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摘要：随着我国城市化进程逐渐加快，高层建筑数量剧增，高层建筑消防安全监督检查和火灾防控工作面临新挑战。本文结合笔者所在城市现状和相关数据，分析了当前住宅小区消防管理中存在的问题，并对加强高层建筑消防安全管理的对策进行了探讨。
关健词：高层建筑；消防管理；问题；对策
一、高层建筑消防安全现状
随着城市化发展步伐的加快，高层建筑数量剧增，已经成为城市新兴发展的的标志。以湖里区2017年摸底调查的数据分析，湖里区高层建筑共计357处1090幢，其中超高层建筑共13处28幢，高层住宅建筑788幢，高层公共建筑275幢，高层工业建筑15幢，在建高层建筑12幢。
其中279处969幢存在火灾隐患的高层建筑中，已整改到位的有140处501幢，共计整改隐患517处；有160处隐患近期能整改消除，涉及66处199幢；有73处269幢高层建筑存在的174处隐患整改存在困难，短期内无法消除。存在整改困难的高层建筑中，有21处75幢已落实整改资金，正在落实整改；未落实整改资金导致整改停滞的有50处189幢，其中31处131幢存在维修金不足，8处27幢业委会不批准维修金，11处31幢无物业或业委会牵头落实整改资金；有2处5幢因改变使用功能，涉及到国土、规划政策问题无法整改。
二、消防安全管理问题分析
（一）业主自治管理意识不强。（1）部分业主为图自身便利，没有意识到损坏消防设施器材、堵塞封闭公共疏散通道等；（2）部分业主参与小区自治管理意识淡薄，不清楚成立业主委员会的重要性；（3）已成立业委会的小区，对物业管理相关法律法规缺乏了解，对业委会工作职责不明晰，无法形成对物业服务企业的有效监督。
（二）消防管理职责不落实。近年来，对高层建筑的监督执法过程中发现，高层建筑物业管理职责归属问题较为复杂，并且夹杂各类利益诉求所产生的矛盾，例如：业主常常因不满物业公司日常管理产生纠纷而拒交物业费，部分物业公司则采取不落实消防主体责任、对消防设施不进行维护保养等方式消极工作；新进驻的物业管理公司对前物业公司遗留的隐患问题不愿主动整改，导致部分消防设施长期无人管理、年久失修；自管或无物业单位的高层建筑消防安全管理、消防设施维护保养资金来源不明晰，导致日常消防工作无人问津，出现相关纠纷或火灾事故时又推诿扯皮。
（三）消防设施维护机制不健全。在落实整改时，多数高层建筑管理责任单位或多或少都会遇到整改资金启用存在困难的问题，主要由于高层建筑消防设施维修资金额度较大，维修资金虽可用于共用消防设施的维修、更新、改造，但大部分小区没有首期维修基金，且因日常物业收缴难，公维金缺乏，不足以维持日常的消防设施维修保养。再加上公维金使用条件和程序较为复杂，审批周期长，且时常因业委会成员自身消防安全意识淡薄，物业提出需要动用公共维修基金对公共消防设施进行维修保养时，业主委员会推三阻四，不予研究审批。
（四）救援场地占用现象严重。在消防日常监督执法过程中，发现很大一部分高层建筑特别是住宅小区都存在绿化景观、停车规划、户外广告设施和占用消防救援场地等问题；另外，当前私家车数量剧增，各物业小区普遍存在停车困难问题，占用消防车道成为了“饮鸩止渴”的普遍做法，而物业对小区消防车道被占用没有执法权，口头劝阻收效甚微。
（五）联合监管制度不成熟。一些高层建筑擅自改变用地性质、建筑使用功能，甚至出现了在高层住宅建筑内“一改多”或将地下车库改造为居住场所、建材市场的情形，此类情况的整治涉及国土、规划、行政执法等多个部门，且由于各部门间信息沟通渠道不够畅通，共享互通不及时，导致隐患整治成效不足。
三、加强高层建筑消防安全管理对策
（一）破解难题，落实高层建筑隐患整改。目前，高层建筑最突出的消防隐患是消防设施故障瘫痪和擅自停用，在整改过程中遇到的最大难题是公共维修金申请难和公共维修金缺乏。对公共维修金申请难，且确实存在重大火灾隐患的建筑，建议建设部门根据《福建省消防条例》第二十五条规定：“区分所有权的建筑物存在重大火灾隐患需要对共用的消防设施、器材进行维修、更新和改造的，业主应当立即进行整改；未按规定进行维修、改造的，县级人民政府房地产主管部门在接到公安机关消防机构通知后，应当督促限期改正”，进一步优化经费申请审批程序，简化“需经业主委员会研究通过”的环节，确保公共维修金能够便于申请到位。对无公共维修资金或无物业的老旧小区，建议区政府根据《福建省消防条例》第二十四条、第二十五条和《福建省火灾隐患排查整治若干规定》（闽政办〔2014〕68号）第二十一条规定：“未实行统一管理的建筑物，乡（镇）人民政府、街道办事处应协调、指导业主制定防火安全公约，督促确定消防安全管理人，落实消防安全措施”，“未设立专项维修资金或者专项维修资金不足的，由业主按照约定承担；没有约定或者约定不明确的，由业主按照拥有的专有部分占建筑物总面积的比例分摊。消防安全突出问题的整改经费由地方政府负责协调解决”。督促协调业主筹集整改经费，维修消防设施，整改消防隐患，并将城中村技改的有益探索运用到老旧高层住宅建筑，将老旧高层建筑消防改造纳入民生工程，通过安装消防卷盘、独立式感烟火灾探测报警器和简易喷淋，提升建筑火灾防控水平。
（二）厘清责任，落实高层建筑监管工作。建议从以下三个层面明确消防工作责任。一是行业部门依法监管。街道、社区将高层建筑消防安全纳入基层网格化管理和社区安全常态化巡查检查。建设部门负责对高层建筑施工工地（含建筑外墙改造工程）落实监管，督促物业服务企业落实消防主体责任，将物业服务企业微型消防站建设、楼长制度建设等消防工作开展情况纳入企业信用评价体系。消防部门对属于消防安全重点单位的高层建筑落实监管，依法查处消防安全违法行为，指导高层建筑建立微型消防站。在经信、卫计、教育、民政、商务、文体、安监等其他有关部门按照《福建省火灾隐患排查整治若干规定》，落实本行业领域内高层建筑消防安全监管。二是物业单位依法履职。高层建筑使用单位或管理单位按照《消防法》《福建省消防条例》等法律法规，落实消防安全責任制和消防安全管理制度，开展火灾隐患自查自改，定期开展消防培训和疏散演练，落实消防设施维护保养制度。三是业主参与自主管理。通过法制化、制度化设计，鼓励业主通过各种形式参与高层建筑消防安全管理工作，强化居民自治和社区共治作用，不断提升物业服务管理水平；针对无物业管理的高层建筑，街道、社区要督促和指导成立业主委员会。
（三）技防人防，提升高层火灾防控水平。一是建立高层建筑物联网系统。结合当前“智慧城市”建设，借助消防物联网技术实现对联网单位的远程集中管理，建成建筑消防设施监测系统，推动辖区高层建筑100%联入系统，实现24小时监控高层建筑消防设施完好情况，做到火灾事故早预警、早发现。二是建强高层建筑微型消防站。全面推广高层建筑微型消防站建设，重点强化对高层建筑微型消防站的培育和健全，由物业监管有关职能部门共同督促高层建筑100%建成微型消防站，所属社区微型消防主动强化同高层建筑微型消防站的联动，逐步形成区域联防工作制度。
（四）精准宣传，提升高层消防宣传氛围。针对小区内居民消防安全意识和消防法制观念淡薄的问题，建设、教育、卫计、文体等相关单位，严格根据本行业、系统高层建筑情况加强宣传教育。由各街道、社区重点对住宅小区内居民进行消防安全常识、消防法规的教育，提高群众消防安全意识和消防法制观念，自觉做好家庭防火灭火，爱护公共消防设施。
四、结语
总之，消防安全管理需要政府、职能部门、建筑使用管理单位、居民业主等各个层面的共同努力，健全管理机制、完善法律法规，从源头上提升高层建筑火灾防控水平，保障居民人身和财产安全。
参考文献：
王玲.高层建筑消防监督管理工作研究[J].科技与企业，2014，（15）.
彭继刚.探讨高层建筑的消防隐患及防火监督[J].建材与装饰，2016，（33）.
黄圣超.关于高层建筑消防隐患及防火监督问题的讨论[J].消防界（电子版），2016，（04）.
关健词：高层建筑；消防管理；问题；对策
一、高层建筑消防安全现状
随着城市化发展步伐的加快，高层建筑数量剧增，已经成为城市新兴发展的的标志。以湖里区2017年摸底调查的数据分析，湖里区高层建筑共计357处1090幢，其中超高层建筑共13处28幢，高层住宅建筑788幢，高层公共建筑275幢，高层工业建筑15幢，在建高层建筑12幢。
其中279处969幢存在火灾隐患的高层建筑中，已整改到位的有140处501幢，共计整改隐患517处；有160处隐患近期能整改消除，涉及66处199幢；有73处269幢高层建筑存在的174处隐患整改存在困难，短期内无法消除。存在整改困难的高层建筑中，有21处75幢已落实整改资金，正在落实整改；未落实整改资金导致整改停滞的有50处189幢，其中31处131幢存在维修金不足，8处27幢业委会不批准维修金，11处31幢无物业或业委会牵头落实整改资金；有2处5幢因改变使用功能，涉及到国土、规划政策问题无法整改。
二、消防安全管理问题分析
（一）业主自治管理意识不强。（1）部分业主为图自身便利，没有意识到损坏消防设施器材、堵塞封闭公共疏散通道等；（2）部分业主参与小区自治管理意识淡薄，不清楚成立业主委员会的重要性；（3）已成立业委会的小区，对物业管理相关法律法规缺乏了解，对业委会工作职责不明晰，无法形成对物业服务企业的有效监督。
（二）消防管理职责不落实。近年来，对高层建筑的监督执法过程中发现，高层建筑物业管理职责归属问题较为复杂，并且夹杂各类利益诉求所产生的矛盾，例如：业主常常因不满物业公司日常管理产生纠纷而拒交物业费，部分物业公司则采取不落实消防主体责任、对消防设施不进行维护保养等方式消极工作；新进驻的物业管理公司对前物业公司遗留的隐患问题不愿主动整改，导致部分消防设施长期无人管理、年久失修；自管或无物业单位的高层建筑消防安全管理、消防设施维护保养资金来源不明晰，导致日常消防工作无人问津，出现相关纠纷或火灾事故时又推诿扯皮。
（三）消防设施维护机制不健全。在落实整改时，多数高层建筑管理责任单位或多或少都会遇到整改资金启用存在困难的问题，主要由于高层建筑消防设施维修资金额度较大，维修资金虽可用于共用消防设施的维修、更新、改造，但大部分小区没有首期维修基金，且因日常物业收缴难，公维金缺乏，不足以维持日常的消防设施维修保养。再加上公维金使用条件和程序较为复杂，审批周期长，且时常因业委会成员自身消防安全意识淡薄，物业提出需要动用公共维修基金对公共消防设施进行维修保养时，业主委员会推三阻四，不予研究审批。
（四）救援场地占用现象严重。在消防日常监督执法过程中，发现很大一部分高层建筑特别是住宅小区都存在绿化景观、停车规划、户外广告设施和占用消防救援场地等问题；另外，当前私家车数量剧增，各物业小区普遍存在停车困难问题，占用消防车道成为了“饮鸩止渴”的普遍做法，而物业对小区消防车道被占用没有执法权，口头劝阻收效甚微。
（五）联合监管制度不成熟。一些高层建筑擅自改变用地性质、建筑使用功能，甚至出现了在高层住宅建筑内“一改多”或将地下车库改造为居住场所、建材市场的情形，此类情况的整治涉及国土、规划、行政执法等多个部门，且由于各部门间信息沟通渠道不够畅通，共享互通不及时，导致隐患整治成效不足。
三、加强高层建筑消防安全管理对策
（一）破解难题，落实高层建筑隐患整改。目前，高层建筑最突出的消防隐患是消防设施故障瘫痪和擅自停用，在整改过程中遇到的最大难题是公共维修金申请难和公共维修金缺乏。对公共维修金申请难，且确实存在重大火灾隐患的建筑，建议建设部门根据《福建省消防条例》第二十五条规定：“区分所有权的建筑物存在重大火灾隐患需要对共用的消防设施、器材进行维修、更新和改造的，业主应当立即进行整改；未按规定进行维修、改造的，县级人民政府房地产主管部门在接到公安机关消防机构通知后，应当督促限期改正”，进一步优化经费申请审批程序，简化“需经业主委员会研究通过”的环节，确保公共维修金能够便于申请到位。对无公共维修资金或无物业的老旧小区，建议区政府根据《福建省消防条例》第二十四条、第二十五条和《福建省火灾隐患排查整治若干规定》（闽政办〔2014〕68号）第二十一条规定：“未实行统一管理的建筑物，乡（镇）人民政府、街道办事处应协调、指导业主制定防火安全公约，督促确定消防安全管理人，落实消防安全措施”，“未设立专项维修资金或者专项维修资金不足的，由业主按照约定承担；没有约定或者约定不明确的，由业主按照拥有的专有部分占建筑物总面积的比例分摊。消防安全突出问题的整改经费由地方政府负责协调解决”。督促协调业主筹集整改经费，维修消防设施，整改消防隐患，并将城中村技改的有益探索运用到老旧高层住宅建筑，将老旧高层建筑消防改造纳入民生工程，通过安装消防卷盘、独立式感烟火灾探测报警器和简易喷淋，提升建筑火灾防控水平。
（二）厘清责任，落实高层建筑监管工作。建议从以下三个层面明确消防工作责任。一是行业部门依法监管。街道、社区将高层建筑消防安全纳入基层网格化管理和社区安全常态化巡查检查。建设部门负责对高层建筑施工工地（含建筑外墙改造工程）落实监管，督促物业服务企业落实消防主体责任，将物业服务企业微型消防站建设、楼长制度建设等消防工作开展情况纳入企业信用评价体系。消防部门对属于消防安全重点单位的高层建筑落实监管，依法查处消防安全违法行为，指导高层建筑建立微型消防站。在经信、卫计、教育、民政、商务、文体、安监等其他有关部门按照《福建省火灾隐患排查整治若干规定》，落实本行业领域内高层建筑消防安全监管。二是物业单位依法履职。高层建筑使用单位或管理单位按照《消防法》《福建省消防条例》等法律法规，落实消防安全責任制和消防安全管理制度，开展火灾隐患自查自改，定期开展消防培训和疏散演练，落实消防设施维护保养制度。三是业主参与自主管理。通过法制化、制度化设计，鼓励业主通过各种形式参与高层建筑消防安全管理工作，强化居民自治和社区共治作用，不断提升物业服务管理水平；针对无物业管理的高层建筑，街道、社区要督促和指导成立业主委员会。
（三）技防人防，提升高层火灾防控水平。一是建立高层建筑物联网系统。结合当前“智慧城市”建设，借助消防物联网技术实现对联网单位的远程集中管理，建成建筑消防设施监测系统，推动辖区高层建筑100%联入系统，实现24小时监控高层建筑消防设施完好情况，做到火灾事故早预警、早发现。二是建强高层建筑微型消防站。全面推广高层建筑微型消防站建设，重点强化对高层建筑微型消防站的培育和健全，由物业监管有关职能部门共同督促高层建筑100%建成微型消防站，所属社区微型消防主动强化同高层建筑微型消防站的联动，逐步形成区域联防工作制度。
（四）精准宣传，提升高层消防宣传氛围。针对小区内居民消防安全意识和消防法制观念淡薄的问题，建设、教育、卫计、文体等相关单位，严格根据本行业、系统高层建筑情况加强宣传教育。由各街道、社区重点对住宅小区内居民进行消防安全常识、消防法规的教育，提高群众消防安全意识和消防法制观念，自觉做好家庭防火灭火，爱护公共消防设施。
四、结语
总之，消防安全管理需要政府、职能部门、建筑使用管理单位、居民业主等各个层面的共同努力，健全管理机制、完善法律法规，从源头上提升高层建筑火灾防控水平，保障居民人身和财产安全。
参考文献：
王玲.高层建筑消防监督管理工作研究[J].科技与企业，2014，（15）.
彭继刚.探讨高层建筑的消防隐患及防火监督[J].建材与装饰，2016，（33）.
黄圣超.关于高层建筑消防隐患及防火监督问题的讨论[J].消防界（电子版），2016，（04）.