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摘要：近年来，海南省房地产发展在投资规模、GDP中的比重、税收贡献、就业贡献、改进居民住房条件等方面起到了不可替代的显著作用，但也存在着土地使用多元化、缺乏发展规划、房地产发展遍地开花等问题。本文介绍了海南省房地产发展取得的主要成绩，并针对发展中存在的问题，提出对策建议。
关键词：海南房地产；发展规划；金融危机；高端战略；健康发展
中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：1003-9031(2008)12-0031-05
一、海南省房地产发展取得的主要成绩
(一)海南省房地产增长迅速，在GDP中贡献较大
2007年，海南省房地产业完成增加值42.2亿元，比上年增长12.3％。房地产开发投资126.96亿元，增长42.2％。其中，商品房投资98.58亿元，房屋施工面积1175.96万m2，房屋竣工面积215.42万m2，房屋销售面积302.77万m2。
2007年海南省房地产房屋施工面积增长率接近20％，竣工面积增长率超过70％，商品房投资增长率和房屋销售面积增长率接近50％。海南省房地产投资额占cDP占10％，处于正常运行状态。
2008年上半年，全国房地产行业投资在固定资产投资中占22％。海南开发投资完成83.68亿元(占城镇固定资产投资规模的29.5％)，同比增长70.7％，全省商品房施工面积1030.43万平方米，同比增长26.8％；商品房竣工面积为104.49万平方米，同比增长62.7％；全省商品房销售面积178.33万平方米，同比增长69.2％。以住宅为主的房地产业成为海南省推动经济增长的新动力。
就在全国房地产业风声鹤唳之时，海南的房价却仍在呈现上涨趋势。2008年7月25日，海南省政府发布上半年海南省经济运行情况显示，房地产投资势头依旧强劲：全省房地产开发完成投资83.68亿元，同比增长70.7％；房地产投资在GDP中所占比例为11.8％，同比增加了3.3％；全市商品房销售均价4234.44元/平方米，同比增长39.36％，商品住房销售均价4136.19元/平方米，同比增长36.96％。
(二)房地产税收增长快，成为财政收入的重要来源
2007年，全省房地产税收收入226.297万元。占税收总额的25.7％，增收100.861万元，增长80.4％，增量占税收总增量的45.3％。2008年上半年。全省房地产税收收入20.95亿元，占税收总额的33％，增收93.652万元，增长80.8％，增量占税收总增量的40.73％。房地产税收成为税收收入的主导力量。
近年来，三亚市房地产业高速增长，现成为该市的重要支柱产业。2006年直接拉动GDP增长1.5个百分点，2007年直接拉动GDP增长2.9个百分点。2007年三亚市房地产增加值占GDP的10％，占第三产业的23.4％。2008年上半年房地产增加值占GDP的9％，占第三产业的22.1％。
2005～2007年，海口市房地产业税收增长提速。全市房地产业实现税收164025万元，年均增长38.6％，增速均比同期的税收总收入和第三产业税收快20.9个和17.2个百分点。2008年1～6月，海口市房地产税收收入62321万元，增长95.8％，比同期的税收总收入和第三产业税收增长快48.4个和46.7个百分点。
(三)提升居民住房面积，改进居民住房条件
近几年来，海南省城镇住房制度改革不断深化，城镇住房建设不断加快，居民住房条件得到了明显改善，居民住房消费观念发生了根本转变。
1988～2007年，海南省房地产向社会提供商品房屋2100万平方米，占城镇房屋9429万平方米的22.27％，其中商品住宅1542万平方米。商品住宅平均每年竣工77.1万平方米，相当于每一城镇人口每年新增0.36平方米的住宅。1987年，海南省城镇人均居住面积5.8平方米，2006年底。全省城镇人口平均拥有25.19平方米的住宅建筑面积，增长4.3倍。
海南省房地产业遵循“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的政策，以住宅建设为重点，加强城市基础设施，建设了一大批环境优雅，设施配套齐全，居住方便的新型住宅小区和各种开发区。海南省房地产从高速发展、泡沫破灭进入到健康、稳步发展阶段。
为确保城乡低收入群体基本生活需求得到满足，海南将加快廉租住房和经济适用型住房建设，改善城市中低收入家庭的住房条件。省财政部门在2008年6月底前，将中央及省级财政廉租住房租赁补贴资金下拨给市、县；在9月底前，各市、县政府所在地的城镇对符合住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的低保家庭基本做到应保尽保；各市、县要简化补贴发放手续，直接给城市低收入住房困难家庭发放廉租住房租赁补贴资金。
2003～2007年，海南省加快城市化进程。加强住宅小区配套建设，提高城市品位，不仅人均居住面积显著提高，而且居住条件环境大为改善。海口市、三亚市先后荣获国内城市建设最高奖“中国人居环境奖”，南山文化旅游区获“中国人居环境范例奖”。房地产业在“健康岛”品牌效应下稳健发展。海南成为国内公民比较向往的理想的第二居住选择地。
(四)消化闲置用地，提升土地价值
近年来，海南加大消化闲置土地工作的力度，推动各地积极盘活闲置土地、空闲土地和批而未供土地。海南省的闲置土地大部分是20世纪90年代海南省房地产热时期形成的，1998年12月31日清理统计出来的闲置土地共23788.5公顷。
自1999年以来，海南省积极研究制定促进土地节约、集约利用的政策措施，加大对闲置土地的处置力度，到2004年1月。全省依法处置闲置土地17903.49公顷，占全省闲置土地总量的75.26％。
截止2007年底，海南省又依法处置了包括司法查封闲置土地5170.5公顷在内的5885.01公顷闲置土地。至此，海南省原清理统计包括司法查封在内的23788.5公顷闲置土地已经全部处置完毕，通过积极处置闲置土地，既解决了长期没有解决的历史遗留问题，又使闲置和烂尾楼占压的土地成为新的经济增长点，并大大提升了土地价值，
目前，正在崛起中的琼海市房产市场，上涨的势头也非常强劲。据统计，2007年前三季度，房地产项目由原来的26个增至30多个，房地产新开工面积已达到近40万心，是2006年开发总量的两倍多，大部分公寓楼盘价格集中在每平方米1800元～3000元。
而文昌市受到航天发射基地的推动，在国际上的知名度逐渐提高，并且政府决定充分拓展商业价值，大大推进当地的旅游业和房产业的发展，提升土地附加价值。 未来几年中，海南二线城市房地产将快速崛起，琼海市获得国家开发银行100亿元资金支持，这对该市旅游、房地产等产业发展都是一个机遇。文昌、五指山、陵水等地的房地产也在高速增长，二线城市房地产的发展不仅推动了相关产业的发展，而且也消化了闲置用地，大大提升了土地价值。
(五)带动相关产业发展
国民经济是一个有机的整体。房地产业具有较大的产业关联度，其发展可以带动和促进相关产业链的延伸与拓展，如建筑业、建材业、酒店业、旅游业，交通业等部门的发展。
房地产业牵涉面广，产业链长，直接涉及大的行业有37个，是国民经济发展的主导型与支柱型产业。研究资料表明。在房地产开发上每投入100元，可以创造相关产业170元～220元的需求，每销售100元的住房，可带动130元～150元的其他商品消费，对于现代工业基础较差的海南特区而言，作为支柱型产业的房地产业的发展，其带动作用相当明显。
随着海棠湾、博鳌、神州半岛、香水湾、清水湾等不同类型、不同消费层次旅游房地产的开发，极大提高了海南省旅游业水平。同时，作为二线城市的琼海市、文昌市、五指山市、万宁市、儋州市、陵水县、保亭县等房地产市场陆续启动，商品房开发量大幅增加，有利于海南省房地产业的可持续发展与房价稳定。
二、海南省房地产发展存在的主要问题
(一)缺乏全省房地产发展的总体规划
一些主要城市特别是海口，一直以来对城市性质、功能等方面的定位比较模糊，功能分区混乱，基础设施建设无序，使开发商对城市的未来发展缺乏有效想象空间，难以根据城市规划把握开发热点和贏利机会。
这里不妨借鉴国外的一些成功经验，在房地产发展进程推行高度规划、颜色规划、风格规划、定位规划、品牌规划、职能规划、区位规划等。依据海滨特色，建设一批标志性建筑，例如，海口“海胆壳”印象剧场，就是一个奇美的成功尝试。
由于缺乏系统的、具体的控制性详规，加上房地产热过程中的盲目圈地，占地为牢，城市土地开发具随意性和低水平性，既给城市的长远发展带来严重不利影响，又给开发企业带来它自身难以控制的系统风险。
房地产用地计划未能充分发挥应有的引导和约束作用。房地产热时有大量土地流向市场。以前各地利用(海南经济特区基础投资综合补偿条例)的规定，投资公路网等基础设施建设的投资者可以从土地、税收等方面给予优惠补偿政策，出现补偿政策过滥、补偿土地过多、地价过低、土地闲置过大等问题。给对房地产开发市场和开发企业带来严重问题还没有完全消除。
(二)政府土地供给与服务机制尚未健全
国有划拨土地未经批准转让或通过联营合作，以土地人股的方式非法人市作为商业、商品住宅等经营性用地，大幅度增加了土地的供应量，削弱了政府对土地市场的调控能力；一些单位和个人擅自先行立项，先行选址定点，致使土地被动供应等，削弱了政府以供给引导需求的供地机制作用的发挥。土地供给渠道多元化以及大量低价的非市场化供地，其结果必然引起房地产市场不公平竞争甚至恶性竞争，导致楼价低迷、市场秩序混乱，导致房地产的低水平开发。
前些年政府对大量积压商品房按经济适用房政策给予出让金返回和限价销售，有积极作用的一面，但这种匆忙改建，低价倾销，给房地产市场引入了低房价与低地价竞争的恶性循环，资产价值被严重低估，国有资产正以另一种方式大量流失，市场财富效应难以显现，城市丧失造血功能，打压了“精品”市场。抑制了房地产投资和消费的积极性。
土地供需结构失衡可能引发新一轮商品房积压。岛内市场容量小，岛外需求虽然比重较大，但并不是无限扩张。目前正在销售的商品房放量迅速，拟开发商品房规模巨大；巨大供给来自于停缓建项目复工、原空置商品房、新开发楼盘、单位自建房、闲置地启用等，市场消化压力较大。
海南房地产投资环境不佳，政府办事效率不高、程序复杂、规则模糊等问题仍十分突出，房地产开发项目“关卡”很多，隐性运作成本较高，制约了外来房地产投资企业投资开发的积极性，使开发商缺少可持续经营的打算，房地产市场投资软环境不理想以及市场供大于求的事实。致使相当一部分开发企业产生短期行为。
(三)省内有效需求不足，售后闲置严重
与全国沿海省市相比，海南省经济还较落后，产业规模较小，财政捉襟见肘，消费者收入不高严重限制了房地产发展。2007年，海南恩格尔系数为0.478，高于全国平均水平。这说明，海南百姓的消费水平还局限在基本的吃穿用上，享受型消费、休闲型消费水平较低，再加上近几年房改购房基本到位，省内有限需求难以支持房地产的长期快速发展。
海南省商品房售后空置现象明显。市政建设配套困难，公共产品建设滞后，物业管理压力增大。商品房65％以上为省外购房者，他们又以季节性、阶段性、集中性居住为多，其中一部分还属于投资与投机性质，这给海南省房地产市场发展带来全国少有的售后空置问题。据省政府有关部门掌握的情况，海南省房地产市场销售的商品住房入住率仅20％左右。
(四)全球金融危机的影响会波及到海南省房地产的上涨
由美国次贷危机所引起的全球性金融动荡与金融危机，正在全世界漫延，对实体经济的影响正在显现，但还远未见底，包括海南省房地产业在内的实体经济应高度重视金融危机的影响，早作预谋与准备，减少危机冲击。
首先，购房信心大大受损，调查显示，有民众表示，三年之内不准备买房的占34.5％，打算2009年买房的占21％。计划2008年内买房的只有19％。持币观望者大幅上升。
其次，外资抛售在华物业，原先准备购买大型物业的外资撤资，直接影响到对房地产业的市场需求。有分析人士认为，大摩等投行出售在华物业或为缓解眼前困境，华尔街各大投行因次贷危机遭受重创，贝尔斯登、雷曼兄弟和美林已相继倒下，摩根士丹利处境也不容乐观，出售已获得盈利的在华物业可以缓解困境，可能会加快中国房地产地产下滑。
再次，国内开发商从国外融资更加困难，无论是股权融资、基金融资还是其他融资方式，都会有很大的影响，如海南的几个大型外资房地产项目就遇到了融资困难或撤资问题。根据中行研究报告，我国商业银行房地产贷款占全部贷款余额的20％以上，有的分行占到40％以上。在经济下滑、房地产泡沫明显的背景下，银行房地产信贷面临较大的风险，今后会从严控制房地产信贷。
最后，房地产企业实力小、资质低、隐藏投资风险大，海南从事房地产行业的企业虽然较多，但大都为中小型企业，大型企业、高资质企业较少，且由于房地产业是资金密集型行业，对资金要求高，小规模、小实力、低资质企业可能因倒闭而退出市场，造成不良债务，影响海南整个房地产行业发展。
三、促进海南省房地产发展的对策建议
海南省房地产是否存有泡沫?目前业界与学界有两种声音。无泡沫论者的主要依据是环境与区位资源的稀缺优势。有泡沫论的持有者主要论据是国内外严峻的经济大环境作用与海南人均可支配收入。他们认为在目前的经济环境下。海南省房地产价格下跌是必然趋势。覆巢之下焉有完卵，省内半年人均可支配收入仅够买1 m2房子。势必严重制约该行业的健康发展。调研组认为，全国房地产行业投资在固定资产投资中占比高达22％，在金融危机和经济萧条的经济大环境下，房地产行业的持续调整是无法避免的。海南省政府要对海南省房地产未来走势保持清醒的认识，积极采取对策，应对面临的挑战。
(一)政府要充分认识房地产业的支柱性作用，鼓励健康发展
改革开放30年来，我国经济快速发展，居民收入提高较快，恩格尔系数改进明显，工业化、城镇化、现代化进程迅速，居民对住房数量与质量的需求增长强劲，目前，学界、政界与业界一致公认，房地产业已成为我国经济发展的重要支柱型产业，据测算，与房地产相关的关链产业达260多个。因此，无论是中央政府还是地方政府都十分关注房地产业的发展。
现在，海南省房地产将逐步成为海南的支柱性产业，各级政府要高度重视，促进房地产的可持续发展，要求对全省房地产发展有统一合理的规划，既要抑制供给过度，更应启动消费需求。要充分利用优势资源，极大发挥“健康岛”品牌效应，加大旅游房地产开发，促进各市县房地产同步发展，关注房地产运行中的种种信号，及时加以调控和引导，保持房地产业稳定健康发展的良好势头。
(二)理清发展思路，明确发展定位
海南应尽快形成明晰的全省统一的房地产业发展思路，这对今后海南省房地产业的发展具有决定性意义。建议出台并严格执行高起点的城市规划，制定防止出现积压商品房政策，极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场，优化投资环境，彻底制止低水平重复建设，扭转土地及其商品房供给严重大于需求的状况，恢复城市造血功能，实现房地产业健康发展。
海南还应大力提高城市规划的科学性、严肃性、权威性。房地产业的健康发展必须在严格科学规划的调控下，建议邀请国内外著名城市规划专家对海南省主要城市进行重新规划，提高城市规划的科学性、权威性和严肃性，没有控制性详细规划，不得建设，详细规划一经形成，不得随意变更。坚持用科学规划引导商品房开发，用科学规划规范商品房建设。
(三)严格土地供给，走精品化战略
建议运用法律的、行政的、经济的、市场的手段，加大对超时闲置土地回收力度，增强土地储备中心对土地市场的调控作用，坚决杜绝多头、多渠道、多元化供地现象，坚持有计划地供地，土地的供应和开发必须与市场需求相适应，坚持土地的供应、开发与基础设施建设紧密结合，严格禁止未开发土地私下转让，及时扩大海南省土地出让信息传播面，尽可能地做到土地供求信息公开、透明，信息对称化。
在规划出台以前，停止项目报建工作，正建的要缓建，从城市可持续发展角度，对旧城改造、城中村改建和停缓建用地作出系统安排，停缓建项目复工量要与新开发量一起纳入宏观调控计划，根据市场承受力合理安排开发规模。重点发展规模“精品”小区，带动城市建设上品质、上规模、上水平；以土地资源重新整合和高起点的新土地项目开发，提升城市土地财富效应，带动停缓建项目开发建设。
还应充分利用稀缺的优势生态资源，极力培育房地产的“高端”、“精品”市场。走精品之路、高端之路、极品之路，“做优做美”海南省房地产市场。可以借力“奥运效应”，推动“国际旅游岛”实质性建设。经过20年建设与发展，海南省建设“国际旅游岛”已具备一定有利条件和产业基础。海南省旅游资源具有不可替代性，能与世界著名海岛度假胜地如夏威夷、巴厘岛等相媲美。开发并开放西沙旅游，实行离岛旅客免税购物，发展高尔夫旅游产业。通过“国际旅游岛”建设，进一步推进海南省对外开放的层次与水平，在旅游产业开放与建设方面全面与国际接轨，在新一轮改革开放中，走在全国前列。
(四)提高办事效率，优化投资环境
海南应建立市场信息披露制度，及时向社会公布土地供应、房地产开发及市场交易信息。这是规范海南省房地产市场健康发展的重要手段，成立建设管理服务中心，土地、建设、规划等部门集中办公，对建设项目实行一条龙服务。
全面清理现有的审批模式与工作流程，大幅度缩短办事时限，实行行政审批责任制，营造“亲商、富商、安商”投资环境，大力降低开发商的“制度交易成本”。金融部门应加大对品牌开发企业的融资力度，支持外地品牌开发企业在海南融资开发。
实施“休闲养老在海南”工程，共创海南“旅游房产”品牌，努力开拓岛外市场，是振兴海南房地产业“高端路线”的重要举措，采取优惠政策吸引岛外品牌开发企业参与海南省房地产开发，利用其优势客户资源，带动岛外房地产高端市场的迅速形成。
重视旅游业与房地产业的有机结合，打造适合岛外人士休闲养老的居住环境，在税收等方面鼓励物业管理企业和分时度假经营企业的发展，建立全程营销观念，向全国、东南亚、全世界销售海南旅游、海南房产及海南品牌，整顿房地产市场秩序，在全国推行海南房产发展的生态、高端、精品品牌战略，努力实现由普通型、区域性、低端型、低价型房地产市场向高端型、精品型、全国性房地产市场转变。
拓宽融资渠道，加快城市基础设施、配套设施及公共产品建设，房地产开发必须以基础设施和配套设施建设先行，建议设立区域性金融机构，支持海南省城市基础设施建设，在“整体规划、企业开发、统一出让、收益分成”的原则下，吸引开发商参与一级地产市场开发。
(五)大力搞活现有住房，建设住房保障体系
到2008年8月底，全国有空置商品房1.3亿m2，同比增长8.7％，商品房销售面积持续下降，下降幅度在20％～35％，有的一线城市下降幅度在55％以上，海南亦有类似情况。
为此政府应该加大对房地产市场的干预力度，以消化吸收现有房产为主，稳步推进新的房地产工程的征地和开业，应利用现有住房作为解围房，其价格差额可通过政府补给一点，银行多贷一点，房地产商压低一点的方法解决。鼓励充分利用现有住房，以消化空置住房。
海南应构建多层次、多元化的住房保障体系，努力解决“民生型住房需求”，一方面，要积极降低税费，减少环节，消除障碍，规范房地产市场，大力发展住房租赁；另一方面，通过建设面向广大住房困难家庭的住房公积金制度，增强中等收入家庭的购房能力，推进保障性住房建设，加快发展满足本地居民住房需求的中低价位中小套型普通商品住房、经济适用住房以及廉租住房建设。保障 中低收入家庭、无就业或零就业家庭的住房需求。
人们注意到，此次中央政府在房地产救市的同时，再次要求各地加快廉租房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区、危旧房改造，以有效改善民生，刺激内需，保障房价软着陆。因此，加强住房保障制度建设仍将是当务之急，亦是住房政策的重中之重。
(六)重视美国次贷危机影响，促进房地产健康发展
美国次贷危机最终引发金融风暴，这令业界进一步密切关注中国房地产市场走势，重新检讨现行的住房开发贷款和按揭贷款管理制度，最大限度地估计房地产泡沫破裂引发大规模不良贷款的可能性。有分析称，金融风暴正在冲击整个金融市场，严重打击市场的信心，中国房价可能加快调整。
中行研究报告认为，未来二年内，全国房地产价格均降10％，最高降30％。海南省房地产市场方面，价格虽坚挺，但销售额明显放慢。10月下旬举行的海南秋季房地产展示交易会上，现场成交同比严重萎缩五成，参展人数同比减少1万多人次，越来越多的迹象显示，海南省房地产也无法独善其身。
面对来势凶猛的国际金融危机，国家连续出台了一系列鼓励居民购房的财税、金融救市政策，以刺激需求增长，带动上下游产业回暖，促进扩大内需，防范金融风险，但各地的救市政策，仍然没有收到明显的成效，金融危机的影响还在深化。
央行货币政策委员会委员、经济学家樊纲认为，应调整房地产金融政策，重点放在房地产需求上，如在房地产按揭贷款方面给购房者优惠，大力启动房地产内需。
由于房地产业的中心地位与支柱作用，近来中央及地方政府纷纷出台救市政策。建设部副部长仇保兴说，允许各地出手刺激楼市，“应给各级政府一定的自由度，作出一些政策上的选择”，中央相关部委也将适时陆续出台规范房地产市场发展的意见。
2008年10月22日中央政府也推出了市场预期的刺激楼市措施，如降低契税：自11月1日起，个人首次购买90平方米及以下普通住房，税率暂下调至1％；免印花税：个人销售或购买住房，暂免征收印花税。免土地增值税：个人销售住房，暂免征收土地增值税。鼓励商业贷款：首次购买普通自住房和改善型普通自住房。利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付调整为20％。下降公积金贷款利率：各档次利率分别下调0.27个百分点等。中央政府还鼓励地方政府结合本地实际，开展救市行动。
近期，包括成都、长沙、北京、上海、杭州等在内18个东中西部城市相继推出刺激楼市政策，包括：降低首付比例、降低贷款利率、购房入户、向市民提供购房补贴、放宽房企受让及开发期限、延长还款期限、减免相关税费、减慢限价房推出速度、拆迁补偿标准看齐一手房、取消二手房交易限制、延长个人贷款偿还期限、调高公积金贷款额度(最高可贷60万元)等。地方政府救市“在全国漫延”。
海南省房地产发展虽然没有出现内地一线城市的那些严峻问题，但房地产供求关系已开始变化，新一轮的房地产调整趋势必会影响海南，海南省应未卜先知、未雨绸缪，早作规划与应对，不能被动应战，应根据中央“保经济增长”的最新精神，借鉴其它省市区的有效经验措施，并结合本省的实际情形，推出具有海南特色的特区救市措施。
关键词：海南房地产；发展规划；金融危机；高端战略；健康发展
中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：1003-9031(2008)12-0031-05
一、海南省房地产发展取得的主要成绩
(一)海南省房地产增长迅速，在GDP中贡献较大
2007年，海南省房地产业完成增加值42.2亿元，比上年增长12.3％。房地产开发投资126.96亿元，增长42.2％。其中，商品房投资98.58亿元，房屋施工面积1175.96万m2，房屋竣工面积215.42万m2，房屋销售面积302.77万m2。
2007年海南省房地产房屋施工面积增长率接近20％，竣工面积增长率超过70％，商品房投资增长率和房屋销售面积增长率接近50％。海南省房地产投资额占cDP占10％，处于正常运行状态。
2008年上半年，全国房地产行业投资在固定资产投资中占22％。海南开发投资完成83.68亿元(占城镇固定资产投资规模的29.5％)，同比增长70.7％，全省商品房施工面积1030.43万平方米，同比增长26.8％；商品房竣工面积为104.49万平方米，同比增长62.7％；全省商品房销售面积178.33万平方米，同比增长69.2％。以住宅为主的房地产业成为海南省推动经济增长的新动力。
就在全国房地产业风声鹤唳之时，海南的房价却仍在呈现上涨趋势。2008年7月25日，海南省政府发布上半年海南省经济运行情况显示，房地产投资势头依旧强劲：全省房地产开发完成投资83.68亿元，同比增长70.7％；房地产投资在GDP中所占比例为11.8％，同比增加了3.3％；全市商品房销售均价4234.44元/平方米，同比增长39.36％，商品住房销售均价4136.19元/平方米，同比增长36.96％。
(二)房地产税收增长快，成为财政收入的重要来源
2007年，全省房地产税收收入226.297万元。占税收总额的25.7％，增收100.861万元，增长80.4％，增量占税收总增量的45.3％。2008年上半年。全省房地产税收收入20.95亿元，占税收总额的33％，增收93.652万元，增长80.8％，增量占税收总增量的40.73％。房地产税收成为税收收入的主导力量。
近年来，三亚市房地产业高速增长，现成为该市的重要支柱产业。2006年直接拉动GDP增长1.5个百分点，2007年直接拉动GDP增长2.9个百分点。2007年三亚市房地产增加值占GDP的10％，占第三产业的23.4％。2008年上半年房地产增加值占GDP的9％，占第三产业的22.1％。
2005～2007年，海口市房地产业税收增长提速。全市房地产业实现税收164025万元，年均增长38.6％，增速均比同期的税收总收入和第三产业税收快20.9个和17.2个百分点。2008年1～6月，海口市房地产税收收入62321万元，增长95.8％，比同期的税收总收入和第三产业税收增长快48.4个和46.7个百分点。
(三)提升居民住房面积，改进居民住房条件
近几年来，海南省城镇住房制度改革不断深化，城镇住房建设不断加快，居民住房条件得到了明显改善，居民住房消费观念发生了根本转变。
1988～2007年，海南省房地产向社会提供商品房屋2100万平方米，占城镇房屋9429万平方米的22.27％，其中商品住宅1542万平方米。商品住宅平均每年竣工77.1万平方米，相当于每一城镇人口每年新增0.36平方米的住宅。1987年，海南省城镇人均居住面积5.8平方米，2006年底。全省城镇人口平均拥有25.19平方米的住宅建筑面积，增长4.3倍。
海南省房地产业遵循“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的政策，以住宅建设为重点，加强城市基础设施，建设了一大批环境优雅，设施配套齐全，居住方便的新型住宅小区和各种开发区。海南省房地产从高速发展、泡沫破灭进入到健康、稳步发展阶段。
为确保城乡低收入群体基本生活需求得到满足，海南将加快廉租住房和经济适用型住房建设，改善城市中低收入家庭的住房条件。省财政部门在2008年6月底前，将中央及省级财政廉租住房租赁补贴资金下拨给市、县；在9月底前，各市、县政府所在地的城镇对符合住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的低保家庭基本做到应保尽保；各市、县要简化补贴发放手续，直接给城市低收入住房困难家庭发放廉租住房租赁补贴资金。
2003～2007年，海南省加快城市化进程。加强住宅小区配套建设，提高城市品位，不仅人均居住面积显著提高，而且居住条件环境大为改善。海口市、三亚市先后荣获国内城市建设最高奖“中国人居环境奖”，南山文化旅游区获“中国人居环境范例奖”。房地产业在“健康岛”品牌效应下稳健发展。海南成为国内公民比较向往的理想的第二居住选择地。
(四)消化闲置用地，提升土地价值
近年来，海南加大消化闲置土地工作的力度，推动各地积极盘活闲置土地、空闲土地和批而未供土地。海南省的闲置土地大部分是20世纪90年代海南省房地产热时期形成的，1998年12月31日清理统计出来的闲置土地共23788.5公顷。
自1999年以来，海南省积极研究制定促进土地节约、集约利用的政策措施，加大对闲置土地的处置力度，到2004年1月。全省依法处置闲置土地17903.49公顷，占全省闲置土地总量的75.26％。
截止2007年底，海南省又依法处置了包括司法查封闲置土地5170.5公顷在内的5885.01公顷闲置土地。至此，海南省原清理统计包括司法查封在内的23788.5公顷闲置土地已经全部处置完毕，通过积极处置闲置土地，既解决了长期没有解决的历史遗留问题，又使闲置和烂尾楼占压的土地成为新的经济增长点，并大大提升了土地价值，
目前，正在崛起中的琼海市房产市场，上涨的势头也非常强劲。据统计，2007年前三季度，房地产项目由原来的26个增至30多个，房地产新开工面积已达到近40万心，是2006年开发总量的两倍多，大部分公寓楼盘价格集中在每平方米1800元～3000元。
而文昌市受到航天发射基地的推动，在国际上的知名度逐渐提高，并且政府决定充分拓展商业价值，大大推进当地的旅游业和房产业的发展，提升土地附加价值。 未来几年中，海南二线城市房地产将快速崛起，琼海市获得国家开发银行100亿元资金支持，这对该市旅游、房地产等产业发展都是一个机遇。文昌、五指山、陵水等地的房地产也在高速增长，二线城市房地产的发展不仅推动了相关产业的发展，而且也消化了闲置用地，大大提升了土地价值。
(五)带动相关产业发展
国民经济是一个有机的整体。房地产业具有较大的产业关联度，其发展可以带动和促进相关产业链的延伸与拓展，如建筑业、建材业、酒店业、旅游业，交通业等部门的发展。
房地产业牵涉面广，产业链长，直接涉及大的行业有37个，是国民经济发展的主导型与支柱型产业。研究资料表明。在房地产开发上每投入100元，可以创造相关产业170元～220元的需求，每销售100元的住房，可带动130元～150元的其他商品消费，对于现代工业基础较差的海南特区而言，作为支柱型产业的房地产业的发展，其带动作用相当明显。
随着海棠湾、博鳌、神州半岛、香水湾、清水湾等不同类型、不同消费层次旅游房地产的开发，极大提高了海南省旅游业水平。同时，作为二线城市的琼海市、文昌市、五指山市、万宁市、儋州市、陵水县、保亭县等房地产市场陆续启动，商品房开发量大幅增加，有利于海南省房地产业的可持续发展与房价稳定。
二、海南省房地产发展存在的主要问题
(一)缺乏全省房地产发展的总体规划
一些主要城市特别是海口，一直以来对城市性质、功能等方面的定位比较模糊，功能分区混乱，基础设施建设无序，使开发商对城市的未来发展缺乏有效想象空间，难以根据城市规划把握开发热点和贏利机会。
这里不妨借鉴国外的一些成功经验，在房地产发展进程推行高度规划、颜色规划、风格规划、定位规划、品牌规划、职能规划、区位规划等。依据海滨特色，建设一批标志性建筑，例如，海口“海胆壳”印象剧场，就是一个奇美的成功尝试。
由于缺乏系统的、具体的控制性详规，加上房地产热过程中的盲目圈地，占地为牢，城市土地开发具随意性和低水平性，既给城市的长远发展带来严重不利影响，又给开发企业带来它自身难以控制的系统风险。
房地产用地计划未能充分发挥应有的引导和约束作用。房地产热时有大量土地流向市场。以前各地利用(海南经济特区基础投资综合补偿条例)的规定，投资公路网等基础设施建设的投资者可以从土地、税收等方面给予优惠补偿政策，出现补偿政策过滥、补偿土地过多、地价过低、土地闲置过大等问题。给对房地产开发市场和开发企业带来严重问题还没有完全消除。
(二)政府土地供给与服务机制尚未健全
国有划拨土地未经批准转让或通过联营合作，以土地人股的方式非法人市作为商业、商品住宅等经营性用地，大幅度增加了土地的供应量，削弱了政府对土地市场的调控能力；一些单位和个人擅自先行立项，先行选址定点，致使土地被动供应等，削弱了政府以供给引导需求的供地机制作用的发挥。土地供给渠道多元化以及大量低价的非市场化供地，其结果必然引起房地产市场不公平竞争甚至恶性竞争，导致楼价低迷、市场秩序混乱，导致房地产的低水平开发。
前些年政府对大量积压商品房按经济适用房政策给予出让金返回和限价销售，有积极作用的一面，但这种匆忙改建，低价倾销，给房地产市场引入了低房价与低地价竞争的恶性循环，资产价值被严重低估，国有资产正以另一种方式大量流失，市场财富效应难以显现，城市丧失造血功能，打压了“精品”市场。抑制了房地产投资和消费的积极性。
土地供需结构失衡可能引发新一轮商品房积压。岛内市场容量小，岛外需求虽然比重较大，但并不是无限扩张。目前正在销售的商品房放量迅速，拟开发商品房规模巨大；巨大供给来自于停缓建项目复工、原空置商品房、新开发楼盘、单位自建房、闲置地启用等，市场消化压力较大。
海南房地产投资环境不佳，政府办事效率不高、程序复杂、规则模糊等问题仍十分突出，房地产开发项目“关卡”很多，隐性运作成本较高，制约了外来房地产投资企业投资开发的积极性，使开发商缺少可持续经营的打算，房地产市场投资软环境不理想以及市场供大于求的事实。致使相当一部分开发企业产生短期行为。
(三)省内有效需求不足，售后闲置严重
与全国沿海省市相比，海南省经济还较落后，产业规模较小，财政捉襟见肘，消费者收入不高严重限制了房地产发展。2007年，海南恩格尔系数为0.478，高于全国平均水平。这说明，海南百姓的消费水平还局限在基本的吃穿用上，享受型消费、休闲型消费水平较低，再加上近几年房改购房基本到位，省内有限需求难以支持房地产的长期快速发展。
海南省商品房售后空置现象明显。市政建设配套困难，公共产品建设滞后，物业管理压力增大。商品房65％以上为省外购房者，他们又以季节性、阶段性、集中性居住为多，其中一部分还属于投资与投机性质，这给海南省房地产市场发展带来全国少有的售后空置问题。据省政府有关部门掌握的情况，海南省房地产市场销售的商品住房入住率仅20％左右。
(四)全球金融危机的影响会波及到海南省房地产的上涨
由美国次贷危机所引起的全球性金融动荡与金融危机，正在全世界漫延，对实体经济的影响正在显现，但还远未见底，包括海南省房地产业在内的实体经济应高度重视金融危机的影响，早作预谋与准备，减少危机冲击。
首先，购房信心大大受损，调查显示，有民众表示，三年之内不准备买房的占34.5％，打算2009年买房的占21％。计划2008年内买房的只有19％。持币观望者大幅上升。
其次，外资抛售在华物业，原先准备购买大型物业的外资撤资，直接影响到对房地产业的市场需求。有分析人士认为，大摩等投行出售在华物业或为缓解眼前困境，华尔街各大投行因次贷危机遭受重创，贝尔斯登、雷曼兄弟和美林已相继倒下，摩根士丹利处境也不容乐观，出售已获得盈利的在华物业可以缓解困境，可能会加快中国房地产地产下滑。
再次，国内开发商从国外融资更加困难，无论是股权融资、基金融资还是其他融资方式，都会有很大的影响，如海南的几个大型外资房地产项目就遇到了融资困难或撤资问题。根据中行研究报告，我国商业银行房地产贷款占全部贷款余额的20％以上，有的分行占到40％以上。在经济下滑、房地产泡沫明显的背景下，银行房地产信贷面临较大的风险，今后会从严控制房地产信贷。
最后，房地产企业实力小、资质低、隐藏投资风险大，海南从事房地产行业的企业虽然较多，但大都为中小型企业，大型企业、高资质企业较少，且由于房地产业是资金密集型行业，对资金要求高，小规模、小实力、低资质企业可能因倒闭而退出市场，造成不良债务，影响海南整个房地产行业发展。
三、促进海南省房地产发展的对策建议
海南省房地产是否存有泡沫?目前业界与学界有两种声音。无泡沫论者的主要依据是环境与区位资源的稀缺优势。有泡沫论的持有者主要论据是国内外严峻的经济大环境作用与海南人均可支配收入。他们认为在目前的经济环境下。海南省房地产价格下跌是必然趋势。覆巢之下焉有完卵，省内半年人均可支配收入仅够买1 m2房子。势必严重制约该行业的健康发展。调研组认为，全国房地产行业投资在固定资产投资中占比高达22％，在金融危机和经济萧条的经济大环境下，房地产行业的持续调整是无法避免的。海南省政府要对海南省房地产未来走势保持清醒的认识，积极采取对策，应对面临的挑战。
(一)政府要充分认识房地产业的支柱性作用，鼓励健康发展
改革开放30年来，我国经济快速发展，居民收入提高较快，恩格尔系数改进明显，工业化、城镇化、现代化进程迅速，居民对住房数量与质量的需求增长强劲，目前，学界、政界与业界一致公认，房地产业已成为我国经济发展的重要支柱型产业，据测算，与房地产相关的关链产业达260多个。因此，无论是中央政府还是地方政府都十分关注房地产业的发展。
现在，海南省房地产将逐步成为海南的支柱性产业，各级政府要高度重视，促进房地产的可持续发展，要求对全省房地产发展有统一合理的规划，既要抑制供给过度，更应启动消费需求。要充分利用优势资源，极大发挥“健康岛”品牌效应，加大旅游房地产开发，促进各市县房地产同步发展，关注房地产运行中的种种信号，及时加以调控和引导，保持房地产业稳定健康发展的良好势头。
(二)理清发展思路，明确发展定位
海南应尽快形成明晰的全省统一的房地产业发展思路，这对今后海南省房地产业的发展具有决定性意义。建议出台并严格执行高起点的城市规划，制定防止出现积压商品房政策，极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场，优化投资环境，彻底制止低水平重复建设，扭转土地及其商品房供给严重大于需求的状况，恢复城市造血功能，实现房地产业健康发展。
海南还应大力提高城市规划的科学性、严肃性、权威性。房地产业的健康发展必须在严格科学规划的调控下，建议邀请国内外著名城市规划专家对海南省主要城市进行重新规划，提高城市规划的科学性、权威性和严肃性，没有控制性详细规划，不得建设，详细规划一经形成，不得随意变更。坚持用科学规划引导商品房开发，用科学规划规范商品房建设。
(三)严格土地供给，走精品化战略
建议运用法律的、行政的、经济的、市场的手段，加大对超时闲置土地回收力度，增强土地储备中心对土地市场的调控作用，坚决杜绝多头、多渠道、多元化供地现象，坚持有计划地供地，土地的供应和开发必须与市场需求相适应，坚持土地的供应、开发与基础设施建设紧密结合，严格禁止未开发土地私下转让，及时扩大海南省土地出让信息传播面，尽可能地做到土地供求信息公开、透明，信息对称化。
在规划出台以前，停止项目报建工作，正建的要缓建，从城市可持续发展角度，对旧城改造、城中村改建和停缓建用地作出系统安排，停缓建项目复工量要与新开发量一起纳入宏观调控计划，根据市场承受力合理安排开发规模。重点发展规模“精品”小区，带动城市建设上品质、上规模、上水平；以土地资源重新整合和高起点的新土地项目开发，提升城市土地财富效应，带动停缓建项目开发建设。
还应充分利用稀缺的优势生态资源，极力培育房地产的“高端”、“精品”市场。走精品之路、高端之路、极品之路，“做优做美”海南省房地产市场。可以借力“奥运效应”，推动“国际旅游岛”实质性建设。经过20年建设与发展，海南省建设“国际旅游岛”已具备一定有利条件和产业基础。海南省旅游资源具有不可替代性，能与世界著名海岛度假胜地如夏威夷、巴厘岛等相媲美。开发并开放西沙旅游，实行离岛旅客免税购物，发展高尔夫旅游产业。通过“国际旅游岛”建设，进一步推进海南省对外开放的层次与水平，在旅游产业开放与建设方面全面与国际接轨，在新一轮改革开放中，走在全国前列。
(四)提高办事效率，优化投资环境
海南应建立市场信息披露制度，及时向社会公布土地供应、房地产开发及市场交易信息。这是规范海南省房地产市场健康发展的重要手段，成立建设管理服务中心，土地、建设、规划等部门集中办公，对建设项目实行一条龙服务。
全面清理现有的审批模式与工作流程，大幅度缩短办事时限，实行行政审批责任制，营造“亲商、富商、安商”投资环境，大力降低开发商的“制度交易成本”。金融部门应加大对品牌开发企业的融资力度，支持外地品牌开发企业在海南融资开发。
实施“休闲养老在海南”工程，共创海南“旅游房产”品牌，努力开拓岛外市场，是振兴海南房地产业“高端路线”的重要举措，采取优惠政策吸引岛外品牌开发企业参与海南省房地产开发，利用其优势客户资源，带动岛外房地产高端市场的迅速形成。
重视旅游业与房地产业的有机结合，打造适合岛外人士休闲养老的居住环境，在税收等方面鼓励物业管理企业和分时度假经营企业的发展，建立全程营销观念，向全国、东南亚、全世界销售海南旅游、海南房产及海南品牌，整顿房地产市场秩序，在全国推行海南房产发展的生态、高端、精品品牌战略，努力实现由普通型、区域性、低端型、低价型房地产市场向高端型、精品型、全国性房地产市场转变。
拓宽融资渠道，加快城市基础设施、配套设施及公共产品建设，房地产开发必须以基础设施和配套设施建设先行，建议设立区域性金融机构，支持海南省城市基础设施建设，在“整体规划、企业开发、统一出让、收益分成”的原则下，吸引开发商参与一级地产市场开发。
(五)大力搞活现有住房，建设住房保障体系
到2008年8月底，全国有空置商品房1.3亿m2，同比增长8.7％，商品房销售面积持续下降，下降幅度在20％～35％，有的一线城市下降幅度在55％以上，海南亦有类似情况。
为此政府应该加大对房地产市场的干预力度，以消化吸收现有房产为主，稳步推进新的房地产工程的征地和开业，应利用现有住房作为解围房，其价格差额可通过政府补给一点，银行多贷一点，房地产商压低一点的方法解决。鼓励充分利用现有住房，以消化空置住房。
海南应构建多层次、多元化的住房保障体系，努力解决“民生型住房需求”，一方面，要积极降低税费，减少环节，消除障碍，规范房地产市场，大力发展住房租赁；另一方面，通过建设面向广大住房困难家庭的住房公积金制度，增强中等收入家庭的购房能力，推进保障性住房建设，加快发展满足本地居民住房需求的中低价位中小套型普通商品住房、经济适用住房以及廉租住房建设。保障 中低收入家庭、无就业或零就业家庭的住房需求。
人们注意到，此次中央政府在房地产救市的同时，再次要求各地加快廉租房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区、危旧房改造，以有效改善民生，刺激内需，保障房价软着陆。因此，加强住房保障制度建设仍将是当务之急，亦是住房政策的重中之重。
(六)重视美国次贷危机影响，促进房地产健康发展
美国次贷危机最终引发金融风暴，这令业界进一步密切关注中国房地产市场走势，重新检讨现行的住房开发贷款和按揭贷款管理制度，最大限度地估计房地产泡沫破裂引发大规模不良贷款的可能性。有分析称，金融风暴正在冲击整个金融市场，严重打击市场的信心，中国房价可能加快调整。
中行研究报告认为，未来二年内，全国房地产价格均降10％，最高降30％。海南省房地产市场方面，价格虽坚挺，但销售额明显放慢。10月下旬举行的海南秋季房地产展示交易会上，现场成交同比严重萎缩五成，参展人数同比减少1万多人次，越来越多的迹象显示，海南省房地产也无法独善其身。
面对来势凶猛的国际金融危机，国家连续出台了一系列鼓励居民购房的财税、金融救市政策，以刺激需求增长，带动上下游产业回暖，促进扩大内需，防范金融风险，但各地的救市政策，仍然没有收到明显的成效，金融危机的影响还在深化。
央行货币政策委员会委员、经济学家樊纲认为，应调整房地产金融政策，重点放在房地产需求上，如在房地产按揭贷款方面给购房者优惠，大力启动房地产内需。
由于房地产业的中心地位与支柱作用，近来中央及地方政府纷纷出台救市政策。建设部副部长仇保兴说，允许各地出手刺激楼市，“应给各级政府一定的自由度，作出一些政策上的选择”，中央相关部委也将适时陆续出台规范房地产市场发展的意见。
2008年10月22日中央政府也推出了市场预期的刺激楼市措施，如降低契税：自11月1日起，个人首次购买90平方米及以下普通住房，税率暂下调至1％；免印花税：个人销售或购买住房，暂免征收印花税。免土地增值税：个人销售住房，暂免征收土地增值税。鼓励商业贷款：首次购买普通自住房和改善型普通自住房。利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付调整为20％。下降公积金贷款利率：各档次利率分别下调0.27个百分点等。中央政府还鼓励地方政府结合本地实际，开展救市行动。
近期，包括成都、长沙、北京、上海、杭州等在内18个东中西部城市相继推出刺激楼市政策，包括：降低首付比例、降低贷款利率、购房入户、向市民提供购房补贴、放宽房企受让及开发期限、延长还款期限、减免相关税费、减慢限价房推出速度、拆迁补偿标准看齐一手房、取消二手房交易限制、延长个人贷款偿还期限、调高公积金贷款额度(最高可贷60万元)等。地方政府救市“在全国漫延”。
海南省房地产发展虽然没有出现内地一线城市的那些严峻问题，但房地产供求关系已开始变化，新一轮的房地产调整趋势必会影响海南，海南省应未卜先知、未雨绸缪，早作规划与应对，不能被动应战，应根据中央“保经济增长”的最新精神，借鉴其它省市区的有效经验措施，并结合本省的实际情形，推出具有海南特色的特区救市措施。