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摘要：旅游房地产是一个新兴产业，近几年在我国得到了迅速发展，国内学者也日益关注对它的研究。文章通过对国内外旅游房地产研究的总结和分析，指出一些亟待深入探讨的问题，以期对今后我国旅游房地产的进一步研究有一定的帮助。
关键词：旅游房地产 旅游研究 综述
由于文化和概念上的差异，本文侧重于对我国学者关于国内旅游房地产的研究进行总结，从而形成对旅游房地产的系统认识，并就理论的进一步开拓提出了建议。
国外研究
由于文化差异，旅游房地产这一词汇是我国国内创新的概念，在国外的很多学术研究都是围绕着分时度假（timeshare）以及产权酒店进行的。
分时度假发源于20世纪初法国地中海沿岸, 之后在世界范围内得到迅速发展，成为风靡世界的休闲旅游度假方式，至今已有40多年的发展历史。
国外关于分时度假的研究成果，多见于Hospitalite Management杂志、每年举办的各种分时度假会议资料、RCI、II公司网上公布的调查报告总结以及分时度假行业协会主办的杂志等。
研究内容主要涉及：分时度假概念的界定，分时度假产品消费者特征分析，分时度假产品设计、产品结构和竞争分析，分时度假市场开发、销售、管理，分时度假交换网络系统，分时度假保障体系以及法律法规等方面。
虽然在国外文献中很难找到关于“旅游房地产”的文献，但他们关于分时度假的研究对于我国旅游房地产的发展是很有借鉴意义的。
国内研究
我国对旅游房地产的研究始于20世纪90年代中后期。旅游房地产作为一个新名词被提出来，是在2001年海南省第一届中国旅游房地产博览会及旅游房地产发展论坛上。近年来，旅游房地产的蓬勃发展，引起了国内学术界的广泛关注，对其相关理论的研究也开始活跃起来。
理论专著方面主要有《旅游房地产学》（2004），该书介绍了旅游房地产项目的开发程序，对可以作为旅游房地产项目开发的主体或者参与的相关学科及其参与方式做了阐述；对旅游房地产项目特有的经营管理，包括旅游房地产的物业管理和资金筹措也做了原理性的介绍。其次有胡浩编著的《大都市旅游房地产发展与布局研究》（2006），该书进一步澄清了关于旅游房地产概念的科学内涵，并首次对旅游房地产进行了科学分类的尝试，探讨了大都市旅游房地产发展与布局的基本模式，同时进一步讨论了大都市旅游房地产的管治问题。
另外，在国内还出现了专门的关于旅游房地产的网站——中国旅游房地产网（www.travelhouse.cn）。
（一）旅游房地产概念的界定
到目前为止，国内学者对于旅游房地产的概念还未达成统一意见。比较流行的观点认为，旅游房地产是指以丰富的旅游资源为依托，以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。宋丁（2002）提出旅游地产是在特定的土地上开发的、与某一类旅游区域在内外空间方面和主题内涵方面具有明确关联性的地产项目。吴老二等（2003）提出广义和狭义的概念，从广义上讲，所有同旅游相结合的物业都可以叫旅游房地产；从狭义上讲，特指引入分时度假模式的与传统相区别的新旅游房地产。魏小安（2004）提出，旅游房地产不仅仅是给旅游者使用的，而是对应于休闲市场，因而提议用“休闲房地产”的概念取代旅游房地产。刘莉文等（2006）认为旅游房地产是为旅游者提供各种良好的服务，以综合性的旅游、休闲度假为主题的物业。孙正茂（2007）对旅游房地产的定义如下：旅游房地产是承载用地和承载用地上实现全部或部分旅游功能的以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利。
（二）旅游房地产形成的理论分析
我国学者大多运用产业分蘖理论来分析旅游房地产的形成。产业分蘖理论是运用植物学中植物生长发育的机理来探讨产业形成的机理。产业分蘖是指原来附着在某类产业的活动,随着社会经济的发展和人们对其需求的扩大,伴随母体的发展逐渐发展成为相对独立的产业。经济增长是产业分蘖的内在动力，环境变化是产业分蘖的外部推力。因而刘艳红（2004）在《旅游房地产业形成的分蘖理论分析》一文中认为：经济的增长和人均收入水平的提高从内部推动旅游房地产业的形成；经济全球化从外部促进旅游房地产业的发展。
（三）旅游房地产的开发模式和类型的划分
陈卫东（1996）依据其组织方式的不同，将区域旅游房地产的开发模式分为随意型、规划型和混合型三种。巨鹏等（2002）根据房产景观“卖点”不同，将景观房产类型划分为景观设计房产与旅游景观房产两个群体。更多的学者是从功能方面进行划分，胡浩、汪宇明（2004）把旅游房地产分为娱乐类旅游房地产开发、观光类旅游房地产开发、接待类旅游房地产开发和景观型住宅区开发。刘艳（2004）将旅游房地产分为四大类：旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产、旅游住宅地产。另外，张雪晶（2005）从资源的角度将其分为：自然资源依托模式、新城旧城模式、克隆模范模式、行业嫁接模式和文化主题模式五种开发模式。
（四）旅游房地产发展的可行性与制约因素
随着我国经济的不断发展，我国居民收入水平日益提高，可支配收入和休闲时间的增加以及城市基础设施和交通状况的改善，为旅游房地产提供了发展的保障；通讯技术和网络技术的成熟也为发展旅游房地产所需的交换系统奠定了基础。这些都为发展旅游地产创造了有利条件。
但也要清醒地看到，我国旅游房地产的发展还面临着一系列制约因素。吴老二等（2003）指出制度的完善和建设、交换体系的建立、融资体制的问题、管理体制的问题都是当前存在的约束条件。刘会燕则认为经营管理水平不高,市场信誉度低,人事不充分,经验不足以及相关制度法规不健全等因素制约了我国旅游房地产的发展。
（五）旅游房地产发展存在的问题及相应对策
旅游房地产尽管在国内蓬勃兴起，但其实仍属于起步阶段。盲目开发、破坏环境等问题的日益显现，导致很多地区旅游房地产出现了积压和售后空置，经济效益与环境效益和社会效益得不到统一。于是崔雪松等（2007）提出绿色开发对策：整体规划，合理布局，整合旅游与房地产资源；健全法律法规，加强项目审批程序，依法建设；提高旅游房地产开发的创新意识；精心设计，营造良好的环境氛围。此外，蒯海章等（2007）认为还应重视旅游房地产开发人才培养。祝晔（2005）在《旅游房地产的绿色开发和评价模型研究》中构建了一套科学、完整、可量化的旅游房地产绿色开发和评价的指标体系，并最终通过它取得对城市旅游房地产开发状况的科学客观的评估与正确定位。
（六）旅游房地产的区域性发展
一些学者也对旅游房地产在具体实践上进行了研究，如曹绘疑（2003）对海南发展旅游房地产的可行性和必要性进行了探讨。彭惜君（2004）等对珠三角兴起的旅游房地产进行了研究，分析珠三角发展的可行性和必要性，并指出了发展过程中应注意的问题。还有对长沙、上海、成都、深圳等地旅游房地产项目开发的研究。这些都对各地方的旅游房地产发展具有指导性的意义。
除上述方面之外，研究视角还涉及到营销、市场分析、法律法规等多方面。而且在直接对旅游房地产进行探讨之外，关于分时度假和产权酒店方面的文献也是很多的。
旅游房地产研究刍议
纵观当前国内外对旅游房地产的研究成果,可以发现仍存在着一些不足，这些问题，都有待于理论界进一步深入研讨。
第一，关于旅游房地产概念的界定比较模糊，到目前为止仍未达成统一的认识。概念大多是从具体案例事件中总结出来，房地产业和旅游业也各自从自身的角度对其进行分类，这会容易造成消费者理解上的偏差甚至错误，或导致操作上的错位，因此，概念有待进一步完善。
第二，实践超前，理论滞后。对于旅游房地产产业，国内的研究尚处于一个较为初级的阶段，缺乏理论层面的探讨，大多从具体实践的角度进行分析。其在开发模式、产品设计方面还没有一个成熟的理论支持，仍处于摸索阶段。随着经济的不断快速发展，在旅游房地产已成为新经济热点的形势下，急需要改变理论落后于实践的局面。
第三，现有文献大多就旅游房地产的开发模式和开发类型进行分析，注重开发方面，却忽视对营销、经营模式方面的探讨，而且人才如何培养、风险如何防范等问题的研究还没有见到。因此，在探索适合我国旅游房地产发展的道路过程中，需要借鉴国外的成熟理论和经验。
第四，旅游房地产作为旅游和房地产业融合的产物，不仅涉及旅游和房地产的一般理论和知识，而且与交通、金融、管理、建筑、艺术等多门学科有着密切的关系。但实际上对其研究多侧重于旅游和房地产方面。因此，可以将其与区域经济学、人文地理学、产业经济学、规划学、城市经营与管治等学科有机结合，进一步推动旅游房地产学科的新发展。
另外，旅游房地产的投资价值分析、产业归属问题、相关法律法规如何制定、开发过程中企业如何规避风险等等，这些都有待于更多学者的参与和研究，其研究成果将为促进旅游业与房地产业的有机融合和协调发展提供科学依据和理论基础，具有深刻的指导意义。
（作者单位：江西财经大学研究生部）
参考文献
[1]徐翠蓉.关于旅游房地产问题的探讨[J].商业经济，2004（11）.
[2]刘艳.旅游房地产开发的思考[J].天府新论，2004（11）.
[3]陈淑云.我国旅游房地产理性发展的条件[J].中国房地产信息，2003（2）.
[4]邓仕敏.关于发展旅游房地产的思考[J].市场经济研究，2003（6）.
关键词：旅游房地产 旅游研究 综述
由于文化和概念上的差异，本文侧重于对我国学者关于国内旅游房地产的研究进行总结，从而形成对旅游房地产的系统认识，并就理论的进一步开拓提出了建议。
国外研究
由于文化差异，旅游房地产这一词汇是我国国内创新的概念，在国外的很多学术研究都是围绕着分时度假（timeshare）以及产权酒店进行的。
分时度假发源于20世纪初法国地中海沿岸, 之后在世界范围内得到迅速发展，成为风靡世界的休闲旅游度假方式，至今已有40多年的发展历史。
国外关于分时度假的研究成果，多见于Hospitalite Management杂志、每年举办的各种分时度假会议资料、RCI、II公司网上公布的调查报告总结以及分时度假行业协会主办的杂志等。
研究内容主要涉及：分时度假概念的界定，分时度假产品消费者特征分析，分时度假产品设计、产品结构和竞争分析，分时度假市场开发、销售、管理，分时度假交换网络系统，分时度假保障体系以及法律法规等方面。
虽然在国外文献中很难找到关于“旅游房地产”的文献，但他们关于分时度假的研究对于我国旅游房地产的发展是很有借鉴意义的。
国内研究
我国对旅游房地产的研究始于20世纪90年代中后期。旅游房地产作为一个新名词被提出来，是在2001年海南省第一届中国旅游房地产博览会及旅游房地产发展论坛上。近年来，旅游房地产的蓬勃发展，引起了国内学术界的广泛关注，对其相关理论的研究也开始活跃起来。
理论专著方面主要有《旅游房地产学》（2004），该书介绍了旅游房地产项目的开发程序，对可以作为旅游房地产项目开发的主体或者参与的相关学科及其参与方式做了阐述；对旅游房地产项目特有的经营管理，包括旅游房地产的物业管理和资金筹措也做了原理性的介绍。其次有胡浩编著的《大都市旅游房地产发展与布局研究》（2006），该书进一步澄清了关于旅游房地产概念的科学内涵，并首次对旅游房地产进行了科学分类的尝试，探讨了大都市旅游房地产发展与布局的基本模式，同时进一步讨论了大都市旅游房地产的管治问题。
另外，在国内还出现了专门的关于旅游房地产的网站——中国旅游房地产网（www.travelhouse.cn）。
（一）旅游房地产概念的界定
到目前为止，国内学者对于旅游房地产的概念还未达成统一意见。比较流行的观点认为，旅游房地产是指以丰富的旅游资源为依托，以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。宋丁（2002）提出旅游地产是在特定的土地上开发的、与某一类旅游区域在内外空间方面和主题内涵方面具有明确关联性的地产项目。吴老二等（2003）提出广义和狭义的概念，从广义上讲，所有同旅游相结合的物业都可以叫旅游房地产；从狭义上讲，特指引入分时度假模式的与传统相区别的新旅游房地产。魏小安（2004）提出，旅游房地产不仅仅是给旅游者使用的，而是对应于休闲市场，因而提议用“休闲房地产”的概念取代旅游房地产。刘莉文等（2006）认为旅游房地产是为旅游者提供各种良好的服务，以综合性的旅游、休闲度假为主题的物业。孙正茂（2007）对旅游房地产的定义如下：旅游房地产是承载用地和承载用地上实现全部或部分旅游功能的以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利。
（二）旅游房地产形成的理论分析
我国学者大多运用产业分蘖理论来分析旅游房地产的形成。产业分蘖理论是运用植物学中植物生长发育的机理来探讨产业形成的机理。产业分蘖是指原来附着在某类产业的活动,随着社会经济的发展和人们对其需求的扩大,伴随母体的发展逐渐发展成为相对独立的产业。经济增长是产业分蘖的内在动力，环境变化是产业分蘖的外部推力。因而刘艳红（2004）在《旅游房地产业形成的分蘖理论分析》一文中认为：经济的增长和人均收入水平的提高从内部推动旅游房地产业的形成；经济全球化从外部促进旅游房地产业的发展。
（三）旅游房地产的开发模式和类型的划分
陈卫东（1996）依据其组织方式的不同，将区域旅游房地产的开发模式分为随意型、规划型和混合型三种。巨鹏等（2002）根据房产景观“卖点”不同，将景观房产类型划分为景观设计房产与旅游景观房产两个群体。更多的学者是从功能方面进行划分，胡浩、汪宇明（2004）把旅游房地产分为娱乐类旅游房地产开发、观光类旅游房地产开发、接待类旅游房地产开发和景观型住宅区开发。刘艳（2004）将旅游房地产分为四大类：旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产、旅游住宅地产。另外，张雪晶（2005）从资源的角度将其分为：自然资源依托模式、新城旧城模式、克隆模范模式、行业嫁接模式和文化主题模式五种开发模式。
（四）旅游房地产发展的可行性与制约因素
随着我国经济的不断发展，我国居民收入水平日益提高，可支配收入和休闲时间的增加以及城市基础设施和交通状况的改善，为旅游房地产提供了发展的保障；通讯技术和网络技术的成熟也为发展旅游房地产所需的交换系统奠定了基础。这些都为发展旅游地产创造了有利条件。
但也要清醒地看到，我国旅游房地产的发展还面临着一系列制约因素。吴老二等（2003）指出制度的完善和建设、交换体系的建立、融资体制的问题、管理体制的问题都是当前存在的约束条件。刘会燕则认为经营管理水平不高,市场信誉度低,人事不充分,经验不足以及相关制度法规不健全等因素制约了我国旅游房地产的发展。
（五）旅游房地产发展存在的问题及相应对策
旅游房地产尽管在国内蓬勃兴起，但其实仍属于起步阶段。盲目开发、破坏环境等问题的日益显现，导致很多地区旅游房地产出现了积压和售后空置，经济效益与环境效益和社会效益得不到统一。于是崔雪松等（2007）提出绿色开发对策：整体规划，合理布局，整合旅游与房地产资源；健全法律法规，加强项目审批程序，依法建设；提高旅游房地产开发的创新意识；精心设计，营造良好的环境氛围。此外，蒯海章等（2007）认为还应重视旅游房地产开发人才培养。祝晔（2005）在《旅游房地产的绿色开发和评价模型研究》中构建了一套科学、完整、可量化的旅游房地产绿色开发和评价的指标体系，并最终通过它取得对城市旅游房地产开发状况的科学客观的评估与正确定位。
（六）旅游房地产的区域性发展
一些学者也对旅游房地产在具体实践上进行了研究，如曹绘疑（2003）对海南发展旅游房地产的可行性和必要性进行了探讨。彭惜君（2004）等对珠三角兴起的旅游房地产进行了研究，分析珠三角发展的可行性和必要性，并指出了发展过程中应注意的问题。还有对长沙、上海、成都、深圳等地旅游房地产项目开发的研究。这些都对各地方的旅游房地产发展具有指导性的意义。
除上述方面之外，研究视角还涉及到营销、市场分析、法律法规等多方面。而且在直接对旅游房地产进行探讨之外，关于分时度假和产权酒店方面的文献也是很多的。
旅游房地产研究刍议
纵观当前国内外对旅游房地产的研究成果,可以发现仍存在着一些不足，这些问题，都有待于理论界进一步深入研讨。
第一，关于旅游房地产概念的界定比较模糊，到目前为止仍未达成统一的认识。概念大多是从具体案例事件中总结出来，房地产业和旅游业也各自从自身的角度对其进行分类，这会容易造成消费者理解上的偏差甚至错误，或导致操作上的错位，因此，概念有待进一步完善。
第二，实践超前，理论滞后。对于旅游房地产产业，国内的研究尚处于一个较为初级的阶段，缺乏理论层面的探讨，大多从具体实践的角度进行分析。其在开发模式、产品设计方面还没有一个成熟的理论支持，仍处于摸索阶段。随着经济的不断快速发展，在旅游房地产已成为新经济热点的形势下，急需要改变理论落后于实践的局面。
第三，现有文献大多就旅游房地产的开发模式和开发类型进行分析，注重开发方面，却忽视对营销、经营模式方面的探讨，而且人才如何培养、风险如何防范等问题的研究还没有见到。因此，在探索适合我国旅游房地产发展的道路过程中，需要借鉴国外的成熟理论和经验。
第四，旅游房地产作为旅游和房地产业融合的产物，不仅涉及旅游和房地产的一般理论和知识，而且与交通、金融、管理、建筑、艺术等多门学科有着密切的关系。但实际上对其研究多侧重于旅游和房地产方面。因此，可以将其与区域经济学、人文地理学、产业经济学、规划学、城市经营与管治等学科有机结合，进一步推动旅游房地产学科的新发展。
另外，旅游房地产的投资价值分析、产业归属问题、相关法律法规如何制定、开发过程中企业如何规避风险等等，这些都有待于更多学者的参与和研究，其研究成果将为促进旅游业与房地产业的有机融合和协调发展提供科学依据和理论基础，具有深刻的指导意义。
（作者单位：江西财经大学研究生部）
参考文献
[1]徐翠蓉.关于旅游房地产问题的探讨[J].商业经济，2004（11）.
[2]刘艳.旅游房地产开发的思考[J].天府新论，2004（11）.
[3]陈淑云.我国旅游房地产理性发展的条件[J].中国房地产信息，2003（2）.
[4]邓仕敏.关于发展旅游房地产的思考[J].市场经济研究，2003（6）.