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近年来，上饶市中心城区的房屋征收工作以“维护群众利益、让群众得到实惠”为出发点，充分尊重被征收人的“知情权、选择权”，实行了“预先补偿后购买”的安置办法，解决了安置房交付滞后引发的一系列问题。
一、实行“预先补偿后购买”安置办法的背景
2005年至2008年，上饶市中心城区在房屋征收工作中选择了产权调换安置办法。
1.集体土地上房屋征收，原则上取消安排宅基地自行建房，由政府统一选址、统一规划、统一建设、统一分配安置。由于地价的原因，集体土地上房屋的货币补偿价偏低，故被征收人以选择产权调换为主。
2.国有土地上房屋征收按1：1的比例进行产权调换的方式。由于国有土地上房屋征收基本上采用就近或原地安置的办法，安置地段优势明显，故被征收人也以选择产权调换为主。
不难看出，以上两种情况都是以选择产权调换为主，虽然满足了被征收人的需求，却给完成安置任务增加了很大的压力：
一是安置房建设项目需要经过繁琐的审批手续，并且回迁安置房要在原地块征迁之后才能实施，往往因征迁延误，安置房不能按征收补偿协议的约定如期交付使用，使被征收人极度不安。
二是因为从搬迁后至安置房交付使用这段时间，被征收人手中只有一纸征收补偿协议书，政府并没有提供其他担保物，被征收人有后顾之忧。
三是安置房延期交付使用，被征收人只能较长期居住在租赁房中，给他们的工作、生活、学习带来极大的不便。
针对以上问题，上饶市房屋征收部门为了实现和谐征收，从2008年开始，向市政府提出实行“预先补偿后购买”的安置办法，得到了市政府的支持。
二、“预先补偿后购买”安置办法的内容
“预先补偿后购买”安置办法的主要内容是：无论是集体土地还是国有土地上的房屋征收，若被征收人选择产权调换安置，而安置房尚未完工或开工的，则对被征收房屋评估后，根据评估单价给予被征收人相应的预先补偿款（预先补偿款=被征收房屋主体建筑面积×被征收房屋评估单价），待安置房建好后，被征收人可以用该补偿款回购安置房。同时，被征收人在用该补偿款回购安置房前，还可以自由支配使用，其他补偿、奖励等优惠政策仍按有关标准执行。
例如，被征收人梁某某，其住房在上饶市老火车站片区综合改造项目中被征收，住房面积100.04平方米。若按照以前的办法，该户选择产权调换，没有预先补偿款，只能自行租房过渡等待安置房建成交付，如出现安置房延期交付的现象，就可能引发一系列的社会问题。而按照现行“预先补偿后购买”的安置办法，该户选择产权调换，先由评估公司对房屋进行评估，评估单价为4800元/平方米，签定征收补偿协议后，即可领取480192元的预先补偿款。有了该预先补偿款，被征收人可以自由选择临时安置方式：若选择租房或被征收人有其他居住房屋，则可将补偿款存入银行或用作其他投资，坐收红利（按银行理财5%的年收益，则梁某某每年可获得利息24009.6元，直至安置房交付之时），待安置房交付使用时，用该补偿款回购；若选择购买商品房，则可用该预先补偿款直接支付，待安置房交付使用时，购买的商品房可以转让、抵押或出租，将盘活的资金用于回购安置房。
三、实行“预先补偿后购买”安置办法取得的社会效果
上饶市实行“预先补偿后购买”的安置办法后，消除了被征收人对安置房建设的牵挂和顾虑，得到了群众的理解和支持，取得了良好的社会效果。
一是征收的进度明显加快。如在老火车站民主村的棚户区改造中，上饶市仅用一个月的时间，就完成了1368户、33万平方米的拆迁量。近年来，上饶市对79个项目进行了动迁，征收9209户、征收总面积260万平方米，年均征收量明显上升。
二是被征收人得到了更多利益。实行该办法后，只要被征收人签定补偿协议，便可领到50%的预先补偿款，搬迁完毕后，即可领取全额补偿款。有了预先补偿款，被征收人可以根据自身的条件和需要在市场上购房或租房，进行临时过渡。被征收人若将预先补偿款存入银行或用作其他投资会带来红利，早一天搬迁就能多一天的收入，让群众得到了实实在在的好处。
三是信访量明显下降。实行该办法后，上饶市没有发生一起因征收而引起的群体和恶性事件，没有出现被征收人赴省或进京上访的现象，安置房延期交付使用引发的信访问题几乎没有。
四是安置房建设周期明显缩短。实行该办法后，项目建设单位既需支付预先补偿款，又需支付安置房的建设资金。只有将安置房早日建成交付使用，项目建设单位才能尽快收回预先补偿款，减轻项目建设成本，因此，安置房建设质量和速度明显提升。近年来，上饶市已建成或基本建成18个高质量、高标准的安置小区，建成安置房总套数11772套、总面积142万平方米。
当然，实行“预先补偿后购买”安置办法不是没有困难和阻力的，其最大问题就是增加了安置房建设资金和预付资金的双重压力。因此，只有从项目平衡入手，解决资金的双重压力，才能保证房屋征收工作的顺利进行。
陈品禄/实习编辑
一、实行“预先补偿后购买”安置办法的背景
2005年至2008年，上饶市中心城区在房屋征收工作中选择了产权调换安置办法。
1.集体土地上房屋征收，原则上取消安排宅基地自行建房，由政府统一选址、统一规划、统一建设、统一分配安置。由于地价的原因，集体土地上房屋的货币补偿价偏低，故被征收人以选择产权调换为主。
2.国有土地上房屋征收按1：1的比例进行产权调换的方式。由于国有土地上房屋征收基本上采用就近或原地安置的办法，安置地段优势明显，故被征收人也以选择产权调换为主。
不难看出，以上两种情况都是以选择产权调换为主，虽然满足了被征收人的需求，却给完成安置任务增加了很大的压力：
一是安置房建设项目需要经过繁琐的审批手续，并且回迁安置房要在原地块征迁之后才能实施，往往因征迁延误，安置房不能按征收补偿协议的约定如期交付使用，使被征收人极度不安。
二是因为从搬迁后至安置房交付使用这段时间，被征收人手中只有一纸征收补偿协议书，政府并没有提供其他担保物，被征收人有后顾之忧。
三是安置房延期交付使用，被征收人只能较长期居住在租赁房中，给他们的工作、生活、学习带来极大的不便。
针对以上问题，上饶市房屋征收部门为了实现和谐征收，从2008年开始，向市政府提出实行“预先补偿后购买”的安置办法，得到了市政府的支持。
二、“预先补偿后购买”安置办法的内容
“预先补偿后购买”安置办法的主要内容是：无论是集体土地还是国有土地上的房屋征收，若被征收人选择产权调换安置，而安置房尚未完工或开工的，则对被征收房屋评估后，根据评估单价给予被征收人相应的预先补偿款（预先补偿款=被征收房屋主体建筑面积×被征收房屋评估单价），待安置房建好后，被征收人可以用该补偿款回购安置房。同时，被征收人在用该补偿款回购安置房前，还可以自由支配使用，其他补偿、奖励等优惠政策仍按有关标准执行。
例如，被征收人梁某某，其住房在上饶市老火车站片区综合改造项目中被征收，住房面积100.04平方米。若按照以前的办法，该户选择产权调换，没有预先补偿款，只能自行租房过渡等待安置房建成交付，如出现安置房延期交付的现象，就可能引发一系列的社会问题。而按照现行“预先补偿后购买”的安置办法，该户选择产权调换，先由评估公司对房屋进行评估，评估单价为4800元/平方米，签定征收补偿协议后，即可领取480192元的预先补偿款。有了该预先补偿款，被征收人可以自由选择临时安置方式：若选择租房或被征收人有其他居住房屋，则可将补偿款存入银行或用作其他投资，坐收红利（按银行理财5%的年收益，则梁某某每年可获得利息24009.6元，直至安置房交付之时），待安置房交付使用时，用该补偿款回购；若选择购买商品房，则可用该预先补偿款直接支付，待安置房交付使用时，购买的商品房可以转让、抵押或出租，将盘活的资金用于回购安置房。
三、实行“预先补偿后购买”安置办法取得的社会效果
上饶市实行“预先补偿后购买”的安置办法后，消除了被征收人对安置房建设的牵挂和顾虑，得到了群众的理解和支持，取得了良好的社会效果。
一是征收的进度明显加快。如在老火车站民主村的棚户区改造中，上饶市仅用一个月的时间，就完成了1368户、33万平方米的拆迁量。近年来，上饶市对79个项目进行了动迁，征收9209户、征收总面积260万平方米，年均征收量明显上升。
二是被征收人得到了更多利益。实行该办法后，只要被征收人签定补偿协议，便可领到50%的预先补偿款，搬迁完毕后，即可领取全额补偿款。有了预先补偿款，被征收人可以根据自身的条件和需要在市场上购房或租房，进行临时过渡。被征收人若将预先补偿款存入银行或用作其他投资会带来红利，早一天搬迁就能多一天的收入，让群众得到了实实在在的好处。
三是信访量明显下降。实行该办法后，上饶市没有发生一起因征收而引起的群体和恶性事件，没有出现被征收人赴省或进京上访的现象，安置房延期交付使用引发的信访问题几乎没有。
四是安置房建设周期明显缩短。实行该办法后，项目建设单位既需支付预先补偿款，又需支付安置房的建设资金。只有将安置房早日建成交付使用，项目建设单位才能尽快收回预先补偿款，减轻项目建设成本，因此，安置房建设质量和速度明显提升。近年来，上饶市已建成或基本建成18个高质量、高标准的安置小区，建成安置房总套数11772套、总面积142万平方米。
当然，实行“预先补偿后购买”安置办法不是没有困难和阻力的，其最大问题就是增加了安置房建设资金和预付资金的双重压力。因此，只有从项目平衡入手，解决资金的双重压力，才能保证房屋征收工作的顺利进行。
陈品禄/实习编辑