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本文将对住房抵押贷款拖欠风险与违约风险的相关文献进行综述，并提出一些应对拖欠风险的建议，从而促进住房抵押贷款更好地发挥其作用。
住房抵押贷款拖欠风险 违约风险
前言：住房一直是人们关注的重点，随着房价的增长与人们住房的需求，住房抵押贷款迎来了发展的高峰期，但其在发展过程中仍存在着很大的风险。因此，必须了解住房抵押贷款的拖欠风险，并通过相关建议的实施，加强对拖欠风险的管理。
房贷拖欠风险的文献综述
住房抵押贷款的违约风险对银行的安全有着直接的影响。违约风险主要体现在两方面，即拖欠与违约，违约是在拖欠的基础上形成的。因为二者的影响因素相同，且关于住房抵押贷款拖欠风险的文献比较少，所以本文将一起阐述拖欠、违约的相关文献。
最早，人们是从期权角度对住房抵押贷款违约风险进行研究。由于房贷具有提前还款和违约两种竞争风险，因此，学者们主要是通过竞争性风险模型进行实证分析。VanderHoff在保证借贷者最大化财富的基础上，提出了住房抵押贷款违约的边界条件。通过CRM系统，Harrison et al.发现房价波动与违约率成正比，且利率波动与提前还款率成正比。Kelly et al.把拖欠变量定为房贷负担指数，发现经历过负权益的住房抵押贷款也经历过拖欠。除了期权因素，学者们还从区域特点、物业特点、借贷者特点以及贷款特点等方面，对住房抵押贷款违约风险进行了实证研究。王福林等学者通过研究杭州房贷发现，还款方式、月收入、是否为期房、LTV以及是否为当地人等因素，对房贷违约有着非常大的影响。Yang et al.通过研究美国房贷，得出区域多样化可以有效降低住房抵押贷款违约风险的结论。同时，由于信息存在不对称现象，房贷还具有道德风险问题及逆向选择问题。Deng et al.发现虽然借贷者的提前还款行为与违约行为可以用期权理论进行解释，但是其结果的准确性会受到借贷者异质性的影响。
规避房贷拖欠风险的建议
（1）加强对房贷的管理
1.做好贷后管理工作
首先，应该建立起贷后动态财务监控体系。因为房贷有着较长的期限，而在这段时间内，借贷者的财务情况可能发生变动，因此，银行应该对其财务情况进行实时监控。依照借贷者提供的收入信息，银行可以建立起相关的信息处理系统，并根据其生成的检测报告，掌握借贷者的实际还款情况。若借贷者忘记还款，那么工作人员可以对其进行提醒；若借贷者出现违约行为，那么银行就必须及时采取相关措施，从而有效保证贷款的安全性。其次，应该建立起拖欠数据库。银行应该利用先进的大数据技术，建立起相关的拖欠数据库，对违约行为进行监测。同时，还要总结其规律，并构建起拖欠模型，从而为控制房贷拖欠风险提供有力依据。最后，还要建立起拖欠处理机制。银行可以对借贷者的拖欠概率进行预测，并与借贷者约定好违约后相关的措施，这样一旦出现违约行为，银行可以及时对其进行处理。
2.建立健全外部风险预警机制
银行应该建立起风险预警机制，科学评估房产价值，尽量避免大面积拖欠违约行为的发生，并对政策与市场风险进行防范。我国各地区间存在着明显的差异，因此，银行应该充分分析各个地区的经济发展水平和房市的运行状况，并对其进行针对性的风险预警，从而有效应对房贷拖欠风险。同时，当不利信息出现在房地产市场时，中小开发商会率先做出反应。若抵押品出现问题，银行就无法回收貸款。因此，银行应该对开发商进行考察，并根据其评定等级制定相应的风险等级，从而有效应对拖欠风险。
（2）充分发挥政府作用
1.完善个人信用评估体系
个人信用评估体系可以帮助银行对借贷者的风险进行准确评估，有利于减少房贷拖欠风险，因此，银行必须对这一体系进行完善。首先，银行要建立包括个人信息、资产结构、收入来源以及保险等内容的个人信息档案，同时还要建立起家庭财产登记制度与个人破产制度。通过这一档案，银行可以了解到借贷者的收入情况、支出情况以及是否存在拖欠行为等。其次，银行要加强与财政部门和税收部门的联系，对借贷者的信用进行科学评估。政府部门的加入可以保证个人信用资料的真实性。最后，应该建立起个人信息共享平台，使相关单位可以及时掌握到借贷者的各种信息，从而有效规避房贷拖欠风险。
2.提供住房抵押担保与保险
为了有效控制房贷拖欠风险，应该加强对国家信用的利用，成立起国家贷款担保机构。中低收入群体在获得担保后，可以在首付款和还款日期上获得一些优惠，既满足了人们住房的需求，又可以提高房产的销售，有利于政府财政收入的增加。同时，在一定条件下，还可以成立私营性质的担保公司，从而构成政府主导的全国性房贷担保网络。这样可以有效降低房贷拖欠违约风险，有利于住房违约贷款市场的稳定发展。
通过上述分析可知，住房抵押贷款拖欠风险受到地理位置、借贷者特点以及期权等因素的影响。因此，必须通过做好贷后管理工作、建立健全外部风险预警机制、完善个人信用评估体系以及提供住房抵押担保与保险等措施，提高银行应对拖欠风险的能力，从而促进其健康发展。
[1]吴姗姗.个人住房抵押贷款违约风险研究评述和展望[J].经济师，2018（03）：19-22.
[2]武志伟，李心丹，翁炳辰等.基于MCLP模型的个人住房抵押贷款违约风险研究[J].审计与经济研究，2015，30（01）：105-112.
住房抵押贷款拖欠风险 违约风险
前言：住房一直是人们关注的重点，随着房价的增长与人们住房的需求，住房抵押贷款迎来了发展的高峰期，但其在发展过程中仍存在着很大的风险。因此，必须了解住房抵押贷款的拖欠风险，并通过相关建议的实施，加强对拖欠风险的管理。
房贷拖欠风险的文献综述
住房抵押贷款的违约风险对银行的安全有着直接的影响。违约风险主要体现在两方面，即拖欠与违约，违约是在拖欠的基础上形成的。因为二者的影响因素相同，且关于住房抵押贷款拖欠风险的文献比较少，所以本文将一起阐述拖欠、违约的相关文献。
最早，人们是从期权角度对住房抵押贷款违约风险进行研究。由于房贷具有提前还款和违约两种竞争风险，因此，学者们主要是通过竞争性风险模型进行实证分析。VanderHoff在保证借贷者最大化财富的基础上，提出了住房抵押贷款违约的边界条件。通过CRM系统，Harrison et al.发现房价波动与违约率成正比，且利率波动与提前还款率成正比。Kelly et al.把拖欠变量定为房贷负担指数，发现经历过负权益的住房抵押贷款也经历过拖欠。除了期权因素，学者们还从区域特点、物业特点、借贷者特点以及贷款特点等方面，对住房抵押贷款违约风险进行了实证研究。王福林等学者通过研究杭州房贷发现，还款方式、月收入、是否为期房、LTV以及是否为当地人等因素，对房贷违约有着非常大的影响。Yang et al.通过研究美国房贷，得出区域多样化可以有效降低住房抵押贷款违约风险的结论。同时，由于信息存在不对称现象，房贷还具有道德风险问题及逆向选择问题。Deng et al.发现虽然借贷者的提前还款行为与违约行为可以用期权理论进行解释，但是其结果的准确性会受到借贷者异质性的影响。
规避房贷拖欠风险的建议
（1）加强对房贷的管理
1.做好贷后管理工作
首先，应该建立起贷后动态财务监控体系。因为房贷有着较长的期限，而在这段时间内，借贷者的财务情况可能发生变动，因此，银行应该对其财务情况进行实时监控。依照借贷者提供的收入信息，银行可以建立起相关的信息处理系统，并根据其生成的检测报告，掌握借贷者的实际还款情况。若借贷者忘记还款，那么工作人员可以对其进行提醒；若借贷者出现违约行为，那么银行就必须及时采取相关措施，从而有效保证贷款的安全性。其次，应该建立起拖欠数据库。银行应该利用先进的大数据技术，建立起相关的拖欠数据库，对违约行为进行监测。同时，还要总结其规律，并构建起拖欠模型，从而为控制房贷拖欠风险提供有力依据。最后，还要建立起拖欠处理机制。银行可以对借贷者的拖欠概率进行预测，并与借贷者约定好违约后相关的措施，这样一旦出现违约行为，银行可以及时对其进行处理。
2.建立健全外部风险预警机制
银行应该建立起风险预警机制，科学评估房产价值，尽量避免大面积拖欠违约行为的发生，并对政策与市场风险进行防范。我国各地区间存在着明显的差异，因此，银行应该充分分析各个地区的经济发展水平和房市的运行状况，并对其进行针对性的风险预警，从而有效应对房贷拖欠风险。同时，当不利信息出现在房地产市场时，中小开发商会率先做出反应。若抵押品出现问题，银行就无法回收貸款。因此，银行应该对开发商进行考察，并根据其评定等级制定相应的风险等级，从而有效应对拖欠风险。
（2）充分发挥政府作用
1.完善个人信用评估体系
个人信用评估体系可以帮助银行对借贷者的风险进行准确评估，有利于减少房贷拖欠风险，因此，银行必须对这一体系进行完善。首先，银行要建立包括个人信息、资产结构、收入来源以及保险等内容的个人信息档案，同时还要建立起家庭财产登记制度与个人破产制度。通过这一档案，银行可以了解到借贷者的收入情况、支出情况以及是否存在拖欠行为等。其次，银行要加强与财政部门和税收部门的联系，对借贷者的信用进行科学评估。政府部门的加入可以保证个人信用资料的真实性。最后，应该建立起个人信息共享平台，使相关单位可以及时掌握到借贷者的各种信息，从而有效规避房贷拖欠风险。
2.提供住房抵押担保与保险
为了有效控制房贷拖欠风险，应该加强对国家信用的利用，成立起国家贷款担保机构。中低收入群体在获得担保后，可以在首付款和还款日期上获得一些优惠，既满足了人们住房的需求，又可以提高房产的销售，有利于政府财政收入的增加。同时，在一定条件下，还可以成立私营性质的担保公司，从而构成政府主导的全国性房贷担保网络。这样可以有效降低房贷拖欠违约风险，有利于住房违约贷款市场的稳定发展。
通过上述分析可知，住房抵押贷款拖欠风险受到地理位置、借贷者特点以及期权等因素的影响。因此，必须通过做好贷后管理工作、建立健全外部风险预警机制、完善个人信用评估体系以及提供住房抵押担保与保险等措施，提高银行应对拖欠风险的能力，从而促进其健康发展。
[1]吴姗姗.个人住房抵押贷款违约风险研究评述和展望[J].经济师，2018（03）：19-22.
[2]武志伟，李心丹，翁炳辰等.基于MCLP模型的个人住房抵押贷款违约风险研究[J].审计与经济研究，2015，30（01）：105-112.