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【摘要】房地产业作为国民经济的支柱产业，与人们的生产生活息息相关，而空置作为反映房地产业健康与否的指标，历来是专家学者研究的重点内容。商品住宅空置的原因与影响因素众多，通过对这些因素的研究有助于我国的房地产业的健康发展。
【关键词】空置；成因；影响因素
一、空置的定义
Denise D.和Willian C.W（1996）认为空置是指建筑物的整体或部分处于等待出租或出售的状态。国家统计局《房地产统计报表制度》中对空置的定义为：在报告期末已经竣工的商品房建筑面积中尚未销售或出租的房屋面积，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未出售或出租的房屋面积。所以国内外对住房空置的定义基本一致，即建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租或出售的状态。
二、空置的成因
自2000年以来，我国房地产业发展迅猛，但同时也伴随着商品住宅空置的大量增加。究其原因这是我国房地产开发过程中一系列不合理的做法而逐渐积累起来的。空置的成因大致可以从以下几个层面进行分析：
（一）市场的有效需求不足。产生商品住宅的市场有效需求不足的主要原因一是价格过高，二是居民收入偏低。房价收入比过高，远远超过了消费者的承受能力，居民有购房需求却没有购房能力。
（二）房地产投机活动。随着我国经济的快速发展和人口的增加，受土地资源限制，房价上涨也是必然的趋势，因此一些投机者购置大量商品住宅，等待涨价后出售，以获取暴利。正是由于这种日益上涨的投机行为，在很大程度上导致了商品住宅空置的增加。
（三）营销模式过于落后。我国的开发商对于新建的商品住宅大多都是采用只售不租的销售模式，而不是租售结合，这势必会造成住宅空置面积的增加。
（四）住宅本身存在问题。大多数房地产企业受利益驱使过于热衷开发高档的住宅，适合普通人居住的低档次的住宅却开发甚少，同时随着人们生活水平的提高，过去那些设计、施工质量、户型、通风采光等条件落后，不符合现代人审美标准的住宅就不在人们买房时考虑的范围了。由于这些房屋本身的问题，导致的无效供给过多，大量的房屋积压销售不出去，形成大量的空置。
（五）土地政策存在很大问题。在我国土地一方面作为政府财政收入的一项重要来源，另一方面政府还要利用土地来招商引资，为了吸引一些重要的企业，政府甚至会无偿为企业提供土地，那么开发商通过竞价拿到的土地价格必然上涨，建房成本上涨，房价随之上涨，由房价上涨带来的空置等一系列问题随之出现。
（六）开发商缺乏合理规划。前几年火爆的市场加上高额的利润，使得越来越多的投资者缺乏科学的规划，盲目的投资房地产市场，导致市场上住宅的供应量远远大于消费者的需求量，导致大量的商品住宅处于空置状态。
三、商品住宅空置的影响因素
商品住宅空置是一个全国性的问题，但是由于房地产业的区域性，各地的经济发展水平，法规政策，生活习惯等方面存在着较大的差异，这些差异势必会对商品住宅的空置产生一定的影响。空置的影响因素涉及各个方面，从理论上看，主要可以从以下几个方面进行分析：
（一）商品住宅的区位因素。住宅作为人们生活最基础的一部分，其所处的位置如距离市中心，以及自己工作学习的地方，大型商场购物中心，公交地铁站的距离，周边环境等是否满足消费者的需求，是消费者在购房时需要慎重考虑的因素。
（二）房屋的质量。房屋的质量包括住宅本身的施工质量，设计是否完美，户型面积是否满足需要、通风采光条件好坏等，同时还包括小区物业管理水平，管理人员的素质，基本的配套设施等等。这些都是消费者在购房时要考虑的重要因素，从而影响销售情况。
（三）商品住宅开发的总量。在市场被看好的情况下，开发商会投入巨资，开发大量的新的商品住宅，短期内大量新建商品住宅的推出，不但开发商间彼此竞争激烈，同时还会使得消费者在短期内无法消化吸收如此多的新建住宅，大量的新建住宅销售不出去，造成大量的积压，空置增加自然不可避免。
（四）开发商的营销模式。在当今这个信息时代，信息传达的越多，传达的越广，消费者对楼盘的了解度就可能更多，优秀的营销模式能使更多的消费者了解这一楼盘，同时还能给消费者留下良好的印象，这样新建的房屋销售出去的可能性就会增大，而那些营销模式落后的可能就会有更多的积压，空置必然增高。
（五）银行存款的利率。当银行的存款利率增加时，消费者就更愿意把钱存放到银行而不愿去消费，当消费者把钱都存入银行获取利息的时候，他们用于其他方面的支出就会减少，买房的人自然也会减少，商品住宅销售量减少，就会导致空置面积增加。
（六）房价的高低。房价的高低将对商品住宅的销售情况起到决定性的作用，一般消费者会综合考虑住宅质量和房价再做出是否购买的决定。那些价格合适，质量有保证的住宅会是消费者的第一选择，房价的升高通常会对商品住宅销售产生影响，会导致空置面积的增加。
四、总结
通过对空置原因及其影响因素的研究，我们在了解空置产生的原因的影响因素的基础上还可以清晰地发现现阶段我国商品住宅开发过程中所存在的问题，通过对这些问题的研究可以为发商下一阶段的开发提供了一些科学的依据和参考，更有助于房地产市场和我国经济社会的健康发展。
参考文献
[1]DeniseD.And Wi11ian C.W. Urban Economics and Real Estate Markets [J]，Prentice Hall，Inc.，New Tersey ，1996. 79-86
[2]国家统计局.中国国家统计年鉴.北京：中国统计出版社.2000.
[3]徐伟航，王国军，王积田.空置指标存在的问题及对策[J].中国证券期货，2010（8）：48.
[4]朱佳敏.杭州市住宅空置特征与空置率实证研究[D].浙江：浙江大学硕士学位论文，2009.
[5]李举烈.消化空置商品房的对策探析[J].南方房地产，2001（12）：27.
【关键词】空置；成因；影响因素
一、空置的定义
Denise D.和Willian C.W（1996）认为空置是指建筑物的整体或部分处于等待出租或出售的状态。国家统计局《房地产统计报表制度》中对空置的定义为：在报告期末已经竣工的商品房建筑面积中尚未销售或出租的房屋面积，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未出售或出租的房屋面积。所以国内外对住房空置的定义基本一致，即建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租或出售的状态。
二、空置的成因
自2000年以来，我国房地产业发展迅猛，但同时也伴随着商品住宅空置的大量增加。究其原因这是我国房地产开发过程中一系列不合理的做法而逐渐积累起来的。空置的成因大致可以从以下几个层面进行分析：
（一）市场的有效需求不足。产生商品住宅的市场有效需求不足的主要原因一是价格过高，二是居民收入偏低。房价收入比过高，远远超过了消费者的承受能力，居民有购房需求却没有购房能力。
（二）房地产投机活动。随着我国经济的快速发展和人口的增加，受土地资源限制，房价上涨也是必然的趋势，因此一些投机者购置大量商品住宅，等待涨价后出售，以获取暴利。正是由于这种日益上涨的投机行为，在很大程度上导致了商品住宅空置的增加。
（三）营销模式过于落后。我国的开发商对于新建的商品住宅大多都是采用只售不租的销售模式，而不是租售结合，这势必会造成住宅空置面积的增加。
（四）住宅本身存在问题。大多数房地产企业受利益驱使过于热衷开发高档的住宅，适合普通人居住的低档次的住宅却开发甚少，同时随着人们生活水平的提高，过去那些设计、施工质量、户型、通风采光等条件落后，不符合现代人审美标准的住宅就不在人们买房时考虑的范围了。由于这些房屋本身的问题，导致的无效供给过多，大量的房屋积压销售不出去，形成大量的空置。
（五）土地政策存在很大问题。在我国土地一方面作为政府财政收入的一项重要来源，另一方面政府还要利用土地来招商引资，为了吸引一些重要的企业，政府甚至会无偿为企业提供土地，那么开发商通过竞价拿到的土地价格必然上涨，建房成本上涨，房价随之上涨，由房价上涨带来的空置等一系列问题随之出现。
（六）开发商缺乏合理规划。前几年火爆的市场加上高额的利润，使得越来越多的投资者缺乏科学的规划，盲目的投资房地产市场，导致市场上住宅的供应量远远大于消费者的需求量，导致大量的商品住宅处于空置状态。
三、商品住宅空置的影响因素
商品住宅空置是一个全国性的问题，但是由于房地产业的区域性，各地的经济发展水平，法规政策，生活习惯等方面存在着较大的差异，这些差异势必会对商品住宅的空置产生一定的影响。空置的影响因素涉及各个方面，从理论上看，主要可以从以下几个方面进行分析：
（一）商品住宅的区位因素。住宅作为人们生活最基础的一部分，其所处的位置如距离市中心，以及自己工作学习的地方，大型商场购物中心，公交地铁站的距离，周边环境等是否满足消费者的需求，是消费者在购房时需要慎重考虑的因素。
（二）房屋的质量。房屋的质量包括住宅本身的施工质量，设计是否完美，户型面积是否满足需要、通风采光条件好坏等，同时还包括小区物业管理水平，管理人员的素质，基本的配套设施等等。这些都是消费者在购房时要考虑的重要因素，从而影响销售情况。
（三）商品住宅开发的总量。在市场被看好的情况下，开发商会投入巨资，开发大量的新的商品住宅，短期内大量新建商品住宅的推出，不但开发商间彼此竞争激烈，同时还会使得消费者在短期内无法消化吸收如此多的新建住宅，大量的新建住宅销售不出去，造成大量的积压，空置增加自然不可避免。
（四）开发商的营销模式。在当今这个信息时代，信息传达的越多，传达的越广，消费者对楼盘的了解度就可能更多，优秀的营销模式能使更多的消费者了解这一楼盘，同时还能给消费者留下良好的印象，这样新建的房屋销售出去的可能性就会增大，而那些营销模式落后的可能就会有更多的积压，空置必然增高。
（五）银行存款的利率。当银行的存款利率增加时，消费者就更愿意把钱存放到银行而不愿去消费，当消费者把钱都存入银行获取利息的时候，他们用于其他方面的支出就会减少，买房的人自然也会减少，商品住宅销售量减少，就会导致空置面积增加。
（六）房价的高低。房价的高低将对商品住宅的销售情况起到决定性的作用，一般消费者会综合考虑住宅质量和房价再做出是否购买的决定。那些价格合适，质量有保证的住宅会是消费者的第一选择，房价的升高通常会对商品住宅销售产生影响，会导致空置面积的增加。
四、总结
通过对空置原因及其影响因素的研究，我们在了解空置产生的原因的影响因素的基础上还可以清晰地发现现阶段我国商品住宅开发过程中所存在的问题，通过对这些问题的研究可以为发商下一阶段的开发提供了一些科学的依据和参考，更有助于房地产市场和我国经济社会的健康发展。
参考文献
[1]DeniseD.And Wi11ian C.W. Urban Economics and Real Estate Markets [J]，Prentice Hall，Inc.，New Tersey ，1996. 79-86
[2]国家统计局.中国国家统计年鉴.北京：中国统计出版社.2000.
[3]徐伟航，王国军，王积田.空置指标存在的问题及对策[J].中国证券期货，2010（8）：48.
[4]朱佳敏.杭州市住宅空置特征与空置率实证研究[D].浙江：浙江大学硕士学位论文，2009.
[5]李举烈.消化空置商品房的对策探析[J].南方房地产，2001（12）：27.