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房地产企业资产负债率高是一个普遍现象。由于房地产开发经营周期长，投资回收期长，而资金投入相对集中，利用债务资本筹集开发资金，通过运用财务杠杆达到投资最大化的目标就成为开发商的热衷。随着楼市调控，房地产企业资金链日趋紧张。实践中多数房地产企业融资额占项目总投资额比重在60%以上，有的甚至达到80%以上，近年随着金融机构对房地产行业借款的限制，使得房地产企业的融资渠道更加多元化。房地产企业作为资金密集型的行业，其利息费用相对较大，由于相关法规对借款利息在列支上的不同要求，和企业借款情况复杂的普遍化，我们有必要对该问题进一步的探讨。
借款费用，是指企业因借款而发生的利息及其相关成本，具体是指企业因借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用，以及因外汇借款而发生的汇兑差额等，企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。房地产开发企业为开发产品（指开发周期一年以上）而借入资金所发生的借款费用，在开发产品开始资本化后和达到预计可使用状态前，应计入有关开发产品的开发成本。在开发产品开始资本之前和达到预计可使用状态后，应计入财务费用。但借款利息支出在企业所得税税前列支与土地增值税中利息扣除标准规定不一，我们需要对采用不同融资方式所支付利息进行探讨。
一、金融机构贷款利息支出
根据国税发[2009]31号文第二十一条规定企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。《企业所得税法实施条例》第三十八条（一）规定，非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出，准予扣除。换句话说，从事房地产开发业务的纳税人向金融企业借款的利息支出，即使是超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，也准予企业所得税前全额据实扣除。而土地增值税暂行条例实施细则第七条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。换句话说，超过按商业银行同类同期贷款利率部份利息支出不能作为计算土地增值税扣除额，同时超过贷款期限的利息部分和加罚的利息也不能作为计算土地增值税扣除额。
二、关联方利息支出
（一）、企业集团内部统借统贷分摊利息支出
企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。企业集团公司统借统贷成员企业按金融机构相同利率水平支付的利息属于与生产经营有关的合理支出，予以税前扣除。高于金融机构利率水平支付利息不能在税前列支。同时企业应提供董事会决议、集团公司利息分摊办法、分摊企业名单、银行借款合同、利息支出凭证、发票（包括地税监制收款收据）等相关合法凭证。
（二）非统借统贷关联方利息支出
关联企业借款利息税前扣除暂按财税[2008]121号和国税发[2009]2号文件规定执行。
（1）在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。
企业实际支付给关联方的利息支出，符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：①金融企业，为5：1；②其他企业，为2：1；
（2）企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。
例：某房产集团公司（简称“A公司”），因开发需要出资5000万成立了项目全子公司甲公司。同时与某投资公司（简称“B公司”）合作开发成立了项目乙公司，“A公司”共出资3000万元，占乙公司企业60%股份。甲公司因销售缓慢，工程投资需要，向“A公司”借入11000万元，期限：一年期，年利率8%。乙公司的项目已开工建设，因银根紧缩，未能从银行取得贷款，为此向“A公司”借入5000万元，期限一年，年利率12%。乙公司实际税负率为10%。上述两项借款符合独立交易原则，甲公司和乙公司利息支出及当年应纳税得额扣除情况如下：
（1）甲公司年末应支付“A公司”利息为11000×8%=880万元
甲公司当年在应纳税所得额税前准于扣除利息5000×2×8%=800万元；880万元-800万元=80万元，超额80万元利息支出不得在应纳税所得额税前扣除，属永久性差异，不得递延到以后年度扣除
（2）乙公司年末应支付 “A公司”利息为5000×12%=600万元
乙公司当年在应纳税所得额税前准于扣除利息
5000×10%=500万元；600万元-500万元=100万元，超额100万元利息支出不得在应纳税所得额税前扣除，属永久性差异，不得递延到以后年度扣除。
按土地增值税暂行条例实施细则规定，即使能够按转让房地产项目计算分摊并按规定计入财务费用，也不能在计算土地增值税时扣除。
三、除关联方和金融机构贷款的利息支出
根据税法规定，只有提供了金融机构证明的利息支出才允许在土地增值税前扣除。对房地产开发企业从非金融机构取得的借款利息，如果不能提供金融机构证明的，按土地增值税暂行条例实施细则规定，即使能够按转让房地产项目计算分摊并按规定计入财务费用，也不能在计算土地增值税时扣除。这与企业所得税法实施条例第三十八条的规定不同，在企业所得税中，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，企业所得税前允许扣除。鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。
企业为了能最大程度降低税务成本，通常房地产企业通过委托贷款方式，将非金融企业之间借款转作为由委托人（非金融企业出借方）提供合法来源的资金，委托银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。目前这种资金筹措方式在房地产企业民间借贷中被广泛使用。房地产企业以此种方式借贷的利息支出，由委托贷款的金融机构代扣代缴营业税及其附加税费，房地产企业则凭据金融机构开具的利息单据入账，进入相应成本或财务费用，使利息支出可以在计算土地增值税时扣除。
从上述分析可以看出，在考虑房地产企业的利息支出问题的时候，我们应该对金融机构的贷款利息支出与其他企业的贷款利息支出在账务上分别核算。同时关注，税前列支的金额限制、利率限制和条件限制。即能统筹资金，又能筹划税款，真正实现企业利益最大化。
借款费用，是指企业因借款而发生的利息及其相关成本，具体是指企业因借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用，以及因外汇借款而发生的汇兑差额等，企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。房地产开发企业为开发产品（指开发周期一年以上）而借入资金所发生的借款费用，在开发产品开始资本化后和达到预计可使用状态前，应计入有关开发产品的开发成本。在开发产品开始资本之前和达到预计可使用状态后，应计入财务费用。但借款利息支出在企业所得税税前列支与土地增值税中利息扣除标准规定不一，我们需要对采用不同融资方式所支付利息进行探讨。
一、金融机构贷款利息支出
根据国税发[2009]31号文第二十一条规定企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。《企业所得税法实施条例》第三十八条（一）规定，非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出，准予扣除。换句话说，从事房地产开发业务的纳税人向金融企业借款的利息支出，即使是超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，也准予企业所得税前全额据实扣除。而土地增值税暂行条例实施细则第七条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。换句话说，超过按商业银行同类同期贷款利率部份利息支出不能作为计算土地增值税扣除额，同时超过贷款期限的利息部分和加罚的利息也不能作为计算土地增值税扣除额。
二、关联方利息支出
（一）、企业集团内部统借统贷分摊利息支出
企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。企业集团公司统借统贷成员企业按金融机构相同利率水平支付的利息属于与生产经营有关的合理支出，予以税前扣除。高于金融机构利率水平支付利息不能在税前列支。同时企业应提供董事会决议、集团公司利息分摊办法、分摊企业名单、银行借款合同、利息支出凭证、发票（包括地税监制收款收据）等相关合法凭证。
（二）非统借统贷关联方利息支出
关联企业借款利息税前扣除暂按财税[2008]121号和国税发[2009]2号文件规定执行。
（1）在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。
企业实际支付给关联方的利息支出，符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：①金融企业，为5：1；②其他企业，为2：1；
（2）企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。
例：某房产集团公司（简称“A公司”），因开发需要出资5000万成立了项目全子公司甲公司。同时与某投资公司（简称“B公司”）合作开发成立了项目乙公司，“A公司”共出资3000万元，占乙公司企业60%股份。甲公司因销售缓慢，工程投资需要，向“A公司”借入11000万元，期限：一年期，年利率8%。乙公司的项目已开工建设，因银根紧缩，未能从银行取得贷款，为此向“A公司”借入5000万元，期限一年，年利率12%。乙公司实际税负率为10%。上述两项借款符合独立交易原则，甲公司和乙公司利息支出及当年应纳税得额扣除情况如下：
（1）甲公司年末应支付“A公司”利息为11000×8%=880万元
甲公司当年在应纳税所得额税前准于扣除利息5000×2×8%=800万元；880万元-800万元=80万元，超额80万元利息支出不得在应纳税所得额税前扣除，属永久性差异，不得递延到以后年度扣除
（2）乙公司年末应支付 “A公司”利息为5000×12%=600万元
乙公司当年在应纳税所得额税前准于扣除利息
5000×10%=500万元；600万元-500万元=100万元，超额100万元利息支出不得在应纳税所得额税前扣除，属永久性差异，不得递延到以后年度扣除。
按土地增值税暂行条例实施细则规定，即使能够按转让房地产项目计算分摊并按规定计入财务费用，也不能在计算土地增值税时扣除。
三、除关联方和金融机构贷款的利息支出
根据税法规定，只有提供了金融机构证明的利息支出才允许在土地增值税前扣除。对房地产开发企业从非金融机构取得的借款利息，如果不能提供金融机构证明的，按土地增值税暂行条例实施细则规定，即使能够按转让房地产项目计算分摊并按规定计入财务费用，也不能在计算土地增值税时扣除。这与企业所得税法实施条例第三十八条的规定不同，在企业所得税中，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，企业所得税前允许扣除。鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。
企业为了能最大程度降低税务成本，通常房地产企业通过委托贷款方式，将非金融企业之间借款转作为由委托人（非金融企业出借方）提供合法来源的资金，委托银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。目前这种资金筹措方式在房地产企业民间借贷中被广泛使用。房地产企业以此种方式借贷的利息支出，由委托贷款的金融机构代扣代缴营业税及其附加税费，房地产企业则凭据金融机构开具的利息单据入账，进入相应成本或财务费用，使利息支出可以在计算土地增值税时扣除。
从上述分析可以看出，在考虑房地产企业的利息支出问题的时候，我们应该对金融机构的贷款利息支出与其他企业的贷款利息支出在账务上分别核算。同时关注，税前列支的金额限制、利率限制和条件限制。即能统筹资金，又能筹划税款，真正实现企业利益最大化。