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老北京有“东富西贵，南贫北贱”的说法，早年间，一个胡同中三教九流杂居，引车卖浆者与达官贵人相隔不远，混居模式由来已久。几年前，穷人富人到底该怎么居住曾引发社会各方关于“住宅穷富分区论”的一场舌战。近日，中国房地产研究会人居环境委员会专家提出，大混居、小聚居是混居模式的最佳解决方案。
政协委员：构建混合社区
今年两会期间，全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海提交了一份名为《关于控制居住空间分异，构建混合社区》的提案。郭松海认为，近年来，城市居民的居住水平发生了分化，以高档公寓为代表的高收入居住区多处于交通发达、商业繁华、教育资源集中的市区，而经济适用房、廉租房大多在边缘地带，而且周边配套设施不齐全，形成低收入者聚居的贫民社区。
郭松海委员认为，这种居住状态隐含着巨大风险，应该加以防范。他提出，要控制居住分异，提倡不同收入者混合居住，使城市公共资源为城市所有市民共享。建议借鉴美国住房与城市发展部的发展策略和发展不同收入阶层混合居住模式以及法国政府以“贫富混
——清华大学社会学教授孙立平居”为主要解决方案的“城市更新计划”，构建混合社区。
在我国加速城市化的过程中，城市居民居住状况得到很大改善，而随之发生的城市空间分异现象也日益突出，破坏了城市的整体和谐性，影响了城市居民的总体福利，带来了很多社会问题。越来越多的学者也已意识到营造多样化居住区的重要性，混合居住模式作为国外社区建设中较成功的模式被引入。专家认为，混合居住模式在我国有一定的社会基础，相比西方国家更有实现的可能性。
房地产商：“混搭”不好卖
地产界不少人士认为，在近十年我国房地产发展中，从早先混居型开发，到现在有明确市场定位、客群定位的开发，是房地产行业以及市场日趋成熟的一项具体体现。在这一社会背景下，出现城市区分割的现象似乎已不可避免。
穷人和富人该混居还是该分开居住，在国内已经是个很现实的问题了。世界许多大城市都面临这样的问题，也都在想办法寻找解决方案。美国是工业化最早、也是最发达的国家，在工业化和城市化过程中遇到同样的问题，也付出了相当大的代价。现在美国已开始运用新城市主义理论和聪明增长原则对以前的规划进行修正，而且已初见成效。新城市主义规划理论的核心就是不同收入及不同职业和层次人群混合居住，低收入人群的住房散布在整个社区中间，无论从建筑还是从管理上，人们无法分别出来。所有的人可以参加社区组织的各种活动，使用社区的各种设施。在这样的社区里，居民感到很平等。
一些地产商明确告诉记者，曾经有房地产商尝试过富人和平民“混搭”的模式，“但还没有成功的案例”，因为在房地产市场细分的背景下，开发“混合型”的小区根本不好销售。无数的开发实践都证明，越是业主客群相对集中于某一特指的阶层或人群，房地产开发所涉及到的买卖交易纠纷、物管纠纷、收费纠纷等一系列的问题才会相对减少，物业也会相对保值和升值。
最佳方案：大混居、小聚居
清华大学社会学教授孙立平认为，判断居住模式利弊的标准，除了城市规划和管理之外，更重要的是如何才能有利于不同阶层的人更好地相处。
孙立平说，混居的好处是显而易见的，既有利于减轻阶层之间的隔离，又有利于分享公共资源，有人还认为这有利于增加穷人的社会资本。但问题也是明显的，首先是穷人和富人的需求不一样，混合居住可能不利于各自需求的满足。而且，不同阶层的人生活在一起，也容易产生矛盾，特别是心理和情绪上的对立。更重要的是，混居的方式往往需要政府直接介入，如果纯粹通过市场获得住房，分开居住就是必然的。这就是穷人区、富人区形成的客观原因。
事实上，分区居住的问题也是显而易见的，就是容易造成或加剧阶层之间的隔离，特别是加剧阶层的再生产。比如，富人区的房价高，房产税也就多，学校的教学质量和富人孩子接受的教育质量就会更好，而穷人区的情况则恰恰相反。
城市居住区分割现象正在考验着政府规划和管理的水平和智慧。如何使居住模式可以有利于不同阶层的共处?国家级勘察设计大师、中国房地产研究院顾问总建筑师赵冠谦认为，“大混居、小聚居”的模式是一个最佳的方案。即在一个较大的区域中实现混合居住，其中又能体现一定的分区和距离。这种模式的好处是，既可以促进阶层间的接触和交往，防止教育、商业和环境等公共资源的过分不合理分布，也可以使不同阶层之间保持一定的距离。
郭松海认为，要从规划人手引导混合社区建设。此外，将商品房开发与保障性住房开放相结合，政府要在市区内各区都安排一定数量的保障性住房，可通过优惠的土地、财政政策，要求商品房项同开发必须配建一定比例的经济适用住房和廉租房，推广和实施部分被动拆迁居民的回迁政策，设定相应比例的回迁房，使再建的中高档商品房不只为中高收入阶层独享，实现混合居住。
我曾讲到了一种担忧，即精英和大众之间的裂痕进一步加深：民众对精英越来越反感，而精英本身似乎变得越来越专横和霸道。当房地产商说“我们是给富人盖房子而不是给穷人盖房子”的时候，当北京的出租车公司所有者说“换什么样的车型是我们公司的事情，与消费者有什么关系”的时候，当有的知识精英说“普通老百姓反对我的观点恰好说明我正确”的时候，我们既可以体会到精英的霸道与专横，也可以体会到精英与大众的裂痕在加深。大众和精英裂痕的加深会导致什么情况的出现?在结构的层面上可能是上层阶级化、下层碎片化，在行动的层面上则是上层寡头化、下层民粹化。可以说，精英寡头化、民众民粹化，是我们同时要面对的挑战。而目前的许多争论，就是在这种背景下发生的。
政协委员：构建混合社区
今年两会期间，全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海提交了一份名为《关于控制居住空间分异，构建混合社区》的提案。郭松海认为，近年来，城市居民的居住水平发生了分化，以高档公寓为代表的高收入居住区多处于交通发达、商业繁华、教育资源集中的市区，而经济适用房、廉租房大多在边缘地带，而且周边配套设施不齐全，形成低收入者聚居的贫民社区。
郭松海委员认为，这种居住状态隐含着巨大风险，应该加以防范。他提出，要控制居住分异，提倡不同收入者混合居住，使城市公共资源为城市所有市民共享。建议借鉴美国住房与城市发展部的发展策略和发展不同收入阶层混合居住模式以及法国政府以“贫富混
——清华大学社会学教授孙立平居”为主要解决方案的“城市更新计划”，构建混合社区。
在我国加速城市化的过程中，城市居民居住状况得到很大改善，而随之发生的城市空间分异现象也日益突出，破坏了城市的整体和谐性，影响了城市居民的总体福利，带来了很多社会问题。越来越多的学者也已意识到营造多样化居住区的重要性，混合居住模式作为国外社区建设中较成功的模式被引入。专家认为，混合居住模式在我国有一定的社会基础，相比西方国家更有实现的可能性。
房地产商：“混搭”不好卖
地产界不少人士认为，在近十年我国房地产发展中，从早先混居型开发，到现在有明确市场定位、客群定位的开发，是房地产行业以及市场日趋成熟的一项具体体现。在这一社会背景下，出现城市区分割的现象似乎已不可避免。
穷人和富人该混居还是该分开居住，在国内已经是个很现实的问题了。世界许多大城市都面临这样的问题，也都在想办法寻找解决方案。美国是工业化最早、也是最发达的国家，在工业化和城市化过程中遇到同样的问题，也付出了相当大的代价。现在美国已开始运用新城市主义理论和聪明增长原则对以前的规划进行修正，而且已初见成效。新城市主义规划理论的核心就是不同收入及不同职业和层次人群混合居住，低收入人群的住房散布在整个社区中间，无论从建筑还是从管理上，人们无法分别出来。所有的人可以参加社区组织的各种活动，使用社区的各种设施。在这样的社区里，居民感到很平等。
一些地产商明确告诉记者，曾经有房地产商尝试过富人和平民“混搭”的模式，“但还没有成功的案例”，因为在房地产市场细分的背景下，开发“混合型”的小区根本不好销售。无数的开发实践都证明，越是业主客群相对集中于某一特指的阶层或人群，房地产开发所涉及到的买卖交易纠纷、物管纠纷、收费纠纷等一系列的问题才会相对减少，物业也会相对保值和升值。
最佳方案：大混居、小聚居
清华大学社会学教授孙立平认为，判断居住模式利弊的标准，除了城市规划和管理之外，更重要的是如何才能有利于不同阶层的人更好地相处。
孙立平说，混居的好处是显而易见的，既有利于减轻阶层之间的隔离，又有利于分享公共资源，有人还认为这有利于增加穷人的社会资本。但问题也是明显的，首先是穷人和富人的需求不一样，混合居住可能不利于各自需求的满足。而且，不同阶层的人生活在一起，也容易产生矛盾，特别是心理和情绪上的对立。更重要的是，混居的方式往往需要政府直接介入，如果纯粹通过市场获得住房，分开居住就是必然的。这就是穷人区、富人区形成的客观原因。
事实上，分区居住的问题也是显而易见的，就是容易造成或加剧阶层之间的隔离，特别是加剧阶层的再生产。比如，富人区的房价高，房产税也就多，学校的教学质量和富人孩子接受的教育质量就会更好，而穷人区的情况则恰恰相反。
城市居住区分割现象正在考验着政府规划和管理的水平和智慧。如何使居住模式可以有利于不同阶层的共处?国家级勘察设计大师、中国房地产研究院顾问总建筑师赵冠谦认为，“大混居、小聚居”的模式是一个最佳的方案。即在一个较大的区域中实现混合居住，其中又能体现一定的分区和距离。这种模式的好处是，既可以促进阶层间的接触和交往，防止教育、商业和环境等公共资源的过分不合理分布，也可以使不同阶层之间保持一定的距离。
郭松海认为，要从规划人手引导混合社区建设。此外，将商品房开发与保障性住房开放相结合，政府要在市区内各区都安排一定数量的保障性住房，可通过优惠的土地、财政政策，要求商品房项同开发必须配建一定比例的经济适用住房和廉租房，推广和实施部分被动拆迁居民的回迁政策，设定相应比例的回迁房，使再建的中高档商品房不只为中高收入阶层独享，实现混合居住。
我曾讲到了一种担忧，即精英和大众之间的裂痕进一步加深：民众对精英越来越反感，而精英本身似乎变得越来越专横和霸道。当房地产商说“我们是给富人盖房子而不是给穷人盖房子”的时候，当北京的出租车公司所有者说“换什么样的车型是我们公司的事情，与消费者有什么关系”的时候，当有的知识精英说“普通老百姓反对我的观点恰好说明我正确”的时候，我们既可以体会到精英的霸道与专横，也可以体会到精英与大众的裂痕在加深。大众和精英裂痕的加深会导致什么情况的出现?在结构的层面上可能是上层阶级化、下层碎片化，在行动的层面上则是上层寡头化、下层民粹化。可以说，精英寡头化、民众民粹化，是我们同时要面对的挑战。而目前的许多争论，就是在这种背景下发生的。