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中图分类号：G261
文献标识码：B文章编号：1008-925X(2012)07-0001-01
作者简介：刘璐（1991)女，汉，籍贯：重庆，学校：四川大学公共管理学院土地资源管理专业。
摘要:
土地出让金在有效利用国土资源、调节收入分配、增加公共财政等方面发挥了积极的作用。但是，分税制改革后地方政府对土地买卖的过分依赖带来的野蛮拆迁、房价虚高等问题也随之成为阻碍城市化进程健康发展的重要因素。如何对土地出让金进行合理征收和科学管理成为当下执政者亟待解决的问题。
关键词:国外;土地出让金;管理;启示
1我国土地出让金管理现状
土地出让金是伴随着我国城镇化战略的实施而产生的特殊性质的地租收益，主要由受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地出让收益、土地前期开发费用三部分组成。当前，作为重要的国有资源，我国土地产权归国家所有，因此国有土地使用权出让金在形式上赋予国家产权代理人的政府合法获得土地使用权出让所取得的全部价款。土地出让金使得不同用途、不同地区、不同地段的土地权益供给实现价格化，因此能够利用市场环境促进国有土地资源的有效配置。此外，政府可以通过这项收入进行再分配，扶助弱势群体，提供城市和农村基础设施建设以及公共服务供给，调节社会各阶层的收入格局。
国土所有性质决定了土地出让金应该具有鲜明的公共性，理应纳入公共财政管理的范畴。自上个世纪七十年代创征以来，土地出让金有效解决了城市公共服务资金缺乏的问题，助推城市快速发展。但是，自1994年分税制改革之后，中央政府为了增加财政收入，提高资源配置能力，将财权向上集中，将事权不断下移，导致地方财政不足，迫使地方政府将土地出让作为新的收入渠道，以摆脱财政短缺的窘境。事实上，由于土地出让收入游离于财政预算和监督之外，虽然直接给地方政府带来了前所未有的丰厚收入，但是，巨额的土地出让金管理长期处于不透明状态，收缴数额不到位和不及时现象导致国有资产的土地出让金流失严重，尤其是在分配环节存在大量违规行为，分配比例设置不合理，农民等弱势群体的利益得不到有效的保障，严重影响社会公平，使用环节缺乏有效监督，大量土地出让金的使用去向不明，使得土地出让金丧失了公共产品的性质，没有体现其本应体现的取之于民用之于民的公共功能。
国外先进经验对我国土地出让金管理的启示
目前，造成我国土地出让金管理问题的原因主要在于以下两个方面：其一，在低成本优势以及监督机制的缺失的驱动下，地方政府的短期行为导致了我国土地出让金管理的失范；其二，长期以来，我国作为弱势群体的农民议价能力低，而土地出让又缺乏公开的信息渠道，上述原因所造成的农民群体参与机制的缺失直接导致其利益得不到有效保障。前面谈到，土地出让金有其存在的合理之处，其曾为城市化发展做出了巨大贡献，有值得肯定的一面。对于世界上大多数国家来说，土地出让并不鲜见，尤其是对于诸多地少人多，土地资源紧缺的国家来说，土地出让对于一国发展起到了举足轻重的作用，借鉴先进国家的经验有助于我国土地出让金管理的优化，或许可以从此入手，寻找一条财政与民生协同发展之路。
1.1德国。德国对土地出让金实行税金合一、课征重税的管理制度。整个土地出让金的管理被纳入严格的公共财政体系之下运行，通过严厉的税收政策保护土地资源和控制房价。此外，德国还制定了严格的法律制度来控制地价的不合理膨胀。若房价超过政府评估的合理房价价格的五分之一即被认定为超高房价，购房者可向法院起诉房地产商违法，若在法律规定的时限之内，房价没有讲到合理范围则出售者将面临最高五万欧元的罚款。若房价超过合理房价的一半则房地产商将被认定为赚取暴利，直接构成刑法犯罪，按照德国刑法规定将被判处三年有期徒刑。以上法律制度不仅对德国国民有效，同时对外籍人口也同样适用，因此能够有效抵制海外热钱对德国房价市场的干扰。对于土地出让所得资金政府将其纳入公共财政体系，通过眼里的法律法规监管每一笔资金的使用去向，确保其公共产品属性的有效发挥。
1.2新加坡。作为土地资源紧缺的岛国，新加坡是典型的城市型国家，因此，土地管理对国家的发展至关重要。尽管该国土地资源严重短缺，但是新加坡政府有力的土地管理措施却值得各国认真学习。新加坡采用公有制和私有制共存的混合型土地制度。政府部门和国家机构掌握三分之二的土地，拥有绝大部分土地的所有权，但是，在土地的管理和运作中，新加坡政府一开始就实行计划为主、市场为辅的土地管理制度，政府代表公共利益参与市场经济，通过设立专门的土地管理和经营机构全权负责土地管理的各项事务，根据土地用途的不同发展了多种出让形式，如此灵活发挥市场主导作用，实现土地资源的有效配置。如，在开发和利用土地资源的过程中，新加坡政府通过公开拍卖和竞标的方式建立公平竞争机制，促进土地资源分配的公开和透明化，使土地获得增值和独立的发展空间；而对于国家所属的大型建设用地单位的用地需求则采用有偿方式由专门的土地管理和经营机构将土地直接卖给他们。
1.3日本。作为一个土地私有制为主的国家，日本的土地价格非常高，土地属于全民所有的观念是政府制定土地出让金管理制度已经房地产管理制度的根本立足点。在此观念引导下，日本政府坚持土地增值理应属于全体国民，因此，土地公共性的神圣价值不可侵犯，由此日本政府非常关注土地出让的产期效益，而非仅仅关注其短期经济效益。为了切实保障全民利益，日本对土地出让采取财产登记制度和低价公示制度，这些措施能够有效保障纳税人的财产安全并有利于实现土地市场的公开透明，维持土地市场的稳定以及政府税收征管的顺利进行。
2结语
房价调控是我国政府当前重要的执政目标，也是全民关注的敏感话题。目前，我国房价居高不下，其价格严重背离实际价值，导致绝大多数城市居民的基本住房需求得不到保障。而房地产市场泡沫所带来的金融风险更是严重影响整个国民经济健康发展。事实上，要根本上遏制房价上涨的态势需要从土地制度入手，尤其是占地方政府财政收入的比重高达60%以上的土地财政是导致房价虚高的重要原因。因此，革除土地财政的弊端是使当前虚高的房地产价格回归理性的根本举措。
参考文献
［1］王万茂 土地资源管理学［M］ 高等教育出版社，2010年版.
［2］蒙吉军 土地评价与管理［M］ 科学出版社，2011年版.
［3］郝建新、邓娇娇 土地整理项目管理［M］ 天津大学出版社，2011年版.
文献标识码：B文章编号：1008-925X(2012)07-0001-01
作者简介：刘璐（1991)女，汉，籍贯：重庆，学校：四川大学公共管理学院土地资源管理专业。
摘要:
土地出让金在有效利用国土资源、调节收入分配、增加公共财政等方面发挥了积极的作用。但是，分税制改革后地方政府对土地买卖的过分依赖带来的野蛮拆迁、房价虚高等问题也随之成为阻碍城市化进程健康发展的重要因素。如何对土地出让金进行合理征收和科学管理成为当下执政者亟待解决的问题。
关键词:国外;土地出让金;管理;启示
1我国土地出让金管理现状
土地出让金是伴随着我国城镇化战略的实施而产生的特殊性质的地租收益，主要由受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地出让收益、土地前期开发费用三部分组成。当前，作为重要的国有资源，我国土地产权归国家所有，因此国有土地使用权出让金在形式上赋予国家产权代理人的政府合法获得土地使用权出让所取得的全部价款。土地出让金使得不同用途、不同地区、不同地段的土地权益供给实现价格化，因此能够利用市场环境促进国有土地资源的有效配置。此外，政府可以通过这项收入进行再分配，扶助弱势群体，提供城市和农村基础设施建设以及公共服务供给，调节社会各阶层的收入格局。
国土所有性质决定了土地出让金应该具有鲜明的公共性，理应纳入公共财政管理的范畴。自上个世纪七十年代创征以来，土地出让金有效解决了城市公共服务资金缺乏的问题，助推城市快速发展。但是，自1994年分税制改革之后，中央政府为了增加财政收入，提高资源配置能力，将财权向上集中，将事权不断下移，导致地方财政不足，迫使地方政府将土地出让作为新的收入渠道，以摆脱财政短缺的窘境。事实上，由于土地出让收入游离于财政预算和监督之外，虽然直接给地方政府带来了前所未有的丰厚收入，但是，巨额的土地出让金管理长期处于不透明状态，收缴数额不到位和不及时现象导致国有资产的土地出让金流失严重，尤其是在分配环节存在大量违规行为，分配比例设置不合理，农民等弱势群体的利益得不到有效的保障，严重影响社会公平，使用环节缺乏有效监督，大量土地出让金的使用去向不明，使得土地出让金丧失了公共产品的性质，没有体现其本应体现的取之于民用之于民的公共功能。
国外先进经验对我国土地出让金管理的启示
目前，造成我国土地出让金管理问题的原因主要在于以下两个方面：其一，在低成本优势以及监督机制的缺失的驱动下，地方政府的短期行为导致了我国土地出让金管理的失范；其二，长期以来，我国作为弱势群体的农民议价能力低，而土地出让又缺乏公开的信息渠道，上述原因所造成的农民群体参与机制的缺失直接导致其利益得不到有效保障。前面谈到，土地出让金有其存在的合理之处，其曾为城市化发展做出了巨大贡献，有值得肯定的一面。对于世界上大多数国家来说，土地出让并不鲜见，尤其是对于诸多地少人多，土地资源紧缺的国家来说，土地出让对于一国发展起到了举足轻重的作用，借鉴先进国家的经验有助于我国土地出让金管理的优化，或许可以从此入手，寻找一条财政与民生协同发展之路。
1.1德国。德国对土地出让金实行税金合一、课征重税的管理制度。整个土地出让金的管理被纳入严格的公共财政体系之下运行，通过严厉的税收政策保护土地资源和控制房价。此外，德国还制定了严格的法律制度来控制地价的不合理膨胀。若房价超过政府评估的合理房价价格的五分之一即被认定为超高房价，购房者可向法院起诉房地产商违法，若在法律规定的时限之内，房价没有讲到合理范围则出售者将面临最高五万欧元的罚款。若房价超过合理房价的一半则房地产商将被认定为赚取暴利，直接构成刑法犯罪，按照德国刑法规定将被判处三年有期徒刑。以上法律制度不仅对德国国民有效，同时对外籍人口也同样适用，因此能够有效抵制海外热钱对德国房价市场的干扰。对于土地出让所得资金政府将其纳入公共财政体系，通过眼里的法律法规监管每一笔资金的使用去向，确保其公共产品属性的有效发挥。
1.2新加坡。作为土地资源紧缺的岛国，新加坡是典型的城市型国家，因此，土地管理对国家的发展至关重要。尽管该国土地资源严重短缺，但是新加坡政府有力的土地管理措施却值得各国认真学习。新加坡采用公有制和私有制共存的混合型土地制度。政府部门和国家机构掌握三分之二的土地，拥有绝大部分土地的所有权，但是，在土地的管理和运作中，新加坡政府一开始就实行计划为主、市场为辅的土地管理制度，政府代表公共利益参与市场经济，通过设立专门的土地管理和经营机构全权负责土地管理的各项事务，根据土地用途的不同发展了多种出让形式，如此灵活发挥市场主导作用，实现土地资源的有效配置。如，在开发和利用土地资源的过程中，新加坡政府通过公开拍卖和竞标的方式建立公平竞争机制，促进土地资源分配的公开和透明化，使土地获得增值和独立的发展空间；而对于国家所属的大型建设用地单位的用地需求则采用有偿方式由专门的土地管理和经营机构将土地直接卖给他们。
1.3日本。作为一个土地私有制为主的国家，日本的土地价格非常高，土地属于全民所有的观念是政府制定土地出让金管理制度已经房地产管理制度的根本立足点。在此观念引导下，日本政府坚持土地增值理应属于全体国民，因此，土地公共性的神圣价值不可侵犯，由此日本政府非常关注土地出让的产期效益，而非仅仅关注其短期经济效益。为了切实保障全民利益，日本对土地出让采取财产登记制度和低价公示制度，这些措施能够有效保障纳税人的财产安全并有利于实现土地市场的公开透明，维持土地市场的稳定以及政府税收征管的顺利进行。
2结语
房价调控是我国政府当前重要的执政目标，也是全民关注的敏感话题。目前，我国房价居高不下，其价格严重背离实际价值，导致绝大多数城市居民的基本住房需求得不到保障。而房地产市场泡沫所带来的金融风险更是严重影响整个国民经济健康发展。事实上，要根本上遏制房价上涨的态势需要从土地制度入手，尤其是占地方政府财政收入的比重高达60%以上的土地财政是导致房价虚高的重要原因。因此，革除土地财政的弊端是使当前虚高的房地产价格回归理性的根本举措。
参考文献
［1］王万茂 土地资源管理学［M］ 高等教育出版社，2010年版.
［2］蒙吉军 土地评价与管理［M］ 科学出版社，2011年版.
［3］郝建新、邓娇娇 土地整理项目管理［M］ 天津大学出版社，2011年版.