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2010年以来，我国的房地产调控进入了一个怪圈：政策密集出台，政策力度也越来越大，甚至动用了“限购”、“约谈”、“监察”等非常规手段让“地方政府对房价上涨负责”，但市场的表现却让人大跌眼镜，从全国总体看，房价仅仅在2010年4月份“国十条”房地产调控政策后出现连续三个月的下跌，而后房价一直是上涨的，即使是严格实行限购的北京、上海等城市，住房交易量出现了大幅度的萎缩，但价格依然很坚挺。房价为什么对政策出现超强的“免疫力”？用“动态不一致性”理论来分析有一定的针对性。
动态不一致性的基本思想
动态不一致性诞生于西方国家关于货币政策是采取“单一规则”还是“相机抉择”的争论之中，它是指决策当局在当期宣布未来期将实行的最优政策，而当未来期到来时，实行该政策不再是最优的，这导致决策当局有食言和放弃以前所宣布政策的激励。也就是说，动态不一致性是源于事前的最优政策和事后的最优政策的不相同。当社会公众预期到决策者会相机抉择行事时，将形成相应的预期，并采取相应的行为来应对，结果使得决策当局的政策影响力下降，这必然会产生更差的政策效果。为了提高政策的实施效果，决策当局应该做出预先承诺，即要按规则行事。
通过专利权的保护的案例可以更清楚理解动态不一致性理论观点。在人们进行发明创造之前，政府的最优政策是对发明创造给予专利保护，这样会激励更多的人从事发明创造，这对整个社会来说是有利的。但是当一项发明已经完成时，此时政府的最优政策是不提供专利保护，这样做可以减少因专利权持有人索要垄断价格而引起消费者剩余的减少。由于事前的最优政策与事后的最优政策是不相同的，因而在这里存在动态不一致性问题。由于潜在的发明人理性地预期到事后政府会取消专利保护政策，因而如果政府不能够进行预先承诺以对专利提供保护，则人们不会进行发明创造，这对整个社会来说是不利的。为了消除这里的专利保护政策的动态不一致性，所有国家都制定了专利保护法。
房地产调控过程中的动态不一致性
从近些年来我国房地产调控的实践来看，也存在着动态不一致性问题，这主要体现在调控政策常常在稳定房价与保增长这两个目标之间摇摆。
2003年6月份，人民银行出台了121号文件，开始对房地产市场进行调控，当时的政策意图是通过增加房地产开发企业银行贷款融资的准入门槛,来降低固定资产投资增长速度。该政策对房地产市场形成了较大的冲击，表现为二手房市场价格的快速下滑，国家统计局的数据表明，二手住宅的价格指数从2003年6月份的111.9快速下降到9月份的102.1，在开发商喊出“房地产冬天来临”的渲染下，政府开始担心投资会受到冲击（其实，当时房地产投资还没有受到影响），国务院出台了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。该文件第一次提出了“房地产业是国民经济的支柱产业”地位。
在短短的两个多月时间里房地产调控政策出现较大逆转，这让市场初次领悟了政府“保增长”的政策底线。于是，从2003年底开始，房地产投资出现井喷，2004年2月份增速达到创纪录的57.1%。
2005～2006年的房地产调控同样暴露了政策的“前后不一致”倾向。2005年4月底出台的《关于做好稳定住房价格工作意见通知》（简称“国八条”），其主要内容是：增加普通住宅的供应，增加二手房交易的税收成本，对非普通住宅的交易及持有期限未满5年的普通住宅的转让征收5%的营业税，目标是抑制房地产投机，稳定住房价格。该政策出台之后，市场的反应明显，从2005年5月份开始新建商品房的价格指数出现明显回落，从3月末的110.5回落到9月份的106.3；二手房价的环比数据从2005年7月份开始发布，7～8月份的二手房价的环比都是负数。但10月份后，北京、深圳等城市房价开始出现快速上涨，全国的二手房价的平均价格指数也出现明显上涨。在这种背景下，应该继续强化以稳定住房价格为目标的政策。但从房地产投资的相关指标看，2005年底的房地产投资增长速度比2004年大幅度回落了10个百分点，从2004年的30.2%下降到了19.8%。继续打压房地产价格就会导致房地产投资增长速度进一步下滑。
当政府在“稳定住房价格”和“增加房地产投资”两个答案中二选一时，政策的天平选择了后者。于是， 2006年的房地产调控政策——《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（简称“国六条”）将调控的手段和重点内容转向了调整住房供应结构，规定新增的住宅供应必须符合“70/90标准”，即90平方米以下规格的普通住宅必须超过70%的比例。希望通过增加小户型的普通住宅供应来化解住房价格上涨的矛盾。
当市场看清了政府调控房价的投鼠忌器的心理后，政策效果必然越来越差。2006年的“国六条”房地产调控政策出台之后房价的绝对数没有出现明显的下降，只是上涨速度稍有放缓，政策效果明显不及2005年的“国八条”，随后出现2007年房地产价格的快速上升。
2008年，全国房价出现了回落，部分城市的房价下跌幅度超过20%，在经过几年的上涨之后。房价出现两成左右的下跌应该属于市场的正常调整，如果不去人为地干预市场的调整，则市场将更加健康。但为了应对全球金融危机的冲击，2008年12月20日，出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。可见，政策在“稳定住房价格”和“增加房地产投资”两个答案中二选一时，政策的天平再次选择了后者。
经过几轮市场与政策的博弈，市场已经看穿了政府的政策底线：“保增长”比“稳定住房价格”重要。
既然政策的底线是“保增长”，那么，在世界经济还没有真正复苏的情况下，中国政府必然还要依靠房地产投资来“保增长”。因此，市场认为：政府对房价的调控只是让它放缓上涨的速度，绝对不敢让房价下跌；严厉的房地产调控政策不会持续时间太长。这就是市场对2010年房地产调控的预期，与上述预期一致的是，房地产开发商不愿意降价销售已经建好的房子，资金紧张的开发商宁愿高价从市场拆借资金来维持资金周转也不愿意降价销售。
2010年以来的房地产调控政策及其市场反应基本上可以佐证笔者的上述推论。2010年初至2011年上半年，政府先后四次出台政策对房地产市场进行调控，核心是2010年4月17日，国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（俗称为“新国十条”）。“新国十条”被称之为史上最严厉的房地产调控政策，几乎涉及了所有能够使用的政策工具。在政策出台初期，交易量迅速下降，根据中原地产的数据，5月份北京、上海等五个城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右。同时，价格也出现明显下降，深圳、上海和北京的价格调整幅度最大，5月份之后累计最大跌幅分别为7.3%、6.3%和6.9%。从全国总体情况看，“新国十条”出台后二手房价格环比连续三个月出现下跌，跌幅为最近两年来最大，但随后二手房价又开始出现上涨，2010年8月份环比上涨0.1%，9月环比上涨0.5%，涨幅明显加快。说明“新国十条”只是对市场产生了短期冲击，并没有改变市场运行的趋势。
尽管房地产调控力度在9月底的政策里进一步加大，不仅将按揭贷款的条件进一步收紧，而且明显加大了对非本地居民买房的限制。但市场反应似乎很平淡。从价格看，仅出现一个月的环比涨幅回落（从2010年9月份的0.5%回落到10月份的0.1%），随后又开始加速上涨。
可见，相机抉择的调控政策难以达到预期的政策目标，然而却会带来较为严重的负面后果，最突出的表现是损害政府调控的“声誉”，增大下一轮调控的成本。经历多轮调控之后，市场中的利益主体已是博弈的老手，对于政府的调控政策处乱不惊，死扛硬撑，博的就是政策的动态不一致性，政府若想取得政策效果，只有在政策力度上不断加码，调控成本增加也就不可避免了。
如何走出“动态不一致性陷阱”
由上分析可以看出，2003年以来我国的房地产调控政策存在着明显的动态不一致性，这是当前采取史上最为严厉的房地产调控政策仍然不能够奏效的主要原因。
从短期看，2011年中宏观调控政策又将面临着两难的选择：如果继续采取紧缩的政策，则可能会引起经济增长速度的下滑。但如果放松宏观经济政策，则房价立即反弹，物价会继续高涨。此外，国际经济形势不容乐观，欧洲债务危机仍在加剧，美国当前也面临着债务违约的风险，这些必将会对我国的经济产生不利影响。因此，市场的预期是房地产调控政策不会持续。此时如果放松房地产调控政策则必将进一步强化政策的动态不一致性心理预期，房地产调控的效果将前功尽弃。
因此，为了防止掉进房地产调控的“动态不一致性陷阱”，当前的房地产调控政策应该保持稳定性和连续性。进入2011年下半年以来，国务院及有关部委多次强调房地产调控政策不松动是十分正确的，它对纠正市场的预期意义重大。只要坚持政策立场不动摇，房地产市场的动态不一致性预期将减弱，政策调控的效果将逐渐显现。
从房地产市场运行结果看，交易量及价格从2011年第三季度开始出现明显下滑，这说明市场与政策的博弈僵局开始打破。但此次房地产调控政策持续如此长的时间方才奏效，其经验和教训是值得认真总结的。
从长期看，我国的房地产调控之所以掉进“动态不一致性陷阱”，最主要的原因是我们过度依赖投资增长，特别是房地产投资增长的经济发展模式所导致的。因此，转变目前的经济发展方式成为走出房地产调控“动态不一致性”陷阱的关键。如果现在的经济增长方式不改变，必将难以摆脱“稳定住房价格”与“保持投资增长”之间的矛盾与困惑。
（作者单位：中国社会科学院金融研究所，厦门大学经济学院）
动态不一致性的基本思想
动态不一致性诞生于西方国家关于货币政策是采取“单一规则”还是“相机抉择”的争论之中，它是指决策当局在当期宣布未来期将实行的最优政策，而当未来期到来时，实行该政策不再是最优的，这导致决策当局有食言和放弃以前所宣布政策的激励。也就是说，动态不一致性是源于事前的最优政策和事后的最优政策的不相同。当社会公众预期到决策者会相机抉择行事时，将形成相应的预期，并采取相应的行为来应对，结果使得决策当局的政策影响力下降，这必然会产生更差的政策效果。为了提高政策的实施效果，决策当局应该做出预先承诺，即要按规则行事。
通过专利权的保护的案例可以更清楚理解动态不一致性理论观点。在人们进行发明创造之前，政府的最优政策是对发明创造给予专利保护，这样会激励更多的人从事发明创造，这对整个社会来说是有利的。但是当一项发明已经完成时，此时政府的最优政策是不提供专利保护，这样做可以减少因专利权持有人索要垄断价格而引起消费者剩余的减少。由于事前的最优政策与事后的最优政策是不相同的，因而在这里存在动态不一致性问题。由于潜在的发明人理性地预期到事后政府会取消专利保护政策，因而如果政府不能够进行预先承诺以对专利提供保护，则人们不会进行发明创造，这对整个社会来说是不利的。为了消除这里的专利保护政策的动态不一致性，所有国家都制定了专利保护法。
房地产调控过程中的动态不一致性
从近些年来我国房地产调控的实践来看，也存在着动态不一致性问题，这主要体现在调控政策常常在稳定房价与保增长这两个目标之间摇摆。
2003年6月份，人民银行出台了121号文件，开始对房地产市场进行调控，当时的政策意图是通过增加房地产开发企业银行贷款融资的准入门槛,来降低固定资产投资增长速度。该政策对房地产市场形成了较大的冲击，表现为二手房市场价格的快速下滑，国家统计局的数据表明，二手住宅的价格指数从2003年6月份的111.9快速下降到9月份的102.1，在开发商喊出“房地产冬天来临”的渲染下，政府开始担心投资会受到冲击（其实，当时房地产投资还没有受到影响），国务院出台了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。该文件第一次提出了“房地产业是国民经济的支柱产业”地位。
在短短的两个多月时间里房地产调控政策出现较大逆转，这让市场初次领悟了政府“保增长”的政策底线。于是，从2003年底开始，房地产投资出现井喷，2004年2月份增速达到创纪录的57.1%。
2005～2006年的房地产调控同样暴露了政策的“前后不一致”倾向。2005年4月底出台的《关于做好稳定住房价格工作意见通知》（简称“国八条”），其主要内容是：增加普通住宅的供应，增加二手房交易的税收成本，对非普通住宅的交易及持有期限未满5年的普通住宅的转让征收5%的营业税，目标是抑制房地产投机，稳定住房价格。该政策出台之后，市场的反应明显，从2005年5月份开始新建商品房的价格指数出现明显回落，从3月末的110.5回落到9月份的106.3；二手房价的环比数据从2005年7月份开始发布，7～8月份的二手房价的环比都是负数。但10月份后，北京、深圳等城市房价开始出现快速上涨，全国的二手房价的平均价格指数也出现明显上涨。在这种背景下，应该继续强化以稳定住房价格为目标的政策。但从房地产投资的相关指标看，2005年底的房地产投资增长速度比2004年大幅度回落了10个百分点，从2004年的30.2%下降到了19.8%。继续打压房地产价格就会导致房地产投资增长速度进一步下滑。
当政府在“稳定住房价格”和“增加房地产投资”两个答案中二选一时，政策的天平选择了后者。于是， 2006年的房地产调控政策——《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（简称“国六条”）将调控的手段和重点内容转向了调整住房供应结构，规定新增的住宅供应必须符合“70/90标准”，即90平方米以下规格的普通住宅必须超过70%的比例。希望通过增加小户型的普通住宅供应来化解住房价格上涨的矛盾。
当市场看清了政府调控房价的投鼠忌器的心理后，政策效果必然越来越差。2006年的“国六条”房地产调控政策出台之后房价的绝对数没有出现明显的下降，只是上涨速度稍有放缓，政策效果明显不及2005年的“国八条”，随后出现2007年房地产价格的快速上升。
2008年，全国房价出现了回落，部分城市的房价下跌幅度超过20%，在经过几年的上涨之后。房价出现两成左右的下跌应该属于市场的正常调整，如果不去人为地干预市场的调整，则市场将更加健康。但为了应对全球金融危机的冲击，2008年12月20日，出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。可见，政策在“稳定住房价格”和“增加房地产投资”两个答案中二选一时，政策的天平再次选择了后者。
经过几轮市场与政策的博弈，市场已经看穿了政府的政策底线：“保增长”比“稳定住房价格”重要。
既然政策的底线是“保增长”，那么，在世界经济还没有真正复苏的情况下，中国政府必然还要依靠房地产投资来“保增长”。因此，市场认为：政府对房价的调控只是让它放缓上涨的速度，绝对不敢让房价下跌；严厉的房地产调控政策不会持续时间太长。这就是市场对2010年房地产调控的预期，与上述预期一致的是，房地产开发商不愿意降价销售已经建好的房子，资金紧张的开发商宁愿高价从市场拆借资金来维持资金周转也不愿意降价销售。
2010年以来的房地产调控政策及其市场反应基本上可以佐证笔者的上述推论。2010年初至2011年上半年，政府先后四次出台政策对房地产市场进行调控，核心是2010年4月17日，国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（俗称为“新国十条”）。“新国十条”被称之为史上最严厉的房地产调控政策，几乎涉及了所有能够使用的政策工具。在政策出台初期，交易量迅速下降，根据中原地产的数据，5月份北京、上海等五个城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右。同时，价格也出现明显下降，深圳、上海和北京的价格调整幅度最大，5月份之后累计最大跌幅分别为7.3%、6.3%和6.9%。从全国总体情况看，“新国十条”出台后二手房价格环比连续三个月出现下跌，跌幅为最近两年来最大，但随后二手房价又开始出现上涨，2010年8月份环比上涨0.1%，9月环比上涨0.5%，涨幅明显加快。说明“新国十条”只是对市场产生了短期冲击，并没有改变市场运行的趋势。
尽管房地产调控力度在9月底的政策里进一步加大，不仅将按揭贷款的条件进一步收紧，而且明显加大了对非本地居民买房的限制。但市场反应似乎很平淡。从价格看，仅出现一个月的环比涨幅回落（从2010年9月份的0.5%回落到10月份的0.1%），随后又开始加速上涨。
可见，相机抉择的调控政策难以达到预期的政策目标，然而却会带来较为严重的负面后果，最突出的表现是损害政府调控的“声誉”，增大下一轮调控的成本。经历多轮调控之后，市场中的利益主体已是博弈的老手，对于政府的调控政策处乱不惊，死扛硬撑，博的就是政策的动态不一致性，政府若想取得政策效果，只有在政策力度上不断加码，调控成本增加也就不可避免了。
如何走出“动态不一致性陷阱”
由上分析可以看出，2003年以来我国的房地产调控政策存在着明显的动态不一致性，这是当前采取史上最为严厉的房地产调控政策仍然不能够奏效的主要原因。
从短期看，2011年中宏观调控政策又将面临着两难的选择：如果继续采取紧缩的政策，则可能会引起经济增长速度的下滑。但如果放松宏观经济政策，则房价立即反弹，物价会继续高涨。此外，国际经济形势不容乐观，欧洲债务危机仍在加剧，美国当前也面临着债务违约的风险，这些必将会对我国的经济产生不利影响。因此，市场的预期是房地产调控政策不会持续。此时如果放松房地产调控政策则必将进一步强化政策的动态不一致性心理预期，房地产调控的效果将前功尽弃。
因此，为了防止掉进房地产调控的“动态不一致性陷阱”，当前的房地产调控政策应该保持稳定性和连续性。进入2011年下半年以来，国务院及有关部委多次强调房地产调控政策不松动是十分正确的，它对纠正市场的预期意义重大。只要坚持政策立场不动摇，房地产市场的动态不一致性预期将减弱，政策调控的效果将逐渐显现。
从房地产市场运行结果看，交易量及价格从2011年第三季度开始出现明显下滑，这说明市场与政策的博弈僵局开始打破。但此次房地产调控政策持续如此长的时间方才奏效，其经验和教训是值得认真总结的。
从长期看，我国的房地产调控之所以掉进“动态不一致性陷阱”，最主要的原因是我们过度依赖投资增长，特别是房地产投资增长的经济发展模式所导致的。因此，转变目前的经济发展方式成为走出房地产调控“动态不一致性”陷阱的关键。如果现在的经济增长方式不改变，必将难以摆脱“稳定住房价格”与“保持投资增长”之间的矛盾与困惑。
（作者单位：中国社会科学院金融研究所，厦门大学经济学院）