论文部分内容阅读
物业税只是政府财政资金的一大来源,是一种调控工具而已,需要理性看待,幻想越多失望就会越多。
每当房价大幅上涨、中央出手调控楼市之时,业界都会响起开征物业税以稳定楼市的呼声。此番中央跨年度楼市调控新政先是“国四条”,后推“国十一条”,力度越来越大,近来又传出下一步将开征物业税的传闻。
但已是老生常谈却多年未见实质举动的物业税政策,真的就将出台了吗?其是否具备征收时机和条件,能否真正起到抑制房价的作用?
风声再起
1月5日,《中国证券报》援引“接近国家税务总局的权威渠道”的消息称,今年税务部门将把房地产模拟评税试点(即物业税“空转”试点)推广至全国范围。并援引未具名专家的话称,这一消息表明,物业税开征步伐将大大加快。
所谓物业税“空转”,是指虽然没有实际征税,但一切步骤与真实收税流程相同,由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与,统计物业数量,并进行评估和税收统计。从2003年5月起,财政部和国税总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个市、县、区开展了房地产模拟评税试点。
报道还指,除了“空转”在全国推广之外,专家认为,今年部分城市试点开征物业税的可能性很大。
消息一经传播,立刻引发了市场的广泛关注,并于当日重挫地产股。长期以来,开征物业税一直被视为打击房地产投机、打压房价的一剂“猛药”。任何关于物业税的风吹草动,都能引起一轮行情波动。
另有传闻称,深圳已经将开征物业税写进了《深圳市综合配套改革三年(2009-2011年)实施方案工作安排表》,今年下半年将开征物业税。
4天后,《华夏时报》又报道称,从国税总局了解到,目前该局正在拟定物业税实施方案。按照计划,方案将在今年“全国两会”上讨论,具体实施时间初步定在“十二五”期间,在2011年前后或选择城市进行实征试点。关于物业税的讨论随之再次升级。
报道还表示,本轮财税部门释放推进物业税开征的信号,主要是为了配合“国四条”的要求,打击房地产市场的投机行为。因此,北京、深圳、上海等目前房价已超出国家“房价警戒线”的城市将有可能率先对商业物业和高端住宅进行实征试点。
但1月12日,《中国房地产报》却称,“从一位接近决策层的人士处获悉,中央已明确表态,短期内不会推出物业税。”国税总局税收科学研究所研究员张培森在该局内部求证后也直言,传闻“不真实、完全没有依据”。
同日,深圳地税局副局长徐金强表示,“深圳今年下半年将开征物业税的消息并不确切”。目前深圳对开征物业税仍处于探讨阶段,关于“空转”等研究已经做了多年,但并未接到政策或者文件,也不是现在就开征物业税。
而相关说法没有就此终止。1月20日,有媒体报道称,据某商业银行总行在年度工作会议中透露,物业税将在今年一季度落地。《京华时报》1月28日报道说,26日,北京市地税局有关负责人在政协小组讨论会中透露,北京最早明年年底开征物业税。最新消息则是,新华网1月28日引述国税总局财产行为税司副司长杨遂周称,物业税改革目前还处在研究和准备阶段。
操作性难题
去年5月,国务院明确提出“深化房地产税制改革,研究开征物业税”。12月,财政部税政司副司长王晓华更公开表示,经过6年多的模拟评税试点,中国按照评估值征收物业税“从技术上看是可行的”。财政部财政科学研究所所长贾康也公开称,中国当下开征物业税可行。
正是这种种迹象让人们似乎看到了物业税即将“分娩”的希望。尤其是“国四条”要求综合运用金融、土地、税收等调控手段遏制房价过快上涨,而开征物业税无疑是最有力的税收调控手段。但要想开征物业税,远非那么简单。
事实上,物业税是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都缴纳一定税款,而应缴纳的税值随不动产市场价值的升高而提高。从理论上说,物业税是一种财产税。这种升值主要来自于土地的稀缺性。而在中国土地归国家或集体所有,亦即并不完全拥有完整定义上的不动产。因此,开征物业税也被部分人认为依据不足。
同时,开征物业税在实践中缺乏明确的可操作性,即很难确定征收标准和征收范围。
华远集团董事长任志强最近撰文质疑,“中国的土地分为国有城镇土地和农村集体土地,是否这个不动产税只向城镇占地的房屋收取,而不向农村集体土地收取呢?城镇中的土地大体又分为三种情况:一是历史上遗留的自然拥有的土地,既无划拨手续,也无出让手续;二是行政划拨的土地,并未交纳土地出让金;另外一种是交纳了出让金的土地;而这三种土地中都分别有进行了房改的住房与没有进行房改的住房。出让土地中又有商品房或商品房之后房改的住房,以及受政府特殊政策约束的两限房。非出让的土地中又有自建房、房改房与经济适用住房和享受经济适用住房政策的住房;有拆迁房的实物补偿房、拆迁房中的购房性住房、拆迁后的房改房、市政配套用拆迁房等多种类型的房子⋯⋯”
由于中国土地政策多样化,导致土地代价不同、收益不同、增值不同,住房政策类型多样化导致房子代价不同、收益不同、增值不同。如此杂乱不一的土地和住房标准又如何按一个统一的税法去征税呢?国家总不能在眼下各种类型不动产的产权权利都还没有清晰定义时,就匆忙开征针对财产权利的税收吧。
另据任志强估算,中国目前的商品房市场中,真正缴纳过土地出让金的纯商品住房的总存量大约只占全部住房存量的25%左右。如果政府为了省事,只对房改后那些规规矩矩缴纳了土地出让金的住房征物业税,而不对其他各种性质的未缴纳土地出让金的土地征税,显然违反税收原则。如果对所有住房开征物业税,两者又应如何区别对待?
就算政府不考虑上述因素,强行开征物业税,也还存在一个如何收取的问题。全国大约有100万名左右的财税干部,而据统计,全国至少有1.2亿套房子需要征收物业税,平均每个财税干部每年至少要征收120套房子的物业税。很显然,征收的难度极大。
此外,中央财经大学税务学院副院长刘桓表示,开征物业税还需要解决一些难题,包括房产登记信息不完整、房产价值如何评估,以及与现有的税费制度如何衔接等问题,具体到对住宅的征税上,起征点如何设计也是一个有待解决的问题。
能否遏制房价
业内人士称,物业税的实施实际上是将土地和房产交易过程中的税费包括土地出让金分期支付,均摊到房产持有阶段,现有的开发成本将大幅降低,房价必然跟着大幅下降。
知名财经评论员叶檀表示,物业税也意味着投资性购房将遭到毁灭性打击,物业税推出之时就是房价暴跌之日。她称,政府每年根据市场评估价对物业收税,使得投资房地产成为成本高昂的风险投资。为了降低物业持有成本、尽快回收红利,投资者唯一的办法将是抛售物业。
SOHO中国董事长潘石屹亦坦言,如果要抑制房价,降低空置率,提高房屋使用效率,出台物业税是有效办法之一。
不过,据报道,财政部、国税总局和国土资源部官员,已在多个场合不约而同地明确表示:正在推进的物业税改革,不会将土地出让金并入其中;房地产开发商取得土地,仍需一次性缴纳土地出让金,在转让和保有环节同时征收物业税。
也有观点指,用物业税来遏制房价,这是违背常识的幻想。尽管开征物业税会降低住房投机欲望,但房价不是由成本决定,而是由供求关系决定。且如果房价继续快涨,投资者完全可以把物业税转嫁他人。
叶檀还认为,物业税从根本上来说是个财产税,从税收意义上来说有调节社会财富、损有余以补不足的作用。物业税还是建立中国地方公共财政的开端。以往巨额的土地出让金在公共财政体系外循环,而物业税必须列入地方财政预算,这是改变地方土地财政的关键一步。
而持悲观论调者则指,不排除地方政府征收物业税之后还不满足,还会继续哄抬地价,因为欲望是无止境的,何况土地供应是被地方政府垄断的。如此,物业税不但不是遏制房价的利器,反而有可能成为房价的助推器。至于调节贫富差距,调节公平尺度,其实只是一种理论而已,其关键还在改革收入分配制度和规范收入分配秩序。
上述观点称,在高房价时代不少人夸大了物业税的功能,寄托了太多美好的幻想。说白了,物业税就是政府财政资金的一大来源,是其中一种调控工具而已,需要理性看待,幻想越多失望就会越多。
甚至有论调讥讽说,地方政府先炒作房地产至高位,再开征物业税“以抑制房地产泡沫”,既以此平息民怨,又大大增加财政收入,可谓左右逢源。
物业税征收四大悬疑15种说法
什么时候征?
●北京最早明年年底(北京市地税局有关负责人)
●深圳今年下半年(《深圳市综合配套改革三年(2009-2011年)实施方案工作安排表》)
●年内不会起征,最快2011年(财政部财科所相关专家)
哪些先征?
●首先是商用房产,其次别墅豪宅,最后普通住宅(北京市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓)
●从小产权房开始征收物业税(中房集团理事长孟晓苏)
怎么征?
●按市值估价,打折后按一定比例计税(北京市政协委员洪亚敏、重庆工商大学财政金融学院教授尚可文)
●根据人均持有物业面积征物业税,国家划定一个人均持有物业面积的基准点(部分专家界定值为144平方米),超过基准点后,按一定比例征税(刘桓)
●五级累进物业税:建筑面积小于90平方米,免征;90平方米-120平方米,低级物业税;120平方米-180平方米,中级物业税;180平方米-250平方米,高级物业税;250平方米以上以及所有独立别墅,超级物业税(香港沃德资产管理公司董事局主席卢麒元)
●对第一套房不征税,对二、三套房征税,房屋总价越高纳税额越高,经济适用房免征(置业专家舒可心)
征多少?
●1%左右(洪亚敏)
●0.5%-1%之间(刘桓;原北京市地税局局长、中国国际税收研究会副会长王纪平)
●0.9%-2.4%之间(试点城市之一的税务部门进行物业税模拟征税的负责人)
●1.2%(尚可文)
●0.3%-0.8%之间(国务院发展研究中心物业税改革课题组)
●0.8%(中国土地勘测院政策研究中心章波)
世界各地的物业税
综观全球,征收物业税的目的可以分为两大类:第一类是为了提高土地和房产的使用效率,防止各类投机行为,如韩国、法国等;第二类是为了增加政府财源,改善公共福利,如美国、加拿大等。还有一些国家和地区征收物业税的目的综合了上述两类,兼而有之,如日本、中国香港等。
中国香港:如房地产作出租用途,则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值,以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收,税率为15%。
中国台湾:按台湾物业税的征收标准来看,144平方米以上的房源,每年收取的税费将有可能在房屋总和0.8%-1.5%/年。
新加坡:由新加坡国内税务局对所有房产征收,自住房产的物业税率是4%,其他类型的房产的物业税率是10%。
日本:日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等,同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税的标准税率为14%。
韩国:该国的财产税和综合土地税达到惊人的30%。而韩国在接下来的2年内,还有可能进一步调整房地产税率。财产税和土地税将会被整合为资本收益税,税率将增加为:第二套房产为50%,而第三套房产为60%。
美国:不动产税,归在财产税项下,税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收,各州和地方政府的不动产税率不同,大约平均1%到3%。
法国:不动产税:持有不动产者,每年按3%的公平市场价值纳税。公司将自己房产装修后出租,按税基的84%缴纳15%-30%营业税。税基包括:公司房产的出租价值,或16%的公司所付出租金。
奥地利:不动产税/物产税,房产持有人每年根据评估价值的1%缴纳不动产税。如果土地没有建造房屋,土地持有人根据土地的评估价值再缴纳1%不动产税。这意味着未开发土地实际需要缴纳2%的税。
每当房价大幅上涨、中央出手调控楼市之时,业界都会响起开征物业税以稳定楼市的呼声。此番中央跨年度楼市调控新政先是“国四条”,后推“国十一条”,力度越来越大,近来又传出下一步将开征物业税的传闻。
但已是老生常谈却多年未见实质举动的物业税政策,真的就将出台了吗?其是否具备征收时机和条件,能否真正起到抑制房价的作用?
风声再起
1月5日,《中国证券报》援引“接近国家税务总局的权威渠道”的消息称,今年税务部门将把房地产模拟评税试点(即物业税“空转”试点)推广至全国范围。并援引未具名专家的话称,这一消息表明,物业税开征步伐将大大加快。
所谓物业税“空转”,是指虽然没有实际征税,但一切步骤与真实收税流程相同,由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与,统计物业数量,并进行评估和税收统计。从2003年5月起,财政部和国税总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个市、县、区开展了房地产模拟评税试点。
报道还指,除了“空转”在全国推广之外,专家认为,今年部分城市试点开征物业税的可能性很大。
消息一经传播,立刻引发了市场的广泛关注,并于当日重挫地产股。长期以来,开征物业税一直被视为打击房地产投机、打压房价的一剂“猛药”。任何关于物业税的风吹草动,都能引起一轮行情波动。
另有传闻称,深圳已经将开征物业税写进了《深圳市综合配套改革三年(2009-2011年)实施方案工作安排表》,今年下半年将开征物业税。
4天后,《华夏时报》又报道称,从国税总局了解到,目前该局正在拟定物业税实施方案。按照计划,方案将在今年“全国两会”上讨论,具体实施时间初步定在“十二五”期间,在2011年前后或选择城市进行实征试点。关于物业税的讨论随之再次升级。
报道还表示,本轮财税部门释放推进物业税开征的信号,主要是为了配合“国四条”的要求,打击房地产市场的投机行为。因此,北京、深圳、上海等目前房价已超出国家“房价警戒线”的城市将有可能率先对商业物业和高端住宅进行实征试点。
但1月12日,《中国房地产报》却称,“从一位接近决策层的人士处获悉,中央已明确表态,短期内不会推出物业税。”国税总局税收科学研究所研究员张培森在该局内部求证后也直言,传闻“不真实、完全没有依据”。
同日,深圳地税局副局长徐金强表示,“深圳今年下半年将开征物业税的消息并不确切”。目前深圳对开征物业税仍处于探讨阶段,关于“空转”等研究已经做了多年,但并未接到政策或者文件,也不是现在就开征物业税。
而相关说法没有就此终止。1月20日,有媒体报道称,据某商业银行总行在年度工作会议中透露,物业税将在今年一季度落地。《京华时报》1月28日报道说,26日,北京市地税局有关负责人在政协小组讨论会中透露,北京最早明年年底开征物业税。最新消息则是,新华网1月28日引述国税总局财产行为税司副司长杨遂周称,物业税改革目前还处在研究和准备阶段。
操作性难题
去年5月,国务院明确提出“深化房地产税制改革,研究开征物业税”。12月,财政部税政司副司长王晓华更公开表示,经过6年多的模拟评税试点,中国按照评估值征收物业税“从技术上看是可行的”。财政部财政科学研究所所长贾康也公开称,中国当下开征物业税可行。
正是这种种迹象让人们似乎看到了物业税即将“分娩”的希望。尤其是“国四条”要求综合运用金融、土地、税收等调控手段遏制房价过快上涨,而开征物业税无疑是最有力的税收调控手段。但要想开征物业税,远非那么简单。
事实上,物业税是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都缴纳一定税款,而应缴纳的税值随不动产市场价值的升高而提高。从理论上说,物业税是一种财产税。这种升值主要来自于土地的稀缺性。而在中国土地归国家或集体所有,亦即并不完全拥有完整定义上的不动产。因此,开征物业税也被部分人认为依据不足。
同时,开征物业税在实践中缺乏明确的可操作性,即很难确定征收标准和征收范围。
华远集团董事长任志强最近撰文质疑,“中国的土地分为国有城镇土地和农村集体土地,是否这个不动产税只向城镇占地的房屋收取,而不向农村集体土地收取呢?城镇中的土地大体又分为三种情况:一是历史上遗留的自然拥有的土地,既无划拨手续,也无出让手续;二是行政划拨的土地,并未交纳土地出让金;另外一种是交纳了出让金的土地;而这三种土地中都分别有进行了房改的住房与没有进行房改的住房。出让土地中又有商品房或商品房之后房改的住房,以及受政府特殊政策约束的两限房。非出让的土地中又有自建房、房改房与经济适用住房和享受经济适用住房政策的住房;有拆迁房的实物补偿房、拆迁房中的购房性住房、拆迁后的房改房、市政配套用拆迁房等多种类型的房子⋯⋯”
由于中国土地政策多样化,导致土地代价不同、收益不同、增值不同,住房政策类型多样化导致房子代价不同、收益不同、增值不同。如此杂乱不一的土地和住房标准又如何按一个统一的税法去征税呢?国家总不能在眼下各种类型不动产的产权权利都还没有清晰定义时,就匆忙开征针对财产权利的税收吧。
另据任志强估算,中国目前的商品房市场中,真正缴纳过土地出让金的纯商品住房的总存量大约只占全部住房存量的25%左右。如果政府为了省事,只对房改后那些规规矩矩缴纳了土地出让金的住房征物业税,而不对其他各种性质的未缴纳土地出让金的土地征税,显然违反税收原则。如果对所有住房开征物业税,两者又应如何区别对待?
就算政府不考虑上述因素,强行开征物业税,也还存在一个如何收取的问题。全国大约有100万名左右的财税干部,而据统计,全国至少有1.2亿套房子需要征收物业税,平均每个财税干部每年至少要征收120套房子的物业税。很显然,征收的难度极大。
此外,中央财经大学税务学院副院长刘桓表示,开征物业税还需要解决一些难题,包括房产登记信息不完整、房产价值如何评估,以及与现有的税费制度如何衔接等问题,具体到对住宅的征税上,起征点如何设计也是一个有待解决的问题。
能否遏制房价
业内人士称,物业税的实施实际上是将土地和房产交易过程中的税费包括土地出让金分期支付,均摊到房产持有阶段,现有的开发成本将大幅降低,房价必然跟着大幅下降。
知名财经评论员叶檀表示,物业税也意味着投资性购房将遭到毁灭性打击,物业税推出之时就是房价暴跌之日。她称,政府每年根据市场评估价对物业收税,使得投资房地产成为成本高昂的风险投资。为了降低物业持有成本、尽快回收红利,投资者唯一的办法将是抛售物业。
SOHO中国董事长潘石屹亦坦言,如果要抑制房价,降低空置率,提高房屋使用效率,出台物业税是有效办法之一。
不过,据报道,财政部、国税总局和国土资源部官员,已在多个场合不约而同地明确表示:正在推进的物业税改革,不会将土地出让金并入其中;房地产开发商取得土地,仍需一次性缴纳土地出让金,在转让和保有环节同时征收物业税。
也有观点指,用物业税来遏制房价,这是违背常识的幻想。尽管开征物业税会降低住房投机欲望,但房价不是由成本决定,而是由供求关系决定。且如果房价继续快涨,投资者完全可以把物业税转嫁他人。
叶檀还认为,物业税从根本上来说是个财产税,从税收意义上来说有调节社会财富、损有余以补不足的作用。物业税还是建立中国地方公共财政的开端。以往巨额的土地出让金在公共财政体系外循环,而物业税必须列入地方财政预算,这是改变地方土地财政的关键一步。
而持悲观论调者则指,不排除地方政府征收物业税之后还不满足,还会继续哄抬地价,因为欲望是无止境的,何况土地供应是被地方政府垄断的。如此,物业税不但不是遏制房价的利器,反而有可能成为房价的助推器。至于调节贫富差距,调节公平尺度,其实只是一种理论而已,其关键还在改革收入分配制度和规范收入分配秩序。
上述观点称,在高房价时代不少人夸大了物业税的功能,寄托了太多美好的幻想。说白了,物业税就是政府财政资金的一大来源,是其中一种调控工具而已,需要理性看待,幻想越多失望就会越多。
甚至有论调讥讽说,地方政府先炒作房地产至高位,再开征物业税“以抑制房地产泡沫”,既以此平息民怨,又大大增加财政收入,可谓左右逢源。
物业税征收四大悬疑15种说法
什么时候征?
●北京最早明年年底(北京市地税局有关负责人)
●深圳今年下半年(《深圳市综合配套改革三年(2009-2011年)实施方案工作安排表》)
●年内不会起征,最快2011年(财政部财科所相关专家)
哪些先征?
●首先是商用房产,其次别墅豪宅,最后普通住宅(北京市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓)
●从小产权房开始征收物业税(中房集团理事长孟晓苏)
怎么征?
●按市值估价,打折后按一定比例计税(北京市政协委员洪亚敏、重庆工商大学财政金融学院教授尚可文)
●根据人均持有物业面积征物业税,国家划定一个人均持有物业面积的基准点(部分专家界定值为144平方米),超过基准点后,按一定比例征税(刘桓)
●五级累进物业税:建筑面积小于90平方米,免征;90平方米-120平方米,低级物业税;120平方米-180平方米,中级物业税;180平方米-250平方米,高级物业税;250平方米以上以及所有独立别墅,超级物业税(香港沃德资产管理公司董事局主席卢麒元)
●对第一套房不征税,对二、三套房征税,房屋总价越高纳税额越高,经济适用房免征(置业专家舒可心)
征多少?
●1%左右(洪亚敏)
●0.5%-1%之间(刘桓;原北京市地税局局长、中国国际税收研究会副会长王纪平)
●0.9%-2.4%之间(试点城市之一的税务部门进行物业税模拟征税的负责人)
●1.2%(尚可文)
●0.3%-0.8%之间(国务院发展研究中心物业税改革课题组)
●0.8%(中国土地勘测院政策研究中心章波)
世界各地的物业税
综观全球,征收物业税的目的可以分为两大类:第一类是为了提高土地和房产的使用效率,防止各类投机行为,如韩国、法国等;第二类是为了增加政府财源,改善公共福利,如美国、加拿大等。还有一些国家和地区征收物业税的目的综合了上述两类,兼而有之,如日本、中国香港等。
中国香港:如房地产作出租用途,则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值,以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收,税率为15%。
中国台湾:按台湾物业税的征收标准来看,144平方米以上的房源,每年收取的税费将有可能在房屋总和0.8%-1.5%/年。
新加坡:由新加坡国内税务局对所有房产征收,自住房产的物业税率是4%,其他类型的房产的物业税率是10%。
日本:日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等,同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税的标准税率为14%。
韩国:该国的财产税和综合土地税达到惊人的30%。而韩国在接下来的2年内,还有可能进一步调整房地产税率。财产税和土地税将会被整合为资本收益税,税率将增加为:第二套房产为50%,而第三套房产为60%。
美国:不动产税,归在财产税项下,税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收,各州和地方政府的不动产税率不同,大约平均1%到3%。
法国:不动产税:持有不动产者,每年按3%的公平市场价值纳税。公司将自己房产装修后出租,按税基的84%缴纳15%-30%营业税。税基包括:公司房产的出租价值,或16%的公司所付出租金。
奥地利:不动产税/物产税,房产持有人每年根据评估价值的1%缴纳不动产税。如果土地没有建造房屋,土地持有人根据土地的评估价值再缴纳1%不动产税。这意味着未开发土地实际需要缴纳2%的税。