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摘要：物业设备是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。物业设备的管理对于充分发挥房屋的住用功能、延长设备的使用寿命、推动设备的现代化进程、提高物业业主的经济效益有着重要的作用。本文对物业设备及其管理的重要性、物业设备的构成、物业设备管理的内容、物业设备的维修以及保养作了较为详尽朗阐述。
关键词：物业设备；管理
中图分类号： TU713文献标识码： A 文章编号：
前言
物业设备设施是建筑物附属设备设施的简称，它包括室内设备与物业红线内的室外设备与设施系统，是构成物业实体的重要组成部分。随着经济和科学技术的高速发展，人们对现代物业功能的要求越来越高，智能化的建筑设备设施系统已经得到了广泛的应用，如卫星通信系统、多媒体电视会议系统、建筑设备自动化系统以及各种智能化的安全防范和消防管理系统等，给人们的工作、生活和学习创造了更加经济、舒适、方便和健康的良好环境，但同时也给物业设备设施的管理工作带来了更新、更高的要求。
一、物业设备的重要性
物业没备是指附属于房以建筑的各类设备的总称．它是构成房屋建筑不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。房屋设备之所以属于房屋建筑实体不可分割的有机组成部分，是因为在现代城市里，没有水、电、燃气等附属设备配套的房屋建筑，是没有使用价值的，不能算是完整的房屋；同时，设备设施的不配套或配套的设施、设备相对落后，经常处于损坏待修状态，也会降低房屋的使用价值和价值。因此，从法律意义上来说，房屋的设备和设施，是属于构成房屋所有权的不可能分割的定着物。随着社会经济的发展和现代科技的进步，物业设备的种类日益增多，使用领域不断拓宽，新型产品纷纷涌现，使得物业设备、设施更为合理、完备和先进，并向多样化、综合化的设备设施系统发展，从而为人类提供更加优越的环境和条件。在当代城市中，物业设备设施的重要性已远远超过以往任何一个时期，并成为反映一个城市在经济、科技、文化与生活等方面发展水平的一个重要特征和人类物质文明进步的重要标志。物业设备配套的完备性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑性能及住用环境提供了一种物质基础和条件。物业设备的发展，不但使人们对物业设备的功能要求逐步提高，也对物业设备的管理提出更高的要求。
二、物业设备设施的组成
物业设备设施是根据用户要求和物业用途的不同而设置的。一般住宅中有给排水、供电和卫生等设备设施，而现代化的商务大厦还有电梯、中央空凋、消防、安防、办公自动化、通讯网络和各种电子信息设备设施等系统。我国城镇建筑的物业设备设施一般由以下系统构成（表1）。
表1 物业设备设施的组成
三、物业设备运行管理
物业设备的运行管理包括技术运行管理和经济运行管理两部分。下面主要对其中的技术运行管理作一简要介绍。
物业设备技术运行管理就是要建立合理的、切合实际的运行制度、运行操作规定和安全操作规程等运行要求或标准，建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。其主要作用是保证设备安全、正常的运行。物业设备技术运行管理应落实以下几个方向的工作：
1、针对设备的特点，制定科学、严密、切实可行的操作规程
在设备管理工作中，应根据设备特点制定切实可行的操作规程，例如，供配电系统的管理要制定送电、断电和安全用电的操作规程等。
2、对操作人员要进行专业培训教育，国家规定需持证上岗的工种必须持证才能上岗。
对特殊工种操作人员进行专业的培训教育是设备管理的一项重要工作，操作人员应积极参加政府职能部门举办的培训班，掌握专业知识和操作技能，并通过理论及实际操作考试，取得相应的资格证书，如锅炉操作证、高低压电工操作证、电梯运行操作证等。
3、加强维护保养工作
设备操作人员在使用和操作设备的同时，要认真做好维护保养工作，做到“正确使用、精心维护”，确保设备始终保持良好状态。维护保养工作主要是加强日常及定期的清洁、清扫和润滑等工作。
4、定期校验设备中的仪表和安全附件，确保灵敏可靠
压力表上应有红线范围，设备运行时绝对不能超越红线。安全阀前面严禁装设阀门，为了防止安全阀芯、弹簧等锈蚀而影响其灵敏度，要定期人为开启。压力表、安全阀的定期校验工作应由法定部门负责，校验报告应妥善保管。
5、科学地监测、诊断故障，确保设备设施安全运行
对运行中的设备设施不能只凭经验判断其运行状况和故障，而应在对运行状态下的监测和故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析，从而及时、准确发现故障的潜在因素，采取有效措施改善和防止故障的发生，确保安全运行。如果设备发生事故，对事故的处理要严格执行“四不放过”原则，即事故原因不查清楚不放过、事故责任人及其部门未受到教育不放过、没有行之有效的改进措施不放过、没有紧急事件的预防方案和弥补救护措施不放过。事故发生后应该对事故原因及故障规律进行分析，并制定出有效的改善措施，确保类似事故不再发生。
四、物业设备维护管理
物业设备维护管理主要包括维护保养和计划检修
1、设备的维护保养
设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。因此，应经常对使用的设备加以检查、保养和调整，使设备时刻处于最佳的技术状态。
①维护保养的方式。维护保养的方式主要是清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查。对长时期运行的设备要巡视检查、定期切换、轮流使用，进行强制保养。
②维护保养工作的实施。维护保养主要是做好日常维护保养和定期维护保养工作。
③设备点检。设备点检是指对设备有目的、有针对性的检查。一些设备在出厂时，生产厂商会提供该设备的点检卡或点检规程，其中包括检查内容、检查方法、检查周期以及检查标准等。设备点检时可按生产厂商指定的点检的内容和点检的方式进行，也可以根据经验自己补充一些点检点，可以停机检查，也可以随机检查。检查时可以通过摸、听、看、嗅等方式，也可利用仪器仪表进行精确诊断。通过设备点检，可以掌握设备的性能、精度、磨损等情况，并可及时消除隐患，防止突发事故，既可以保证设备正常运行，又可以为计划检修提供可靠的依据。
2、物业设备的计划检修
计划检修是对正在使用的设备，根据其运行规律及点检的结果确定检修周期，以检修周期为基础编制检修计划，对设备进行积极的、预防性的修理。根据设备检修的部位、修理工作量大小及修理费用的高低，计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修四种。
①小修。它主要是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调整、紧固和润滑工作，一般由维修人员负责，操作人员协助。
②中修。它是在小修的基础上，对设备的主要零部件进行局部修复和更换。
③大修。它是對设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或腐蚀的零、部件，尽量使设备恢复到原来的技术标准，同时也可对设备进行技术改造。中修、大修主要由专业检修人员负责，操作人员协助工作。
④系统大修。它是对一个系统或几个系统甚至整个物业设备系统的停机大检修，通常将所有设备和相应的管道、阀门、电气系统及控制系统都安排在系统大修中进行检修。系统大修时，所有相关专业的技术管理人员、检修人员和操作人员都要按时参加，积极配合。设备的计划检修虽然不能绝对消除计划外检修，如偶然性的故障抢修和意外事故的恢复性检修等，但是如果认真贯彻各项操作规程和规章制度，认真完成设备的日常维修和计划检修工作，计划外的检修是可以减少或避免的。
五、结语
随着社会经济的发展和科学技术的不断进步，工业现代化、机械化、自动化程度日益提高，物业设备设施已向自动化、成套化、智能化方向发展。因此，对物业设备设施只有实施现代化的管理，才能适应21世纪信息时代的需要，才能顺应世界经济和社会发展的历史潮流，才能推动我国物业管理企业健康、快速发展。
参考文献：
[1]王青兰，齐坚，顾志敏编著，物业管理理论与实务，高等教育出版社,2006.11.
[2]王筝主编，物业管理概论，东北财经大学出版社,2006年04月第1版.
[3]章学成主编，如何成为一流物业经理，化学工业出版社，2011.01.
关键词：物业设备；管理
中图分类号： TU713文献标识码： A 文章编号：
前言
物业设备设施是建筑物附属设备设施的简称，它包括室内设备与物业红线内的室外设备与设施系统，是构成物业实体的重要组成部分。随着经济和科学技术的高速发展，人们对现代物业功能的要求越来越高，智能化的建筑设备设施系统已经得到了广泛的应用，如卫星通信系统、多媒体电视会议系统、建筑设备自动化系统以及各种智能化的安全防范和消防管理系统等，给人们的工作、生活和学习创造了更加经济、舒适、方便和健康的良好环境，但同时也给物业设备设施的管理工作带来了更新、更高的要求。
一、物业设备的重要性
物业没备是指附属于房以建筑的各类设备的总称．它是构成房屋建筑不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。房屋设备之所以属于房屋建筑实体不可分割的有机组成部分，是因为在现代城市里，没有水、电、燃气等附属设备配套的房屋建筑，是没有使用价值的，不能算是完整的房屋；同时，设备设施的不配套或配套的设施、设备相对落后，经常处于损坏待修状态，也会降低房屋的使用价值和价值。因此，从法律意义上来说，房屋的设备和设施，是属于构成房屋所有权的不可能分割的定着物。随着社会经济的发展和现代科技的进步，物业设备的种类日益增多，使用领域不断拓宽，新型产品纷纷涌现，使得物业设备、设施更为合理、完备和先进，并向多样化、综合化的设备设施系统发展，从而为人类提供更加优越的环境和条件。在当代城市中，物业设备设施的重要性已远远超过以往任何一个时期，并成为反映一个城市在经济、科技、文化与生活等方面发展水平的一个重要特征和人类物质文明进步的重要标志。物业设备配套的完备性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑性能及住用环境提供了一种物质基础和条件。物业设备的发展，不但使人们对物业设备的功能要求逐步提高，也对物业设备的管理提出更高的要求。
二、物业设备设施的组成
物业设备设施是根据用户要求和物业用途的不同而设置的。一般住宅中有给排水、供电和卫生等设备设施，而现代化的商务大厦还有电梯、中央空凋、消防、安防、办公自动化、通讯网络和各种电子信息设备设施等系统。我国城镇建筑的物业设备设施一般由以下系统构成（表1）。
表1 物业设备设施的组成
三、物业设备运行管理
物业设备的运行管理包括技术运行管理和经济运行管理两部分。下面主要对其中的技术运行管理作一简要介绍。
物业设备技术运行管理就是要建立合理的、切合实际的运行制度、运行操作规定和安全操作规程等运行要求或标准，建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。其主要作用是保证设备安全、正常的运行。物业设备技术运行管理应落实以下几个方向的工作：
1、针对设备的特点，制定科学、严密、切实可行的操作规程
在设备管理工作中，应根据设备特点制定切实可行的操作规程，例如，供配电系统的管理要制定送电、断电和安全用电的操作规程等。
2、对操作人员要进行专业培训教育，国家规定需持证上岗的工种必须持证才能上岗。
对特殊工种操作人员进行专业的培训教育是设备管理的一项重要工作，操作人员应积极参加政府职能部门举办的培训班，掌握专业知识和操作技能，并通过理论及实际操作考试，取得相应的资格证书，如锅炉操作证、高低压电工操作证、电梯运行操作证等。
3、加强维护保养工作
设备操作人员在使用和操作设备的同时，要认真做好维护保养工作，做到“正确使用、精心维护”，确保设备始终保持良好状态。维护保养工作主要是加强日常及定期的清洁、清扫和润滑等工作。
4、定期校验设备中的仪表和安全附件，确保灵敏可靠
压力表上应有红线范围，设备运行时绝对不能超越红线。安全阀前面严禁装设阀门，为了防止安全阀芯、弹簧等锈蚀而影响其灵敏度，要定期人为开启。压力表、安全阀的定期校验工作应由法定部门负责，校验报告应妥善保管。
5、科学地监测、诊断故障，确保设备设施安全运行
对运行中的设备设施不能只凭经验判断其运行状况和故障，而应在对运行状态下的监测和故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析，从而及时、准确发现故障的潜在因素，采取有效措施改善和防止故障的发生，确保安全运行。如果设备发生事故，对事故的处理要严格执行“四不放过”原则，即事故原因不查清楚不放过、事故责任人及其部门未受到教育不放过、没有行之有效的改进措施不放过、没有紧急事件的预防方案和弥补救护措施不放过。事故发生后应该对事故原因及故障规律进行分析，并制定出有效的改善措施，确保类似事故不再发生。
四、物业设备维护管理
物业设备维护管理主要包括维护保养和计划检修
1、设备的维护保养
设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。因此，应经常对使用的设备加以检查、保养和调整，使设备时刻处于最佳的技术状态。
①维护保养的方式。维护保养的方式主要是清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查。对长时期运行的设备要巡视检查、定期切换、轮流使用，进行强制保养。
②维护保养工作的实施。维护保养主要是做好日常维护保养和定期维护保养工作。
③设备点检。设备点检是指对设备有目的、有针对性的检查。一些设备在出厂时，生产厂商会提供该设备的点检卡或点检规程，其中包括检查内容、检查方法、检查周期以及检查标准等。设备点检时可按生产厂商指定的点检的内容和点检的方式进行，也可以根据经验自己补充一些点检点，可以停机检查，也可以随机检查。检查时可以通过摸、听、看、嗅等方式，也可利用仪器仪表进行精确诊断。通过设备点检，可以掌握设备的性能、精度、磨损等情况，并可及时消除隐患，防止突发事故，既可以保证设备正常运行，又可以为计划检修提供可靠的依据。
2、物业设备的计划检修
计划检修是对正在使用的设备，根据其运行规律及点检的结果确定检修周期，以检修周期为基础编制检修计划，对设备进行积极的、预防性的修理。根据设备检修的部位、修理工作量大小及修理费用的高低，计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修四种。
①小修。它主要是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调整、紧固和润滑工作，一般由维修人员负责，操作人员协助。
②中修。它是在小修的基础上，对设备的主要零部件进行局部修复和更换。
③大修。它是對设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或腐蚀的零、部件，尽量使设备恢复到原来的技术标准，同时也可对设备进行技术改造。中修、大修主要由专业检修人员负责，操作人员协助工作。
④系统大修。它是对一个系统或几个系统甚至整个物业设备系统的停机大检修，通常将所有设备和相应的管道、阀门、电气系统及控制系统都安排在系统大修中进行检修。系统大修时，所有相关专业的技术管理人员、检修人员和操作人员都要按时参加，积极配合。设备的计划检修虽然不能绝对消除计划外检修，如偶然性的故障抢修和意外事故的恢复性检修等，但是如果认真贯彻各项操作规程和规章制度，认真完成设备的日常维修和计划检修工作，计划外的检修是可以减少或避免的。
五、结语
随着社会经济的发展和科学技术的不断进步，工业现代化、机械化、自动化程度日益提高，物业设备设施已向自动化、成套化、智能化方向发展。因此，对物业设备设施只有实施现代化的管理，才能适应21世纪信息时代的需要，才能顺应世界经济和社会发展的历史潮流，才能推动我国物业管理企业健康、快速发展。
参考文献：
[1]王青兰，齐坚，顾志敏编著，物业管理理论与实务，高等教育出版社,2006.11.
[2]王筝主编，物业管理概论，东北财经大学出版社,2006年04月第1版.
[3]章学成主编，如何成为一流物业经理，化学工业出版社，2011.01.