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宁夏中恒房地产开发有限公司 宁夏回族自治区 750001
【摘 要】目前我国房地产行业风险不断加大，项目利润率逐渐降低，房地产建筑企业应该加强成本管理，合理控制项目进度和质量，保证项目合理的利润，房地产工程施工阶段的成本控制，是房地产项目成本控制的核心的阶段，加强房地产工程施工阶段的成本控制有利于降低项目成本，提高企业的经济效益。阐述了房地产项目施工阶段的成本管理的原则，工程施工阶段费用方面的成本控制，最后针对性地提出了完善成本控制，构建施工阶段管理体系。
【关键词】地产项目；施工阶段；成本管理；策略
房地产项目成本控制主要环节就是房地产工程施工阶段的成本控制。此阶段可以说是房地产企业以及项目设计方案所要表达的最终的工程实体意图，也是工程产品质量以及项目使用价值最重要的展示阶段。但是现阶段内房地产施工项目因为自身所存在的多种原因：材料成本、经营管理、项目工期等等，对于房地产工程施工阶段成本控制都是有着一定的影响的。
一、房地产项目施工阶段的成本管理的原则
1、节约原则
节约是房地产项目成本管理的基本原则，就是节省房地产项目施工的人力、物力和财力，节约绝对不是消极地限制与监督，而是要从提高项目的科学管理水平入手来达到节约。要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常检查是否出偏差，以优化施工方案。
2、全面控制原则
房地产项目全员控制。房地产项目成本管理涉及组织中的每一个员工，因此应充分调动每一个员工控制成本、关心成本的积极性，真正树立起全员控制的观念，如果认为成本控制仅是负责预、结算及财务方面的事，就片面了。房地产项目全过程成本控制。房地产项目成本的发生涉及项目的整个周期，因此，房地产项目成本控制应从施工准备开始，经施工过程至竣工等各个阶段。因此，成本控制工作要伴随项目施工的每一阶段，使房地产成本自始至终处于有效控制之下。
3，目标控制原则
在实施目标管理的过程中，成本管理目标的设定应切实可行，要落实到部门甚至个人，做到责、权、利相结合，并同其工资、奖金挂钩，做到奖罚分明。
4、动态控制原则
房地产项目的成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原则，将房地产开发的工、料、机投入到施工过程中，收集项目开发成本发生的实际值，将其与目标值相比较，进行动态监控。在工程项目的周期上提前做好议程设置，拟出承包价格，再核算成人工成本。此外，人工费用方面的结算，还可以灵活处理，通过项目员工的动态管理，控制人员的费用支出。并且尽管工程项目的主要职责是跟踪和监督项目的完成情况，但是在人事管理上也有自己的权利。为了保证项目的顺利竣工，节约人工费用，项目部可以在冗员结构的情况下进行一定程度的精简，保证最优化的人力资源来担任施工的职责。此外，项目承包合同有关于人工费用的规定，划分了工资含量指针。通过这种方式，施工项目的员工、费用都有了明确的标准，避免了过多人工开支造成的成本浪费。
二、工程施工阶段费用方面的成本控制
1、材料费用方面
从内容上来说，材料费用包含两个方面，分别是价格用量方面的费用以及材料用量方面的费用。在工程的施工过程中，项目材料的优劣好坏都有一定的标准，材料的消耗数量、价格空间都必须有一定的控制管理。并且，施工材料的每一笔限额领料单都需要落实到位，而且单据上面的信息必须准确，尤其是数目方面的信息。同时，为了控制成本，材料的功能需要得到重视，最好是通过低价的合格材料来替换昂贵的材料，保证周转料的合理使用。另一方面，材料采购的供应商需要仔细删选，最好在价格、质量、信誉上进行对比分析，找出最低价最合格的产品。针对必须购置的高价材料，项目部门需要进行询问标价，对采购的数量和资金进行预算处理。同时，对于需要大量购买的材料，材料部门可以按照轻重缓急分批购买。
2、人工费用方面
企业施工的项目需要大量的人力成本，这就需要对施工人员的费用进行合理的规划，并制定对应的合同规定。而且企业按照内部的定价，在工程项目的周期上提前做好议程设置，拟出承包价格，再核算成人工成本。此外，人工费用方面的结算，还可以灵活处理，通过项目员工的动态管理，控制人员的费用支出。并且尽管工程项目的主要职责是跟踪和监督项目的完成情况，但是在人事管理上也有自己的权利。为了保证项目的顺利竣工，节约人工费用，项目部可以在冗员结构的情况下进行一定程度的精简，保证最优化的人力资源来担任施工的职责。此外，项目承包合同有关于人工费用的规定，划分了工资含量指针。通过这种方式，施工项目的员工、费用都有了明确的标准，避免了过多人工开支造成的成本浪费。
3、机械费用方面
企业的施工必然会需要购置轻重型的机械设备，方便工程的建设，同时，这也是一笔昂贵的费用支出。为了保证施工的进度、项目的竣工，企业可对生产使用过程中的机械进行统计，避免购置重复功能的设备，最大限地地发挥机械的功能，又提高施工的建设效率。并且，机械设备的保养维修都必须有明确的规定，相关人员要做好监督，保证机械设备的健康状态。在人员的调度上，施工结束后，机械设备的使用人员要切断电源，做好清洁保养工作，同时上机人员和辅助合作人员必须加强合作，增加设备的台班产量，强化施工的工程进度。
三、完善成本控制，构建施工阶段管理体系
1、加强成本控制责任制
成本控制不仅需要从管理上进行加强，而且需要引入目标责任制，提高企业施工人员和管理层的责任意识。成本控制的责任包含很多，主要是在施工的质量、成本、工期、竣工目标上有严格的规定，避免出现形式上节约、施工中浪费现象出现。
2、搞好成本预测确定成本管理目标
房地产项目成本预测是成本计划的基础，成本预测对提高房地产项目成本计划的科学性、降低房地产项目成本和提高房地产开发经济效益，具有重要的作用。加强房地产项目成本管理，先要抓成本预测。成本预测的内容主要是使用科学的方法，结合中标价，根据房地产项目的施工条件、机械设备、人员素质等对房地产项目的成本目标进行预测。另外，还应加强对施工方案引起费用变化的预测，如结合项目所在地的实际情况，以据实作出正确的预测。还需辅助房地产费的预测，房地产清单或设计图纸中没有给定，而又是施工中不可缺少的，需根据实施性施工组织设计做好具体实际的预测。并做好成本失控的风险预测。
【摘 要】目前我国房地产行业风险不断加大，项目利润率逐渐降低，房地产建筑企业应该加强成本管理，合理控制项目进度和质量，保证项目合理的利润，房地产工程施工阶段的成本控制，是房地产项目成本控制的核心的阶段，加强房地产工程施工阶段的成本控制有利于降低项目成本，提高企业的经济效益。阐述了房地产项目施工阶段的成本管理的原则，工程施工阶段费用方面的成本控制，最后针对性地提出了完善成本控制，构建施工阶段管理体系。
【关键词】地产项目；施工阶段；成本管理；策略
房地产项目成本控制主要环节就是房地产工程施工阶段的成本控制。此阶段可以说是房地产企业以及项目设计方案所要表达的最终的工程实体意图，也是工程产品质量以及项目使用价值最重要的展示阶段。但是现阶段内房地产施工项目因为自身所存在的多种原因：材料成本、经营管理、项目工期等等，对于房地产工程施工阶段成本控制都是有着一定的影响的。
一、房地产项目施工阶段的成本管理的原则
1、节约原则
节约是房地产项目成本管理的基本原则，就是节省房地产项目施工的人力、物力和财力，节约绝对不是消极地限制与监督，而是要从提高项目的科学管理水平入手来达到节约。要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常检查是否出偏差，以优化施工方案。
2、全面控制原则
房地产项目全员控制。房地产项目成本管理涉及组织中的每一个员工，因此应充分调动每一个员工控制成本、关心成本的积极性，真正树立起全员控制的观念，如果认为成本控制仅是负责预、结算及财务方面的事，就片面了。房地产项目全过程成本控制。房地产项目成本的发生涉及项目的整个周期，因此，房地产项目成本控制应从施工准备开始，经施工过程至竣工等各个阶段。因此，成本控制工作要伴随项目施工的每一阶段，使房地产成本自始至终处于有效控制之下。
3，目标控制原则
在实施目标管理的过程中，成本管理目标的设定应切实可行，要落实到部门甚至个人，做到责、权、利相结合，并同其工资、奖金挂钩，做到奖罚分明。
4、动态控制原则
房地产项目的成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原则，将房地产开发的工、料、机投入到施工过程中，收集项目开发成本发生的实际值，将其与目标值相比较，进行动态监控。在工程项目的周期上提前做好议程设置，拟出承包价格，再核算成人工成本。此外，人工费用方面的结算，还可以灵活处理，通过项目员工的动态管理，控制人员的费用支出。并且尽管工程项目的主要职责是跟踪和监督项目的完成情况，但是在人事管理上也有自己的权利。为了保证项目的顺利竣工，节约人工费用，项目部可以在冗员结构的情况下进行一定程度的精简，保证最优化的人力资源来担任施工的职责。此外，项目承包合同有关于人工费用的规定，划分了工资含量指针。通过这种方式，施工项目的员工、费用都有了明确的标准，避免了过多人工开支造成的成本浪费。
二、工程施工阶段费用方面的成本控制
1、材料费用方面
从内容上来说，材料费用包含两个方面，分别是价格用量方面的费用以及材料用量方面的费用。在工程的施工过程中，项目材料的优劣好坏都有一定的标准，材料的消耗数量、价格空间都必须有一定的控制管理。并且，施工材料的每一笔限额领料单都需要落实到位，而且单据上面的信息必须准确，尤其是数目方面的信息。同时，为了控制成本，材料的功能需要得到重视，最好是通过低价的合格材料来替换昂贵的材料，保证周转料的合理使用。另一方面，材料采购的供应商需要仔细删选，最好在价格、质量、信誉上进行对比分析，找出最低价最合格的产品。针对必须购置的高价材料，项目部门需要进行询问标价，对采购的数量和资金进行预算处理。同时，对于需要大量购买的材料，材料部门可以按照轻重缓急分批购买。
2、人工费用方面
企业施工的项目需要大量的人力成本，这就需要对施工人员的费用进行合理的规划，并制定对应的合同规定。而且企业按照内部的定价，在工程项目的周期上提前做好议程设置，拟出承包价格，再核算成人工成本。此外，人工费用方面的结算，还可以灵活处理，通过项目员工的动态管理，控制人员的费用支出。并且尽管工程项目的主要职责是跟踪和监督项目的完成情况，但是在人事管理上也有自己的权利。为了保证项目的顺利竣工，节约人工费用，项目部可以在冗员结构的情况下进行一定程度的精简，保证最优化的人力资源来担任施工的职责。此外，项目承包合同有关于人工费用的规定，划分了工资含量指针。通过这种方式，施工项目的员工、费用都有了明确的标准，避免了过多人工开支造成的成本浪费。
3、机械费用方面
企业的施工必然会需要购置轻重型的机械设备，方便工程的建设，同时，这也是一笔昂贵的费用支出。为了保证施工的进度、项目的竣工，企业可对生产使用过程中的机械进行统计，避免购置重复功能的设备，最大限地地发挥机械的功能，又提高施工的建设效率。并且，机械设备的保养维修都必须有明确的规定，相关人员要做好监督，保证机械设备的健康状态。在人员的调度上，施工结束后，机械设备的使用人员要切断电源，做好清洁保养工作，同时上机人员和辅助合作人员必须加强合作，增加设备的台班产量，强化施工的工程进度。
三、完善成本控制，构建施工阶段管理体系
1、加强成本控制责任制
成本控制不仅需要从管理上进行加强，而且需要引入目标责任制，提高企业施工人员和管理层的责任意识。成本控制的责任包含很多，主要是在施工的质量、成本、工期、竣工目标上有严格的规定，避免出现形式上节约、施工中浪费现象出现。
2、搞好成本预测确定成本管理目标
房地产项目成本预测是成本计划的基础，成本预测对提高房地产项目成本计划的科学性、降低房地产项目成本和提高房地产开发经济效益，具有重要的作用。加强房地产项目成本管理，先要抓成本预测。成本预测的内容主要是使用科学的方法，结合中标价，根据房地产项目的施工条件、机械设备、人员素质等对房地产项目的成本目标进行预测。另外，还应加强对施工方案引起费用变化的预测，如结合项目所在地的实际情况，以据实作出正确的预测。还需辅助房地产费的预测，房地产清单或设计图纸中没有给定，而又是施工中不可缺少的，需根据实施性施工组织设计做好具体实际的预测。并做好成本失控的风险预测。