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摘 要:随着我国城镇住房制度改革的深入推进,房地产市场体系逐步建立,城镇住宅建设规模不断扩大,我国城镇居民住房条件有了很大的改善。但是,目前房改和城镇住宅建设工作进展还不平衡,与住房市场化改革相适应的住房保障制度建设进展缓慢,城市政府相关的住房保障职能还没有建立,仍有一部分最低收入家庭的基本住房需求还没有得到解决。本文的研究目的即为促进最低收入家庭能够有房住。
关键词:低收入群体;住房保障;社会住宅;住宅供应体系
近年来,我国城市住房价格持续上升。保障低收入群体的基本居住权已成为城市建设和房地产业发展所面临的重大问题。目前,各部门和各地区针对住房保障问题,从供给和需求两方面制定了诸多的保障政策。但对于市场化条件下住房保障体系的内在运行机理研究则较为滞后。
一、北京市城市低收入家庭住房现状
2007年北京城市居民人均住房建筑面积27.09平方米。人均住房建筑面积小于15平米的居民占到总数的22.46%。但是,对于人均月收入低于600元的城市居民来说,这一比例则增加到了36.94%,即有105632位月收入在600元以下的居民平均住房面积小于15平米(注:600元约为北京市2006年城市居民人均月可支配收入的50%)。而且这部分人群中有7126人无住房,42047人均住房建筑面积小于10平米。这与全市人均住房面积27.09平方米的标准相差甚远。按分布区域划分,大部分收入较低、而且居住面积较小的居民都集中在市内六区,也就是住房均价最高的地区。市内6区月收入低于600元的人口占到该区域总人数的11%
二、中低收入家庭住房存在的问题
可以看出在中低收入家庭住房方面仍存在诸多问题,主要体现在以下几个方面:
(一)中低收入家庭住房可支付能力较低
由于近几年中低收入家庭收入增长缓慢,其住房支付能力相对于中高收入家庭而言处于非常低的水平。这可以从城镇各类家庭购房与建房支出额中得到进一步印证。这说明城镇中低收入家庭的住房可支付能力非常弱,如果把他们全部推向市场,而不采取有效的住房保障措施,会进一步削弱这类家庭的住房可支付能力。
(二)中低收入家庭住房融资能力较弱
在收入分配差距扩大的背景下,中低收入群体的住房可支付能力并没有得到显著提高,这使得中低收入家庭的住房问题成为政府、学者和老百姓关注的焦点。要提高中低收入家庭住房可支付能力,必须解决住房供给与需求的融资问题,而现有的住房融资体系及住房公积金制度存在明显的缺陷,降低了住房公积金制度的运行效率。
(三)经济适用房、廉租房制度运行效率不高
从中低收入家庭住房现状的分析中,我们可以看出,经济适用房、廉租房制度实施的效果并不理想,其表现主要有以下两个方面:
一方面,经济适用房管理制度存在缺陷。经济适用房保障对象定位于中低收入家庭,这一购买主体标准过于宽泛、笼统,范围偏大。如北京市的标准是,住房未达标户或无房户、家庭年收入在6万元以下的家庭,可以申请购买经济适用房。保守估计具备这样资格的人在北京占人口总数都60～70%,而按照现在的投入水平,经济适用房政策能解决的低收入人口仅占总人口的2%左右。由于近年来经济适用房投资比例呈现出进一步下降趋势,供不应求的结果,必然形成短缺经济中不可避免的排队以及由此而产生的黑市卖号现象,容易使那些处于劣势地位的人就被排斥在政策之外。
另一方面,廉租房供给数量不足。廉租房供给规模取决于建设资金的多寡。一般来说,建设廉租房的资金可以来源于住房公积金增值收入、财政预算、直管公房出售或出租收入、社会捐赠等。但从已开展廉租房试点的城市来看,各地都是以住房公积金增值收入和财政拨款为主的。而在一些经济欠发达的城市,由于经济发展水平不高,财政实力不足,无法提供足够的资金用于廉租房建设和租金补贴。再加上部分城市把建设廉租房看作是地方政府的一个包袱,使得廉租房供给数量严重不足。
(四)对夹心层、农民工住房问题的关注力度不够
这里的夹心层包括两个含义,一是不够享受廉租房政策,且不具备购买经济适用房的那部分家庭;二是不具备购买经济适用房,但又没有能力购买商品房的家庭。对于前者,我国部分城市采取提供经济租赁房的形式为他们提供住房保障,但该政策没有在全国推广。对于后者来说,目前的购房压力非常大,他们处于住房保障范围之外,但其现有的收入又无法承受较高的商品房价格。因此,针对这两部分人群的特点制定相应的住房保障政策,是解决中低收入家庭住房问题的一个关键环节。目前我国的城镇住房保障政策还没有把农民工纳入其中,使得他们的住房问题也相当突出。农民工已成为我国产业工人的重要组成部分。在这种情况下,国家制定的住房保障政策应该惠及这部分人群。
三、解决措施
我国城镇中低收入家庭住房面临的问题很多,归纳起来主要表现在住房可支付能力低、住房融资能力弱、住房保障政策覆盖的对象没有细化。未来国家在制定住房保障政策时,应主要从上述几个方面着手。
(一)制定提高中低收入家庭住房可支付能力政策
为提高中低收入家庭的住房可支付能力,国家应创造条件,为这部分人群提供稳定的就业,逐步提高他们的收入水平。同时,将这部分人群全部纳入社会保障网络,降低他们在医疗、子女教育方面的压力,从而提高这类家庭的住房可支付能力。
(二)制定提高住房融资能力政策
对住房公积金制度进行彻底改革,调整住房公积金参与者的结构,使其转向中低收入群体和农民工,增强公平性;针对不同的公积金参与者执行不同的缴存比例,满足差异化需求;放开公积金作为保值增值性的投资渠道,提高其保值增值能力;鼓励政策性银行参与公共住房建设融资和消费融资。
(三)制定有针对性的住房保障政策
制定针对夹心层、农民工的住房保障措施,首先要夹心層进行界定,不同地区的收入水平差异很大,各地区可根据本地区的实际情况,制定夹心层的界定标准。国家应根据农民工的收入水平、在城市工作的时间、家庭人口数、年龄等指标制定有差别的农民工住房保障政策。
关键词:低收入群体;住房保障;社会住宅;住宅供应体系
近年来,我国城市住房价格持续上升。保障低收入群体的基本居住权已成为城市建设和房地产业发展所面临的重大问题。目前,各部门和各地区针对住房保障问题,从供给和需求两方面制定了诸多的保障政策。但对于市场化条件下住房保障体系的内在运行机理研究则较为滞后。
一、北京市城市低收入家庭住房现状
2007年北京城市居民人均住房建筑面积27.09平方米。人均住房建筑面积小于15平米的居民占到总数的22.46%。但是,对于人均月收入低于600元的城市居民来说,这一比例则增加到了36.94%,即有105632位月收入在600元以下的居民平均住房面积小于15平米(注:600元约为北京市2006年城市居民人均月可支配收入的50%)。而且这部分人群中有7126人无住房,42047人均住房建筑面积小于10平米。这与全市人均住房面积27.09平方米的标准相差甚远。按分布区域划分,大部分收入较低、而且居住面积较小的居民都集中在市内六区,也就是住房均价最高的地区。市内6区月收入低于600元的人口占到该区域总人数的11%
二、中低收入家庭住房存在的问题
可以看出在中低收入家庭住房方面仍存在诸多问题,主要体现在以下几个方面:
(一)中低收入家庭住房可支付能力较低
由于近几年中低收入家庭收入增长缓慢,其住房支付能力相对于中高收入家庭而言处于非常低的水平。这可以从城镇各类家庭购房与建房支出额中得到进一步印证。这说明城镇中低收入家庭的住房可支付能力非常弱,如果把他们全部推向市场,而不采取有效的住房保障措施,会进一步削弱这类家庭的住房可支付能力。
(二)中低收入家庭住房融资能力较弱
在收入分配差距扩大的背景下,中低收入群体的住房可支付能力并没有得到显著提高,这使得中低收入家庭的住房问题成为政府、学者和老百姓关注的焦点。要提高中低收入家庭住房可支付能力,必须解决住房供给与需求的融资问题,而现有的住房融资体系及住房公积金制度存在明显的缺陷,降低了住房公积金制度的运行效率。
(三)经济适用房、廉租房制度运行效率不高
从中低收入家庭住房现状的分析中,我们可以看出,经济适用房、廉租房制度实施的效果并不理想,其表现主要有以下两个方面:
一方面,经济适用房管理制度存在缺陷。经济适用房保障对象定位于中低收入家庭,这一购买主体标准过于宽泛、笼统,范围偏大。如北京市的标准是,住房未达标户或无房户、家庭年收入在6万元以下的家庭,可以申请购买经济适用房。保守估计具备这样资格的人在北京占人口总数都60～70%,而按照现在的投入水平,经济适用房政策能解决的低收入人口仅占总人口的2%左右。由于近年来经济适用房投资比例呈现出进一步下降趋势,供不应求的结果,必然形成短缺经济中不可避免的排队以及由此而产生的黑市卖号现象,容易使那些处于劣势地位的人就被排斥在政策之外。
另一方面,廉租房供给数量不足。廉租房供给规模取决于建设资金的多寡。一般来说,建设廉租房的资金可以来源于住房公积金增值收入、财政预算、直管公房出售或出租收入、社会捐赠等。但从已开展廉租房试点的城市来看,各地都是以住房公积金增值收入和财政拨款为主的。而在一些经济欠发达的城市,由于经济发展水平不高,财政实力不足,无法提供足够的资金用于廉租房建设和租金补贴。再加上部分城市把建设廉租房看作是地方政府的一个包袱,使得廉租房供给数量严重不足。
(四)对夹心层、农民工住房问题的关注力度不够
这里的夹心层包括两个含义,一是不够享受廉租房政策,且不具备购买经济适用房的那部分家庭;二是不具备购买经济适用房,但又没有能力购买商品房的家庭。对于前者,我国部分城市采取提供经济租赁房的形式为他们提供住房保障,但该政策没有在全国推广。对于后者来说,目前的购房压力非常大,他们处于住房保障范围之外,但其现有的收入又无法承受较高的商品房价格。因此,针对这两部分人群的特点制定相应的住房保障政策,是解决中低收入家庭住房问题的一个关键环节。目前我国的城镇住房保障政策还没有把农民工纳入其中,使得他们的住房问题也相当突出。农民工已成为我国产业工人的重要组成部分。在这种情况下,国家制定的住房保障政策应该惠及这部分人群。
三、解决措施
我国城镇中低收入家庭住房面临的问题很多,归纳起来主要表现在住房可支付能力低、住房融资能力弱、住房保障政策覆盖的对象没有细化。未来国家在制定住房保障政策时,应主要从上述几个方面着手。
(一)制定提高中低收入家庭住房可支付能力政策
为提高中低收入家庭的住房可支付能力,国家应创造条件,为这部分人群提供稳定的就业,逐步提高他们的收入水平。同时,将这部分人群全部纳入社会保障网络,降低他们在医疗、子女教育方面的压力,从而提高这类家庭的住房可支付能力。
(二)制定提高住房融资能力政策
对住房公积金制度进行彻底改革,调整住房公积金参与者的结构,使其转向中低收入群体和农民工,增强公平性;针对不同的公积金参与者执行不同的缴存比例,满足差异化需求;放开公积金作为保值增值性的投资渠道,提高其保值增值能力;鼓励政策性银行参与公共住房建设融资和消费融资。
(三)制定有针对性的住房保障政策
制定针对夹心层、农民工的住房保障措施,首先要夹心層进行界定,不同地区的收入水平差异很大,各地区可根据本地区的实际情况,制定夹心层的界定标准。国家应根据农民工的收入水平、在城市工作的时间、家庭人口数、年龄等指标制定有差别的农民工住房保障政策。