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【摘要】住宅产业化以住宅产业化的系列化开发、集约化生产、商品化供应、社会化服务为原则，可以满足减轻劳动强度、降低生产成本、提高劳动效率、保证建筑质量的要求，同时节约资源。本文主要研究中国发展住宅产业化的必要性，以及通过借鉴住宅产业化在发达国家发展的经验，谈中国住宅产业化的实现途径。
【关键词】住宅产业化；标准化；可持续发展；智能化体系
1、引言
随着科学技术带动社会各个领域的高速发展，“以人为本”和“可持续发展”已经成为住宅建设领域新的焦点。对住宅建设提出新的需求：“节能、节地、节水、节材、环保”，以及新的生产模式：拉动式生产模式。住宅产业化可以减轻劳动强度、降低生产成本、提高劳动效率、保证建筑质量，更重要的是，它能节约资源。本文就何谓住宅产业化，借鉴国际住宅产业化发展历程，谈谈中国住宅产业化发展途径。
2、中国住宅产业化值得思考的问题
2.1 何谓住宅产业化
在查阅相关文献之后发现，“住宅产业化”并不是一开始就这么命名的。相关领域研究过程中专家从不同角度提出了一些比较相近的概念。如，1996年徐正忠将工业化作为物业的建造方式，提出“建筑工业化，即用工业化的方式去建造物业。”1999年陆岩从物业的生产工具来说诠释住宅工业化，1999年聂梅生，提出从物业的科技因素含量来看住宅产业化， 2000年刘玉录综合以上相关概念以后，提出了住宅产业化的“系统化”集成定义。日本人将住宅产业化定义为：三句话：第一，资金和技术的高度集中；第二，大规模生产；第三，社会化供应。
2.2中国发展住宅产业化的必要性
（1）资源紧缺导致集合住宅增多
据统计：建筑能耗占社会总能耗的30%，其中有2/3用于住宅。从土地来看，现在全国沿海发达地区人均土地面积已低于联合国公认的0.85亩警戒线。
（2）我国现有生产方式的住宅性能改善空间有限
一方面，用现有生产方式生产的住宅性能提高速度会很慢，且提高有限，与工业化住宅的性能差距将越来越大；另一方面，工业化住宅存在明显的价值优势：工业化住宅性能指数无论是当前还是以后都一直高于居民对住宅性能的期望指数，从价值工程的角度来说，工业化住宅性能价格比已超过现有住宅，开始被更多的用户接受。
3、国外住宅产业化发展历程及现状研究分析
20世纪60年代住宅建筑工业化的高潮遍及欧洲各国并发展到美国加拿大、日本等经济发达国家；澳大利亚的住房产业化可以说是被逼出来的，由于建筑人工成本高，为提高竞争力，就需要走產业化道路；瑞典是世界上住宅工业化最发达的国家，其80%的住宅采用以通用部件为基础的通用体系；在美国现在有34家专门生产单元式建筑的公司。
（1）日本住宅产业化发展现状
日本住宅产业化表现为两大特点：一是住宅建筑体系和住宅部品体系成套化、通用化和标准化； 二是资金和技术集中、工业化规模生产、社会化市场供应。 日本政府分别从政策和生产方式上做出引导，推动住宅产业化。
（2）英国住宅产业化的发展现状
轻钢结构的装配式是住宅常采用的基本模式。其中单元式建筑得到了较快的发展。到90年代英国已形成了从设计、制作到供应的成套技术及有效的供应链管理。其中轻钢结构发展成为单元式建筑的主干，主要用于住宅、饭店、酒店的建设中。
（3）美国住宅产业化
美国住宅建筑市场的特点是：住宅用构件和部品的标准化、系列化及其专业化、商品化、社会化程度很高，几乎达到100%；租赁市场相当发达，各种施工机械、设备、仪器等商品化程度达到40%。
4、中国住宅产业化发展途径
中国要发展好住宅产业化需要一些可资借鉴的经验和方法。
（1）政策层面
1）体制改革
住宅领域体制的改革调整目的就是要营造以住宅作为最终商品的用户买方市场。这就得以从生产什么产品，住宅就用什么，过渡到住宅需要什么，就生产什么的全新的市场调控机制。围绕住宅产业形成的多种产品的集成，才是实现住宅产业化的关键所在。
2）制定住宅产业化的产业政策、相关的配套体系
自1999年以来国家，为促进住宅建设领域产业化发展陆续出台了一系列政策措施，从住宅性能认定标准角度对有关企业走住宅产业化之路进行鼓励和引导。 2006年6月，建设部颁布《国家住宅产业化基地实施大纲》。大纲要求：“住宅产品必须向标准化、系列化、规模化、产业化、模块化和通用化发展，以改善产品的性能和质量，方便设计和施工，为工业化住宅建筑体系奠定较好的物质基础。今后还应该陆续出台诸如“住宅材料、部品认定管理办法”文件，不断完善政府方面对住宅产业化的指导和监控。
（2）技术层面
遵循住宅产业化的系列化开发、集约化生产、商品化供应、社会化服务的原则， 需配套提出具有一定的前瞻性的产业化技术体系。
1）集成化技术体系
全装修 正如童悦仲说：“全装修问题建设部已提了很多年，因为毛坯房带来的问题实在太多，一个是业主在装修时存在极大的资源浪费，一个是邻居之间互相干扰，另外还留下很多隐患，包括结构和用电方面的安全隐患，因为装修时往往要改水改电改结构。从全世界来看，大概只有中国有毛坯房。现在主要矛盾是开发商不敢做，因为做不好的话，投诉点比较多。敢于做全装修，且能做得比较好的开发商才是真正有作为的开发商。总之，全装修是一个方向。”
2）轻型钢结构装配式住宅
装配式住宅要求体现出两个特征：技术上的升级和更新换代以及综合考虑住宅科技研究、环境治理城市建设发展等问题。由于建筑部品大部分是工厂生产线预制的，因此所谓现场施工就成了“组装”，工期缩短、质量保证，保温隔热隔音防火及环保性能均佳，同时节水节电节材节地显著。
3）住宅智能化技术体系
住宅智能化技术体系包括：住宅讯息传输及接收技术； 住宅设备的自动控制系统； 住宅安全防卫自动控制系统； 住宅能耗及智能化控制及综合布线系统；采用新型的绿色节能材料，以减少采暖和空调的费用和节省能源，以住宅智能化带动小区智能化等。
参考文献：
[1]刘玉录.住宅产业化：涵义、条件与对策[N].中国房地产金融，2000第5期.
[2]李忠富，曾赛星，关柯.工业化住宅的性能与成本趋势分析[N].哈尔滨建筑大学学报，第35卷第3期2002.6
[3]日韩住宅产业化考察报告，2007年12月04日.
[4]李世蓉.国外住宅产业化发展及启示[J].建设科技，2004年第21期.
[5]聂梅生.我国住宅产业化的发展途径[J].中国经济信息，2000年第6期.
【关键词】住宅产业化；标准化；可持续发展；智能化体系
1、引言
随着科学技术带动社会各个领域的高速发展，“以人为本”和“可持续发展”已经成为住宅建设领域新的焦点。对住宅建设提出新的需求：“节能、节地、节水、节材、环保”，以及新的生产模式：拉动式生产模式。住宅产业化可以减轻劳动强度、降低生产成本、提高劳动效率、保证建筑质量，更重要的是，它能节约资源。本文就何谓住宅产业化，借鉴国际住宅产业化发展历程，谈谈中国住宅产业化发展途径。
2、中国住宅产业化值得思考的问题
2.1 何谓住宅产业化
在查阅相关文献之后发现，“住宅产业化”并不是一开始就这么命名的。相关领域研究过程中专家从不同角度提出了一些比较相近的概念。如，1996年徐正忠将工业化作为物业的建造方式，提出“建筑工业化，即用工业化的方式去建造物业。”1999年陆岩从物业的生产工具来说诠释住宅工业化，1999年聂梅生，提出从物业的科技因素含量来看住宅产业化， 2000年刘玉录综合以上相关概念以后，提出了住宅产业化的“系统化”集成定义。日本人将住宅产业化定义为：三句话：第一，资金和技术的高度集中；第二，大规模生产；第三，社会化供应。
2.2中国发展住宅产业化的必要性
（1）资源紧缺导致集合住宅增多
据统计：建筑能耗占社会总能耗的30%，其中有2/3用于住宅。从土地来看，现在全国沿海发达地区人均土地面积已低于联合国公认的0.85亩警戒线。
（2）我国现有生产方式的住宅性能改善空间有限
一方面，用现有生产方式生产的住宅性能提高速度会很慢，且提高有限，与工业化住宅的性能差距将越来越大；另一方面，工业化住宅存在明显的价值优势：工业化住宅性能指数无论是当前还是以后都一直高于居民对住宅性能的期望指数，从价值工程的角度来说，工业化住宅性能价格比已超过现有住宅，开始被更多的用户接受。
3、国外住宅产业化发展历程及现状研究分析
20世纪60年代住宅建筑工业化的高潮遍及欧洲各国并发展到美国加拿大、日本等经济发达国家；澳大利亚的住房产业化可以说是被逼出来的，由于建筑人工成本高，为提高竞争力，就需要走產业化道路；瑞典是世界上住宅工业化最发达的国家，其80%的住宅采用以通用部件为基础的通用体系；在美国现在有34家专门生产单元式建筑的公司。
（1）日本住宅产业化发展现状
日本住宅产业化表现为两大特点：一是住宅建筑体系和住宅部品体系成套化、通用化和标准化； 二是资金和技术集中、工业化规模生产、社会化市场供应。 日本政府分别从政策和生产方式上做出引导，推动住宅产业化。
（2）英国住宅产业化的发展现状
轻钢结构的装配式是住宅常采用的基本模式。其中单元式建筑得到了较快的发展。到90年代英国已形成了从设计、制作到供应的成套技术及有效的供应链管理。其中轻钢结构发展成为单元式建筑的主干，主要用于住宅、饭店、酒店的建设中。
（3）美国住宅产业化
美国住宅建筑市场的特点是：住宅用构件和部品的标准化、系列化及其专业化、商品化、社会化程度很高，几乎达到100%；租赁市场相当发达，各种施工机械、设备、仪器等商品化程度达到40%。
4、中国住宅产业化发展途径
中国要发展好住宅产业化需要一些可资借鉴的经验和方法。
（1）政策层面
1）体制改革
住宅领域体制的改革调整目的就是要营造以住宅作为最终商品的用户买方市场。这就得以从生产什么产品，住宅就用什么，过渡到住宅需要什么，就生产什么的全新的市场调控机制。围绕住宅产业形成的多种产品的集成，才是实现住宅产业化的关键所在。
2）制定住宅产业化的产业政策、相关的配套体系
自1999年以来国家，为促进住宅建设领域产业化发展陆续出台了一系列政策措施，从住宅性能认定标准角度对有关企业走住宅产业化之路进行鼓励和引导。 2006年6月，建设部颁布《国家住宅产业化基地实施大纲》。大纲要求：“住宅产品必须向标准化、系列化、规模化、产业化、模块化和通用化发展，以改善产品的性能和质量，方便设计和施工，为工业化住宅建筑体系奠定较好的物质基础。今后还应该陆续出台诸如“住宅材料、部品认定管理办法”文件，不断完善政府方面对住宅产业化的指导和监控。
（2）技术层面
遵循住宅产业化的系列化开发、集约化生产、商品化供应、社会化服务的原则， 需配套提出具有一定的前瞻性的产业化技术体系。
1）集成化技术体系
全装修 正如童悦仲说：“全装修问题建设部已提了很多年，因为毛坯房带来的问题实在太多，一个是业主在装修时存在极大的资源浪费，一个是邻居之间互相干扰，另外还留下很多隐患，包括结构和用电方面的安全隐患，因为装修时往往要改水改电改结构。从全世界来看，大概只有中国有毛坯房。现在主要矛盾是开发商不敢做，因为做不好的话，投诉点比较多。敢于做全装修，且能做得比较好的开发商才是真正有作为的开发商。总之，全装修是一个方向。”
2）轻型钢结构装配式住宅
装配式住宅要求体现出两个特征：技术上的升级和更新换代以及综合考虑住宅科技研究、环境治理城市建设发展等问题。由于建筑部品大部分是工厂生产线预制的，因此所谓现场施工就成了“组装”，工期缩短、质量保证，保温隔热隔音防火及环保性能均佳，同时节水节电节材节地显著。
3）住宅智能化技术体系
住宅智能化技术体系包括：住宅讯息传输及接收技术； 住宅设备的自动控制系统； 住宅安全防卫自动控制系统； 住宅能耗及智能化控制及综合布线系统；采用新型的绿色节能材料，以减少采暖和空调的费用和节省能源，以住宅智能化带动小区智能化等。
参考文献：
[1]刘玉录.住宅产业化：涵义、条件与对策[N].中国房地产金融，2000第5期.
[2]李忠富，曾赛星，关柯.工业化住宅的性能与成本趋势分析[N].哈尔滨建筑大学学报，第35卷第3期2002.6
[3]日韩住宅产业化考察报告，2007年12月04日.
[4]李世蓉.国外住宅产业化发展及启示[J].建设科技，2004年第21期.
[5]聂梅生.我国住宅产业化的发展途径[J].中国经济信息，2000年第6期.