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〔内容提要〕 财务风险是一项系统性风险，它的存在不仅影响企业的经营状况，同时也关系到企业未来的发展。一般情况下，当一个企业面临严重的财务危机时，将会影响企业的发展，甚至会导致企业经营状况出现问题。本文选取HY房地产公司作为研究对象，找出公司存在的财务风险，并提出了相应的防范对策。
〔关键词〕 房地产公司 财务风险 防范对策
随着我国经济的快速发展，各个城市的房价也紧跟地价不断上涨而出现了上涨情况。地价上涨给房地产企业带来很大的资金压力，使其负债持续走高。而且，近几年国家为改善居民住房问题、抑制房地产企业的过热发展出台了多项调控政策，使房地产企业的经营和发展也迎来了新的挑战。据相关统计数据表明，房地产企业的资产负债率大都超过了70%，这意味着房地产企业需要有很强的偿债能力来偿还借款，在偿还借款的同时，房地产企业正常的生产经营就会受到影响并且会增加企业的财务风险。
一、国内外研究现状
（一）国外研究现状
JanR.Kim（2016）采用标准现值模型研究韩国住房市场动态，研究租金增长、无风险利率、住房投资收益等因素与房地产市场泡沫的关系。AndreasD.Christopoulos（2016）基于2007年11月至2015年1月的25019家房屋抵押贷款违约概率和预期损失利润的每日数据，构建了商业地产资产评估简化模型，分析了商业抵押担保证券投资者的信用风险影响因素。
（二）国内研究现状
杨利红等（2017）通过把财务风险指标划分为偿债风险、营运风险、盈利风险和成长风险四个维度，对目标企业进行了全方位的财务风险分析，分析结论为目标企业潜在性财务风险比较严重，需要引起目标企业利益相关者关注。张守文（2018）以某大型央企的下屬子公司的案例解读企业应如何控制企业财务风险。他认为，控制债务规模、保持合理资本结构以及多元融资方式是企业实现降杠杆并有效降低企业财务风险的关键。
二、公司简介
HY房地产公司，成立于1987年，2008年A股上市，是国内第一家中外合资的股份制一级综合开发企业。HY房地产公司主营业务为房地产开发与销售、租赁，公司开发的项目涉及住宅、写字楼、商业、酒店等多种物业类型。2018年以来，HY房地产公司在“规模与效益并举”的发展方针指导下，全面提速公司的发展，坚持通过创新业务拓展，增加多样性服务，扩大市场规模，提高市场增值，向着优秀的房地产综合服务商这一目标坚实迈进。
三、公司财务风险识别
（一）资产状况分析
资产是企业财务状况好坏的集中反映。本文选取HY房地产公司2014年到2018年间的数据对财务现状进行分析。
从表1可以看出，近几年HY房地产公司规模在不断扩张的同时，负债也日益增加。公司的资产由2014年的2045234.20万元增长到2018年的4966545.04万元，资产增长了2.4倍，但同时负债由2014年的1617349.43万元增长到2018年的4109394.38万元，负债增长了2.5倍。资产负债率从2014年的79.08%增长到2018年的82.74%，一直高于行业平均值。HY房地产公司应防范短期偿债能力上存在财务风险。
（二）销售情况分析
房地产企业的销售状况可以反映公司的经营状况的好坏，根据年报整理得出HY房地产公司各年度的销售相关数据（见表2）。
从表2可以看出，HY房地产公司2014—2017年的销售额每年都有一定增长，但2018年销售额出现急剧下跌现象，销售额增长率下跌至最低值-31.02%，说明其当年地产销售成交量大幅减少，致使本年度营业收入出现负增长。
（三）现金流量情况分析
由表3可以看出，HY房地产公司正处于成长阶段，经营活动现金流在2014—2018年间，除2016年和2017年外，其他年份均为负值，同时投资活动现金流除2017年，其他年间也均为负值。这表明，公司需大量筹集资金来支撑公司多元化发展，公司应当采取合理的扩张方式，避免加重HY房地产公司资金链的负担。
四、公司应对财务风险的措施
（一）健全公司财务风险防范制度
国家的宏观调控政策、市场供求变化很大程度上都会影响HY房地产公司的经营状况和发展状况，进而导致公司的财务状况发生剧烈变化。因此，HY房地产公司应从自己的实际情况出发，建立健全相应的财务风险防范制度，完善公司的财务风险管理制度，提高财务风险预警能力。
（二）保持合理的负债结构
近几年，房地产企业的长期偿债能力较弱，不仅因为房地产行业的资金回收期长，还因为长期贷款比较多，导致其还款压力增加。对于HY房地产公司来说，合理安排自由资金和外筹资金十分重要。公司应该从自身的实际情况出发，建立一个科学的筹资结构，确保公司的未来良好发展，针对不同的经济环境合理的筹资。
（三）加强投资过程管理
房地产企业项目投资过程中要制定适合自己的经营思路，对投资项目进行可行性研究。HY房地产公司在投资项目过程中应尽可能缩短项目的投资周期，避免因投资周期过长引发资金周转问题。同时，内外环境变化也会增加公司的投资风险，公司应根据环境变化制定科学的投资方案。
（四）加强现金链风险控制
对于HY房地产公司来说，激进的多元化发展模式，对资金的需求量比较大。公司2014—2018年的现金流入主要是靠筹资活动来维持的。这种情况下，公司应保留一定的现金余额，以便灵活地进行负债的偿还。公司的资产负债率比较高时，也可将现金余额用来支付企业的债务，减轻公司的财务负担。
（作者单位：青海民族大学）
责任编辑：宋 爽
〔关键词〕 房地产公司 财务风险 防范对策
随着我国经济的快速发展，各个城市的房价也紧跟地价不断上涨而出现了上涨情况。地价上涨给房地产企业带来很大的资金压力，使其负债持续走高。而且，近几年国家为改善居民住房问题、抑制房地产企业的过热发展出台了多项调控政策，使房地产企业的经营和发展也迎来了新的挑战。据相关统计数据表明，房地产企业的资产负债率大都超过了70%，这意味着房地产企业需要有很强的偿债能力来偿还借款，在偿还借款的同时，房地产企业正常的生产经营就会受到影响并且会增加企业的财务风险。
一、国内外研究现状
（一）国外研究现状
JanR.Kim（2016）采用标准现值模型研究韩国住房市场动态，研究租金增长、无风险利率、住房投资收益等因素与房地产市场泡沫的关系。AndreasD.Christopoulos（2016）基于2007年11月至2015年1月的25019家房屋抵押贷款违约概率和预期损失利润的每日数据，构建了商业地产资产评估简化模型，分析了商业抵押担保证券投资者的信用风险影响因素。
（二）国内研究现状
杨利红等（2017）通过把财务风险指标划分为偿债风险、营运风险、盈利风险和成长风险四个维度，对目标企业进行了全方位的财务风险分析，分析结论为目标企业潜在性财务风险比较严重，需要引起目标企业利益相关者关注。张守文（2018）以某大型央企的下屬子公司的案例解读企业应如何控制企业财务风险。他认为，控制债务规模、保持合理资本结构以及多元融资方式是企业实现降杠杆并有效降低企业财务风险的关键。
二、公司简介
HY房地产公司，成立于1987年，2008年A股上市，是国内第一家中外合资的股份制一级综合开发企业。HY房地产公司主营业务为房地产开发与销售、租赁，公司开发的项目涉及住宅、写字楼、商业、酒店等多种物业类型。2018年以来，HY房地产公司在“规模与效益并举”的发展方针指导下，全面提速公司的发展，坚持通过创新业务拓展，增加多样性服务，扩大市场规模，提高市场增值，向着优秀的房地产综合服务商这一目标坚实迈进。
三、公司财务风险识别
（一）资产状况分析
资产是企业财务状况好坏的集中反映。本文选取HY房地产公司2014年到2018年间的数据对财务现状进行分析。
从表1可以看出，近几年HY房地产公司规模在不断扩张的同时，负债也日益增加。公司的资产由2014年的2045234.20万元增长到2018年的4966545.04万元，资产增长了2.4倍，但同时负债由2014年的1617349.43万元增长到2018年的4109394.38万元，负债增长了2.5倍。资产负债率从2014年的79.08%增长到2018年的82.74%，一直高于行业平均值。HY房地产公司应防范短期偿债能力上存在财务风险。
（二）销售情况分析
房地产企业的销售状况可以反映公司的经营状况的好坏，根据年报整理得出HY房地产公司各年度的销售相关数据（见表2）。
从表2可以看出，HY房地产公司2014—2017年的销售额每年都有一定增长，但2018年销售额出现急剧下跌现象，销售额增长率下跌至最低值-31.02%，说明其当年地产销售成交量大幅减少，致使本年度营业收入出现负增长。
（三）现金流量情况分析
由表3可以看出，HY房地产公司正处于成长阶段，经营活动现金流在2014—2018年间，除2016年和2017年外，其他年份均为负值，同时投资活动现金流除2017年，其他年间也均为负值。这表明，公司需大量筹集资金来支撑公司多元化发展，公司应当采取合理的扩张方式，避免加重HY房地产公司资金链的负担。
四、公司应对财务风险的措施
（一）健全公司财务风险防范制度
国家的宏观调控政策、市场供求变化很大程度上都会影响HY房地产公司的经营状况和发展状况，进而导致公司的财务状况发生剧烈变化。因此，HY房地产公司应从自己的实际情况出发，建立健全相应的财务风险防范制度，完善公司的财务风险管理制度，提高财务风险预警能力。
（二）保持合理的负债结构
近几年，房地产企业的长期偿债能力较弱，不仅因为房地产行业的资金回收期长，还因为长期贷款比较多，导致其还款压力增加。对于HY房地产公司来说，合理安排自由资金和外筹资金十分重要。公司应该从自身的实际情况出发，建立一个科学的筹资结构，确保公司的未来良好发展，针对不同的经济环境合理的筹资。
（三）加强投资过程管理
房地产企业项目投资过程中要制定适合自己的经营思路，对投资项目进行可行性研究。HY房地产公司在投资项目过程中应尽可能缩短项目的投资周期，避免因投资周期过长引发资金周转问题。同时，内外环境变化也会增加公司的投资风险，公司应根据环境变化制定科学的投资方案。
（四）加强现金链风险控制
对于HY房地产公司来说，激进的多元化发展模式，对资金的需求量比较大。公司2014—2018年的现金流入主要是靠筹资活动来维持的。这种情况下，公司应保留一定的现金余额，以便灵活地进行负债的偿还。公司的资产负债率比较高时，也可将现金余额用来支付企业的债务，减轻公司的财务负担。
（作者单位：青海民族大学）
责任编辑：宋 爽