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[摘要]自2003年以来，中国各地区房地产价格涨势惊人，由于其对国民经济具有显著的乘数带动作用，所以房地产业在大大拉动经济增长的同时，又会造成中国经济过热。我们根据各地区房价与收入指标的对比中，可得知我国绝大部分地区房价偏高，形成了房地产经济泡沫。文章旨在对中国近几年的房地产热进行分析研究，分析了有关房地产经济泡沫形成的主要原因和一些治理措施，防止因房地产经济引发的大型金融危机。
[关键词]房地产市场；投机泡沫；政策调整
[DOI]1013939/jcnkizgsc201621187
1引言
房地产行业近年来成为我国经济迅速发展的重要支柱，随着房地产行业的日益繁荣，过高的房价也引起了普通老百姓的注意，于是出现了一个既熟悉又陌生的名词“房地产泡沫”。房地产泡沫一般是指由于投机过重，导致了地产的价格毫无节制的上涨，其价格严重背离了合理区间范围的过程。下面我们就来仔细的研究房地产泡沫形成的主要原因以及控制的政策调整。
2房地产经济泡沫形成的原因
21国民经济增长的需求
一个国家房地产事业的发展是国家与地区积累大量财富的过程，区别于股票市场经济，它具有强烈的实用性和一定的长期稳定性，是衡量一个国家发展水平的重要标志，因此房地产事业不仅涉及了社会问题、经济问题，更是严重地触及了国家的政治生活。
国家大力发展的强烈需求，自2003年以来房地产经济被视为各地区政府和国民经济的重要支柱和主要来源，大力发展房地产经济，以带动各地区的GDP增长，为彰显地方政府的经济繁荣，推动城市建设，又可以避免因资源和政策带来的限制，各地方政府就极力地推动房地产事业的发展，无论在土地、金融还是舆论方面都给予倾斜，实现本地区房地产经济的高速发展。调查结果显示：1998—2007年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率由632%增加到1356%，年均968%；从1998—2007年房地产开发投资对GDP增长的间接贡献率由871%上升到1593%，年均1261%；综合直接贡献率和间接贡献率所得到的房地产开发投资对GDP增长的总贡献率由1998年的1503%上升为2007年的2749%，平均达到了2176%。
22房产金融体制的不完善
中国房地产经济出现了自2003年起维持十年之久的快速发展，房地产市场化程度并不是十分健全，产权机制是否足够的清晰？是否及时地建立了有效供给和需求机制？价格机制是否完善？相关的法律法规以及买卖房屋的中介机构又是否健全？
在一个发育不健全的房地产金融机构下，各级政府又加大干预手段，不按照正常手续出让土地，将规划用地图交给用地单位，这样就方便了炒卖土地，哄高价钱的目的。各级政府越级乱批土地，导致了大量的土地囤积在某些房地产开发商手中，哄抬房价，导致地产价格大幅度上升产生了房地产泡沫，如此滋生腐败，严重影响了房地产行业的健康发展，各中介收集信息困难、不完善，消费者不能够很好地了解掌握地价信息，难以做出合理的市场评估价格，渐渐步入房地产商设下的游戏之中。房地产业需要金融，在一个不健全的金融体制下，行政指派以及垄断住房的信贷金融公司，政府和机构决定的利率水平和贷款比例都是房地产泡沫推波助澜的重要原因。
23百姓对房地产业的过度投机
投机行为对于经济波动有着很大的影响，倘若市场上充斥过度的投机行为，容易导致资产价格泡沫的形成。例如，20世纪90年代日本泡沫经济的破灭以及1997年东南亚金融危机，最主要的原因就是股票市场、房地产市场过度的投机行为所导致。由于近年来房地产业的高速发展，银行和一些金融机构对贷款额度和抵押物的宽限制度，买房性质的投资理财成了广大人民的爱好，如此多的投机不仅大大助涨了金融机构的气焰，也使房地产经济泡沫与日俱增。一二线大城市中，如果仔细观察一下房子买走后用来做什么，则不难发现，空关着的房屋比例很高，晚上，可以看到不少已经卖出去的房子里没有灯光，说明房子很有可能是空着的，没有加以利用，这么多的房屋处于空闲状态，足以说明了消费者投机行为已经造成了房地产经济泡沫的存在。
投机过度十分有害，大批房子空置着，不仅是对资源的浪费，虚构的房地产价格也误导了广大的百姓和消费者，一旦这些大城市的真相败露，房地产价格急剧下跌，泡沫的破裂，将会对国家经济带来严重的损害。
3房地产经济泡沫的应对调整政策
31化解以高杠杆和泡沫化为主要特征的市场风险已成为我国下一阶段房地产调控有待解决的难题根据市场预期以及房地产业泡沫化程度的估算，到2014年9月，泡沫的积累仍然高于泡沫破裂的风险，当前防范市场泡沫的过度积累和膨胀仍然是至关重要的，去杠杆化，减少库存的矛盾政治政策之中，一定程度的去杠杆化应优先于房屋库存量的减少，2016年2月至3月的房地产业高度跳水，出现了价格暴涨的一系列问题，导致了房屋估价问题难以预料，要避免鼓励地方政府托市或者救市的行为，防止投机者乐观的预期，尤其要防止公众建立起房价小幅度下降就紧急救市或托市的不合理行为。政策绝不应着眼于短期刺激，而应减少直接行政干预，通过建立符合经济规律的长效机制，遏制需求和价格的上涨动力，更明确地将楼市调控政策慢慢地向市场化调节方式转变，房地产这个行业尽管是非常重要、很特殊的行业，但也跟其他产业一样，需要通过市场的调节来调结构、转方式。所以，在市场更多发挥调节作用的情况下，房地产的市场结构会更趋优化，会更有利于房地产市场长期、稳定、健康的发展，也有利于国民经济长期、可持续发展。
32加快相关房地产经济方面的立法，完善金融房地产业的法律也是刻不容缓一些同时征收房地产税和取消限购令的提出，被许多消费者认为是临时的短期政策，从目前取得的成果来看，效果不尽如人意。尽快在全国相应的范围内推出集体土地流转制度，根据各地百姓对住房的需求，而不是土地价格的高低情况分批次地将土地进行集中，挣脱市场中政府垄断行业的行为。在土地政策的体制下，地方政府有很强的意愿推高土地价格。因此，应该尽快地推出集体土地流转制度，扩大土地对民众的供应量，建立土地二级市场流转制度，打破房地产市场中各地方政府垄断土地供应的方式，让市场力量引导房地产经济行业的走势，政府适应的鼓励房地产业健康的发展走向，针对不同地区，采取不同的思路，但一二线城市的限购令仍然需要加大力度进行。
33抑制过度的投机行为并将价格调到适度的合理区间
目前我国一线城市还存在不合理的预测诱导我国消费者过度的高估房地产经济的走向，旺盛的投机性和投资性消费者仍是导致房地产价格飞速上涨的主要原因之一，“住有所居”为目的的住房性居住十分难以得到满足，于是出现了一批人购买的房子闲空着，另一批人却因房价的高昂哭天喊地。因此房地产市场的税收政策应该是控制房屋空置率，征收一定的房屋空置税，抑制房地产市场过度的投机行为，加大市场房屋的有效供给，提高自主型房屋的使用率。
汇集民心，使房价处于一个合理的区间，是每一个自住型消费者的梦想。每一个城市的实际情况大不相同，需求结构、总量不一样，应该找准问题，克服困难，从而将房价在合理区间内运行。在欧美，平均2%的房地产税是一个有效控制房价的平衡器，而房贷利息的随时上涨，以及政府“劫富济贫”所推出的大量廉租屋，由这三种利器糅合在一起，好似绞索一般套住了房价的恶性攀升。同理，如果要使房价回归正常合理水平的话，需要我们改变中国人将房地产业当成投资品，而非消费品的观念；在房产税征收上做出一定的回应，对第一套自住房采取免缴房产税，第二套自住房或出租房少缴税，三套以上效仿欧美，每年按房子的市场价格，按各地区房地产经济泡沫的程度不同，征收不同的房地产税。
参考文献：
[1]姜春海中国房地产市场投机泡沫实证分析[J].管理世界，2005（12）
[2]吴艳霞，王楠房地产泡沫成因及其投机度测度研究[J].预测，2006（2）
[3]王永钦，包特异质交易者、房地产泡沫与房地产政策[J].世界经济，2011（11）
[4]昌忠泽房地产泡沫、金融危机与中国宏观经济政策的调整[J].经济研究参考，2010（32）
[关键词]房地产市场；投机泡沫；政策调整
[DOI]1013939/jcnkizgsc201621187
1引言
房地产行业近年来成为我国经济迅速发展的重要支柱，随着房地产行业的日益繁荣，过高的房价也引起了普通老百姓的注意，于是出现了一个既熟悉又陌生的名词“房地产泡沫”。房地产泡沫一般是指由于投机过重，导致了地产的价格毫无节制的上涨，其价格严重背离了合理区间范围的过程。下面我们就来仔细的研究房地产泡沫形成的主要原因以及控制的政策调整。
2房地产经济泡沫形成的原因
21国民经济增长的需求
一个国家房地产事业的发展是国家与地区积累大量财富的过程，区别于股票市场经济，它具有强烈的实用性和一定的长期稳定性，是衡量一个国家发展水平的重要标志，因此房地产事业不仅涉及了社会问题、经济问题，更是严重地触及了国家的政治生活。
国家大力发展的强烈需求，自2003年以来房地产经济被视为各地区政府和国民经济的重要支柱和主要来源，大力发展房地产经济，以带动各地区的GDP增长，为彰显地方政府的经济繁荣，推动城市建设，又可以避免因资源和政策带来的限制，各地方政府就极力地推动房地产事业的发展，无论在土地、金融还是舆论方面都给予倾斜，实现本地区房地产经济的高速发展。调查结果显示：1998—2007年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率由632%增加到1356%，年均968%；从1998—2007年房地产开发投资对GDP增长的间接贡献率由871%上升到1593%，年均1261%；综合直接贡献率和间接贡献率所得到的房地产开发投资对GDP增长的总贡献率由1998年的1503%上升为2007年的2749%，平均达到了2176%。
22房产金融体制的不完善
中国房地产经济出现了自2003年起维持十年之久的快速发展，房地产市场化程度并不是十分健全，产权机制是否足够的清晰？是否及时地建立了有效供给和需求机制？价格机制是否完善？相关的法律法规以及买卖房屋的中介机构又是否健全？
在一个发育不健全的房地产金融机构下，各级政府又加大干预手段，不按照正常手续出让土地，将规划用地图交给用地单位，这样就方便了炒卖土地，哄高价钱的目的。各级政府越级乱批土地，导致了大量的土地囤积在某些房地产开发商手中，哄抬房价，导致地产价格大幅度上升产生了房地产泡沫，如此滋生腐败，严重影响了房地产行业的健康发展，各中介收集信息困难、不完善，消费者不能够很好地了解掌握地价信息，难以做出合理的市场评估价格，渐渐步入房地产商设下的游戏之中。房地产业需要金融，在一个不健全的金融体制下，行政指派以及垄断住房的信贷金融公司，政府和机构决定的利率水平和贷款比例都是房地产泡沫推波助澜的重要原因。
23百姓对房地产业的过度投机
投机行为对于经济波动有着很大的影响，倘若市场上充斥过度的投机行为，容易导致资产价格泡沫的形成。例如，20世纪90年代日本泡沫经济的破灭以及1997年东南亚金融危机，最主要的原因就是股票市场、房地产市场过度的投机行为所导致。由于近年来房地产业的高速发展，银行和一些金融机构对贷款额度和抵押物的宽限制度，买房性质的投资理财成了广大人民的爱好，如此多的投机不仅大大助涨了金融机构的气焰，也使房地产经济泡沫与日俱增。一二线大城市中，如果仔细观察一下房子买走后用来做什么，则不难发现，空关着的房屋比例很高，晚上，可以看到不少已经卖出去的房子里没有灯光，说明房子很有可能是空着的，没有加以利用，这么多的房屋处于空闲状态，足以说明了消费者投机行为已经造成了房地产经济泡沫的存在。
投机过度十分有害，大批房子空置着，不仅是对资源的浪费，虚构的房地产价格也误导了广大的百姓和消费者，一旦这些大城市的真相败露，房地产价格急剧下跌，泡沫的破裂，将会对国家经济带来严重的损害。
3房地产经济泡沫的应对调整政策
31化解以高杠杆和泡沫化为主要特征的市场风险已成为我国下一阶段房地产调控有待解决的难题根据市场预期以及房地产业泡沫化程度的估算，到2014年9月，泡沫的积累仍然高于泡沫破裂的风险，当前防范市场泡沫的过度积累和膨胀仍然是至关重要的，去杠杆化，减少库存的矛盾政治政策之中，一定程度的去杠杆化应优先于房屋库存量的减少，2016年2月至3月的房地产业高度跳水，出现了价格暴涨的一系列问题，导致了房屋估价问题难以预料，要避免鼓励地方政府托市或者救市的行为，防止投机者乐观的预期，尤其要防止公众建立起房价小幅度下降就紧急救市或托市的不合理行为。政策绝不应着眼于短期刺激，而应减少直接行政干预，通过建立符合经济规律的长效机制，遏制需求和价格的上涨动力，更明确地将楼市调控政策慢慢地向市场化调节方式转变，房地产这个行业尽管是非常重要、很特殊的行业，但也跟其他产业一样，需要通过市场的调节来调结构、转方式。所以，在市场更多发挥调节作用的情况下，房地产的市场结构会更趋优化，会更有利于房地产市场长期、稳定、健康的发展，也有利于国民经济长期、可持续发展。
32加快相关房地产经济方面的立法，完善金融房地产业的法律也是刻不容缓一些同时征收房地产税和取消限购令的提出，被许多消费者认为是临时的短期政策，从目前取得的成果来看，效果不尽如人意。尽快在全国相应的范围内推出集体土地流转制度，根据各地百姓对住房的需求，而不是土地价格的高低情况分批次地将土地进行集中，挣脱市场中政府垄断行业的行为。在土地政策的体制下，地方政府有很强的意愿推高土地价格。因此，应该尽快地推出集体土地流转制度，扩大土地对民众的供应量，建立土地二级市场流转制度，打破房地产市场中各地方政府垄断土地供应的方式，让市场力量引导房地产经济行业的走势，政府适应的鼓励房地产业健康的发展走向，针对不同地区，采取不同的思路，但一二线城市的限购令仍然需要加大力度进行。
33抑制过度的投机行为并将价格调到适度的合理区间
目前我国一线城市还存在不合理的预测诱导我国消费者过度的高估房地产经济的走向，旺盛的投机性和投资性消费者仍是导致房地产价格飞速上涨的主要原因之一，“住有所居”为目的的住房性居住十分难以得到满足，于是出现了一批人购买的房子闲空着，另一批人却因房价的高昂哭天喊地。因此房地产市场的税收政策应该是控制房屋空置率，征收一定的房屋空置税，抑制房地产市场过度的投机行为，加大市场房屋的有效供给，提高自主型房屋的使用率。
汇集民心，使房价处于一个合理的区间，是每一个自住型消费者的梦想。每一个城市的实际情况大不相同，需求结构、总量不一样，应该找准问题，克服困难，从而将房价在合理区间内运行。在欧美，平均2%的房地产税是一个有效控制房价的平衡器，而房贷利息的随时上涨，以及政府“劫富济贫”所推出的大量廉租屋，由这三种利器糅合在一起，好似绞索一般套住了房价的恶性攀升。同理，如果要使房价回归正常合理水平的话，需要我们改变中国人将房地产业当成投资品，而非消费品的观念；在房产税征收上做出一定的回应，对第一套自住房采取免缴房产税，第二套自住房或出租房少缴税，三套以上效仿欧美，每年按房子的市场价格，按各地区房地产经济泡沫的程度不同，征收不同的房地产税。
参考文献：
[1]姜春海中国房地产市场投机泡沫实证分析[J].管理世界，2005（12）
[2]吴艳霞，王楠房地产泡沫成因及其投机度测度研究[J].预测，2006（2）
[3]王永钦，包特异质交易者、房地产泡沫与房地产政策[J].世界经济，2011（11）
[4]昌忠泽房地产泡沫、金融危机与中国宏观经济政策的调整[J].经济研究参考，2010（32）