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住房反向抵押 美国普及不广
美国社会在上世纪六七十年代就兴起住房贷款模式。随着养老保障压力增大，国会于“1987年国家住宅法”中，授权联邦房屋发展部（HUD）设计被称作“住房权益转换抵押贷款”（简称HECM）的住房反向抵押贷款计划，联邦住房管理局（FHA）实施，具体由合作的银行、贷款公司、保险公司等金融机构放款。
在住房抵押贷款新品不断出现的市场，联邦主导的HECM计划最受欢迎，市占率达9成。该计划申请人须是62岁以上单身老人或夫妇，拥有一套已经还清贷款或欠贷数额不多的自住房。如果房屋有夫妻或其他人联名拥有，则联名屋主须签字同意。
从1990年到2011年，全美共有74万老年屋主使用住房反向抵押贷款，政府最初推动几年反响一般，后虽加速发展，但截至2010年5月，全美才不到49万份成功贷款，仅占3500万老年家庭的1.43%。
2008年次贷危机爆发，通过反向抵押用房屋借得固定额度的未来现金流，成为房产保值的一种方法而受欢迎。但与此同时，增加的违约及房屋法拍风险，让FHA住房抵押贷款的两大合作机构——美国商业银行、富国银行于2011年相继停止该服务。富国银行在2012年秋季才低调恢复相关业务。
那么，又是谁在使用这种贷款呢？
事实上，一度流行的面向高值房产的“财务自由贷款”，已因开发商老年人财务自由基金公司于2011年倒闭而退出市场。利用反向抵押贷款的多是住房一般，现金不多的中低收入孤寡耆老，可住在自己家中，花用房屋净值。相对于房屋净值贷款，其在合约期内无需还款，基本上是靠房吃喝到老死合约到期时。很多老人因为急需一笔较大资金来支付医药费、修缮维护房屋或偿还先期贷款而申请，他们无从计较该产品成本高昂的缺点，但也常因合约期间无能力支付地税、房屋保险而违约。
今年4月起，FHA喊停其最受欢迎的固定利率反向抵押贷款计划，该计划由于能产生最大额度的一次性借款，有70%的申请者选择，但借款人违约率也最高。不过，也有人预计，随着战后婴儿潮世代开始步入退休高峰期，且房产市场逐渐回温，住房反向抵押又将迎来一波高潮。
卖房养老 退休小区渐火
年近八十的加拿大移民鲁思阿斯基，3年前卖掉纽约州府奥伯尼郊区的住宅，迁到山楂岭老年小区。退休前在安永会计师事务所工作的鲁思拥有企业年金，还有社安金、养老保险等理财投资。她表示自己没考虑过住房反向抵押贷款，亲友中也无人申请。
除了反向抵押贷款借到的款额，远低于售房所得，对露西和疾病缠身的老伴而言，住在郊区家中自理，已经日益成为两老的不能承受之重。尤其是阿斯基先生，退休后喜欢在车库里修缮收藏多年的老牌摩托车、敲制铝器灯具和装饰品的他，因服用控制癌症的药物而常常嗜睡，已经很难打起精神来维持爱好。
在纽约上州，像“山楂岭”这样的老年小区正渐渐增多。由于当地一般住宅区的配套养老服务、公共交通等都不及都会地区发达，相应地，把老年住户集中到一块的辅助生活银发小区就有了生长契机。
卖掉三室两厅带车库和小树林的独栋住宅后，鲁思跟丈夫住进了“山楂岭”小区内一室一厅的套间。他们的子孙分散在加拿大和美国别的城市，各有住房，财务独立，阿斯基夫妇能自由支配卖房所得，支付养老小区费用，并补贴生活。
阿斯基先生去世后，鲁思的一天通常在早上七八点起床，开车去购物或到附近散步，别的日子里，她会去教会参加圣经学习班。有时她跟教会友人吃午饭，或回去跟小区朋友吃饭，不拘在公共餐厅，或在自己房间。午饭后，鲁思会去医院看望朋友，在电脑上写信，或者做手工缝纫。她的隔壁邻居是一个有同样爱好的独居老太，她们经常串门切磋手艺，设计拼缝被子的图案。
大屋换小 老年生活从简
来自黑龙江的李伟国（化名）在上世纪80年代后期携家移民加拿大，十几年后，以40多万加元买下一栋大房子，有7个卧房、3间厕所，还有一个大院子。朋友问他是不是太浪费，李伟国表示是为退休考虑。
原来李伟国早有打算。他的大儿子到美国求学后，夫妇俩卖掉大屋，入手一栋1500平方英尺的房子。由于经常去纽约看望儿子，夫妻俩也开始在当地物色房屋。“最好离华人小区近一点，吃饭、买东西都方便。”
李伟国的太太表示，年纪大了，大房子收拾不动，东西也尽量维持在必需品。“以前还要弄个书房什么，现在观念变了。以前喜欢关起家门自成一统，人老了爱热闹，爱在外面转，要大房子干嘛用？”
伊利诺伊州人唐纳德对李太太这样的观点很赞同。已经退休的唐纳德，最近在旧金山买下一套一室小居。唐纳德把家当作睡觉、休息的地方。
唐纳德听说，有些反向抵押贷款的设计，并不要求抵押屋贷款已还清，仍欠大量房贷也没关系，一些设计甚至鼓励用反向抵押贷款还房贷。“我不要那样。”唐纳德连连摇头，像他这种银发打工族，喜欢证明自己依然有体能和经济上的活力，拒绝“坐吃屋空”。
唐纳德在旧金山认识的新朋友布朗太太，在两年前丈夫去世后，为时值70万美元的房屋做了反向抵押贷款。布朗太太需要自己找钱养老，她不愿离开住了多年的家，对她而言，自住房似乎成了最佳财源。而且，这样借到的钱不算收入，无需纳税。
乐当房东 租房收入养老
在纽约工作多年的阚先生依然租房住。他认为，西方国家发达地区老年人，是租房市场很活跃的主体。他们不介意跟外国人、外地人同住一个屋檐下。而中国老年人，有外人住自己家会不舒服。两套房租一套没问题，一套房，出租一个卧室，多半就不愿意了。
法裔杜宏先生的太太是四川人。他们在布碌仑展望高地买了一套两室两厅的新公寓。杜宏先生是退休教师，杜宏太太常年做家庭主妇。先生一直打算把多余的卧室租出去。不过，租给老外，杜宏太太不情愿，租给老中，杜宏先生不介意。于是杜宏太太找来一个留学生小妹，包吃包住，月租一千二。
杜宏太太表示，对反向抵押贷款不是很熟悉：“偶尔报纸上会读到，但看过就算了，感觉跟我不是很有关系。”她自认为是一个思路比较直向的人，“太繁复设计的东西，我会感觉又是一种‘诡异’的金融产品。”杜宏先生点头补充：“我不放心他们送来的房屋估价员，我的房子很可能被他们低估了，一大笔钱给那些中介人拿走。”
转移房产 政府子女两肩挑
往曼哈坦华埠和皇后区法拉盛有营业点的银行走一圈，包括美国商业银行、花旗银行、汇丰银行、道明银行，其柜员均表示不提供反向抵押贷款服务。花旗银行一名贷款员透露，金融风暴以来，反向抵押贷款的大气候还没恢复，现在很少有大银行开展这项服务，“反而是一些小型贷款公司会有。”
华人老人普遍表示，有房，当然传给子女。住房反向抵押贷款，对亚裔是陌生事物，大部分人搞不清楚这个贷款怎么操作。老人很可能是没有家人给养老费，才会选择它。
老人在65岁退休前5年，将房产合理转移，一来避开遗产税。二来，名下无房无钱，可以申领政府补助。至于现金储蓄，可选择转移到生前契约等葬礼事宜账户中。做完了这样的财务规划，养老便靠政府福利和儿女赡养双肩挑起来。
房子是美国梦的象征之一。新移民年轻时辛苦打工攒钱买房，老了绝不想被政府、银行或保险公司收走。
以房养老 多一条选择
但房产转移给子女有风险，甚至不乏房子到手，把老人踢出家门的现象。一些老年人到临终时，用完了政府福利的限额，每天医院费用七八千美元，子女就放弃了。养儿防老的意识在移民小区开始边缘化。
一名老年财务规划师表示，除了转移房产，住房抵押贷款也能避开遗产税。但他坦承，住房抵押贷款的成本不比遗产税低多少。“如果有一些老人家，不放心房产转移给子女，又想对子女有所表示，也可选择将住房反向抵押的大笔借款，转赠给子女，但需要纳税。”
此外，在合约到期后，如果继承人偿付贷款本息，可以赎回房屋。不过，最后利滚利的数字很大，且须缴纳高昂税捐，事实上很多子女放弃了继承权。
住房反向抵押贷款的合约期长，不确定性多。一般来说，屋主的最高贷款额度在住房评估值的51%至77%之间。
（摘自美国《世界周刊》）（编辑/立原）
美国社会在上世纪六七十年代就兴起住房贷款模式。随着养老保障压力增大，国会于“1987年国家住宅法”中，授权联邦房屋发展部（HUD）设计被称作“住房权益转换抵押贷款”（简称HECM）的住房反向抵押贷款计划，联邦住房管理局（FHA）实施，具体由合作的银行、贷款公司、保险公司等金融机构放款。
在住房抵押贷款新品不断出现的市场，联邦主导的HECM计划最受欢迎，市占率达9成。该计划申请人须是62岁以上单身老人或夫妇，拥有一套已经还清贷款或欠贷数额不多的自住房。如果房屋有夫妻或其他人联名拥有，则联名屋主须签字同意。
从1990年到2011年，全美共有74万老年屋主使用住房反向抵押贷款，政府最初推动几年反响一般，后虽加速发展，但截至2010年5月，全美才不到49万份成功贷款，仅占3500万老年家庭的1.43%。
2008年次贷危机爆发，通过反向抵押用房屋借得固定额度的未来现金流，成为房产保值的一种方法而受欢迎。但与此同时，增加的违约及房屋法拍风险，让FHA住房抵押贷款的两大合作机构——美国商业银行、富国银行于2011年相继停止该服务。富国银行在2012年秋季才低调恢复相关业务。
那么，又是谁在使用这种贷款呢？
事实上，一度流行的面向高值房产的“财务自由贷款”，已因开发商老年人财务自由基金公司于2011年倒闭而退出市场。利用反向抵押贷款的多是住房一般，现金不多的中低收入孤寡耆老，可住在自己家中，花用房屋净值。相对于房屋净值贷款，其在合约期内无需还款，基本上是靠房吃喝到老死合约到期时。很多老人因为急需一笔较大资金来支付医药费、修缮维护房屋或偿还先期贷款而申请，他们无从计较该产品成本高昂的缺点，但也常因合约期间无能力支付地税、房屋保险而违约。
今年4月起，FHA喊停其最受欢迎的固定利率反向抵押贷款计划，该计划由于能产生最大额度的一次性借款，有70%的申请者选择，但借款人违约率也最高。不过，也有人预计，随着战后婴儿潮世代开始步入退休高峰期，且房产市场逐渐回温，住房反向抵押又将迎来一波高潮。
卖房养老 退休小区渐火
年近八十的加拿大移民鲁思阿斯基，3年前卖掉纽约州府奥伯尼郊区的住宅，迁到山楂岭老年小区。退休前在安永会计师事务所工作的鲁思拥有企业年金，还有社安金、养老保险等理财投资。她表示自己没考虑过住房反向抵押贷款，亲友中也无人申请。
除了反向抵押贷款借到的款额，远低于售房所得，对露西和疾病缠身的老伴而言，住在郊区家中自理，已经日益成为两老的不能承受之重。尤其是阿斯基先生，退休后喜欢在车库里修缮收藏多年的老牌摩托车、敲制铝器灯具和装饰品的他，因服用控制癌症的药物而常常嗜睡，已经很难打起精神来维持爱好。
在纽约上州，像“山楂岭”这样的老年小区正渐渐增多。由于当地一般住宅区的配套养老服务、公共交通等都不及都会地区发达，相应地，把老年住户集中到一块的辅助生活银发小区就有了生长契机。
卖掉三室两厅带车库和小树林的独栋住宅后，鲁思跟丈夫住进了“山楂岭”小区内一室一厅的套间。他们的子孙分散在加拿大和美国别的城市，各有住房，财务独立，阿斯基夫妇能自由支配卖房所得，支付养老小区费用，并补贴生活。
阿斯基先生去世后，鲁思的一天通常在早上七八点起床，开车去购物或到附近散步，别的日子里，她会去教会参加圣经学习班。有时她跟教会友人吃午饭，或回去跟小区朋友吃饭，不拘在公共餐厅，或在自己房间。午饭后，鲁思会去医院看望朋友，在电脑上写信，或者做手工缝纫。她的隔壁邻居是一个有同样爱好的独居老太，她们经常串门切磋手艺，设计拼缝被子的图案。
大屋换小 老年生活从简
来自黑龙江的李伟国（化名）在上世纪80年代后期携家移民加拿大，十几年后，以40多万加元买下一栋大房子，有7个卧房、3间厕所，还有一个大院子。朋友问他是不是太浪费，李伟国表示是为退休考虑。
原来李伟国早有打算。他的大儿子到美国求学后，夫妇俩卖掉大屋，入手一栋1500平方英尺的房子。由于经常去纽约看望儿子，夫妻俩也开始在当地物色房屋。“最好离华人小区近一点，吃饭、买东西都方便。”
李伟国的太太表示，年纪大了，大房子收拾不动，东西也尽量维持在必需品。“以前还要弄个书房什么，现在观念变了。以前喜欢关起家门自成一统，人老了爱热闹，爱在外面转，要大房子干嘛用？”
伊利诺伊州人唐纳德对李太太这样的观点很赞同。已经退休的唐纳德，最近在旧金山买下一套一室小居。唐纳德把家当作睡觉、休息的地方。
唐纳德听说，有些反向抵押贷款的设计，并不要求抵押屋贷款已还清，仍欠大量房贷也没关系，一些设计甚至鼓励用反向抵押贷款还房贷。“我不要那样。”唐纳德连连摇头，像他这种银发打工族，喜欢证明自己依然有体能和经济上的活力，拒绝“坐吃屋空”。
唐纳德在旧金山认识的新朋友布朗太太，在两年前丈夫去世后，为时值70万美元的房屋做了反向抵押贷款。布朗太太需要自己找钱养老，她不愿离开住了多年的家，对她而言，自住房似乎成了最佳财源。而且，这样借到的钱不算收入，无需纳税。
乐当房东 租房收入养老
在纽约工作多年的阚先生依然租房住。他认为，西方国家发达地区老年人，是租房市场很活跃的主体。他们不介意跟外国人、外地人同住一个屋檐下。而中国老年人，有外人住自己家会不舒服。两套房租一套没问题，一套房，出租一个卧室，多半就不愿意了。
法裔杜宏先生的太太是四川人。他们在布碌仑展望高地买了一套两室两厅的新公寓。杜宏先生是退休教师，杜宏太太常年做家庭主妇。先生一直打算把多余的卧室租出去。不过，租给老外，杜宏太太不情愿，租给老中，杜宏先生不介意。于是杜宏太太找来一个留学生小妹，包吃包住，月租一千二。
杜宏太太表示，对反向抵押贷款不是很熟悉：“偶尔报纸上会读到，但看过就算了，感觉跟我不是很有关系。”她自认为是一个思路比较直向的人，“太繁复设计的东西，我会感觉又是一种‘诡异’的金融产品。”杜宏先生点头补充：“我不放心他们送来的房屋估价员，我的房子很可能被他们低估了，一大笔钱给那些中介人拿走。”
转移房产 政府子女两肩挑
往曼哈坦华埠和皇后区法拉盛有营业点的银行走一圈，包括美国商业银行、花旗银行、汇丰银行、道明银行，其柜员均表示不提供反向抵押贷款服务。花旗银行一名贷款员透露，金融风暴以来，反向抵押贷款的大气候还没恢复，现在很少有大银行开展这项服务，“反而是一些小型贷款公司会有。”
华人老人普遍表示，有房，当然传给子女。住房反向抵押贷款，对亚裔是陌生事物，大部分人搞不清楚这个贷款怎么操作。老人很可能是没有家人给养老费，才会选择它。
老人在65岁退休前5年，将房产合理转移，一来避开遗产税。二来，名下无房无钱，可以申领政府补助。至于现金储蓄，可选择转移到生前契约等葬礼事宜账户中。做完了这样的财务规划，养老便靠政府福利和儿女赡养双肩挑起来。
房子是美国梦的象征之一。新移民年轻时辛苦打工攒钱买房，老了绝不想被政府、银行或保险公司收走。
以房养老 多一条选择
但房产转移给子女有风险，甚至不乏房子到手，把老人踢出家门的现象。一些老年人到临终时，用完了政府福利的限额，每天医院费用七八千美元，子女就放弃了。养儿防老的意识在移民小区开始边缘化。
一名老年财务规划师表示，除了转移房产，住房抵押贷款也能避开遗产税。但他坦承，住房抵押贷款的成本不比遗产税低多少。“如果有一些老人家，不放心房产转移给子女，又想对子女有所表示，也可选择将住房反向抵押的大笔借款，转赠给子女，但需要纳税。”
此外，在合约到期后，如果继承人偿付贷款本息，可以赎回房屋。不过，最后利滚利的数字很大，且须缴纳高昂税捐，事实上很多子女放弃了继承权。
住房反向抵押贷款的合约期长，不确定性多。一般来说，屋主的最高贷款额度在住房评估值的51%至77%之间。
（摘自美国《世界周刊》）（编辑/立原）