论文部分内容阅读
华嘉胡同“地王”带来的热闹终究是暂时的。在北京西城区华嘉胡同地块出让半个月后，9月4日，北京土地市场又成交了两块土地。相比较华嘉胡同地块的高溢价率成交，新成交的两块土地，将北京土地市场重新拉回低溢价成交的轨道。
今年，北京土地市场的秋风有点凉。
土地低溢价成交成“常态”
8月20日，华嘉胡同地块出让，一串数字刷新了北京土地市场今年乃至过往多年的纪录。
193轮竞拍次数，110%的溢价率，这都创造了今年北京宅地出让的新纪录。
74.6亿元的总价、9.5万元/平方米的楼面价，更是刷新了北京宅地出让历史。
竞拍过程中，多家企业轮番竞价，最后信达与华融短兵相接、你追我赶的竞价也是非常热闹。
但是对于北京土地市场而言，这种热闹终究只是暂时的。
9月4日，丰台区南苑乡南苑村地块出让时，金融街与天恒联合体最后拿地的溢价率只有27%。虽然有7家企业或联合体来竞争，但竞价仅有65轮，最后该地块42.2亿元的成交价也没有达到事先设定的合理土地价格上限。
同一天出让的丰台丽泽金融商务区D-12地块则干脆是底价成交。
底价成交、低溢价成交，在今年4月之后的北京土地市场司空见惯。事实上，就在华嘉胡同地块成交的当天，北京还有通州区永顺镇的一宗宅地和石景山区的一宗商业用地出让。两宗地块均未进入现场竞价环节，分别以网上第三次报价成交，溢价率都只有1%。
在亚豪机构市场总监郭毅看来，华嘉胡同地块位于金融街核心区域，是近年来罕见的城市核心区优质地块，地段价值不言自明。因此受到企业青睐，包括房企、险企等都参与竞争，也并不意外。但这并无法改变北京土地市场的降温节奏。
楼市下行成土地市场“冰桶”
北京土地市场的降温，从4月之后即开始。和前4月北京土地市场供求两旺、4个月土地出让金突破千亿相比，之后的降温，可谓是断崖式下降。
今年前4月，北京土地市场热闹非凡。除土地出让金突破千亿大关外，在土地市场常常能看到的是房企抢地的不亦乐乎，常常是你方唱罢我登场。龙湖在丰台西局拿地后，泰禾迅速跟进，区域楼面价也达到6万元/平方米的高位。泰禾在黄村拿地后，恒大也迅速跟进，并把区域楼面价从2万元/平方米推高到3万元/平方米。年初，在北京接近4年没拿地的远洋地产，8天的时间拿下3宗土地，土地价格合计超过73亿元。
但随后的5、6两个月，北京居住用地成交为零。
再往后，低溢价成交频繁出现。甚至出现热点区域地块流拍的情况。7月底，朝阳区孙河板块两地块出让，结果双双流拍。而孙河从2012年开始升温，龙湖、泰禾、首开、中粮等企业进驻，楼面价节节攀高，中粮去年在此拿地的楼面价超过5万元/平方米。
而在二级市场上，龙湖旗下双珑原著和泰禾旗下北京院子先后入市均热销一时。今年上半年，北京院子还拿下别墅市场销冠。
对于孙河地块流拍，多家已经进入该区域的房企人士认为，政府定价太高是流拍的主要原因。例如孙河BCDE地块当时起价46亿元，总价门槛本身已经很高。考虑到其中配建的学校等，该地块起始楼面价突破4万元/平方米。而在孙河板块已经成交的地块中，仅有中粮拿地价格达到5万元/平方米，其余地块楼面价都在3万元/平方米以下。
北京中原地产首席分析师张大伟则认为，孙河地块流拍背后，更有今年楼市下行的深层次原因。楼市下行影响了房企的市场预期，因此拿地积极性不高，态度趋于谨慎。
国家统计局8月公布的数字显示，1-7月，全国商品房销售面积56480万平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月扩大1.6个百分点。其中住宅销售面积下降9.4%。从去年开始的商品房销售增速下滑，到今年直接变为销售面积同比下降。
而在北京，去化速度放慢，降价楼盘增多，房企平价快跑增多，这样的背景下，土地市场自然难以独善其身。
从全国来看，中国指数研究院的数据显示，上半年，30家重点房企新增土地317宗，低于去年同期的518宗。万科、保利地产上半年拿地量同比下降都超过30%。
万科、龙湖等企业还在中报发布时表示出，土地市场已出现调整迹象，预计未来可能会有更好的拿地时机。
“降价”供地？
8月25日，北京朝阳区孙河BCDE地块重新在土地市场挂出。
相比此前，这一次重新挂出的起始价下调3.7亿元，从46亿元降到42.3亿元。不过，即便如此，该地块起始楼面价仍然在3.4万元/平方米的水平。
对于此番调整，一家已经进入孙河区域的开发企业高管对记者表示，在土地市场遇冷的情况下，政府也在一定程度上开始了“降价促销”，希望尽快成交。做出这种调整，背后应该有摸底调查，预计9月底上市就会有企业接手，不至于再次流拍。
高策地产服务机构董事长陶红兵此前也对记者表示，北京限购、限贷等政策没有松动，市场化的高价地入市遇到并不市场化的市场，这种情况下，房企对高价地的冲动必然会受到影响。但优质地块本身的属性还是会受到企业认可的。
但“降价”供地会不会成为接下来北京土地市场的主流呢？一位不愿具名的业内人士认为“不可能”，政府还是要保证土地市场收益的，政府的供应节奏也会根据市场变化，并不愿意牺牲土地价值。
相对于降价供应，业内认为预计土地供应结构更有可能调整，以较偏远地点、非大热土地为主。这一方面可以保证土地供应计划的完成，另一方面不至于“贱卖”优质土地。
从8月底到9月9日，北京土地市场挂出的多宗土地，除孙河BCDE地块外，多宗土地位于门头沟、顺义等六环外板块。
今年，北京土地市场的秋风有点凉。
土地低溢价成交成“常态”
8月20日，华嘉胡同地块出让，一串数字刷新了北京土地市场今年乃至过往多年的纪录。
193轮竞拍次数，110%的溢价率，这都创造了今年北京宅地出让的新纪录。
74.6亿元的总价、9.5万元/平方米的楼面价，更是刷新了北京宅地出让历史。
竞拍过程中，多家企业轮番竞价，最后信达与华融短兵相接、你追我赶的竞价也是非常热闹。
但是对于北京土地市场而言，这种热闹终究只是暂时的。
9月4日，丰台区南苑乡南苑村地块出让时，金融街与天恒联合体最后拿地的溢价率只有27%。虽然有7家企业或联合体来竞争，但竞价仅有65轮，最后该地块42.2亿元的成交价也没有达到事先设定的合理土地价格上限。
同一天出让的丰台丽泽金融商务区D-12地块则干脆是底价成交。
底价成交、低溢价成交，在今年4月之后的北京土地市场司空见惯。事实上，就在华嘉胡同地块成交的当天，北京还有通州区永顺镇的一宗宅地和石景山区的一宗商业用地出让。两宗地块均未进入现场竞价环节，分别以网上第三次报价成交，溢价率都只有1%。
在亚豪机构市场总监郭毅看来，华嘉胡同地块位于金融街核心区域，是近年来罕见的城市核心区优质地块，地段价值不言自明。因此受到企业青睐，包括房企、险企等都参与竞争，也并不意外。但这并无法改变北京土地市场的降温节奏。
楼市下行成土地市场“冰桶”
北京土地市场的降温，从4月之后即开始。和前4月北京土地市场供求两旺、4个月土地出让金突破千亿相比，之后的降温，可谓是断崖式下降。
今年前4月，北京土地市场热闹非凡。除土地出让金突破千亿大关外，在土地市场常常能看到的是房企抢地的不亦乐乎，常常是你方唱罢我登场。龙湖在丰台西局拿地后，泰禾迅速跟进，区域楼面价也达到6万元/平方米的高位。泰禾在黄村拿地后，恒大也迅速跟进，并把区域楼面价从2万元/平方米推高到3万元/平方米。年初，在北京接近4年没拿地的远洋地产，8天的时间拿下3宗土地，土地价格合计超过73亿元。
但随后的5、6两个月，北京居住用地成交为零。
再往后，低溢价成交频繁出现。甚至出现热点区域地块流拍的情况。7月底，朝阳区孙河板块两地块出让，结果双双流拍。而孙河从2012年开始升温，龙湖、泰禾、首开、中粮等企业进驻，楼面价节节攀高，中粮去年在此拿地的楼面价超过5万元/平方米。
而在二级市场上，龙湖旗下双珑原著和泰禾旗下北京院子先后入市均热销一时。今年上半年，北京院子还拿下别墅市场销冠。
对于孙河地块流拍，多家已经进入该区域的房企人士认为，政府定价太高是流拍的主要原因。例如孙河BCDE地块当时起价46亿元，总价门槛本身已经很高。考虑到其中配建的学校等，该地块起始楼面价突破4万元/平方米。而在孙河板块已经成交的地块中，仅有中粮拿地价格达到5万元/平方米，其余地块楼面价都在3万元/平方米以下。
北京中原地产首席分析师张大伟则认为，孙河地块流拍背后，更有今年楼市下行的深层次原因。楼市下行影响了房企的市场预期，因此拿地积极性不高，态度趋于谨慎。
国家统计局8月公布的数字显示，1-7月，全国商品房销售面积56480万平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月扩大1.6个百分点。其中住宅销售面积下降9.4%。从去年开始的商品房销售增速下滑，到今年直接变为销售面积同比下降。
而在北京，去化速度放慢，降价楼盘增多，房企平价快跑增多，这样的背景下，土地市场自然难以独善其身。
从全国来看，中国指数研究院的数据显示，上半年，30家重点房企新增土地317宗，低于去年同期的518宗。万科、保利地产上半年拿地量同比下降都超过30%。
万科、龙湖等企业还在中报发布时表示出，土地市场已出现调整迹象，预计未来可能会有更好的拿地时机。
“降价”供地？
8月25日，北京朝阳区孙河BCDE地块重新在土地市场挂出。
相比此前，这一次重新挂出的起始价下调3.7亿元，从46亿元降到42.3亿元。不过，即便如此，该地块起始楼面价仍然在3.4万元/平方米的水平。
对于此番调整，一家已经进入孙河区域的开发企业高管对记者表示，在土地市场遇冷的情况下，政府也在一定程度上开始了“降价促销”，希望尽快成交。做出这种调整，背后应该有摸底调查，预计9月底上市就会有企业接手，不至于再次流拍。
高策地产服务机构董事长陶红兵此前也对记者表示，北京限购、限贷等政策没有松动，市场化的高价地入市遇到并不市场化的市场，这种情况下，房企对高价地的冲动必然会受到影响。但优质地块本身的属性还是会受到企业认可的。
但“降价”供地会不会成为接下来北京土地市场的主流呢？一位不愿具名的业内人士认为“不可能”，政府还是要保证土地市场收益的，政府的供应节奏也会根据市场变化，并不愿意牺牲土地价值。
相对于降价供应，业内认为预计土地供应结构更有可能调整，以较偏远地点、非大热土地为主。这一方面可以保证土地供应计划的完成，另一方面不至于“贱卖”优质土地。
从8月底到9月9日，北京土地市场挂出的多宗土地，除孙河BCDE地块外，多宗土地位于门头沟、顺义等六环外板块。