论文部分内容阅读
编者按：本评估报告是韩国某中央鉴定评价法人（价值评估机构），于1999年，根据韩国的《财产再评价法》（韩国关于对企业账面价值进行调整时进行资产评估的法律）的规定，为韩国三进电子股份公司提供的鉴定评价书（即评估报告）。
本评价书中的金额单位为韩元。
鉴定评价书
鉴定委托人： 三进电子股份公司 公司代表：朴ⅩⅩ
项目名称： 财产再评价
评价文件号： 中央990709-10031
中央鉴定评价法人 ⅩⅩⅩⅩⅩⅩ
评价总额： 捌拾叁亿零伍佰伍拾万零柒千柒佰伍拾元整
关于鉴定评价额的计算依据和确定的意见
1、评价目的
依据财产再评价法，对位于庆尚南道ⅩⅩ市ⅩⅩ郡ⅩⅩ面甲川里805号的三进电子股份公司的资产进行财产再评价。评价时点为1999年7月1日。
2、评价方法
（1）账面所示：宗地（A）与（B）为工业用地。评价时充分考虑了临近类似土地的正常交易价格及利用情况，同时参考了临近地域内类似土地的正常市价。将类似的公示标准宗地的位置、环境状况、交通运输条件、动力及其他地块价值的形成要因，与土地（A）与（B）的相应状况进行比较分析后，计算得出评价价值。
（2）账面所示：宗地（B）、（C）、（D）是存在权利交叉情况的宗地。分别根据其权利交叉的实际面积进行了评价。宗地（C）、（D）存在着进出路口和地目等不利的因素，根据其相应具体情况进行了评价。
（3）建筑物是参照其结构、使用材料、施工质量、附属设施、用途、现况和管理状态等因素，采用重置成本法进行评价。
（4）档案所示记录的建筑物（己）实际上已经灭失。因此未进行评价。
（5）档案所示的建筑物（庚）是位于庆尚南道ⅩⅩ市ⅩⅩ郡ⅩⅩ面交洞里的三进电子公司的一个职工宿舍单元[ 第1栋第7层701室，面积为28坪（1坪为3.33㎡），楼梯式，西南朝向]。在评价中，考虑了该建筑物的位置、结构、使用材料、层别、有效利用度等的共同住宅的各种价值形成要因。同时参考了临近同类型的建筑物的正常交易价格。
在建筑物（庚）的评价中，是将建筑物和土地所有权和（房屋所占据土地）并为一体进行评价。然后将评价结果进行分配，分配后，建筑物评价值为3500万元，土地评价值为1500万元 。
（6）机器设备是根据构造、规格、使用年限、形态、功率和附属设施的实际情况，采用重置成本法进行了评价。其中一部分机器设备在考虑了其实际运行情况和管理状态后，采用了观察法进行评价。
（7）构筑物和附属设施考虑了结构、规模、使用年限、形态、施工质量等后，采用重置成本法进行评价。
（8）评价汽车和其他运输车辆等时，考虑了车辆类型、使用年限、形态、性能、现况及市场价格等因素后采用了比较价值法。
3、评价分析
（1）采用标准宗地的公示地价对土地进行评价与建筑物（庚）的评价
①评价中所采用的进行比较的标准宗地的公示地价
依据《不动产价格公示及鉴定评价法》第9条规定，选定与上表利用情况类似的标准宗地为比较标准宗地。
②根据价值时点确定的修正率
甲、ⅩⅩ郡地价变动率（建设交通部公告）
乙、生产物价指数（韩国银行公告）1998年12月：118.5 1999年06月：116.8
丙、价值修正率的确定由于地价变动率对地价的影响大于生产物价指数的影响，所评估土地又位于城市区域内，因此本案采用按用途与地域确定的地价变动率。
③地域要因比较
因标准宗地和所评价宗地在同一区域内，所以地域要因相同。
④个别要因比较
⑤其他要因
调查了本案南面临近地方国道的工业用地价格的正常市价，考虑了诸多因素后，确定在其他要因比较后评价价值应可上浮10%。
⑥价值计算
⑦其他土地评价中可参考公示地价
甲.113.000元/坪 乙.76.000元/坪丙.97.000元/坪丁.70.600元/坪
⑧本案中建筑物（庚）——大进蓝天楼宇（28坪）的市价水平
以28坪为基准，其中上等水平：5400万元-5500万元
中等水平：5100万元-5200万元
下等水平：4700万元-2600万元
28坪的全租水准为2500万元-2600万元。
(韩国的房屋租赁有“全租”和“月租”之分 。所谓“月租”，与我国一般的房屋租赁方式相同。而在“全租”时，承租人并不向出租人交纳租金，而仅是向出租人一次性交纳一定数额的保证金。“全租”租赁结束时，出租人将保证金全额退还给承租人。——译者注)
本案的前例，韩国鉴定院在1998年9月为28坪房屋抵押评价时，评价价值为4500万元。
根据建筑物（庚）的楼房层别和位置，其价值水平评价为5000万元。
⑨类似建筑物（庚）的近期交易动向
近期无与本案类似的楼宇交易案例。
⑩建筑物（庚）的评价价值
考虑了上述资料及评价目的，计算结果为5000万元。（见下期）
本评价书中的金额单位为韩元。
鉴定评价书
鉴定委托人： 三进电子股份公司 公司代表：朴ⅩⅩ
项目名称： 财产再评价
评价文件号： 中央990709-10031
中央鉴定评价法人 ⅩⅩⅩⅩⅩⅩ
评价总额： 捌拾叁亿零伍佰伍拾万零柒千柒佰伍拾元整
关于鉴定评价额的计算依据和确定的意见
1、评价目的
依据财产再评价法，对位于庆尚南道ⅩⅩ市ⅩⅩ郡ⅩⅩ面甲川里805号的三进电子股份公司的资产进行财产再评价。评价时点为1999年7月1日。
2、评价方法
（1）账面所示：宗地（A）与（B）为工业用地。评价时充分考虑了临近类似土地的正常交易价格及利用情况，同时参考了临近地域内类似土地的正常市价。将类似的公示标准宗地的位置、环境状况、交通运输条件、动力及其他地块价值的形成要因，与土地（A）与（B）的相应状况进行比较分析后，计算得出评价价值。
（2）账面所示：宗地（B）、（C）、（D）是存在权利交叉情况的宗地。分别根据其权利交叉的实际面积进行了评价。宗地（C）、（D）存在着进出路口和地目等不利的因素，根据其相应具体情况进行了评价。
（3）建筑物是参照其结构、使用材料、施工质量、附属设施、用途、现况和管理状态等因素，采用重置成本法进行评价。
（4）档案所示记录的建筑物（己）实际上已经灭失。因此未进行评价。
（5）档案所示的建筑物（庚）是位于庆尚南道ⅩⅩ市ⅩⅩ郡ⅩⅩ面交洞里的三进电子公司的一个职工宿舍单元[ 第1栋第7层701室，面积为28坪（1坪为3.33㎡），楼梯式，西南朝向]。在评价中，考虑了该建筑物的位置、结构、使用材料、层别、有效利用度等的共同住宅的各种价值形成要因。同时参考了临近同类型的建筑物的正常交易价格。
在建筑物（庚）的评价中，是将建筑物和土地所有权和（房屋所占据土地）并为一体进行评价。然后将评价结果进行分配，分配后，建筑物评价值为3500万元，土地评价值为1500万元 。
（6）机器设备是根据构造、规格、使用年限、形态、功率和附属设施的实际情况，采用重置成本法进行了评价。其中一部分机器设备在考虑了其实际运行情况和管理状态后，采用了观察法进行评价。
（7）构筑物和附属设施考虑了结构、规模、使用年限、形态、施工质量等后，采用重置成本法进行评价。
（8）评价汽车和其他运输车辆等时，考虑了车辆类型、使用年限、形态、性能、现况及市场价格等因素后采用了比较价值法。
3、评价分析
（1）采用标准宗地的公示地价对土地进行评价与建筑物（庚）的评价
①评价中所采用的进行比较的标准宗地的公示地价
依据《不动产价格公示及鉴定评价法》第9条规定，选定与上表利用情况类似的标准宗地为比较标准宗地。
②根据价值时点确定的修正率
甲、ⅩⅩ郡地价变动率（建设交通部公告）
乙、生产物价指数（韩国银行公告）1998年12月：118.5 1999年06月：116.8
丙、价值修正率的确定由于地价变动率对地价的影响大于生产物价指数的影响，所评估土地又位于城市区域内，因此本案采用按用途与地域确定的地价变动率。
③地域要因比较
因标准宗地和所评价宗地在同一区域内，所以地域要因相同。
④个别要因比较
⑤其他要因
调查了本案南面临近地方国道的工业用地价格的正常市价，考虑了诸多因素后，确定在其他要因比较后评价价值应可上浮10%。
⑥价值计算
⑦其他土地评价中可参考公示地价
甲.113.000元/坪 乙.76.000元/坪丙.97.000元/坪丁.70.600元/坪
⑧本案中建筑物（庚）——大进蓝天楼宇（28坪）的市价水平
以28坪为基准，其中上等水平：5400万元-5500万元
中等水平：5100万元-5200万元
下等水平：4700万元-2600万元
28坪的全租水准为2500万元-2600万元。
(韩国的房屋租赁有“全租”和“月租”之分 。所谓“月租”，与我国一般的房屋租赁方式相同。而在“全租”时，承租人并不向出租人交纳租金，而仅是向出租人一次性交纳一定数额的保证金。“全租”租赁结束时，出租人将保证金全额退还给承租人。——译者注)
本案的前例，韩国鉴定院在1998年9月为28坪房屋抵押评价时，评价价值为4500万元。
根据建筑物（庚）的楼房层别和位置，其价值水平评价为5000万元。
⑨类似建筑物（庚）的近期交易动向
近期无与本案类似的楼宇交易案例。
⑩建筑物（庚）的评价价值
考虑了上述资料及评价目的，计算结果为5000万元。（见下期）