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“房企联姻银行”是近期楼市的一个热点，特别是万科、恒大、绿地等千亿级房企纷纷“进军”银行，引起社会各界关注。1月底，恒大地产则以33亿元收购了华夏银行4.522%股份，跃升为华夏银行的第五大股东。2月初，越秀集团宣布以116.4亿港元完成了对创兴银行75%已发行股本的收购。稍早一些，万科斥资30多亿港元入股徽商银行，成为其单一最大股东。
一、房企入股银行的现状
1.至少有23家房企入股银行
房企入股银行源远流长，早在20世纪90年代初便有泛海控股集团和香江集团等民营房企入股民生银行和广发银行。但是房企真正“批量”进军银行业是从2007-2008年开始的，以重庆农商行为代表，一批地方房企开始入股银行。2013年以来，房企又掀起一轮新的入股银行热潮，特别是万科、恒大、新湖中宝、冠城大通、中天城投、合生创展等龙头房企和品牌上市房企纷纷入股银行，成为具有里程碑意义的标志性事件。
截至目前，根据市场公开资料不完全统计，已有至少23家国内房企“涉银”。具体名单如表1所示。
2.入股的银行以中小型地方商业银行为主
从房企入股的银行类型来看，多数以入股中小型地方商业银行为主，包括城市银行、城市商业银行、农村商业银行、村镇银行等。这些银行多是由当地的城市信用社、农村信用社等机构改制而来，在改制组建过程中，房企等民间资本顺势步入金融领域。
少数涉足银行较早的房企，如香江集团、鲁能集团和泛海控股集团等，参股的银行多为规模较大的股份制商业银行，如广发银行、民生银行以及交通银行等，但股份比例不高。
3.入股银行的方式以发起股东和认购增资扩股方式为主
通过分析23家房企入股银行的方式，概括共有5种：发起股东（48%）、认购银行的定向增发和增资扩股（30%）、银行重组（9%）、公开市场收购（9%）和参与IPO。可见，担当城商行的发起股东和认购增发股份是房企入股主要方式（见图1、表2）。
二、房企入股银行的六大原因
1.政策鼓励：国家逐步放开民间资本进军银行等金融领域的限制
政策上的支持是一个巨大的推动力。早在2010年，国务院就发布《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，鼓励民间资本以多种形式参与到金融领域。2012年，银监会又接连出台了《关于鼓励和引导民间资本进入银行业的实施意见》、《关于银行业金融机构发起设立村镇银行的有关事宜的通知》，进一步降低民间资本进军银行业的政策障碍。特别是2013年以来，中央又先后强调要“扩大民间资本进入金融业”、“允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构”。正是国家不断降低限制门槛，大力鼓励民间资本进军银行业的政策举措，为房企入股银行，进军金融领域奠定了坚实的政策基础。
2.机遇稀缺：各城市银行相继成立急需社会资金，入股银行具有一定的战略投资价值
近些年随着银行业改革的不断推进，地方中小型商业银行（城市商业银行）和农村金融机构（农村商业银行和村镇银行），如雨后春笋般在全国各地涌现出来。据银监会2012年年报数据显示：截止到2012年底，全国共有城市商业银行144家，农村商业银行337家，村镇银行876家（800家已开业，76家在筹备中）。如此数量巨大的中小银行相继成立，需要大量的社会资本介入。截至2012年，城市商业银行的总股本中，民间资本占比为54%；村镇银行股本中，民间资本占比超73%。而同时各类商业银行在经营压力加大背景下，也急需机构投资者介入。据普华永道与中国银行业协会发布的《中国银行家调查报告（2013）》显示，超过七成银行家对未来三年银行的收入及利润增长预期有所下调。政策的支持与现实的考虑，使得房企与银行一拍即合。
3.具备实力：房企发展迅速，相对财大气粗，拥有一定的资本
随着过去十年房地产业的快速发展，房地产企业规模不断壮大，实力不断增强。2013年，有万科、绿地、保利等7家房企的销售金额超1000亿元，超500亿元的有4家，超300亿元的有10家，超百亿的企业有70多家。与其他行业企业发展相比，房地产企业已摇身一变财大气粗，拥有一定的资金实力，成为促进各地方发展的一股重要力量。
4.融资趋紧：融资环境日益严峻，入股银行一定程度保障渠道畅通，降低成本
房地产行业作为一个资金密集型行业，对资金的需求量十分巨大，但近些年国内融资环境都变得日趋严峻。特别是去年6月份爆发流动性紧张以来，银行房地产开发贷款和住房按揭贷款都出现了不同程度的严控态势。各银行纷纷收紧额度、拉长审批流程和提高贷款利率，通过银行来融资的难度加大。而房地产信托、基金等方式的融资成本更高。进入2014年以来，房地产领域的贷款仍保持紧张的局面，并未出现以往年初信贷较为宽松的态势。甚至，近日兴业银行等部分商业银行传出暂停房地产供应链金融业务融资、房地产夹层融资及房地产开发贷款的消息。在这种国内融资环境日益趋紧、难度增大和成本提升的态势下，部分房企入股银行，可以利用银行的牌照为自己融资，委托贷款和表外融资也是非常高效的融资方法。这在一定程度上可拓宽融资渠道，能优先保证贷款按时到位，同时降低融资成本。
5.战略布局：房企多元化发展战略以及为房地产衍生服务提供金融支持
房地产企业的发展一直存在着两种道路选择：专业化和多元化。两种方式的孰优孰劣，见仁见智，在不同企业和不同发展阶段有不同的选择。以万科为例，作为我国最大的房地产开发企业，一直专注于住宅领域的开发，直到2010年开始进军商业地产，2013年又参股徽商银行，布局银行业。万科对于入股徽商银行曾明确表态：参股银行属战略性入股，是为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求。万科最近两三年一直在筹划为其管理的社区提供金融服务，入股后将侧重徽商银行所在的华中地区，主要为万科所管理的社区提供网上银行和零售银行等各类服务，从而实现从产品供应商向城市配套服务商的企业转型。恒大入股华夏银行也是恒大集团未来发展的战略布局，从体育到饮用水，从医院到银行，恒大的多元化布局正在初步形成。
6.国际趋势：房地产金融化是行业发展的必然趋势
从国外发达国家看，房地产业本质上属于金融行业。以美国为例，通过REIts、MBS等金融工具，将房地产产品证券化，最终以金融产品的形式在市场中流通和买卖。从发达国家的发展经验来看，房地产企业向金融业融合主要有3种思路。第一种是通过入股银行、保险等金融机构，这不仅可以让企业获得低成本的融资渠道，同时可以通过与金融机构深度合作挖掘潜在商机；第二种是向资产管理者转型，即“凯德模式”，通过资产与物业管理获取服务收益；第三种是向财务投资者转型，通过入股优质地产公司或项目以获得股权收益。
三、结语
事实证明，随着楼市“黄金十年”的快速发展，行业竞争日趋白热化，已经有众多房地产企业倾向于“金融化”的全新发展趋势，在银行、保险、证券和基金等金融领域寻找新的发展契机。未来地产和金融联合是房地产行业发展的大趋势。
李求军/责任编辑
一、房企入股银行的现状
1.至少有23家房企入股银行
房企入股银行源远流长，早在20世纪90年代初便有泛海控股集团和香江集团等民营房企入股民生银行和广发银行。但是房企真正“批量”进军银行业是从2007-2008年开始的，以重庆农商行为代表，一批地方房企开始入股银行。2013年以来，房企又掀起一轮新的入股银行热潮，特别是万科、恒大、新湖中宝、冠城大通、中天城投、合生创展等龙头房企和品牌上市房企纷纷入股银行，成为具有里程碑意义的标志性事件。
截至目前，根据市场公开资料不完全统计，已有至少23家国内房企“涉银”。具体名单如表1所示。
2.入股的银行以中小型地方商业银行为主
从房企入股的银行类型来看，多数以入股中小型地方商业银行为主，包括城市银行、城市商业银行、农村商业银行、村镇银行等。这些银行多是由当地的城市信用社、农村信用社等机构改制而来，在改制组建过程中，房企等民间资本顺势步入金融领域。
少数涉足银行较早的房企，如香江集团、鲁能集团和泛海控股集团等，参股的银行多为规模较大的股份制商业银行，如广发银行、民生银行以及交通银行等，但股份比例不高。
3.入股银行的方式以发起股东和认购增资扩股方式为主
通过分析23家房企入股银行的方式，概括共有5种：发起股东（48%）、认购银行的定向增发和增资扩股（30%）、银行重组（9%）、公开市场收购（9%）和参与IPO。可见，担当城商行的发起股东和认购增发股份是房企入股主要方式（见图1、表2）。
二、房企入股银行的六大原因
1.政策鼓励：国家逐步放开民间资本进军银行等金融领域的限制
政策上的支持是一个巨大的推动力。早在2010年，国务院就发布《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，鼓励民间资本以多种形式参与到金融领域。2012年，银监会又接连出台了《关于鼓励和引导民间资本进入银行业的实施意见》、《关于银行业金融机构发起设立村镇银行的有关事宜的通知》，进一步降低民间资本进军银行业的政策障碍。特别是2013年以来，中央又先后强调要“扩大民间资本进入金融业”、“允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构”。正是国家不断降低限制门槛，大力鼓励民间资本进军银行业的政策举措，为房企入股银行，进军金融领域奠定了坚实的政策基础。
2.机遇稀缺：各城市银行相继成立急需社会资金，入股银行具有一定的战略投资价值
近些年随着银行业改革的不断推进，地方中小型商业银行（城市商业银行）和农村金融机构（农村商业银行和村镇银行），如雨后春笋般在全国各地涌现出来。据银监会2012年年报数据显示：截止到2012年底，全国共有城市商业银行144家，农村商业银行337家，村镇银行876家（800家已开业，76家在筹备中）。如此数量巨大的中小银行相继成立，需要大量的社会资本介入。截至2012年，城市商业银行的总股本中，民间资本占比为54%；村镇银行股本中，民间资本占比超73%。而同时各类商业银行在经营压力加大背景下，也急需机构投资者介入。据普华永道与中国银行业协会发布的《中国银行家调查报告（2013）》显示，超过七成银行家对未来三年银行的收入及利润增长预期有所下调。政策的支持与现实的考虑，使得房企与银行一拍即合。
3.具备实力：房企发展迅速，相对财大气粗，拥有一定的资本
随着过去十年房地产业的快速发展，房地产企业规模不断壮大，实力不断增强。2013年，有万科、绿地、保利等7家房企的销售金额超1000亿元，超500亿元的有4家，超300亿元的有10家，超百亿的企业有70多家。与其他行业企业发展相比，房地产企业已摇身一变财大气粗，拥有一定的资金实力，成为促进各地方发展的一股重要力量。
4.融资趋紧：融资环境日益严峻，入股银行一定程度保障渠道畅通，降低成本
房地产行业作为一个资金密集型行业，对资金的需求量十分巨大，但近些年国内融资环境都变得日趋严峻。特别是去年6月份爆发流动性紧张以来，银行房地产开发贷款和住房按揭贷款都出现了不同程度的严控态势。各银行纷纷收紧额度、拉长审批流程和提高贷款利率，通过银行来融资的难度加大。而房地产信托、基金等方式的融资成本更高。进入2014年以来，房地产领域的贷款仍保持紧张的局面，并未出现以往年初信贷较为宽松的态势。甚至，近日兴业银行等部分商业银行传出暂停房地产供应链金融业务融资、房地产夹层融资及房地产开发贷款的消息。在这种国内融资环境日益趋紧、难度增大和成本提升的态势下，部分房企入股银行，可以利用银行的牌照为自己融资，委托贷款和表外融资也是非常高效的融资方法。这在一定程度上可拓宽融资渠道，能优先保证贷款按时到位，同时降低融资成本。
5.战略布局：房企多元化发展战略以及为房地产衍生服务提供金融支持
房地产企业的发展一直存在着两种道路选择：专业化和多元化。两种方式的孰优孰劣，见仁见智，在不同企业和不同发展阶段有不同的选择。以万科为例，作为我国最大的房地产开发企业，一直专注于住宅领域的开发，直到2010年开始进军商业地产，2013年又参股徽商银行，布局银行业。万科对于入股徽商银行曾明确表态：参股银行属战略性入股，是为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求。万科最近两三年一直在筹划为其管理的社区提供金融服务，入股后将侧重徽商银行所在的华中地区，主要为万科所管理的社区提供网上银行和零售银行等各类服务，从而实现从产品供应商向城市配套服务商的企业转型。恒大入股华夏银行也是恒大集团未来发展的战略布局，从体育到饮用水，从医院到银行，恒大的多元化布局正在初步形成。
6.国际趋势：房地产金融化是行业发展的必然趋势
从国外发达国家看，房地产业本质上属于金融行业。以美国为例，通过REIts、MBS等金融工具，将房地产产品证券化，最终以金融产品的形式在市场中流通和买卖。从发达国家的发展经验来看，房地产企业向金融业融合主要有3种思路。第一种是通过入股银行、保险等金融机构，这不仅可以让企业获得低成本的融资渠道，同时可以通过与金融机构深度合作挖掘潜在商机；第二种是向资产管理者转型，即“凯德模式”，通过资产与物业管理获取服务收益；第三种是向财务投资者转型，通过入股优质地产公司或项目以获得股权收益。
三、结语
事实证明，随着楼市“黄金十年”的快速发展，行业竞争日趋白热化，已经有众多房地产企业倾向于“金融化”的全新发展趋势，在银行、保险、证券和基金等金融领域寻找新的发展契机。未来地产和金融联合是房地产行业发展的大趋势。
李求军/责任编辑