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摘要：2006年5月，国家出台针对房地产开发的90-70新政，即90m2及以下户型必须占到当地房地产开发总量的70％。此举一出，90m2户型旋即成为房产开发的主流产品，各家房地产公司相继推出各具特点的90m2户型，笔者以自己负责的慧园及翡翠城项目为对象，评述其90m2户型的优缺点，进而阐述对90m2户型特点及其发展的一些看法，抛砖引玉，与诸君共享。
关键词：90m2户型；家庭结构；生活模式；慧园；翡翠城
笔者分析，90m2户型的购买及使用主力，夫妻年龄以27-37岁居多，子女以上幼儿园及小学为主，多为结构简单的年轻家庭。他们事业上有了一个良好的开端，正处于稳定发展的上升期，上班时紧张忙碌，有时需要加班；生活上以回归家庭为主，晚间及节假日居家较多，在家烹饪做饭，但也时不时的在外面与朋友聚餐娱乐，中短距离的旅行也是时有发生的休闲方式；经济上有了一定的积累，并能从双方父母处得到一定的资助，但总体还谈不上富裕，所以他们不会选择以涸泽而渔的方式购买住房，按揭是比较常用的选择。正是90m2户型的主力购买人群的特点，决定了他们对户型的要求是“紧凑，齐备，实用”。
在抽丝剥茧的研究了90m2户型购买人群的家庭及生活模式之后，笔者在慧园及翡翠城这两个项目的90m2户型的具体设计中，打破一些传统的条条框框，引入新的因素，也创构了一些户型设计的亮点；当然90m2户型受制于总面积的限制，不可避免的存在缺陷，正所谓此消彼长。现笔者以文字为主，辅以图片，与诸君研究一下慧园及翡翠城的90m2户型。
1、赛丽绿城慧园项目
是由赛丽房产和绿城房产联手打造的中高端住宅项目，位于杭州拱墅区申花路及方家北路的交叉口，南侧有银泰商业中心，东，北面是广宇西城年华和滨江万家花城等中高档住宅，西邻浙大紫荆港校区，总体城市建设档次较高，商业及人文环境较好。项目总用地面积34289m2，地上总建筑面积82293m2，由6栋17-23层的高层住宅组成，立面风格精致，典雅。
根据项目的规划要求，90及以下户型的总面积要占到地上总建筑面积的30％，经过深思熟虑，笔者将90m2户型设置在了地块最南面的1#，2#楼。1#，2#楼为完全相同的，17层的高层住宅，每栋共计4个单元，每个单元采用一梯两户，每层共计8户，其中间套为90m2户型，边套为145m2的户型，现将90m2户型图陈列于下，并归纳如下优缺点：
(1)紧凑的核心筒设计，笔者考虑每个单元设有2部电梯，且每个单元每层仅有2户，故在今后的实际使用中，每部电梯的实际运载量并不大，可以不拘泥于绿城房产要求采用1000kg运载量的电梯的常规，而是大胆采用了800kg的电梯，两部电梯背靠背侧放，中间是电梯前室的正压送风井，尽量紧凑，减少核心筒所占据的公摊面积，而把面积节约下来用于户内房间的设计(见图1)。
(2)客厅朝北，两间卧室朝南的基本格局，由于受制于总面宽，90m2户型一般无法做到3开间朝南，经过反复的考虑，笔者认为一个年轻的家庭，白天在家的时间并不长，晚问在家时间较长，且基本在卧室中度过，因此他们对卧室的要求要高于客厅，另一方面，杭州冬季阴冷潮湿，南向卧室可以营造温暖和煦的居住感受，笔者最终选择了将2个卧室布置在南面。90m2的户型，餐厅和客厅没有必要再分开设置，浪费有限的交通空间，所以笔者将二者合并设置形成一个大厅，户型结构简捷清晰，空间感受宽敞完整，在销售过程中，样板房的参观人员普遍反映该厅空间很大气，很实用，抵得上一个中套户型的厅。
(3)设计有一个小书房，在充分利用好每一寸面积的基础之上，该户型完成了两房两厅一厨一卫，且厨房净面积不小于5m2，卫生间净面积不小于4m2，剩余还有一小块面积，笔者将其置于北面，形成一个净面积5.2m2，带一个1.3m2飘窗的小书法，形状方正，长宽比合适，使用方便。笔者认为，作为一个完整的3口之家，夫妻双方使用1个卧室，子女使用1个卧室，美中不足的是作为成年人，少了一个阅读，书写的私密场所，有了这个小书法，这一需求得到了充分的满足，使一个90m2的户型，麻雀虽小，五藏俱全，睡眠休息，餐饮会客，烹调洗浴，读书看报，晾衣晒被等各项功能妥贴完备。据销售人员反映，该户型在2012年推出之后，在房产销售整体冷清的大背景下，去化率很快，现已完全售罄。
(4)客厅采光欠缺，笔者认为，90m2户型在总面积及总面宽都很紧张的硬性限制之下，很难十全十美，往往存在不可避免的缺陷，该户型也不例外，在将南北向的面宽，主要出让给卧室，厨房及小书房之后，最终造成厅的采光面较窄较深，当然，其采光通风的窗地面积比，仍符合国家相关的规范。在样板房落成之后，笔者也现场参观了这个厅，确有遗憾，好在厅以其本身其他方面的优势弥补了这一点，最终还是得到了购房者的认可。
2、发展绿城翡翠城项目
是由省发展集团和绿城房产联手打造的大规模中高档居住社区，位于余杭区五常大道和高教路的交叉口，地上总建筑面积80多万m2，可容纳约8000户家庭。笔者负责的是该项目西南地块的高层住宅部分，由12栋11～17层的小高层住宅组成，占地面积46060m2，地上总建筑面积87681m2，立面风格简洁清新，规划要求该地块90及以下户型占到地上总建筑面积的70％。 笔者首先以这12栋住宅中的桂雨苑5#楼的90m2户型为对象，分析其户型特点。桂雨苑5#楼位于地块的最北面，其北侧有一红线宽度13m的河道，河道外侧是高教路，建筑距道路红线共计40m，景观较好但有一定噪声影响。
(1)北厅设计以避噪音，笔者考虑到该户型北面有噪声源，故将两个卧室布置在景观和采光都俱佳的南面，保证住户晚间有一个安静舒适的睡眠场所，厅布置于北面，给予充分的面宽，住户可以在厅里充分的享受水景(见图2)。
(2)设计有衣帽问，笔者认为，作为90m2的户型使用者的年轻夫妻，生活方式和思想观念往往都比较前卫时尚，在穿着上也比较讲求丰富和个性，虽然也在卧室中布置有衣柜，但其尺度很难满足较高的衣物存放要求，一个小型的独立式的衣帽间，可以充分满足使用者这方面的需求，因此笔者在户型结构的中间位置，设计了一个3.2m2的衣帽间，经济实用，在销售过程中受到了消费者普遍的认同。
(3)大主卧小次卧的布局，笔者充分考虑到90m2户型的使用人群，其子女往往年龄较小，所以在总面积受限的前提下，将有限的卧室面积适当的向主卧室倾斜，使其净面积达到了13.5m2，并赠送一个2m2的飘窗，可以满足使用者睡眠休息，更衣，阅读写作多方面的需要，空间效果宽敞明朗，温暖窝心；同时，次卧室的净使用面积8.6m2，形状及长宽比合适，空间利用率高，作为一个10岁以下孩童的小世界，其尺度还算宽裕。
笔者最后以桂雨苑2#楼的90m2户型为对象，评述其设计上的特点。桂雨苑2#楼位于该地块的最南边，其南面是一片低层住宅，北面是小区景观花园，应该说其南北两面，采光及通风条件都比较理想。
(1)回归传统客厅及主卧朝南的布局，笔者认为，虽然年青的小家庭是90m2户型消费和使用的主体，但也不排除一部分退休后的老年夫妇，将90m2户型作为他们居家养老的住所。老年人行动相对迟缓，较小的户型便于他们打理，较小的总面积意味着低总价，低物业费，低能耗，减轻了老人的经济负担。针对这样的老年家庭而言，他们白天绝大多数时间都在家里度过，因此冬日里一个阳光和蔼的客厅，一问暖意融融的主卧室，对他们而言意义重大，而一问北向的卧室，作为偶来探望的子女的备用，也合情合理，物尽其用(见图3)。
(2)坚持二房，设计过程中，笔者不硬性追求在90的总面积下作出2房半或小3房，尽管这是目前市场的主流产品，坚持二房，可以将节省下来的面积，匀给各个具体房间，使厨卫空间显得比较宽裕，便于老年人使用，让他们举手投足间，比较自如，同时，卧室的面宽，进深也比较充分，让他们的身心都比较舒坦，对老年使用者而言，也是物有所值。
笔者学术水准有限，工程经验有度，但也逐步对90m2户型的现状和发展，有了一些粗浅的体会，概括而言，90n12户型越来越朝着形式多样化，个性化，功能齐备化，细节化的方向发展。在有限的面积下，各位同行各显神通，甚至出现了上下跃层，上下错层的户型，真是百花齐放，实乃消费者的最大的福音。
关键词：90m2户型；家庭结构；生活模式；慧园；翡翠城
笔者分析，90m2户型的购买及使用主力，夫妻年龄以27-37岁居多，子女以上幼儿园及小学为主，多为结构简单的年轻家庭。他们事业上有了一个良好的开端，正处于稳定发展的上升期，上班时紧张忙碌，有时需要加班；生活上以回归家庭为主，晚间及节假日居家较多，在家烹饪做饭，但也时不时的在外面与朋友聚餐娱乐，中短距离的旅行也是时有发生的休闲方式；经济上有了一定的积累，并能从双方父母处得到一定的资助，但总体还谈不上富裕，所以他们不会选择以涸泽而渔的方式购买住房，按揭是比较常用的选择。正是90m2户型的主力购买人群的特点，决定了他们对户型的要求是“紧凑，齐备，实用”。
在抽丝剥茧的研究了90m2户型购买人群的家庭及生活模式之后，笔者在慧园及翡翠城这两个项目的90m2户型的具体设计中，打破一些传统的条条框框，引入新的因素，也创构了一些户型设计的亮点；当然90m2户型受制于总面积的限制，不可避免的存在缺陷，正所谓此消彼长。现笔者以文字为主，辅以图片，与诸君研究一下慧园及翡翠城的90m2户型。
1、赛丽绿城慧园项目
是由赛丽房产和绿城房产联手打造的中高端住宅项目，位于杭州拱墅区申花路及方家北路的交叉口，南侧有银泰商业中心，东，北面是广宇西城年华和滨江万家花城等中高档住宅，西邻浙大紫荆港校区，总体城市建设档次较高，商业及人文环境较好。项目总用地面积34289m2，地上总建筑面积82293m2，由6栋17-23层的高层住宅组成，立面风格精致，典雅。
根据项目的规划要求，90及以下户型的总面积要占到地上总建筑面积的30％，经过深思熟虑，笔者将90m2户型设置在了地块最南面的1#，2#楼。1#，2#楼为完全相同的，17层的高层住宅，每栋共计4个单元，每个单元采用一梯两户，每层共计8户，其中间套为90m2户型，边套为145m2的户型，现将90m2户型图陈列于下，并归纳如下优缺点：
(1)紧凑的核心筒设计，笔者考虑每个单元设有2部电梯，且每个单元每层仅有2户，故在今后的实际使用中，每部电梯的实际运载量并不大，可以不拘泥于绿城房产要求采用1000kg运载量的电梯的常规，而是大胆采用了800kg的电梯，两部电梯背靠背侧放，中间是电梯前室的正压送风井，尽量紧凑，减少核心筒所占据的公摊面积，而把面积节约下来用于户内房间的设计(见图1)。
(2)客厅朝北，两间卧室朝南的基本格局，由于受制于总面宽，90m2户型一般无法做到3开间朝南，经过反复的考虑，笔者认为一个年轻的家庭，白天在家的时间并不长，晚问在家时间较长，且基本在卧室中度过，因此他们对卧室的要求要高于客厅，另一方面，杭州冬季阴冷潮湿，南向卧室可以营造温暖和煦的居住感受，笔者最终选择了将2个卧室布置在南面。90m2的户型，餐厅和客厅没有必要再分开设置，浪费有限的交通空间，所以笔者将二者合并设置形成一个大厅，户型结构简捷清晰，空间感受宽敞完整，在销售过程中，样板房的参观人员普遍反映该厅空间很大气，很实用，抵得上一个中套户型的厅。
(3)设计有一个小书房，在充分利用好每一寸面积的基础之上，该户型完成了两房两厅一厨一卫，且厨房净面积不小于5m2，卫生间净面积不小于4m2，剩余还有一小块面积，笔者将其置于北面，形成一个净面积5.2m2，带一个1.3m2飘窗的小书法，形状方正，长宽比合适，使用方便。笔者认为，作为一个完整的3口之家，夫妻双方使用1个卧室，子女使用1个卧室，美中不足的是作为成年人，少了一个阅读，书写的私密场所，有了这个小书法，这一需求得到了充分的满足，使一个90m2的户型，麻雀虽小，五藏俱全，睡眠休息，餐饮会客，烹调洗浴，读书看报，晾衣晒被等各项功能妥贴完备。据销售人员反映，该户型在2012年推出之后，在房产销售整体冷清的大背景下，去化率很快，现已完全售罄。
(4)客厅采光欠缺，笔者认为，90m2户型在总面积及总面宽都很紧张的硬性限制之下，很难十全十美，往往存在不可避免的缺陷，该户型也不例外，在将南北向的面宽，主要出让给卧室，厨房及小书房之后，最终造成厅的采光面较窄较深，当然，其采光通风的窗地面积比，仍符合国家相关的规范。在样板房落成之后，笔者也现场参观了这个厅，确有遗憾，好在厅以其本身其他方面的优势弥补了这一点，最终还是得到了购房者的认可。
2、发展绿城翡翠城项目
是由省发展集团和绿城房产联手打造的大规模中高档居住社区，位于余杭区五常大道和高教路的交叉口，地上总建筑面积80多万m2，可容纳约8000户家庭。笔者负责的是该项目西南地块的高层住宅部分，由12栋11～17层的小高层住宅组成，占地面积46060m2，地上总建筑面积87681m2，立面风格简洁清新，规划要求该地块90及以下户型占到地上总建筑面积的70％。 笔者首先以这12栋住宅中的桂雨苑5#楼的90m2户型为对象，分析其户型特点。桂雨苑5#楼位于地块的最北面，其北侧有一红线宽度13m的河道，河道外侧是高教路，建筑距道路红线共计40m，景观较好但有一定噪声影响。
(1)北厅设计以避噪音，笔者考虑到该户型北面有噪声源，故将两个卧室布置在景观和采光都俱佳的南面，保证住户晚间有一个安静舒适的睡眠场所，厅布置于北面，给予充分的面宽，住户可以在厅里充分的享受水景(见图2)。
(2)设计有衣帽问，笔者认为，作为90m2的户型使用者的年轻夫妻，生活方式和思想观念往往都比较前卫时尚，在穿着上也比较讲求丰富和个性，虽然也在卧室中布置有衣柜，但其尺度很难满足较高的衣物存放要求，一个小型的独立式的衣帽间，可以充分满足使用者这方面的需求，因此笔者在户型结构的中间位置，设计了一个3.2m2的衣帽间，经济实用，在销售过程中受到了消费者普遍的认同。
(3)大主卧小次卧的布局，笔者充分考虑到90m2户型的使用人群，其子女往往年龄较小，所以在总面积受限的前提下，将有限的卧室面积适当的向主卧室倾斜，使其净面积达到了13.5m2，并赠送一个2m2的飘窗，可以满足使用者睡眠休息，更衣，阅读写作多方面的需要，空间效果宽敞明朗，温暖窝心；同时，次卧室的净使用面积8.6m2，形状及长宽比合适，空间利用率高，作为一个10岁以下孩童的小世界，其尺度还算宽裕。
笔者最后以桂雨苑2#楼的90m2户型为对象，评述其设计上的特点。桂雨苑2#楼位于该地块的最南边，其南面是一片低层住宅，北面是小区景观花园，应该说其南北两面，采光及通风条件都比较理想。
(1)回归传统客厅及主卧朝南的布局，笔者认为，虽然年青的小家庭是90m2户型消费和使用的主体，但也不排除一部分退休后的老年夫妇，将90m2户型作为他们居家养老的住所。老年人行动相对迟缓，较小的户型便于他们打理，较小的总面积意味着低总价，低物业费，低能耗，减轻了老人的经济负担。针对这样的老年家庭而言，他们白天绝大多数时间都在家里度过，因此冬日里一个阳光和蔼的客厅，一问暖意融融的主卧室，对他们而言意义重大，而一问北向的卧室，作为偶来探望的子女的备用，也合情合理，物尽其用(见图3)。
(2)坚持二房，设计过程中，笔者不硬性追求在90的总面积下作出2房半或小3房，尽管这是目前市场的主流产品，坚持二房，可以将节省下来的面积，匀给各个具体房间，使厨卫空间显得比较宽裕，便于老年人使用，让他们举手投足间，比较自如，同时，卧室的面宽，进深也比较充分，让他们的身心都比较舒坦，对老年使用者而言，也是物有所值。
笔者学术水准有限，工程经验有度，但也逐步对90m2户型的现状和发展，有了一些粗浅的体会，概括而言，90n12户型越来越朝着形式多样化，个性化，功能齐备化，细节化的方向发展。在有限的面积下，各位同行各显神通，甚至出现了上下跃层，上下错层的户型，真是百花齐放，实乃消费者的最大的福音。