论文部分内容阅读
一、限购令概述
（一）限购令颁布的背景
近年来，伴随着国民经济的高速发展，城镇化水平逐渐上升，住房市场刚性需求的不断上涨以及土地资源稀缺等原因导致的住房资源供不应求，使我国房价一直处于上涨状态，并出现大量投资投机者，造成房价的进一步猛涨，房市出现严重泡沫现象。国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。很多专家认为，由于我国住房资源的稀缺，市场上呈现出俩种不正常的需求。一种是恐慌性买房，消费者买房主要用于自己居住，因怕房价增长过快急于买房。还有一种是投资性买房，消费者看好房市的前景，将自己的资金投入房市以谋取暴利。这俩种消费都是因为住房资源供不应求，为房市注入大量泡沫。基于這种局面，2010年4月17号，国务院颁布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中规定：“各地人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定期限内限定购房套数。”目前，限购令已成为各地政府限定购房数量、维持房市秩序防止泡沫现象、保障民生的重要举措。
（二）限购令的概念
限购令颁布之后一直是不断的根据当地房地产市场的具体形势和调控效果做出相应的调整，所以本文中所谓的限购令并不是一个封闭的概念，而且相对开放的，不断调整和完善中的概念。
各城市的限购政策内容概括起来主要有：
1、对购房人资格的限制
（1）户籍居民家庭限购俩套房产，非户籍居民家庭限购一套房产。
（2）户籍居民与非户籍居民均只能购买一套新房。
（3）凡是已经拥有一套住房的居民家庭，限购一套住房。
2、实行住房信贷政策的差别化
主要体现在对于贷款购房者，针对其购买的是第一套住房还是第二套住房在首付款比例上对他们进行了规定和区分，并且对于第二套住房的贷款利率也进行了限制。然而，对于购买三套及以上或者不能证明其已在本市缴纳若干年税收或社会保险的非本地户籍居民，金融机构将暂停对其发放购房贷款。
3、实行住房公积金差别化
对于购买首套住房的，政府以购买的房屋的面积为标准，制定了不同的首付款比例政策。并且明确了能够第二次使用住房公积金的对象。
（三）限购令法律属性
限购令主要是包括国务院发出的俩次通知以及各地政府配合国务院而发布的限购政策以及具体的实施方案规则。限购令它既不能满足法律法规的形式也不是正式的法律渊源。因此，限购令并不具有法律规范效力。根据我国行政法对抽象行政行为的规定，抽象行政行为是指行政主体针对不特定的对象实施的规章、决定、命令等行政规则的行为。限购令由国务院和各地方政府针对我国房市中存在的泡沫现象，未依托于相应的法律法规，根据宏观调控房市的需要自主创设权利义务，针对不特定对象提出的，对房市中的交易行为加以限制。所以，限购令应该是一种抽象行政行为，他是一种宏观调控行为。
（四）限购令政策走向
国家实施宏观调控经济政策，颁布限购令，是因为住房问题是关乎国计民生的重大问题。房市的不稳定，经济泡沫现象，影响了金融市场的发展，最关键是导致居民无住所，严重影响到社会稳定。国务院颁布限购令，就是为了坚决打击投机性购房行为，切实解决民生的住房问题。限购令颁布后，北京第一个做出反应，全面贯彻国务院下发的文件，进一步加强对房地产市场的调控。在此之后，上海、广州、深圳也相继出台了相关的限购政策。为了巩固限制令实施以来的初步成果，2011年1月26日，国务院针对各地方政府参与限购令的力度做出了更加明确的规定，国务院进一步明确了对于购买二、三套住房贷款的首付比例。并且，限购区域不仅局限在直辖市、一线城市，部分二、三级城市也已经开始贯彻落实了，限购范围开始逐步扩大。
但是，在限购令出台一段时间之后，地方政府开始对限购令的响应不够积极。国务院颁发限购令的目的在于改善民生，保障人民有房可住，但对于地方政府来说，土地资源房地产市场是他们财政收入的重要来源以及GDP的重要影响因素。同时，在这种情况下，由于房地产是流通相对较为缓慢的商品，房地产开发商在几个月内手中还说有足够的商品供应，购买者想借助政策的变化，买到相对便宜点的住房。因此，地方政府、房地产开发商以及购买者都处于一种观望态度。针对限购令中有关户籍制度的规定，在其中可发现一定的“排外”身影，这在一定程度上限制了外地的购买者，外来人口是城市发展的主力军，这在一定程度上会影响到城市经济建设。国家的房地产调控政策是一次比一次严厉、一次比一次完善，国家在逐步调整自己的政策，现今每一政策的出台只是一个过渡性政策。
二、限购令与合同法、物权法
我国宪法规定中国公民在法律面前一律平等，公民享有宪法规定的权利，同时必须履行宪法规定的义务。限购令对本地居民与非本地居民在购房上进行了区分对待，限制令相对来说给了非本地居民更多的限制条件。这一点违背了我国宪法的平等原则。同时，根据我国民法中规定的合同自由原则，是指当事人在法律允许的范围内，就与合同有关的事项享有选择和决定的自由。自由原则是商品交易的基本原则，合同自由原则要求除特殊原因不得限制民事主体的交易进行限制。而限购令即是对开发商与消费者之间的交易进行了人为限制，按照市场本来的运行规律，购房者应该有权使用自己拥有的货币来决定购买房屋的数量、面积、款型。限购令通过设置种种限制性条件，改变了市场本来的交易规律，违背了合同的自由原则。关于我国的物权登记制度，國家对不动产实行统一登记制度，由法律行政法规规定。由于不动产登记的重要性，因此登记机关、登记申请人、登记的类型等等都应当由法律做出明确规定。也就是说不动产登记不能由地方政府的法律法规、行政规章或其他规范性文件来规定。因此，部分地方政府规定的对于违反限制令进行的房地产交易不予进行登记违背了我国物权法规定的不动产登记制度。
三、限购令的成效与弊端
限购令出台之后，对火热的房地产市场起到了一定的降温作用，商品房交易量明显萎缩，在第三轮限购令发布之后，房价增长的速度已经有所减缓，房地产市场出现了“量价齐跌”的局面，有些房地产开发商开始不同程度的亏损。虽然限购令的初步目的已经达到，但从严格意义上来讲，并没有从根本上解决通货膨胀的问题。而且，如果房地产交易量持续走低，会导致房市的疲软，那些以土地财政为重要组成部分的地方政府就会想办法与政府博弈，想出一些规避性措施。
同时，购房者及房地产开发商在限购令颁布的情形下对房市抱有不同的观望。在购房者看来，国家发布限购令，购房需求哟就会相应的下降，房地产开发商供大于求，这样房价必然会下降，因此一直在等待房价降到最低，等到那时候再出手买房。而对于房地产开发商来说，对于住房，这是生活必需品，它是一种刚性需求，因此对于房市的投资依然是可靠的，成交量迟早会释放出来。在这种局面下，部分购房者以及开发商就会把眼光投向于二手房市场以及租房市场，把这些市场炒热，减弱了限购令本应该在商品房市场中发挥的作用。总是不免有房地产开发商或购房者铤而走险，相出各种规避限购令的方法。
因此，从总体上说限购令还是不够完善的，它只是宏观调控我国房市场的一个过渡性政策。
作者简介：周碧瑶（1994.11—），女，安徽省安庆市望江县人，就读于上海海事大学，研究方向：法学。
（一）限购令颁布的背景
近年来，伴随着国民经济的高速发展，城镇化水平逐渐上升，住房市场刚性需求的不断上涨以及土地资源稀缺等原因导致的住房资源供不应求，使我国房价一直处于上涨状态，并出现大量投资投机者，造成房价的进一步猛涨，房市出现严重泡沫现象。国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。很多专家认为，由于我国住房资源的稀缺，市场上呈现出俩种不正常的需求。一种是恐慌性买房，消费者买房主要用于自己居住，因怕房价增长过快急于买房。还有一种是投资性买房，消费者看好房市的前景，将自己的资金投入房市以谋取暴利。这俩种消费都是因为住房资源供不应求，为房市注入大量泡沫。基于這种局面，2010年4月17号，国务院颁布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中规定：“各地人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定期限内限定购房套数。”目前，限购令已成为各地政府限定购房数量、维持房市秩序防止泡沫现象、保障民生的重要举措。
（二）限购令的概念
限购令颁布之后一直是不断的根据当地房地产市场的具体形势和调控效果做出相应的调整，所以本文中所谓的限购令并不是一个封闭的概念，而且相对开放的，不断调整和完善中的概念。
各城市的限购政策内容概括起来主要有：
1、对购房人资格的限制
（1）户籍居民家庭限购俩套房产，非户籍居民家庭限购一套房产。
（2）户籍居民与非户籍居民均只能购买一套新房。
（3）凡是已经拥有一套住房的居民家庭，限购一套住房。
2、实行住房信贷政策的差别化
主要体现在对于贷款购房者，针对其购买的是第一套住房还是第二套住房在首付款比例上对他们进行了规定和区分，并且对于第二套住房的贷款利率也进行了限制。然而，对于购买三套及以上或者不能证明其已在本市缴纳若干年税收或社会保险的非本地户籍居民，金融机构将暂停对其发放购房贷款。
3、实行住房公积金差别化
对于购买首套住房的，政府以购买的房屋的面积为标准，制定了不同的首付款比例政策。并且明确了能够第二次使用住房公积金的对象。
（三）限购令法律属性
限购令主要是包括国务院发出的俩次通知以及各地政府配合国务院而发布的限购政策以及具体的实施方案规则。限购令它既不能满足法律法规的形式也不是正式的法律渊源。因此，限购令并不具有法律规范效力。根据我国行政法对抽象行政行为的规定，抽象行政行为是指行政主体针对不特定的对象实施的规章、决定、命令等行政规则的行为。限购令由国务院和各地方政府针对我国房市中存在的泡沫现象，未依托于相应的法律法规，根据宏观调控房市的需要自主创设权利义务，针对不特定对象提出的，对房市中的交易行为加以限制。所以，限购令应该是一种抽象行政行为，他是一种宏观调控行为。
（四）限购令政策走向
国家实施宏观调控经济政策，颁布限购令，是因为住房问题是关乎国计民生的重大问题。房市的不稳定，经济泡沫现象，影响了金融市场的发展，最关键是导致居民无住所，严重影响到社会稳定。国务院颁布限购令，就是为了坚决打击投机性购房行为，切实解决民生的住房问题。限购令颁布后，北京第一个做出反应，全面贯彻国务院下发的文件，进一步加强对房地产市场的调控。在此之后，上海、广州、深圳也相继出台了相关的限购政策。为了巩固限制令实施以来的初步成果，2011年1月26日，国务院针对各地方政府参与限购令的力度做出了更加明确的规定，国务院进一步明确了对于购买二、三套住房贷款的首付比例。并且，限购区域不仅局限在直辖市、一线城市，部分二、三级城市也已经开始贯彻落实了，限购范围开始逐步扩大。
但是，在限购令出台一段时间之后，地方政府开始对限购令的响应不够积极。国务院颁发限购令的目的在于改善民生，保障人民有房可住，但对于地方政府来说，土地资源房地产市场是他们财政收入的重要来源以及GDP的重要影响因素。同时，在这种情况下，由于房地产是流通相对较为缓慢的商品，房地产开发商在几个月内手中还说有足够的商品供应，购买者想借助政策的变化，买到相对便宜点的住房。因此，地方政府、房地产开发商以及购买者都处于一种观望态度。针对限购令中有关户籍制度的规定，在其中可发现一定的“排外”身影，这在一定程度上限制了外地的购买者，外来人口是城市发展的主力军，这在一定程度上会影响到城市经济建设。国家的房地产调控政策是一次比一次严厉、一次比一次完善，国家在逐步调整自己的政策，现今每一政策的出台只是一个过渡性政策。
二、限购令与合同法、物权法
我国宪法规定中国公民在法律面前一律平等，公民享有宪法规定的权利，同时必须履行宪法规定的义务。限购令对本地居民与非本地居民在购房上进行了区分对待，限制令相对来说给了非本地居民更多的限制条件。这一点违背了我国宪法的平等原则。同时，根据我国民法中规定的合同自由原则，是指当事人在法律允许的范围内，就与合同有关的事项享有选择和决定的自由。自由原则是商品交易的基本原则，合同自由原则要求除特殊原因不得限制民事主体的交易进行限制。而限购令即是对开发商与消费者之间的交易进行了人为限制，按照市场本来的运行规律，购房者应该有权使用自己拥有的货币来决定购买房屋的数量、面积、款型。限购令通过设置种种限制性条件，改变了市场本来的交易规律，违背了合同的自由原则。关于我国的物权登记制度，國家对不动产实行统一登记制度，由法律行政法规规定。由于不动产登记的重要性，因此登记机关、登记申请人、登记的类型等等都应当由法律做出明确规定。也就是说不动产登记不能由地方政府的法律法规、行政规章或其他规范性文件来规定。因此，部分地方政府规定的对于违反限制令进行的房地产交易不予进行登记违背了我国物权法规定的不动产登记制度。
三、限购令的成效与弊端
限购令出台之后，对火热的房地产市场起到了一定的降温作用，商品房交易量明显萎缩，在第三轮限购令发布之后，房价增长的速度已经有所减缓，房地产市场出现了“量价齐跌”的局面，有些房地产开发商开始不同程度的亏损。虽然限购令的初步目的已经达到，但从严格意义上来讲，并没有从根本上解决通货膨胀的问题。而且，如果房地产交易量持续走低，会导致房市的疲软，那些以土地财政为重要组成部分的地方政府就会想办法与政府博弈，想出一些规避性措施。
同时，购房者及房地产开发商在限购令颁布的情形下对房市抱有不同的观望。在购房者看来，国家发布限购令，购房需求哟就会相应的下降，房地产开发商供大于求，这样房价必然会下降，因此一直在等待房价降到最低，等到那时候再出手买房。而对于房地产开发商来说，对于住房，这是生活必需品，它是一种刚性需求，因此对于房市的投资依然是可靠的，成交量迟早会释放出来。在这种局面下，部分购房者以及开发商就会把眼光投向于二手房市场以及租房市场，把这些市场炒热，减弱了限购令本应该在商品房市场中发挥的作用。总是不免有房地产开发商或购房者铤而走险，相出各种规避限购令的方法。
因此，从总体上说限购令还是不够完善的，它只是宏观调控我国房市场的一个过渡性政策。
作者简介：周碧瑶（1994.11—），女，安徽省安庆市望江县人，就读于上海海事大学，研究方向：法学。