近日北京房山区万科长阳半岛开盘均价为每平方米13500元,当天吸引了1500多人前往售楼处,场面甚为火爆。据称,长阳半岛前三天销售率达到94%,6月底开盘的保利茉莉公馆销售率达98%。部分楼盘热销,可能意味着区域楼市价格底部正在形成。但从总体来看,远区域楼盘降幅明显,近区域价格坚挺,降价仍处于传导过程的前期。
　　至于降价传导途径,笔者认为,可能沿着“偏远盘”至“中心盘”,从“纯新盘”到“老盘”,从“无资源支撑盘”到“有资源支撑盘”演绎。
　　尽管楼市正值隆冬,开发商仍然坚守“死扛”战略,具体“越冬术”则五花八门:有的借助丰厚老本犹自逍遥,有的遮遮掩掩许久后忍痛降价,有的苦于利润变薄萌生它求,还有的借助捂盘惜售、价格同盟等边缘手段,捍卫楼市“盛宴”。面对如此局面,我们不禁追问,楼市冰封,价格僵局何时打破,“房老大”还能死扛多久?
　　
　　资金链能撑多久
　　先期楼市的火爆让开发商大赚,面对渐失理性的价格,国家果断出台“新国十条”等调控政策,不少城市楼市供需形势“一夜逆转”。北京市统计局数据显示,上半年商品住宅销售面积485.4万平方米,同比下降42.6%。其中6月当月住宅销售面积40.4万平方米,环比下降34.6%,同比下降80.1%。
　　凭着前期所赚“卯吃寅粮”,如今成了不少开发商的真实写照。尽管近期开发商资金来源增速回落,但因为去年业绩普遍良好,企业在此轮调控之前有了较充足的资金储备,即使维持现在的市场情况,再撑3-6个月问题不大。
　　天相投资顾问有限公司研究报告称,未来开发商可以通过放缓拿地速度来缓解资金压力。但如果房地产销售面积和金额继续维持低位,政府后续对开发商资金进行从严管理,一些开发商即使不拿地,也可能在三季度出现资金紧张。
　　
　　各寻“越冬术”
　　上有政策,下有对策。面对政策打压,开发商也都纷纷寻找越冬术,如“八仙”过海,各显神通。
　　有的开发商则打起了“擦边球”,寄望于“钻空子”甚至触碰监管“红线”以强撑局面。少数开发商拿出前期开盘时预留的房源,以灵活价格卖给员工或相关群体,既能回笼现金,又有利于公司运营。记者近日见到某楼盘公开售价为每平方米28000元,而在“重点照顾”下,某客户现场最终签约价为每平方米17000元。
　　炒房客成为本次楼市调控的重点抑制对象。与刚需购房者相比,开发商更喜欢炒房者去买房。因为他们经常一买就是十几套房子,即使资金周转紧张也可以暂时通融。
　　捂盘惜售是部分开发商游走在监管边缘的另一种越冬术。“位于北京西城区的四合上院,2009年初就对外宣称要以15000元/平米的价格开盘销售,随后每次打电话,销售人员都说近期开盘。直至今年3月才开盘,价格涨至33000元/平米。”一位购房者气愤地说。
　　
　　价格僵局何时打破
　　应对楼市成交低迷,“死扛”成为开发商的普遍策略。国家统计局数据显示,6月全国70个大中城市房价环比下降0.1%,楼市调控效果初显。但多数城市房价下降幅度毕竟有限。楼市未来向何处去,僵局何时打破,成为各界最关心的问题之一。
　　汇丰中国区研究部主管张之明认为,目前总体来看房价下跌非常有限,但市场存在滞后效应,每个周期内量跌都会领先于价格调整。现在有两方面已经体现出价格下调的迹象,一是许多大的房地产商比如万科,已经在局部地区开始打折销售,二是统计显示某些城市同一地区的二手房价格已经超过一手房价格,这也是一种领先指标。
　　今年上半年完全靠政策压力控制房价。张之明预计到今年年底或明年年初大量新房上市供应,供应压力会重新抬头。另外,根据政府目标,未来还将有大量的廉租房出现,明年公私都有大量房源投入,价格将受到一定影响。
　　从政策压价转向供应压价,他预计房价出现变化会在今年年底。