未来十年，商办物业投资将进入一个完全不同的时代！它将是一个充满变革的十年，中国经济将从接近甚至超过10%的“超高增长”进入“七上八下”的次高与稳态增长，而房地产将从超高增长进入中低速增长。商办物业呢？也将从过去十年的粗放式发展进入精耕细作的阶段。
　　过去十多年北京商办物业散售市场最具代表性的企业便是SOHO中国，从2006年朝外SOHO的23.32亿销售额，到2008年三里屯SOHO的69.21亿销售额，再到银河SOHO的接近200亿的销售额，占当年北京散售商办市场总额的半壁江山。熟悉SOHO中国的人不难发现，其最核心的客户群是山西、陕北、鄂尔多斯等资源密集地区的煤炭企业主。也就是所谓的“安全性资本”，这类人群追求资产的安全性，注重资产的保值增值，并不追求高额的投资回报。
　　随着煤炭市场的每况愈下，再加上中央政府力推的煤炭资源整合，煤老板财富的几何级数增长的时代也一去不复返了。所以安全性资本的购买力日趋萎缩。
　　但这并不意味着商办散售市场的枯竭。许多“理财型资本”逐渐站到舞台的中心，投资额度相对较小，但对价格和投资回报率非常敏感。整体而言，未来商办物业的散售市场整体在萎缩，中型客户出现断档，小宗成交凸显。
　　过去很长一段时间里，房地产的销售人群以及购买客户在自身定位层面都存在一定的错配。就销售员而言，推荐的产品仅是商办物业，并没有整体为客户进行资产配置。所以只能是“卖药的”，而非“医生”。客户从他那里购买产品更多的是基于产品本身，而非基于彼此的信任。这种模式我们称之为“产品驱动式营销”，而未来的方向一定是“信任+产品的双驱动模式”，甚至会升级为纯的信任驱动模式。从客户角度而言， 过去对自身财富也没有很好的配置，把鸡蛋放在一个篮子里，即所有钱都用于炒房。未来投资者的钱将分为几大类，如“母鸡钱”和“鸡蛋钱”，有些钱是用来保值的，有些钱是用来博取高收益的，即资产配置的概念。
　　如果要盘点2012年中国商办物业投资市场的里程碑事件，SOHO中国从“散售”转向“自持”无疑是不可抹去的一笔。
　　而众所周知，潘石屹的营销团队在地产界是赫赫有名的，是什么样的动力促使潘石屹“自己革自己的命”？除了对租售市场逆转的判断外，很重要的一个原因是北京四环以内很难再拿到新的土地。这不仅是SOHO中国面临的困境，也是许多开发商面临的难题。核心位置的土地供应已基本达到饱和，那未来的出路呢？
　　上海市政府在这方面明显走到了前列，他们提出“楼宇经济”的概念，即对核心位置的存量写字楼进行翻新改造。通过优质的办公条件和合理的租金来吸引品质更高的企业入驻。通过租金的市场化手段来实现租客的轮换升级，再通过租客的升级提升地方政府的税收收入。具体的案例如上海静安区中华企业大厦。以前这栋楼在静安区属于普通的乙级写字楼，租客主要以中小型企业为主，楼宇的硬件品质和租客的租金承受能力都很有限。而经过对中华企业大厦外立面和公区硬件进行了重新改造，最关键点的是对租客和运营管理进行了大幅提升，最终实现共赢。地方政府通过“楼宇经济”有效增加了税收，投资商通过“资产精装修”实现了资产升值。
　　不难判断，随着核心位置土地市场的越发紧俏，“楼宇经济”的理念很快会在其他一线城市推广。