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摘 要 本文简述了市场失灵理论的表现和解决措施,结合我国房地产市场运行情况,分析了廉租住房的市场失灵的表现,并提出了政府实行廉租住房政策的建议。
关键词 市场失灵廉租住房
中图分类号:F812 文献标识码:A
一、市场失灵的表现及解决措施
在经济学中,以市场为主的资源配置方式被认为是有效率的资源配置方式。但由于公共产品、外部性、非完全竞争及不对称信息这四种情况的存在,市场无法对资源进行有效配置,出现市场失灵的现象。
1、公共产品指在消费上具有非竞争性与非排他性特点的产品。由于这两个特性的存在,使公共产品存在定价和收费的困难,导致市场无法对资源进行有效配置。根据消费品具有非竞争性或非排他性的程度,可以分为纯公共产品和准公共产品。解决由此引发的市场失灵主要思想是引入竞争机制和进行公共决策,这些都需要政府的介入。
2、外部性是指单个经济体的经济行为对社会上其他经济体的行为产生的影响。外部性是市场机制之外的经济主体之间的相互关系,这种相互关系具有普遍性和严重性的特点。这使得资源配置效率都无法达到最优,即无法实现帕累托最优。解决外部性问题主要思想是实施经济上或实体上一体化,变外部性为内部性。
3、非完全竞争。非完全竞争是指除了完全竞争以外的其它类型的市场结构。它所引起的市场失灵主要集中表现在资源配置无效率以及社会福利的降低。非完全竞争导致的资源配置无效率对于生产者而言,社会资源在价格机制的引导下将继续向无效率的厂商垄断产业流动;对于消费者而言,高价格将导致消费者福利受到损失。解决办法是政府通过价格和生产管制来进行干预。
4、不完全信息。不完全信息也称非对称信息、信息不对称,可分为两类:从时间上可划分可分为事前的不完全信息与事后的不完全信息,前者被称为逆向选择,典型的例子是保险市场,后者被称为道德风险,其典型的例子是劳动合同;按内容划分可分为不可观察行动与不可观察知识的不完全信息。不完全信息可以通过市场自身解决一部分,更多的则需要通过政府介入信息控制来解决问题。
二、廉租住房的市场失灵特征分析
根据马斯洛的需求理论,拥有住房是人的一种基本生存权利。廉租住房的供给对象是城镇低收入人群,他们的支付能力不足以满足自己基本住房需求,存在市场失灵的现象,表现在以下四个方面:
1、廉租住房具有准公共产品特性。在住房实行商品化改革后,城市低收入群体收入有限,抑制了他们对住房的正常需求。政府提供的廉租住房为他们解决了这一需求问题,具有排他性和非竞争性,属于准公共物品。排他性表现为:(1)排斥非低收入群体享受这种福利;(2)在政府财政负担能力有限时,低收入群体内分享这种福利有先后顺序。非竞争性表现在对上述排他性不能引入价格竞争的方式解决,否则会导致租金价格上涨,降低福利水平,失去福利住房保障公平的意义。
2、廉租住房具有外部性。廉租住房政策同时具有两种外部性。外部经济性表现为:为城镇低收入家庭提供住房,使城市低收入家庭居住问题得到解决,有利于社会安定。外部不经济性表现为:城镇低收入家庭的收入到市场上无法租住房屋,政府为他们提供的廉租住房过于集中,会带来治安、就业等一系列社会问题,处理不好会影响到社会的安定团结和经济发展。在这两种情况下,资源配置仍处于低效率中。因此,只有借助政府的力量进行控租和完善其他社会保障,才有助于实现帕累托最优。
3、非完全竞争。廉租住房的经济回报低,非政府主体更愿意把资金投向经济回报高的部门。如果把土地视为生产资料,由于房地产市场的土地资源相对有限,土地集中在少数商品房开发商手中,因而想通过市场价格机制调节住房供求均衡往往是没有效率的,这将导致市场供给的缺失,无法满足城镇低收入群体的需求。
4、廉租住房供给对象和政府信息不对称。城镇低收入群体的住房和收入情况不尽相同,对不同的对象实行不同的住房供给政策,政府掌握的信息和低收入群体自己掌握的信息不完全一样。这将给廉租住房供给对象认定工作带来影响,有可能会出现不道德行为及逆向选择,即收入提高后不再属于低收入群体的部分人可能会选择隐瞒真实收入,继续享受政府提供的廉租住房。
三、政府措施建议
针对上诉廉租住房的市场失灵情况,政府有必要采取适当的方式进行合理的干预,以保障城镇居民住房需求,补充市场对廉租住房配置的无效率。
由于廉租住房保障对象是城镇低收入群体,对保障社会稳定和经济的稳定发展有着巨大社会意义,因此会做为一项长期住房政策实行。
对廉租住房外部性的特点,政府可以采用征税补贴方法,对商品住房和第二套以上收取合理税费,对租住廉租住房的低入家庭实行租金补贴,使房地产资源合理的在市民中进行分配;廉租住房的房源应该相对集中的分散在各个小区,以免出现城市“贫民窟”现象。
对非完全竞争的特点,政府一般可以通过推行廉租住房租金补贴政策为城镇低收入家庭提供租金不足部分,采用对住房供应商提供的供方资金补贴和政策优惠方式鼓励他们进入廉租住房市场。
对信息不对称的特点,政府应建立实际收入申报政策,对全体市民进行信用管理。采取严厉的惩罚措施,减少不道德行为和逆向选择。
(作者单位:易洪涛,西安建筑科技大学管理学院;李晓将,中国水电顾问集团西北勘测设计研究院;李波涛,西安交大后勤集团)
参考文献:
[1]厉以宁.西方经济学.高等教育出版社,2004.
[2]高鸿业.西方经济学.中国人民大学出版社,2003.
关键词 市场失灵廉租住房
中图分类号:F812 文献标识码:A
一、市场失灵的表现及解决措施
在经济学中,以市场为主的资源配置方式被认为是有效率的资源配置方式。但由于公共产品、外部性、非完全竞争及不对称信息这四种情况的存在,市场无法对资源进行有效配置,出现市场失灵的现象。
1、公共产品指在消费上具有非竞争性与非排他性特点的产品。由于这两个特性的存在,使公共产品存在定价和收费的困难,导致市场无法对资源进行有效配置。根据消费品具有非竞争性或非排他性的程度,可以分为纯公共产品和准公共产品。解决由此引发的市场失灵主要思想是引入竞争机制和进行公共决策,这些都需要政府的介入。
2、外部性是指单个经济体的经济行为对社会上其他经济体的行为产生的影响。外部性是市场机制之外的经济主体之间的相互关系,这种相互关系具有普遍性和严重性的特点。这使得资源配置效率都无法达到最优,即无法实现帕累托最优。解决外部性问题主要思想是实施经济上或实体上一体化,变外部性为内部性。
3、非完全竞争。非完全竞争是指除了完全竞争以外的其它类型的市场结构。它所引起的市场失灵主要集中表现在资源配置无效率以及社会福利的降低。非完全竞争导致的资源配置无效率对于生产者而言,社会资源在价格机制的引导下将继续向无效率的厂商垄断产业流动;对于消费者而言,高价格将导致消费者福利受到损失。解决办法是政府通过价格和生产管制来进行干预。
4、不完全信息。不完全信息也称非对称信息、信息不对称,可分为两类:从时间上可划分可分为事前的不完全信息与事后的不完全信息,前者被称为逆向选择,典型的例子是保险市场,后者被称为道德风险,其典型的例子是劳动合同;按内容划分可分为不可观察行动与不可观察知识的不完全信息。不完全信息可以通过市场自身解决一部分,更多的则需要通过政府介入信息控制来解决问题。
二、廉租住房的市场失灵特征分析
根据马斯洛的需求理论,拥有住房是人的一种基本生存权利。廉租住房的供给对象是城镇低收入人群,他们的支付能力不足以满足自己基本住房需求,存在市场失灵的现象,表现在以下四个方面:
1、廉租住房具有准公共产品特性。在住房实行商品化改革后,城市低收入群体收入有限,抑制了他们对住房的正常需求。政府提供的廉租住房为他们解决了这一需求问题,具有排他性和非竞争性,属于准公共物品。排他性表现为:(1)排斥非低收入群体享受这种福利;(2)在政府财政负担能力有限时,低收入群体内分享这种福利有先后顺序。非竞争性表现在对上述排他性不能引入价格竞争的方式解决,否则会导致租金价格上涨,降低福利水平,失去福利住房保障公平的意义。
2、廉租住房具有外部性。廉租住房政策同时具有两种外部性。外部经济性表现为:为城镇低收入家庭提供住房,使城市低收入家庭居住问题得到解决,有利于社会安定。外部不经济性表现为:城镇低收入家庭的收入到市场上无法租住房屋,政府为他们提供的廉租住房过于集中,会带来治安、就业等一系列社会问题,处理不好会影响到社会的安定团结和经济发展。在这两种情况下,资源配置仍处于低效率中。因此,只有借助政府的力量进行控租和完善其他社会保障,才有助于实现帕累托最优。
3、非完全竞争。廉租住房的经济回报低,非政府主体更愿意把资金投向经济回报高的部门。如果把土地视为生产资料,由于房地产市场的土地资源相对有限,土地集中在少数商品房开发商手中,因而想通过市场价格机制调节住房供求均衡往往是没有效率的,这将导致市场供给的缺失,无法满足城镇低收入群体的需求。
4、廉租住房供给对象和政府信息不对称。城镇低收入群体的住房和收入情况不尽相同,对不同的对象实行不同的住房供给政策,政府掌握的信息和低收入群体自己掌握的信息不完全一样。这将给廉租住房供给对象认定工作带来影响,有可能会出现不道德行为及逆向选择,即收入提高后不再属于低收入群体的部分人可能会选择隐瞒真实收入,继续享受政府提供的廉租住房。
三、政府措施建议
针对上诉廉租住房的市场失灵情况,政府有必要采取适当的方式进行合理的干预,以保障城镇居民住房需求,补充市场对廉租住房配置的无效率。
由于廉租住房保障对象是城镇低收入群体,对保障社会稳定和经济的稳定发展有着巨大社会意义,因此会做为一项长期住房政策实行。
对廉租住房外部性的特点,政府可以采用征税补贴方法,对商品住房和第二套以上收取合理税费,对租住廉租住房的低入家庭实行租金补贴,使房地产资源合理的在市民中进行分配;廉租住房的房源应该相对集中的分散在各个小区,以免出现城市“贫民窟”现象。
对非完全竞争的特点,政府一般可以通过推行廉租住房租金补贴政策为城镇低收入家庭提供租金不足部分,采用对住房供应商提供的供方资金补贴和政策优惠方式鼓励他们进入廉租住房市场。
对信息不对称的特点,政府应建立实际收入申报政策,对全体市民进行信用管理。采取严厉的惩罚措施,减少不道德行为和逆向选择。
(作者单位:易洪涛,西安建筑科技大学管理学院;李晓将,中国水电顾问集团西北勘测设计研究院;李波涛,西安交大后勤集团)
参考文献:
[1]厉以宁.西方经济学.高等教育出版社,2004.
[2]高鸿业.西方经济学.中国人民大学出版社,2003.