论文部分内容阅读
【摘要】新建商务区是当前及今后我国城市建设的重要内容，对其开发管理模式研究有着重要意义。本文从运营主体和方法对象两个视角分析开发管理模式。在综合目标导向的前提下，对房地产企业和服务业企业选址行为进行对象特征分析，指明新建商务区需要进行“两次开发”的重要特征，要重视产业的“孵化器过程”，并引入国际上“治理”新理念，倡导“政府—开发公司—社会协同型开发模式”和“空间-产业-功能”一体化开发模式，并运用案例法加以論证阐释。
【关键词】新建商务区；开发管理；两次开发；一体化开发
当前，我国正处于城市化快速发展，以经济建设为中心，全面建设小康社会的关键阶段，各类城市新区、工业区、科技园区、大学城、旅游区、商务中心区等开发方兴未艾。随着经济结构转型、产业结构升级、供给侧改革的重要性日益提升，城市中央商务地区（CBD），或称商务中心区等的开发逐渐被地方政府所重视。对于这些新建商务区，如何选择适合的开发管理的方法的模式，提高开发管理水平，从而更好地节约资源、提升效益、促进发展，成为具有重要意义的研究问题。本文通过对开发管理目标价值导向、微观主体行为模式和开发案例经验等分析归纳论证，提出城市新建商务区开发管理的运营主体、开发方法内容等两方面的主要模式和适应情况，以期对我国新建商务区的开发管理工作提供启发与借鉴。
1、城市新建商务区开发管理的目标价值导向
1.1相关概念内涵
“商务区”（business district）的概念可以从“中央商务区”（central business district），即CBD的概念由来加以理解。中央商务区的概念最早于1923年由美国社会学家伯吉斯（E. W. Burgess）[1]提出，他以芝加哥为例，将城市土地使用和空间组织方式概括为由5个同心圆区域构成的同心圆模型，并将其居中的区域命名为central business district，这里是城市办公、商业等各类经济、社会、政治活动的中心。随着现代城市的发展，城市的空间模式早已突破了1920年代的单中心模式，商务区的功能也更为综合，而且中央商务区也不仅是自然形成的，许多城市都有新建CBD的实践。因而，本文不强调位置中央的概念，而是关注其片区的功能特征。在此，参考《城市规划基本术语标准》，可以把“商务区”定义为：城市中的商务、金融、贸易、会展、管理、旅游、公寓、商业、文化、康乐等功能集聚，并配以现代化的信息与交通设施的片区。
“新建”顾名思义，即指空间上或功能上有无到有的设立。“新建商务区”主要包括两种情况：一是在城市郊区新设立的商务区；二是在城市内部通过更新开发新设立商务等综合功能的片区
此处的“开发管理”是指对土地、楼宇、资本、人才、知识等各项资源加以计划、组织、领导和控制，以实现新建商务区发展目标的过程。
而所谓“模式”，（pattern），即简化的、形式化的规律。
1.2新建商务区的目标价值导向
如上所述，管理是实现一定目标的过程，因此，特定的目标价值导向对管理模式的选择有着重要的影响。作为市场主体的企业，其价值追求固然以经济利益为主，但值得注意的是，在当前以经济建设为中心，经营城市理念盛行的背景下，政府的角色也往往容易不自觉地从“控制者”走向完全“开发者”。需要加以注意的是，对于政府而言，“开发”应该是手段而非“目的”，通过新建商务区的开发，政府要实现公共的长远的利益和人的全面发展。新建商务区的目标价值导向主要包括三大方面：
（1）经济目标。提高城市的经济实力，提高综合竞争力和区域影响力，促进现代服务业集群发展，实现产业结构升级等。
（2）社会目标。完善城市功能和公共服务，提升城市的文化素养和精神，增加就业岗位，优化人口素质结构，提高民众的生活水平和幸福感，实现健康城市化等。
（3）环境目标。实现集约型空间增长，疏解老城区拥挤等问题，提升城市形象，为市民提供更高品质的人居环境，建设态环境良好的地区，形成节能低碳的生产生活方式等。
2、房地产企业和服务业企业选址行为分析
而新建商务区开发具有区别与其它类型开发片区的根本特征，即“两次开发”。不同于工业园区或高新技术产业园区等，在政府或其授权的企业进行土地一级开发后，面向市场主体的房屋物业和产业是通过一次开发完成的，即一般来说，企业既进行工业厂房和科研楼宇兴建，也进行实体产业的生产使用；但新建商务区则不同，一般来说，需要经过市场主体的“两次开发”，即房地产开发和产业功能开发。即除总部型办公外，房地产企业兴建楼宇只完成了第一次开发，还需要通过第二次招商，吸引实体企业入驻，才能实现完整的开发过程。因此，在新建商务区的开发管理中，对两次开发的市场主体——房地产企业和服务业企业的行为分析有助于有效地吸引和调控开发。
2.1房地产企业的投资选址
房地产企业在项目投资前期要考虑诸多因素，“地点、时机、质量”被业内人士称为房地产投资成功的三要素，而其中的首要因素是地点，或称为区位，国外形象地把房地产投资成功的三要素表述为“地点、地点、地点”。[2]为了了解地方开发管理所能调整的因素，以便吸引和调控房地产投资，本文把房地产企业投资选址的影响因素按照宏观因素，地方因素和企业因素三个大类予以分析。
（1）宏观因素
包括宏观经济态势、房地产业相关政策（金融、土地出让、房产交易、税收等政策）等子因素。
（2）地方因素
一是地方环境因素，包括地方经济环境（消费结构、居民收入、存款余额、物价指数等）、社会文化环境、房地产市场供需情况、基础设施环境、公共服务设施环境、行政与法律环境、地方房地产政策等。
二是地块相关因素，包括地块位置中心程度、未来升值潜力、交通条件、景观生态条件、相邻地块影响、地块大小形状、规划控制指标、土地价格、建安税费成本等。 （3）企业因素
包括与企业发展战略的一致性、企业资金、融资情况、人员和技术、产品定位、公司品牌、设计方案等。
通过对上述三方面因素的了解可以看出，在新建商务区的开发管理中，应该把重点放在地方因素的调节上，地方政府作为城市土地的所有权行使者和公共投资的实施者，具有至关重要的作用——通过政府的整体规划和开发行动，可以为片区带来未来增值的预期，而且政府行为直接地影响着交通条件、基础设施、公共服务、生态景观、规划指标、地块划分、地价制定、优惠政策、法律环境等方面，同时对地方经济环境和社会文化环境也可以发挥间接地影响。其关系可以通过下图更为直观地了解。
图1 房地产企业投资选址影响因素分析图
图片来源：作者自绘
需要注意的是，房地产企业为了追求利润最大化，存在长期圈地、投资不足等不良投资行为的存在，地方政府还需要注意在土地出让中加强资质考核，制定约束性条款等，以防控相关风险。
2.2服务业企业的驻地选址
新建商务区的各项产业主要属于服务业，即第三产业。因而，服务业企业的选址行为也是重要的考察对象。城市服务业的选址主要受规模经济和集聚经济规律支配，一方面，在选址因素上具有与房地产业投资选址相似的共性因素，如城市经济、社会、文化环境，基础设施，公共服务设施，行政与法律、地方产业政策、位置的中心程度、地块大小形状等，而且，使用自有用房的服务业企业也会追求物业未来的增值；另一方面，服务业企业选址还考虑其它因素，包括人才资源的可得性、中间产品（如银行、保险、法律、会计、广告、咨询、研究机构、设计公司、房地产、旅店、印刷、建筑物维护、运输、信息等）的可得性、地方知识溢出（即同行业、不同行业的交流、人才的交流等）、共同的劳动力市场、邻近服务市场、城市的消费能力和习惯、便捷的对外交通设施和公共交通条件、良好的商业、文化、体育、休闲、旅游等配套服务、区位的声望、良好的生态环境和公共空间、租金水平、税收政策等。
对于新建商务区，其难点在于，上述选址因素并不完全具备，规模经济、集聚经济和环境效应需要从无到有的创造，企业群落需要逐步形成，这就需要一个“孵化器过程”。张庆，彭震伟（2016）[3]在对杭州市生产性服务业集聚区进行空间聚类分析的过程中发现，城市产业政策和开发导向对生产性服务业集聚有重要影响，相邻区域功能等级越高，生产性服务业集聚区规模越大，且高技术类型企业选址尽量接近人力资本丰厚的地区。基于上述分析，可以发现，城市新建商务区开发的过程要重视产业政策，人才集聚，各类功能的综合引进，良好的环境和配套先行，区位声望的打造，包括文化挖掘、宣传推广、形象塑造等。
另外，鉴于不同类型的城市优势不同，其对企业的吸引力也不同，需要准确定位，明确产业导向，对于大城市而言，对跨国企业和高智力服务业具有更强的吸引力，而这些企业的选址主要考虑位置居中（便于联系腹地各市场区）、接近人力资源、信息汇聚、接近各类专业服务、区位声望等因素，因而，其新建商务区开发中要重点提升交通便捷、高品质的环境与配套、信息化水平、区位声望打造等方面。对于中小城市而言，则要更加关注产业的“孵化器过程”，通过优质的服务，积极的政策，挖掘行业联系和市场资源潜力，帮助不成熟行业中的企业逐步孵化出来；同时，注重居住和城市公共服务等综合功能的开发，集聚人气，培育相关配套功能的发育；还要注重发挥“主力项目”带动作用，通过重要的功能性项目和有影响力的企业吸引相关企业集聚。
3、运营主体视角的开发管理模式分析
综合国内的相关实践和研究，运营主体的不同会对开发管理工作带来根本性的差别，运营主体视角是确定开发管理模式类型差异的最为重要的维度。既有的研究主要将其分为三种类型，夏南凯等（2006）[4]将我国城市开发组织管理体系分为行政主导型（纵向协调型、集中管理型）、“公司制”和混合型（政企合一型、政企分开型）三类。梁宏志（2010）[5]将城市新区的三种模式概括为政府主导、市场主导、政府——市场协作。
事实上，即使在政府主导的模式下，也是在市场机制中引入市场主体进行二级开发，其本意强调的是一级开发公司的作用。而且，随着人们对社会治理认识的不断深入，社会主体，即“第三部门”的作用日益凸显并受到重视。在新的“治理”概念中，行为主体不仅包括公共部门，还包括市场组织、非政府组织、公民运动等，是一个相互协调的过程。由此，将开发管理模式分为如下四种类型：
3.1政府主导型
城市新建商务区是打破原有市场自然发展态势，新设立的城市服务业集聚发展的区域，政府的开发、控制和引导起关键性作用。所谓政府主导型，即开发管理中政府起突出主导作用，其它的企业、社会等起辅助性作用。一般来说，政府设立开发管理委员会或指挥部，根据委员会或指挥部的职责大小又可进一步分为纵向协调型和集中管理型。如果委员会主要作为市政府派出的协调机构，协调各职能部门共同推进开发，属于纵向协调型；如果委员会受市政府授权，集中行使实质性的项目审批、监督管理等政府职能的，属于集中管理型。
政府主导型的优点在于，有利于政府宏观调控，集中力量推進开发，提高审批效率，优化服务质量，使开发建设能够在较短的时间里快速推进，取得经济和空间上的成效。特别是集中管理型，在提高效率、开拓创新上效果更为明显。但是，其缺点在于，市场机制发挥不充分，产业发展内生动力不足，往往追求尽快形成空间形象，在财务运作和土地增值方面考虑欠缺，导致后续投入资金积累不够，政府角色偏重开发导致对控制管理职能的忽视。
政府主导型模式的案例如三门峡市商务中心区，采用的是集中管理型，在 2011年启动后5年的时间里，快速完成了高铁站周边片区基础设施框架建设，开发项目有力推进，形成了良好的服务企业的工作机制。但同时，在土地增值、产业培育、精细化管理等方面还有待加强。三门峡市商务中心区管理组织结构如图2所示： 图2 政府主导型开发管理模式组织结构示例图——三门峡市商务中心区（集中管理型）
图片来源：作者结合调研情况自绘
3.2开发公司主导型
开发公司主导型管理模式多在规模不大的开发片区被采用。这种模式一般由政府授权委托一家国资公司，作为开发片区的土地一级开发商，负责规划、征地、拆迁、安置、招商、融资、市政配套建设等工作。
开发公司主导型的优点在于，发挥企业主体的资金、金融、管理、开发等经营优势，把政府从大量的行政事务中解脱出来，有利于利用企业资金和融资杠杆推进开发建设，增强开发管理的市场灵敏度。缺点在于，缺乏政府强有力的协调，在征地、规划、审批、产业政策等方面较为薄弱，影响开发建设效率；由于其自身的企业角色，在社会事业投入、社会管理、生态环境等方面投入不足；且出于企业盈利考虑，往往对有利于长远发展、外部带动效应的功能性项目支持不足，更为关注土地增值等自身财务运作。
开发公司主导型的案例如杭州城东新城。杭州市城东新城建设投资有限公司（原杭州市铁路投资有限公司）受杭州市政府委托，全面负责东站枢纽核心区9.3平方公里范围统一建设、开发和管理，新开发土地收益全额返回，用于铁路及东站枢纽和各项配套建设。公共设施由公司配建后移交江干区政府管理。自2006年成立以来，杭州高铁东站及周边开发建设有序推进，独立管理主体在运作上相对高效，形成了土地出让带动开发建设的良性循环，总体上资金平衡且略有盈余。但是，由于企业主体对征地拆迁等协调推进能力弱，导致动迁周期过长，资金长期挤压，开发空间时序难以合理化。另一方面，还存在社会事业配套进展滞后，企业宣传招商影响能力有限，地区知名度不足等问题。
图3 开发公司主导型开发管理模式组织结构示例图——杭州市城东新城
图片来源：作者整理绘制[6]
3.3政府——开发公司合作型
政府——开发公司合作型开发管理模式，即政府和开发公司共同作为片区开发管理主体，有利于结合上述两种模式的优点。在实践中，有政企合一和政企分开两种情况，政企合一即所谓的“两块牌子，一套班子”；但随着政府管理的规范化和国企深化改革，政企分开更为常见，管委会和开发公司各司其职，充分协作，管委会负责宏观规划、决策、协调、监督和审批，开发公司负责基础建设、土地整理等工作。
这种模式便于政府集中精力，提高统筹协调服务等质量，同时发挥大企业资金雄厚，建设管理能力强等优势。但也有其不足之处，由于我国不少地方还存在管理机制不完善，部门间协同性不强、权责利不对称等问题，双主体容易导致互相牵制，降低开发建设效率，难以集中力量。对于开发规模较大，地方行政效率较高的地区可以采用。
典型的案例如上海虹桥商务区，总占地面积86.6平方公里，主功能区面积27平方公里，虹桥商务区管委会为市政府派出机构，承担规划、协调、审批、招商、指导开发等管理职能，上海申虹投资发展有限公司受市政府委托，开展商务区土地储备和基础设施建设等一级开发工作。由于管理范围较大，政府——开发公司各自发挥其优势，同时，还注重调动机场集团、航空公司等各驻场企业更新开发的积极性。为了避免主体过多，协调难的弊端，设立虹桥商务区开发建设指挥部，由副市长任总指挥，重大事项市级层面统一协调。
图4 政府——开发公司合作型开发管理模式组织结构示例图——上海市虹桥商务区
图片来源：作者根据文献和网站信息绘制
3.4政府——开发公司——社会协同型
现代“治理”（governance）理念为新建商务区提供了新的理论模型框架，这种模式有两个核心特征，一是经济、政治、社会等各类组织的共同参与公共事务的管理，二是构建网络协同运作机制。罗西瑙（1992）[7]在《没有政府统治的治理：世界政治的秩序与变革》中将治理描述为不依赖于政府权威，而是建立在相互协调关系基础上的规则体系，既包含政府机制，也包含非正式、非政府机制。而为国内广泛接受的定义是联合国全球治理委员会1995年在《我们的全球伙伴关系》[8]中做出的：治理是各种公共的或私人的机构管理其共同事务的诸多方式的总和。在全球层面，治理过去主要被看作政府间关系，现在还必须包括非政府组织（NGOs）、公民运动、跨国公司以及全球资本市场等的共同活动。
实行政府——开发公司——社会协同型模式，就是要调动政府、市场、社会组织、公民等各方面力量，协同推进土地、房屋、功能、产业、人才、文化等各方面的全面发展。这种模式有利于调动社会各方力量，既发挥政府和企业各自的优势，又通过社会力量的参与，形成广泛交流促进创新，集聚各方智慧，从而提高政策的科学性和适应性，更加有助于培育社会资本网络，拓展片区的知名度，重塑地方文化，促进产业培育。其难点在于，需要政府治理理念的根本转变，工作人员素质的提升和管理手段的更新，需要地方社会组织和文化具有一定基础，且工作开展周期较长，可能产生效率降低或形式主义的问题。
北京朝阳区在社会治理方面走在全国前列，在其CBD建设方面也体现了更进步的理念和更宽广的视野，为未来开发的治理模式起到了指引示范作用。自2003年啟动以来，管委会注重发挥社会力量，促进主导产业发展，促进成立了北京商务中心区银行联席会、北京CBD金融商会；注重发挥专家智库作用，指导商务区科学发展，推进成立了北京商务中心区交通顾问委员会、北京市哲学社会科学CBD发展研究基地学术委员会；管委会连续多届举办北京朝阳国际商务节等各类活动，北京CBD国际论坛形成品牌，搭建了社会各界、全世界参与建设发展的平台。管委会还设立北京商务中心区投资和服务中心，形成为企业、社会服务，开展互动的专门机构。这种调动社会各方力量的治理模式为北京CBD的成功奠定了基础，如今这里不仅大企业集聚，同时也是中小企业成长的摇篮。
图5 政府——开发公司——社会协同型开发管理模式组织结构示例图——北京CBD 图片来源：作者自绘
4、开发方法和对象视角的开发管理模式分析
4.1土地开发主导模式
土地开发是新的功能片区建设必然采取的方法，此处强调其主导性，是指管理主体在组织管理开发新建商务区的过程中，主要的方法和着力点放在土地一级开发和招商出让上，其开发的主要工作对象是土地。
在此过程中，一般来说，政府或开发公司通过编制规划设计并广泛宣传，确定开发总体方案，并显著提升该地区未来发展和土地升值的预期；通过调整土地利用规划及开展土地整理复垦等获得建设用地指标；通过农地征用、房屋征收补偿、居民安置，国有土地收购等实现土地收储；开展基础设施建设和公交等公共服务覆盖，使土地具备开发建设条件；后确定土地出让条件并开展招商宣传工作，在条件成熟的情况下按规定在统一的土地市场对经营性用地进行招标、拍卖或挂牌出让国有土地使用权，并推进土地使用权人按出让合同进行建设和使用；土地出让所获收益继续作为下一步土地一级开发和配套建设资金；企业入驻税收形成长期的城市收益。
土地开发主导模式需要面对的主要矛盾点在于，如前所述，新建商务区不同于产业园区、科技园区等，其建成运行需要引入市场主体进行“两次开发”，第一次是房地产开发；第二次是产业功能开发。如果仅仅把工作对象和着力点放在第一次开发，即房地产开发上，如果地区本身经济规模和辐射能力有限，资源集聚能力不足，引入房地产企业实力不强，则会出现“空城”和“卧城”现象，此处的“空城”即大量商铺和办公用房建成后，无法吸引实体企业入驻，呈现大量空置现象，所谓“卧城”即商业办公类土地出让缓慢，住宅用地去化过快，新建商务区演变为新建住宅区。
而对于自身经济实力强，土地资源稀缺，产业升级态势明显的地区，采用土地开发主导的模式，并注重引进有较高实力和水平的房地产企业，是可以实现新建商务区的发展目标的。以上海市虹桥商务区为例，由于该片区位于上海市新建的虹桥交通枢纽地区，集高铁、航空、地铁、客运等多种功能为一体，区位优越，市政府将其作为服务长三角的重要功能区，且上海土地资源相对稀缺，市场自发集聚力量较大，再加所引入的房地产开发企业具备较强的二次开发能力，取得了较好的开发效果。例如，龙湖集团开发的龙湖虹桥天街，在规划建设阶段即同步开展酒店和商业的招商工作；万科集团的“时一区”项目，设计了住宅、办公、商业、文化混合型社区，有利于活力的培育；瑞安虹桥天地项目，打造与虹桥交通枢纽直接相连的一站式新生活中心，集办公、购物、餐饮、娱乐、演艺功能一体，引进合作伙伴运营高品质酒店、虹桥天地演艺中心等功能，建设广场和过街天桥等设施，建设智能社区、绿色社区，从而通过房地产开发带动产业二次开发。
图6 上海虹桥商务区瑞安虹桥天地项目内配建的虹桥天地演艺中心
图片来源：作者自摄
4.2“空间——产业——功能”一体化开发模式
对于大多数处于成长阶段的大、中等城市而言，新建商务区所在的初始区位条件尚不够优越，城市经济辐射能力还有待增强，市场自发产业集聚力量不足，引进的房地产企业整合开发能力有限，这就需要管理主体采取“空间——产业——功能”一体化开发模式。这种一体化的开发模式不仅关注第一次房地产开发，同时也推进第二次产业功能开发，从而实现新建商务区内的商务等第三产业综合功能的最终形成。
具体而言，所谓空间开发，即传统意义上的土地整理征用、基础设施和绿化建设、房地产开发等，这种空间形态的开发由于效果显而易见，往往被认为是重要内容，但对于商务区的发展来说，如果没有与产业和功能开发相结合，往往会出现如前所述的“空城”、“卧城”，反而使空间开发也难以持续；因此，还要同步开展产业开发，通过地区文化品牌、知名度的提升，产业导向和配套政策实施，对企业的全面服务等方式，促进主导产业的集聚成长，关联产业的共同发展，形成“孵化器过程”；而功能开发，则强调公共投资、市场投资项目对商务区整体长远发展所发挥的有利作用。例如，同样是绿化建设，是否能充分发挥其景观、生态、文化的功能；土地性质同样是商办用途，在其内部是否要配建公共广场、演艺中心等功能；再例如，虹桥商务区内设置的国际会展中心、国际医疗园区、国际教育园区、观光农业等，其土地出让收益是相对很低的，但对于整个商务区的长远发展却发挥了重要的带动作用，也是需要大力发展的。
采用“空间——产业——功能”一体化开发模式，其关键之处在于对空间、产业、功能关系的把握。在统筹规划阶段，尽管在表面上看是形态开发在前、然后是产业开发、最后实现功能，但在管理的思考上却正应该是恰恰相反，在在片区规划之初即需要考虑未来的功能、产业，再此基础上确定相关的空间形态。而在实际操作阶段，需要把握“一体化”的关系特征，例如，启动早期，一搬而言住宅用地去化较快，在住宅用地的开发中，要考虑未来的住宅功能类型，以及其与商业、商务等的关系，从而在规划控制指标、土地混合使用等方面确定空间开发的要求；在先期商务用地的开发阶段，招商工作要与产业导向相结合，注重选择有明确合理产业开发意向和实力的企业，不能不加选择，也不能唯价格论，要综合考虑后期产业开发的情况；在中期持续发展培力阶段，在形态开发和产业开发已经具备一定基础后，要注重功能性项目的引入和公共投入，以形成地区长远发展的动力；在管理工作的内容上，不能仅把力量用在土地开发和基础建设方面，更要同步研究产业发展，制定有力的产业支持政策，为企业培育成长开展服务，同时，还要注重调动社会各方面的力量，共同提高地区的知名度和发展活力。
在这方面比较成功的一处案例是上海市长宁区的虹桥临空经济园区。该园区位于上海市中心城区西部邻近外环线地区，占地5.14平方公里，前身为上海市沪西工业小区，2006年起转型为商业商务功能为主的地区。该处距离虹桥机场较近，有地铁2号线到达，区位条件较好，但与上海全市大量的各类园区、片区中心等相比并不具备格外突出的优势，但由于该园区在开发管理上一直注重功能、产业、形态一体化的开发，每一个地块出让前都有对功能的充分论证和配建要求，例如步行街控制线、屋顶绿化率、开放绿化面积、地下通道预留接口、职工食堂、展示设施、电影院等配建要求；提供园区班车、会议中心、培训交流等服务；在前期招商时都同步对后期发展产业予以充分考虑；特别是长宁区实施“数字长宁”产业政策和“总部经济”优惠政策，并结合临近机场的自身条件支持物流业发展，先后集聚了联合利华、德国博世、美国伊顿等一批国内外知名企业总部，联邦快递、扬子江快运、劲达国际等知名现代物流企业，更是成为携程网、两鲜网、易果网、史泰博等许多信息服务企业由小到大成长起来的摇篮。
结语：
随着我国城市化进程的发展和经济转型升级的推进，将有越来越多的城市开展新建商务区的建设开发，在管理过程中，需要坚持目标导向和政府的公共角色定位，实现经济、社会、环境的综合发展目标。在开发管理模式上，要把握新建商务区的“两次开发”特征，即房地产开发和产业功能开发，在管理中要借鉴“治理”的最新理念，充分发挥政府、市场和社会的作用，实行“空间——产业——功能”一体化开发模式，重视培育产业发展的“孵化器”过程，从而走一条空间环境优化、产业群落集聚、功能发展健康的发展道路。
参考文献：
[1]孙施文编著.现代城市规划理论[M].北京：中国建筑工业出版社，2007.
[2]何苗苗.房地产开发项目的投资决策研究[D].天津大学，2004.
[3]张庆，彭震伟.基于空間聚类分析的杭州市生产性服务业集聚区分布特征研究[J].城市规划学刊.2016（4）：46-53.
[4]夏南凯主编.城市经济与城市开发[M].北京：中国建筑工业出版社，2003.
[5]梁宏志.城市新区建设开发模式研究[D].武汉理工大学，2010.
[6]赵民，汪军等.杭州市城东新城规划建设中期评估[R].同济大学，杭州市规划局，杭州钱江新城投资集团，2015.
[7]刘小林等译美詹姆斯·n. 罗西瑙 James.没有政府的治理世界政治中的秩序与变革[M].南昌：江西人民出版社，2001.
[8]Commission on Global Governance. Our Global Neighborhood[R]. Oxford University Press，1995.
作者简介：
张颖（1978-），女，黑龙江省齐齐哈尔市人，民 族：汉 职称：工程师，注册规划师；学历：在读博士研究生。研究方向：土地利用与开发、社区发展。
【关键词】新建商务区；开发管理；两次开发；一体化开发
当前，我国正处于城市化快速发展，以经济建设为中心，全面建设小康社会的关键阶段，各类城市新区、工业区、科技园区、大学城、旅游区、商务中心区等开发方兴未艾。随着经济结构转型、产业结构升级、供给侧改革的重要性日益提升，城市中央商务地区（CBD），或称商务中心区等的开发逐渐被地方政府所重视。对于这些新建商务区，如何选择适合的开发管理的方法的模式，提高开发管理水平，从而更好地节约资源、提升效益、促进发展，成为具有重要意义的研究问题。本文通过对开发管理目标价值导向、微观主体行为模式和开发案例经验等分析归纳论证，提出城市新建商务区开发管理的运营主体、开发方法内容等两方面的主要模式和适应情况，以期对我国新建商务区的开发管理工作提供启发与借鉴。
1、城市新建商务区开发管理的目标价值导向
1.1相关概念内涵
“商务区”（business district）的概念可以从“中央商务区”（central business district），即CBD的概念由来加以理解。中央商务区的概念最早于1923年由美国社会学家伯吉斯（E. W. Burgess）[1]提出，他以芝加哥为例，将城市土地使用和空间组织方式概括为由5个同心圆区域构成的同心圆模型，并将其居中的区域命名为central business district，这里是城市办公、商业等各类经济、社会、政治活动的中心。随着现代城市的发展，城市的空间模式早已突破了1920年代的单中心模式，商务区的功能也更为综合，而且中央商务区也不仅是自然形成的，许多城市都有新建CBD的实践。因而，本文不强调位置中央的概念，而是关注其片区的功能特征。在此，参考《城市规划基本术语标准》，可以把“商务区”定义为：城市中的商务、金融、贸易、会展、管理、旅游、公寓、商业、文化、康乐等功能集聚，并配以现代化的信息与交通设施的片区。
“新建”顾名思义，即指空间上或功能上有无到有的设立。“新建商务区”主要包括两种情况：一是在城市郊区新设立的商务区；二是在城市内部通过更新开发新设立商务等综合功能的片区
此处的“开发管理”是指对土地、楼宇、资本、人才、知识等各项资源加以计划、组织、领导和控制，以实现新建商务区发展目标的过程。
而所谓“模式”，（pattern），即简化的、形式化的规律。
1.2新建商务区的目标价值导向
如上所述，管理是实现一定目标的过程，因此，特定的目标价值导向对管理模式的选择有着重要的影响。作为市场主体的企业，其价值追求固然以经济利益为主，但值得注意的是，在当前以经济建设为中心，经营城市理念盛行的背景下，政府的角色也往往容易不自觉地从“控制者”走向完全“开发者”。需要加以注意的是，对于政府而言，“开发”应该是手段而非“目的”，通过新建商务区的开发，政府要实现公共的长远的利益和人的全面发展。新建商务区的目标价值导向主要包括三大方面：
（1）经济目标。提高城市的经济实力，提高综合竞争力和区域影响力，促进现代服务业集群发展，实现产业结构升级等。
（2）社会目标。完善城市功能和公共服务，提升城市的文化素养和精神，增加就业岗位，优化人口素质结构，提高民众的生活水平和幸福感，实现健康城市化等。
（3）环境目标。实现集约型空间增长，疏解老城区拥挤等问题，提升城市形象，为市民提供更高品质的人居环境，建设态环境良好的地区，形成节能低碳的生产生活方式等。
2、房地产企业和服务业企业选址行为分析
而新建商务区开发具有区别与其它类型开发片区的根本特征，即“两次开发”。不同于工业园区或高新技术产业园区等，在政府或其授权的企业进行土地一级开发后，面向市场主体的房屋物业和产业是通过一次开发完成的，即一般来说，企业既进行工业厂房和科研楼宇兴建，也进行实体产业的生产使用；但新建商务区则不同，一般来说，需要经过市场主体的“两次开发”，即房地产开发和产业功能开发。即除总部型办公外，房地产企业兴建楼宇只完成了第一次开发，还需要通过第二次招商，吸引实体企业入驻，才能实现完整的开发过程。因此，在新建商务区的开发管理中，对两次开发的市场主体——房地产企业和服务业企业的行为分析有助于有效地吸引和调控开发。
2.1房地产企业的投资选址
房地产企业在项目投资前期要考虑诸多因素，“地点、时机、质量”被业内人士称为房地产投资成功的三要素，而其中的首要因素是地点，或称为区位，国外形象地把房地产投资成功的三要素表述为“地点、地点、地点”。[2]为了了解地方开发管理所能调整的因素，以便吸引和调控房地产投资，本文把房地产企业投资选址的影响因素按照宏观因素，地方因素和企业因素三个大类予以分析。
（1）宏观因素
包括宏观经济态势、房地产业相关政策（金融、土地出让、房产交易、税收等政策）等子因素。
（2）地方因素
一是地方环境因素，包括地方经济环境（消费结构、居民收入、存款余额、物价指数等）、社会文化环境、房地产市场供需情况、基础设施环境、公共服务设施环境、行政与法律环境、地方房地产政策等。
二是地块相关因素，包括地块位置中心程度、未来升值潜力、交通条件、景观生态条件、相邻地块影响、地块大小形状、规划控制指标、土地价格、建安税费成本等。 （3）企业因素
包括与企业发展战略的一致性、企业资金、融资情况、人员和技术、产品定位、公司品牌、设计方案等。
通过对上述三方面因素的了解可以看出，在新建商务区的开发管理中，应该把重点放在地方因素的调节上，地方政府作为城市土地的所有权行使者和公共投资的实施者，具有至关重要的作用——通过政府的整体规划和开发行动，可以为片区带来未来增值的预期，而且政府行为直接地影响着交通条件、基础设施、公共服务、生态景观、规划指标、地块划分、地价制定、优惠政策、法律环境等方面，同时对地方经济环境和社会文化环境也可以发挥间接地影响。其关系可以通过下图更为直观地了解。
图1 房地产企业投资选址影响因素分析图
图片来源：作者自绘
需要注意的是，房地产企业为了追求利润最大化，存在长期圈地、投资不足等不良投资行为的存在，地方政府还需要注意在土地出让中加强资质考核，制定约束性条款等，以防控相关风险。
2.2服务业企业的驻地选址
新建商务区的各项产业主要属于服务业，即第三产业。因而，服务业企业的选址行为也是重要的考察对象。城市服务业的选址主要受规模经济和集聚经济规律支配，一方面，在选址因素上具有与房地产业投资选址相似的共性因素，如城市经济、社会、文化环境，基础设施，公共服务设施，行政与法律、地方产业政策、位置的中心程度、地块大小形状等，而且，使用自有用房的服务业企业也会追求物业未来的增值；另一方面，服务业企业选址还考虑其它因素，包括人才资源的可得性、中间产品（如银行、保险、法律、会计、广告、咨询、研究机构、设计公司、房地产、旅店、印刷、建筑物维护、运输、信息等）的可得性、地方知识溢出（即同行业、不同行业的交流、人才的交流等）、共同的劳动力市场、邻近服务市场、城市的消费能力和习惯、便捷的对外交通设施和公共交通条件、良好的商业、文化、体育、休闲、旅游等配套服务、区位的声望、良好的生态环境和公共空间、租金水平、税收政策等。
对于新建商务区，其难点在于，上述选址因素并不完全具备，规模经济、集聚经济和环境效应需要从无到有的创造，企业群落需要逐步形成，这就需要一个“孵化器过程”。张庆，彭震伟（2016）[3]在对杭州市生产性服务业集聚区进行空间聚类分析的过程中发现，城市产业政策和开发导向对生产性服务业集聚有重要影响，相邻区域功能等级越高，生产性服务业集聚区规模越大，且高技术类型企业选址尽量接近人力资本丰厚的地区。基于上述分析，可以发现，城市新建商务区开发的过程要重视产业政策，人才集聚，各类功能的综合引进，良好的环境和配套先行，区位声望的打造，包括文化挖掘、宣传推广、形象塑造等。
另外，鉴于不同类型的城市优势不同，其对企业的吸引力也不同，需要准确定位，明确产业导向，对于大城市而言，对跨国企业和高智力服务业具有更强的吸引力，而这些企业的选址主要考虑位置居中（便于联系腹地各市场区）、接近人力资源、信息汇聚、接近各类专业服务、区位声望等因素，因而，其新建商务区开发中要重点提升交通便捷、高品质的环境与配套、信息化水平、区位声望打造等方面。对于中小城市而言，则要更加关注产业的“孵化器过程”，通过优质的服务，积极的政策，挖掘行业联系和市场资源潜力，帮助不成熟行业中的企业逐步孵化出来；同时，注重居住和城市公共服务等综合功能的开发，集聚人气，培育相关配套功能的发育；还要注重发挥“主力项目”带动作用，通过重要的功能性项目和有影响力的企业吸引相关企业集聚。
3、运营主体视角的开发管理模式分析
综合国内的相关实践和研究，运营主体的不同会对开发管理工作带来根本性的差别，运营主体视角是确定开发管理模式类型差异的最为重要的维度。既有的研究主要将其分为三种类型，夏南凯等（2006）[4]将我国城市开发组织管理体系分为行政主导型（纵向协调型、集中管理型）、“公司制”和混合型（政企合一型、政企分开型）三类。梁宏志（2010）[5]将城市新区的三种模式概括为政府主导、市场主导、政府——市场协作。
事实上，即使在政府主导的模式下，也是在市场机制中引入市场主体进行二级开发，其本意强调的是一级开发公司的作用。而且，随着人们对社会治理认识的不断深入，社会主体，即“第三部门”的作用日益凸显并受到重视。在新的“治理”概念中，行为主体不仅包括公共部门，还包括市场组织、非政府组织、公民运动等，是一个相互协调的过程。由此，将开发管理模式分为如下四种类型：
3.1政府主导型
城市新建商务区是打破原有市场自然发展态势，新设立的城市服务业集聚发展的区域，政府的开发、控制和引导起关键性作用。所谓政府主导型，即开发管理中政府起突出主导作用，其它的企业、社会等起辅助性作用。一般来说，政府设立开发管理委员会或指挥部，根据委员会或指挥部的职责大小又可进一步分为纵向协调型和集中管理型。如果委员会主要作为市政府派出的协调机构，协调各职能部门共同推进开发，属于纵向协调型；如果委员会受市政府授权，集中行使实质性的项目审批、监督管理等政府职能的，属于集中管理型。
政府主导型的优点在于，有利于政府宏观调控，集中力量推進开发，提高审批效率，优化服务质量，使开发建设能够在较短的时间里快速推进，取得经济和空间上的成效。特别是集中管理型，在提高效率、开拓创新上效果更为明显。但是，其缺点在于，市场机制发挥不充分，产业发展内生动力不足，往往追求尽快形成空间形象，在财务运作和土地增值方面考虑欠缺，导致后续投入资金积累不够，政府角色偏重开发导致对控制管理职能的忽视。
政府主导型模式的案例如三门峡市商务中心区，采用的是集中管理型，在 2011年启动后5年的时间里，快速完成了高铁站周边片区基础设施框架建设，开发项目有力推进，形成了良好的服务企业的工作机制。但同时，在土地增值、产业培育、精细化管理等方面还有待加强。三门峡市商务中心区管理组织结构如图2所示： 图2 政府主导型开发管理模式组织结构示例图——三门峡市商务中心区（集中管理型）
图片来源：作者结合调研情况自绘
3.2开发公司主导型
开发公司主导型管理模式多在规模不大的开发片区被采用。这种模式一般由政府授权委托一家国资公司，作为开发片区的土地一级开发商，负责规划、征地、拆迁、安置、招商、融资、市政配套建设等工作。
开发公司主导型的优点在于，发挥企业主体的资金、金融、管理、开发等经营优势，把政府从大量的行政事务中解脱出来，有利于利用企业资金和融资杠杆推进开发建设，增强开发管理的市场灵敏度。缺点在于，缺乏政府强有力的协调，在征地、规划、审批、产业政策等方面较为薄弱，影响开发建设效率；由于其自身的企业角色，在社会事业投入、社会管理、生态环境等方面投入不足；且出于企业盈利考虑，往往对有利于长远发展、外部带动效应的功能性项目支持不足，更为关注土地增值等自身财务运作。
开发公司主导型的案例如杭州城东新城。杭州市城东新城建设投资有限公司（原杭州市铁路投资有限公司）受杭州市政府委托，全面负责东站枢纽核心区9.3平方公里范围统一建设、开发和管理，新开发土地收益全额返回，用于铁路及东站枢纽和各项配套建设。公共设施由公司配建后移交江干区政府管理。自2006年成立以来，杭州高铁东站及周边开发建设有序推进，独立管理主体在运作上相对高效，形成了土地出让带动开发建设的良性循环，总体上资金平衡且略有盈余。但是，由于企业主体对征地拆迁等协调推进能力弱，导致动迁周期过长，资金长期挤压，开发空间时序难以合理化。另一方面，还存在社会事业配套进展滞后，企业宣传招商影响能力有限，地区知名度不足等问题。
图3 开发公司主导型开发管理模式组织结构示例图——杭州市城东新城
图片来源：作者整理绘制[6]
3.3政府——开发公司合作型
政府——开发公司合作型开发管理模式，即政府和开发公司共同作为片区开发管理主体，有利于结合上述两种模式的优点。在实践中，有政企合一和政企分开两种情况，政企合一即所谓的“两块牌子，一套班子”；但随着政府管理的规范化和国企深化改革，政企分开更为常见，管委会和开发公司各司其职，充分协作，管委会负责宏观规划、决策、协调、监督和审批，开发公司负责基础建设、土地整理等工作。
这种模式便于政府集中精力，提高统筹协调服务等质量，同时发挥大企业资金雄厚，建设管理能力强等优势。但也有其不足之处，由于我国不少地方还存在管理机制不完善，部门间协同性不强、权责利不对称等问题，双主体容易导致互相牵制，降低开发建设效率，难以集中力量。对于开发规模较大，地方行政效率较高的地区可以采用。
典型的案例如上海虹桥商务区，总占地面积86.6平方公里，主功能区面积27平方公里，虹桥商务区管委会为市政府派出机构，承担规划、协调、审批、招商、指导开发等管理职能，上海申虹投资发展有限公司受市政府委托，开展商务区土地储备和基础设施建设等一级开发工作。由于管理范围较大，政府——开发公司各自发挥其优势，同时，还注重调动机场集团、航空公司等各驻场企业更新开发的积极性。为了避免主体过多，协调难的弊端，设立虹桥商务区开发建设指挥部，由副市长任总指挥，重大事项市级层面统一协调。
图4 政府——开发公司合作型开发管理模式组织结构示例图——上海市虹桥商务区
图片来源：作者根据文献和网站信息绘制
3.4政府——开发公司——社会协同型
现代“治理”（governance）理念为新建商务区提供了新的理论模型框架，这种模式有两个核心特征，一是经济、政治、社会等各类组织的共同参与公共事务的管理，二是构建网络协同运作机制。罗西瑙（1992）[7]在《没有政府统治的治理：世界政治的秩序与变革》中将治理描述为不依赖于政府权威，而是建立在相互协调关系基础上的规则体系，既包含政府机制，也包含非正式、非政府机制。而为国内广泛接受的定义是联合国全球治理委员会1995年在《我们的全球伙伴关系》[8]中做出的：治理是各种公共的或私人的机构管理其共同事务的诸多方式的总和。在全球层面，治理过去主要被看作政府间关系，现在还必须包括非政府组织（NGOs）、公民运动、跨国公司以及全球资本市场等的共同活动。
实行政府——开发公司——社会协同型模式，就是要调动政府、市场、社会组织、公民等各方面力量，协同推进土地、房屋、功能、产业、人才、文化等各方面的全面发展。这种模式有利于调动社会各方力量，既发挥政府和企业各自的优势，又通过社会力量的参与，形成广泛交流促进创新，集聚各方智慧，从而提高政策的科学性和适应性，更加有助于培育社会资本网络，拓展片区的知名度，重塑地方文化，促进产业培育。其难点在于，需要政府治理理念的根本转变，工作人员素质的提升和管理手段的更新，需要地方社会组织和文化具有一定基础，且工作开展周期较长，可能产生效率降低或形式主义的问题。
北京朝阳区在社会治理方面走在全国前列，在其CBD建设方面也体现了更进步的理念和更宽广的视野，为未来开发的治理模式起到了指引示范作用。自2003年啟动以来，管委会注重发挥社会力量，促进主导产业发展，促进成立了北京商务中心区银行联席会、北京CBD金融商会；注重发挥专家智库作用，指导商务区科学发展，推进成立了北京商务中心区交通顾问委员会、北京市哲学社会科学CBD发展研究基地学术委员会；管委会连续多届举办北京朝阳国际商务节等各类活动，北京CBD国际论坛形成品牌，搭建了社会各界、全世界参与建设发展的平台。管委会还设立北京商务中心区投资和服务中心，形成为企业、社会服务，开展互动的专门机构。这种调动社会各方力量的治理模式为北京CBD的成功奠定了基础，如今这里不仅大企业集聚，同时也是中小企业成长的摇篮。
图5 政府——开发公司——社会协同型开发管理模式组织结构示例图——北京CBD 图片来源：作者自绘
4、开发方法和对象视角的开发管理模式分析
4.1土地开发主导模式
土地开发是新的功能片区建设必然采取的方法，此处强调其主导性，是指管理主体在组织管理开发新建商务区的过程中，主要的方法和着力点放在土地一级开发和招商出让上，其开发的主要工作对象是土地。
在此过程中，一般来说，政府或开发公司通过编制规划设计并广泛宣传，确定开发总体方案，并显著提升该地区未来发展和土地升值的预期；通过调整土地利用规划及开展土地整理复垦等获得建设用地指标；通过农地征用、房屋征收补偿、居民安置，国有土地收购等实现土地收储；开展基础设施建设和公交等公共服务覆盖，使土地具备开发建设条件；后确定土地出让条件并开展招商宣传工作，在条件成熟的情况下按规定在统一的土地市场对经营性用地进行招标、拍卖或挂牌出让国有土地使用权，并推进土地使用权人按出让合同进行建设和使用；土地出让所获收益继续作为下一步土地一级开发和配套建设资金；企业入驻税收形成长期的城市收益。
土地开发主导模式需要面对的主要矛盾点在于，如前所述，新建商务区不同于产业园区、科技园区等，其建成运行需要引入市场主体进行“两次开发”，第一次是房地产开发；第二次是产业功能开发。如果仅仅把工作对象和着力点放在第一次开发，即房地产开发上，如果地区本身经济规模和辐射能力有限，资源集聚能力不足，引入房地产企业实力不强，则会出现“空城”和“卧城”现象，此处的“空城”即大量商铺和办公用房建成后，无法吸引实体企业入驻，呈现大量空置现象，所谓“卧城”即商业办公类土地出让缓慢，住宅用地去化过快，新建商务区演变为新建住宅区。
而对于自身经济实力强，土地资源稀缺，产业升级态势明显的地区，采用土地开发主导的模式，并注重引进有较高实力和水平的房地产企业，是可以实现新建商务区的发展目标的。以上海市虹桥商务区为例，由于该片区位于上海市新建的虹桥交通枢纽地区，集高铁、航空、地铁、客运等多种功能为一体，区位优越，市政府将其作为服务长三角的重要功能区，且上海土地资源相对稀缺，市场自发集聚力量较大，再加所引入的房地产开发企业具备较强的二次开发能力，取得了较好的开发效果。例如，龙湖集团开发的龙湖虹桥天街，在规划建设阶段即同步开展酒店和商业的招商工作；万科集团的“时一区”项目，设计了住宅、办公、商业、文化混合型社区，有利于活力的培育；瑞安虹桥天地项目，打造与虹桥交通枢纽直接相连的一站式新生活中心，集办公、购物、餐饮、娱乐、演艺功能一体，引进合作伙伴运营高品质酒店、虹桥天地演艺中心等功能，建设广场和过街天桥等设施，建设智能社区、绿色社区，从而通过房地产开发带动产业二次开发。
图6 上海虹桥商务区瑞安虹桥天地项目内配建的虹桥天地演艺中心
图片来源：作者自摄
4.2“空间——产业——功能”一体化开发模式
对于大多数处于成长阶段的大、中等城市而言，新建商务区所在的初始区位条件尚不够优越，城市经济辐射能力还有待增强，市场自发产业集聚力量不足，引进的房地产企业整合开发能力有限，这就需要管理主体采取“空间——产业——功能”一体化开发模式。这种一体化的开发模式不仅关注第一次房地产开发，同时也推进第二次产业功能开发，从而实现新建商务区内的商务等第三产业综合功能的最终形成。
具体而言，所谓空间开发，即传统意义上的土地整理征用、基础设施和绿化建设、房地产开发等，这种空间形态的开发由于效果显而易见，往往被认为是重要内容，但对于商务区的发展来说，如果没有与产业和功能开发相结合，往往会出现如前所述的“空城”、“卧城”，反而使空间开发也难以持续；因此，还要同步开展产业开发，通过地区文化品牌、知名度的提升，产业导向和配套政策实施，对企业的全面服务等方式，促进主导产业的集聚成长，关联产业的共同发展，形成“孵化器过程”；而功能开发，则强调公共投资、市场投资项目对商务区整体长远发展所发挥的有利作用。例如，同样是绿化建设，是否能充分发挥其景观、生态、文化的功能；土地性质同样是商办用途，在其内部是否要配建公共广场、演艺中心等功能；再例如，虹桥商务区内设置的国际会展中心、国际医疗园区、国际教育园区、观光农业等，其土地出让收益是相对很低的，但对于整个商务区的长远发展却发挥了重要的带动作用，也是需要大力发展的。
采用“空间——产业——功能”一体化开发模式，其关键之处在于对空间、产业、功能关系的把握。在统筹规划阶段，尽管在表面上看是形态开发在前、然后是产业开发、最后实现功能，但在管理的思考上却正应该是恰恰相反，在在片区规划之初即需要考虑未来的功能、产业，再此基础上确定相关的空间形态。而在实际操作阶段，需要把握“一体化”的关系特征，例如，启动早期，一搬而言住宅用地去化较快，在住宅用地的开发中，要考虑未来的住宅功能类型，以及其与商业、商务等的关系，从而在规划控制指标、土地混合使用等方面确定空间开发的要求；在先期商务用地的开发阶段，招商工作要与产业导向相结合，注重选择有明确合理产业开发意向和实力的企业，不能不加选择，也不能唯价格论，要综合考虑后期产业开发的情况；在中期持续发展培力阶段，在形态开发和产业开发已经具备一定基础后，要注重功能性项目的引入和公共投入，以形成地区长远发展的动力；在管理工作的内容上，不能仅把力量用在土地开发和基础建设方面，更要同步研究产业发展，制定有力的产业支持政策，为企业培育成长开展服务，同时，还要注重调动社会各方面的力量，共同提高地区的知名度和发展活力。
在这方面比较成功的一处案例是上海市长宁区的虹桥临空经济园区。该园区位于上海市中心城区西部邻近外环线地区，占地5.14平方公里，前身为上海市沪西工业小区，2006年起转型为商业商务功能为主的地区。该处距离虹桥机场较近，有地铁2号线到达，区位条件较好，但与上海全市大量的各类园区、片区中心等相比并不具备格外突出的优势，但由于该园区在开发管理上一直注重功能、产业、形态一体化的开发，每一个地块出让前都有对功能的充分论证和配建要求，例如步行街控制线、屋顶绿化率、开放绿化面积、地下通道预留接口、职工食堂、展示设施、电影院等配建要求；提供园区班车、会议中心、培训交流等服务；在前期招商时都同步对后期发展产业予以充分考虑；特别是长宁区实施“数字长宁”产业政策和“总部经济”优惠政策，并结合临近机场的自身条件支持物流业发展，先后集聚了联合利华、德国博世、美国伊顿等一批国内外知名企业总部，联邦快递、扬子江快运、劲达国际等知名现代物流企业，更是成为携程网、两鲜网、易果网、史泰博等许多信息服务企业由小到大成长起来的摇篮。
结语：
随着我国城市化进程的发展和经济转型升级的推进，将有越来越多的城市开展新建商务区的建设开发，在管理过程中，需要坚持目标导向和政府的公共角色定位，实现经济、社会、环境的综合发展目标。在开发管理模式上，要把握新建商务区的“两次开发”特征，即房地产开发和产业功能开发，在管理中要借鉴“治理”的最新理念，充分发挥政府、市场和社会的作用，实行“空间——产业——功能”一体化开发模式，重视培育产业发展的“孵化器”过程，从而走一条空间环境优化、产业群落集聚、功能发展健康的发展道路。
参考文献：
[1]孙施文编著.现代城市规划理论[M].北京：中国建筑工业出版社，2007.
[2]何苗苗.房地产开发项目的投资决策研究[D].天津大学，2004.
[3]张庆，彭震伟.基于空間聚类分析的杭州市生产性服务业集聚区分布特征研究[J].城市规划学刊.2016（4）：46-53.
[4]夏南凯主编.城市经济与城市开发[M].北京：中国建筑工业出版社，2003.
[5]梁宏志.城市新区建设开发模式研究[D].武汉理工大学，2010.
[6]赵民，汪军等.杭州市城东新城规划建设中期评估[R].同济大学，杭州市规划局，杭州钱江新城投资集团，2015.
[7]刘小林等译美詹姆斯·n. 罗西瑙 James.没有政府的治理世界政治中的秩序与变革[M].南昌：江西人民出版社，2001.
[8]Commission on Global Governance. Our Global Neighborhood[R]. Oxford University Press，1995.
作者简介：
张颖（1978-），女，黑龙江省齐齐哈尔市人，民 族：汉 职称：工程师，注册规划师；学历：在读博士研究生。研究方向：土地利用与开发、社区发展。