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摘要：本文简单分析了房屋的预测面积和实测面积产生差异的原因，并就这些差异提出了相关措施。
关键词：房产预测算；差异；措施
Abstract: this paper briefly analyzes the prediction of housing area and actual area differences reasons, and puts forward the relevant measures these differences.
Key words: real estate is forecast; Differences; measures
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
前言
房产面积预测算是指为了办理房屋预售许可证等相关手续，在房产竣工之前，依据房产测绘单位根据商品房规划设计图纸和资料，按照国家有关法律、法规和房产测绘技术标准，计算出商品房套内建筑面积、共有共用建筑面积、建筑面积的行为。房产预测面积是指在商品房期房销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据规划部门审批的施工图纸、实地勘测和国家房产测量规范对尚未竣工的房屋面积进行一个预先测量计算所得到的面积，它是开发商进行合法销售的面积依据，同时此面积还可作为开发商在前期项目宣传中使用，也可以作为商品房网上备案和预销售使用。
一、房屋的预测面积和实测面积产生差异的原因
通常情况下，房屋的预测面积和实测面积可能会有一定差异。产生差异的原因有多种，主要归纳为以下两点：
1、 是数据采集和图纸变更。
房屋面积预测绘主要是依据经过规划部门审批的设计施工图纸进行，数据采集、共用部位面积确认、分摊办法等只能是“纸上谈兵”，没有直观的感受和认识。房屋在设计上多样化、复杂化，而在后期的实测中所有数据采集都是经过实地勘测得来，房地产开发部门在建筑施工过程中，由于多种原因，可能会对建筑设计进行变更，这是造成预测面积和实测面积差异的主要原因。
2、 是技术性原因。
由于不少房产测绘单位技术水平、管理水平有限，从业人员所学专业单一、素质层次不齐，对规范、政策、法规等理解不同。在具体工作中，由于工作程序不完善，质量意识淡薄，仪器设备落后，现场记录数据失误，计算过程差错等原因都会造成面积的不同。
二、房產面积预测算中的相关措施
近年来，随着房地产行业的快速发展，房产面积预测算在全国各地迅速发展起来，在房产面积预测算中，涉及的技术性问题很多，比如相关法律文件的审核、套用规则的认定、规划许可证的审查等等，任何一个环节出差错，都将影响测算的准确性和合法性，如何尽量减少误差，造成不必要的工作失误，笔者就从事这一工作过程中的相关技巧做简单探讨。
1、严格审查相关资料、图纸及法律文件
当接到预测算项目时，应先查看开发企业提供的规划许可证。从规划许可证上就可以了解到该项目的坐落，是否有联建单位；以及该项目的幢号及各幢的楼层，还可以了解到该项目各楼层的具体使用功能，此外还必须开发企业提供经规划部门审批的建筑施工平面图、公安部门出具的项目门牌号、房屋共有部位使用范围说明以及其他相关资料。在对房屋进行预测时，开发企业应提供规划审批的施工图。遇到与实地不一致的地方，应该由开发商做出解释，并提供规划部门同意变更的相关手续，在进行档案保存环节时，以上相关资料将作为存档要件一并存入档案。
2、认真审阅建筑施工图及设计图
认真阅读经过规划部门审批的设计图，复核设计图纸资料是否为盖有规划审批专用章的设计图，如果是复印的设计图必须加盖公司鲜章，因为设计图很容易地被开发商变更，也许提供给我们的图纸资料与施工的图纸资料不一致，这要求我们要将开发商提供的做预测算的图纸必须进行存档，在阅读过程中一定还要注意各楼层的标高，现在的建筑设计一般都是由设计人员通过计算机制图的，我们在进行预测算时还应让开发企业提供建筑施工图纸的AutoCAD文件。这样，不但大大提高了计算的速度，还将大大提高计算结果的精确性。
3、预测绘内业计算应注意的问题
认真审核由委托测量单位提供关于该预测算项目共有部分的服务范围书面说明。该说明内容应包含：共有部分使用范围说明、共有部分的所在楼层及轴线位置、共有部位名称以及该共有部分服务范围，并加盖公章予以确认，此书面说明也是存档要件之一。
此外在图形的绘制过程中，通过对施工图的阅读，了解该房产的测量方法和计算方式是否正确，每绘制完一层图形，应先对该房屋数据进行保存入库，通行户型信息及共有信息，复核该层各个面积单位是否漏算或者归错属性。通过对设计图各层面积的比较，可以证实自己是否有疏漏或绘错图形，各项限差和成果精度是否符合要求。
4、做好成果资料的质量检查工作
房产面积预测绘的检查，必须以国家标准GB/T《房产测量规范》为总纲，建设部有关规定为依据，各地房产行政主管部门的文件为操作依据。商品房预测成果资料经过内业图形绘制生成报告书，通过三级质量检查，才能报送主管机关备案，只有经主管机关备案审批的成果资料才能提交给委托人使用。我们这里提到的三级检查，主要是指作业小组测绘员内部初审和专职检查人员的二级检查，以及测绘部门设置的质量检查机构复审。质量检查的重点：房产面积的计算方法是否正确，精度是否符合要求；房屋边长数据是否绘制与规划部门审批图纸一致，各个产权单位的使用性质是否和规划部门审批性质相符；幢号、室号编写是否符合产权登记部门发证要求；共有面积的分摊计算是否符合房产面积测量规范；委托人名称、房屋坐落地址、层数、结构等房产要素注记有无遗漏差错等；各极检查验收中发现的问题，必须在检查跟踪表上做好记录并提出处理意见。经过以上环节的成果资料，交委托测绘单位验收后，交由主管机关备案审批。
在办理预售变更检查时，必须核实开发企业提供规划部门审批的相关变更资料，在提供报告书时，应在测绘计算说明中注明变更的楼层和变更依据，并注明原测绘报告作废。预测算项目必须按要求进行备案。此外最好在预测绘成果报告书中必须注明本测绘成果用途仅用于办理商品房预售使用，不能作为办理产权证依据。
最后，预测算成果也跟竣工测算一样必须进行三级检查验收制度，只有确保各个环节准确无误，才能使成果资料质量得到保障。只有严把质量关，严格按《房产测量规范》和建设部相关文件进行面积测算，才能避免错案的发生。
三、结语
房屋面积的纠纷历来都是房屋纠纷的主要问题，预测问题往往是解决纠纷的关键。虽然预测面积与实测面积的误差是允许存在的，但是必须加大宣传力度，加强立法，按照相关规定实施正确性预测，减少与实测之间的误差是房屋测绘之本。
参考文献：
[1]GB/T17986-2000《房产测量规范》.
[2《]关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》建设部建住房[2002]74号.
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。
关键词：房产预测算；差异；措施
Abstract: this paper briefly analyzes the prediction of housing area and actual area differences reasons, and puts forward the relevant measures these differences.
Key words: real estate is forecast; Differences; measures
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
前言
房产面积预测算是指为了办理房屋预售许可证等相关手续，在房产竣工之前，依据房产测绘单位根据商品房规划设计图纸和资料，按照国家有关法律、法规和房产测绘技术标准，计算出商品房套内建筑面积、共有共用建筑面积、建筑面积的行为。房产预测面积是指在商品房期房销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据规划部门审批的施工图纸、实地勘测和国家房产测量规范对尚未竣工的房屋面积进行一个预先测量计算所得到的面积，它是开发商进行合法销售的面积依据，同时此面积还可作为开发商在前期项目宣传中使用，也可以作为商品房网上备案和预销售使用。
一、房屋的预测面积和实测面积产生差异的原因
通常情况下，房屋的预测面积和实测面积可能会有一定差异。产生差异的原因有多种，主要归纳为以下两点：
1、 是数据采集和图纸变更。
房屋面积预测绘主要是依据经过规划部门审批的设计施工图纸进行，数据采集、共用部位面积确认、分摊办法等只能是“纸上谈兵”，没有直观的感受和认识。房屋在设计上多样化、复杂化，而在后期的实测中所有数据采集都是经过实地勘测得来，房地产开发部门在建筑施工过程中，由于多种原因，可能会对建筑设计进行变更，这是造成预测面积和实测面积差异的主要原因。
2、 是技术性原因。
由于不少房产测绘单位技术水平、管理水平有限，从业人员所学专业单一、素质层次不齐，对规范、政策、法规等理解不同。在具体工作中，由于工作程序不完善，质量意识淡薄，仪器设备落后，现场记录数据失误，计算过程差错等原因都会造成面积的不同。
二、房產面积预测算中的相关措施
近年来，随着房地产行业的快速发展，房产面积预测算在全国各地迅速发展起来，在房产面积预测算中，涉及的技术性问题很多，比如相关法律文件的审核、套用规则的认定、规划许可证的审查等等，任何一个环节出差错，都将影响测算的准确性和合法性，如何尽量减少误差，造成不必要的工作失误，笔者就从事这一工作过程中的相关技巧做简单探讨。
1、严格审查相关资料、图纸及法律文件
当接到预测算项目时，应先查看开发企业提供的规划许可证。从规划许可证上就可以了解到该项目的坐落，是否有联建单位；以及该项目的幢号及各幢的楼层，还可以了解到该项目各楼层的具体使用功能，此外还必须开发企业提供经规划部门审批的建筑施工平面图、公安部门出具的项目门牌号、房屋共有部位使用范围说明以及其他相关资料。在对房屋进行预测时，开发企业应提供规划审批的施工图。遇到与实地不一致的地方，应该由开发商做出解释，并提供规划部门同意变更的相关手续，在进行档案保存环节时，以上相关资料将作为存档要件一并存入档案。
2、认真审阅建筑施工图及设计图
认真阅读经过规划部门审批的设计图，复核设计图纸资料是否为盖有规划审批专用章的设计图，如果是复印的设计图必须加盖公司鲜章，因为设计图很容易地被开发商变更，也许提供给我们的图纸资料与施工的图纸资料不一致，这要求我们要将开发商提供的做预测算的图纸必须进行存档，在阅读过程中一定还要注意各楼层的标高，现在的建筑设计一般都是由设计人员通过计算机制图的，我们在进行预测算时还应让开发企业提供建筑施工图纸的AutoCAD文件。这样，不但大大提高了计算的速度，还将大大提高计算结果的精确性。
3、预测绘内业计算应注意的问题
认真审核由委托测量单位提供关于该预测算项目共有部分的服务范围书面说明。该说明内容应包含：共有部分使用范围说明、共有部分的所在楼层及轴线位置、共有部位名称以及该共有部分服务范围，并加盖公章予以确认，此书面说明也是存档要件之一。
此外在图形的绘制过程中，通过对施工图的阅读，了解该房产的测量方法和计算方式是否正确，每绘制完一层图形，应先对该房屋数据进行保存入库，通行户型信息及共有信息，复核该层各个面积单位是否漏算或者归错属性。通过对设计图各层面积的比较，可以证实自己是否有疏漏或绘错图形，各项限差和成果精度是否符合要求。
4、做好成果资料的质量检查工作
房产面积预测绘的检查，必须以国家标准GB/T《房产测量规范》为总纲，建设部有关规定为依据，各地房产行政主管部门的文件为操作依据。商品房预测成果资料经过内业图形绘制生成报告书，通过三级质量检查，才能报送主管机关备案，只有经主管机关备案审批的成果资料才能提交给委托人使用。我们这里提到的三级检查，主要是指作业小组测绘员内部初审和专职检查人员的二级检查，以及测绘部门设置的质量检查机构复审。质量检查的重点：房产面积的计算方法是否正确，精度是否符合要求；房屋边长数据是否绘制与规划部门审批图纸一致，各个产权单位的使用性质是否和规划部门审批性质相符；幢号、室号编写是否符合产权登记部门发证要求；共有面积的分摊计算是否符合房产面积测量规范；委托人名称、房屋坐落地址、层数、结构等房产要素注记有无遗漏差错等；各极检查验收中发现的问题，必须在检查跟踪表上做好记录并提出处理意见。经过以上环节的成果资料，交委托测绘单位验收后，交由主管机关备案审批。
在办理预售变更检查时，必须核实开发企业提供规划部门审批的相关变更资料，在提供报告书时，应在测绘计算说明中注明变更的楼层和变更依据，并注明原测绘报告作废。预测算项目必须按要求进行备案。此外最好在预测绘成果报告书中必须注明本测绘成果用途仅用于办理商品房预售使用，不能作为办理产权证依据。
最后，预测算成果也跟竣工测算一样必须进行三级检查验收制度，只有确保各个环节准确无误，才能使成果资料质量得到保障。只有严把质量关，严格按《房产测量规范》和建设部相关文件进行面积测算，才能避免错案的发生。
三、结语
房屋面积的纠纷历来都是房屋纠纷的主要问题，预测问题往往是解决纠纷的关键。虽然预测面积与实测面积的误差是允许存在的，但是必须加大宣传力度，加强立法，按照相关规定实施正确性预测，减少与实测之间的误差是房屋测绘之本。
参考文献：
[1]GB/T17986-2000《房产测量规范》.
[2《]关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》建设部建住房[2002]74号.
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。