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根据统计局昨日发布的数据显示，3月份70个大中城市新建住宅价格中，深圳以61.6%的同比涨幅继续领跑；环比价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个。这是继2014年1月后，时隔26个月，再次出现62个城市房价环比上涨现象。
购房成为我国居民的重要消费。随着房价的上涨，越来越多的居民选择贷款买房。房贷为银行带来巨大收益的同时，也由于我国房贷风险监管机制的漏洞给银行带来越来越多的风险。特别是目前房价正处于上涨的势头，商业银行为抢占市场份额，会不断降低房贷标准，为银行个人房贷风险的出现埋下了隐患。本文将从个人住房贷款的种类出发，分析个人住房贷款出现的原因并提出个人住房贷款风险防范建议。
一、个人住房贷款风险种类及成因分析
个人住房贷款风险主要有信用风险、流动性风险、操作风险、利率风险、政策风险、市场风险、抵押物风险等。
（一）信用风险
信用风险就是违约风险，即受信人不能有效履行合同给授信人带来经济损失的风险。信用风险产生的原因有很多，如受信者个人品质、资产状况、家庭状况、就业变化等。因为个人住房抵押贷款的客户数量多且分布零散，风险点多且不易控制。在房价上涨阶段，很多人会选择抢购住房，这种抢购中有部分顾客是在没有对自己的收入等状况进行衡量后的盲目购房。而银行为抢占市场往往会降低个人住房信贷门槛，减少对受信人信用状况的评估，从而增加了信用风险的可能性。
（二）流动性风险
流动性风险是指贷款者持有的住房贷款债权或者抵押资产债权不易变现而遭受损失的可能性。个人住房属于固定资产，不动产，按照时间划分就是长期资产，这种资产有流动性差、变现能力弱等弱点。银行客户的存款属于银行的短期扶植，流动性大，如果银行的个人住房贷款数量达到一个值会占用银行大量资金，降低资金的流动性，增加了银行面临的流动性风险。
（三）操作风险
操作风险是指在个人住房贷款办理过程中由于操作不当而造成的风险。按照导致失误的因素，可以将操作风险分为：人员因素、流程因素、系统因素、外部环境等导致的操作风险。操作风险产生的原因主要是因为办理贷款的人员在放贷过程中的不当操作造成的。
（四）利率风险
利率风险是指在贷款期间由于外部经济市场环境的不可预见变化而导致的利率变化。在房市周期的各个阶段都有利率风险的存在。近年来，为给房市降温，我国也不断出台政策控制房产热，因此在贷款利率上会不断出现调整。我国个人住房贷款采用浮动式利率，利率风险被从银行转移到贷款者身上。
（五）政策风险
政策风险是指国家出台与房地产相关或者房地产贷款相关政策而导致的风险。房地产的发展是带动我国经济发展的先导产业，当经济过热时就会出现房价疯涨、固定资产投资过多的状况，为促进我国经济的健康发展，政府会出台相关政策来限制房地产的发展，比如增加利息、减少利息、征收交易税等，这些都会影响到个人住房贷款业务。
（六）市场风险
市场风险是指由于房地产市场的变化而给个人住房贷款业务带来的风险，主要是房地产市场的发展大幅下滑造成的。房地产市场的发展也是有其生命发展周期的，在房地产市场的快速发展阶段和平稳发展阶段的市场风险小，给银行带来损失的可能性小。而在房地产市场的衰退期，银行可能面临更大的风险。因为其具有不可预测性。
（七）抵押物风险
抵押物风险是指由于抵押物无法处置、贬值或毁损等原因造成的给银行带来损失的风险。抵押物无法处置是由于抵押物的处理成本高、产权不明等原因造成的银行无法处理抵押物的风险。抵押物贬值风险是指抵押物随着市场变化价值降低难以弥补银行损失的风险。抵押物损毁风险是指由于各种不可抗力导致的抵押物损毁而给银行带来损失的风险。
二、个人住房贷款风险防范建议
个人住房贷款风险是每个银行都有的风险，而我国的个人住房贷款管理体系尚不健全，这样使得银行出现风险损失的机率增加。因此，需要对个人贷款风险进行防范，降低银行因个人住房贷款风险给银行带来的经济损失。
（一）加强信用风险防范
加强信用风险防范包括两个方面，即健全个人信贷评估体系和加强对房地产开发商的信贷评估体系。
1.健全个人信贷评估体系
个人住房贷款办理过程中，一个重要的环节是对受信人的信用状况进行评估。国外已经建立起了完善的个人信贷评估体系，为个人信贷状况提供专业的信用评估报告。而我国在这方面的管理和建设非常欠缺。阻止我国个人信贷评估体系建设的一个重要原因是信息不能共享。而国外个人信贷评估体系已经建立了完善的信息共享数据库，各机构之间可以共享信息在最短时间、最低成本下提供个人信贷评估体系。因此，我国应健全个人信贷评估体系，降低评估成本，实现信息共享。同时建立个人信贷数据库，对影响个人信贷风险的各种因素，如受信人的学历、工作、薪酬、负债状况等进行记录，为个人信贷评估提供资料。
2.加强对房地产开发商的信贷评估
防范个人房贷风险的一个重要措施是对房地产进行评估。房地产商从银行贷款一般是将房产抵押给银行后进行的。房产作为抵押物，其价值是保证贷款人债权安全的主要屏障。
对房地产开发商在建工程的评估是我国期房抵押贷款中的重要环节。此环节是评估房屋价值的基础，同时也是房地产公司获得贷款的需要。当房地产商将房产抵押给银行获得贷款，房地产商所需要承担的由房屋贬值带来的损失风险就转移给了银行，因此银行需要对房地产商的信用进行评估。银行可以根据自己的客户信用评级标准和体系，评估企业顾客的信用等级，从而确定授信额等。
（二）加强流动性风险防范
前文提到，流动性风险是指由于住房贷款长期占据了银行的流动负债而导致的风险。因此，要想加强流动性风险的防范，需要采取措施解决住房金融发展过程中所需要的长期资金问题。我国的社会资金以短期社会资金为主，如何将社会短期资金稳定地为住房金融发展服务是解决问题的关键。对此，可以采取的方法有以下几点： 1.寻找稳定住房贷款资金
储蓄是我国居民的主要理财方式。随着房地产市场的发展，也有一部分居民将购房作为一种投资理财方式。为形成稳定的住房贷款资金，需要根据我国的国情推出一些住房理财产品，鼓励住房储蓄。住房储蓄的时间线要长于社会短期存款，同时给储蓄人一定的优惠政策，会吸引大量顾客，从而形成稳定的住房贷款资金来源，解决住房贷款长期占据银行资金流动性差的问题。
2.完善我国住房公积金制度
完善我国的住房公积金制度是我国一项带有政策性和义务性的住房融资方式，其为解决我国住房金融的资金问题作出了重要贡献。因此，要防范住房贷款的流动性风险，应该不断完善我国的住房公积金制度。近年来，住房公积金在我国得到很好的推广和发展，但是，我国住房公积金制度还存在着如缺乏对资金的监管、管理不到位、相关法律法规尚不健全等缺陷。如采取不同的利率措施引导和鼓励职工消费、采用浮动利率吸引职工消费等措施完善我国的住房公积金制度。
（三）加强操作风险防范
操作性风险的产生是由于在贷款操作过程中由于人为等的失误造成的风险。因此，加强操作性风险的防范的关键是加强对贷款操作的管理。贷款操作过程中主要的参与者是银行的放贷工作人员。房贷工作人员每月都有房贷指标，为了留住顾客和完成自己的工作指标，会在放贷过程中放松对受信人的信用评估。为避免此类情况的发生，需要加强对员工的培训，加强对放贷工作人员的职业道德教育和职业操守教育，提高放贷人员的业务素质，增强放贷人员的风险意识。其次，对个人信贷业务实行集约化管理，提升管理空间和层次，实行审贷分离，设立专门机构对个人住房贷款信用状况进行评估。银行可以设立专门的理财中心解决此问题。第三，银行应不断优化自己的放贷产品结构，改进和优化放贷流程，对放贷过程实施规范化管理，做好个人住房贷款放贷过程中的每个环节，同时对顾客信息进行集中管理，避免用户信息的泄露等。
（四）抵押物风险防范
预防抵押物风险，需要银行加强对宏观经济及房地产行业的分析研究。银行不能只因为抢占顾客盲目降低房贷的放贷门槛，需要及时的掌握国家的政策和地方经济发展趋势，根据国家政策和地方经济状况把握当地房地产市场的发展规律，尽量避免因为国家政策或当地房地产市场政策的改变所造成的抵押物贷款风险。银行应成立相应的机构对国家房地产政策等进行研究，并根据研究适当调整银行的个人房贷业务，同时及时搜集相关信息为银行决策做参考。同时，银行要不断研究和完善现行的抵押物评估的办法和标准，考虑抵押物的静态和动态价值。银行应对抵押物进行合理的分类，各个分类的估值计算方法也应该进行调整，不能使用统一的单调的估值计算方法。对抵押物价值的合理估算和处置及将抵押物变现的速度和可能性增加也是有效防范抵押物风险的有效办法之一。
抵押物的处置是银行的一个重大问题，且不是一朝一夕能够完成的。抵押物处置的时间越长，耗费的时间、精力和成本就会越多，但是银行加快抵押物的处置速度又会遭受损失，因此，银行应制定抵押物处置措施将银行损失降到最低。
（五）建立内部审查问责制
前面提到，很多个人住房贷款的风险是由于在放贷过程中的操作不当造成的，因此，需要采取相应措施规范放贷过程中的操作问题。建立内部审查问责制是一个有效的方法。内部审查问责制的建立，可以增加放贷人员的责任感，减少放贷信用审查掺水现象，规范放贷过程中的信用审查。严格银行放贷的审核环节，从根源上降低个人住房贷款风险的出现，减少银行坏账。
房地产市场的活跃为商业银行住房贷款业务发展提供了新的机遇同时也伴随着挑战。银行作为金融市场的重要机构，在参与市场经济活动中应该降低自己面临的风险，降低自己的损失机率。个人住房贷款风险出现的影响因素很多，包括授信人信用状况、市场变化及国家政策的变化等，银行应增强对风险的防范能力。（ 作者单位为南开大学经济学院 ）
购房成为我国居民的重要消费。随着房价的上涨，越来越多的居民选择贷款买房。房贷为银行带来巨大收益的同时，也由于我国房贷风险监管机制的漏洞给银行带来越来越多的风险。特别是目前房价正处于上涨的势头，商业银行为抢占市场份额，会不断降低房贷标准，为银行个人房贷风险的出现埋下了隐患。本文将从个人住房贷款的种类出发，分析个人住房贷款出现的原因并提出个人住房贷款风险防范建议。
一、个人住房贷款风险种类及成因分析
个人住房贷款风险主要有信用风险、流动性风险、操作风险、利率风险、政策风险、市场风险、抵押物风险等。
（一）信用风险
信用风险就是违约风险，即受信人不能有效履行合同给授信人带来经济损失的风险。信用风险产生的原因有很多，如受信者个人品质、资产状况、家庭状况、就业变化等。因为个人住房抵押贷款的客户数量多且分布零散，风险点多且不易控制。在房价上涨阶段，很多人会选择抢购住房，这种抢购中有部分顾客是在没有对自己的收入等状况进行衡量后的盲目购房。而银行为抢占市场往往会降低个人住房信贷门槛，减少对受信人信用状况的评估，从而增加了信用风险的可能性。
（二）流动性风险
流动性风险是指贷款者持有的住房贷款债权或者抵押资产债权不易变现而遭受损失的可能性。个人住房属于固定资产，不动产，按照时间划分就是长期资产，这种资产有流动性差、变现能力弱等弱点。银行客户的存款属于银行的短期扶植，流动性大，如果银行的个人住房贷款数量达到一个值会占用银行大量资金，降低资金的流动性，增加了银行面临的流动性风险。
（三）操作风险
操作风险是指在个人住房贷款办理过程中由于操作不当而造成的风险。按照导致失误的因素，可以将操作风险分为：人员因素、流程因素、系统因素、外部环境等导致的操作风险。操作风险产生的原因主要是因为办理贷款的人员在放贷过程中的不当操作造成的。
（四）利率风险
利率风险是指在贷款期间由于外部经济市场环境的不可预见变化而导致的利率变化。在房市周期的各个阶段都有利率风险的存在。近年来，为给房市降温，我国也不断出台政策控制房产热，因此在贷款利率上会不断出现调整。我国个人住房贷款采用浮动式利率，利率风险被从银行转移到贷款者身上。
（五）政策风险
政策风险是指国家出台与房地产相关或者房地产贷款相关政策而导致的风险。房地产的发展是带动我国经济发展的先导产业，当经济过热时就会出现房价疯涨、固定资产投资过多的状况，为促进我国经济的健康发展，政府会出台相关政策来限制房地产的发展，比如增加利息、减少利息、征收交易税等，这些都会影响到个人住房贷款业务。
（六）市场风险
市场风险是指由于房地产市场的变化而给个人住房贷款业务带来的风险，主要是房地产市场的发展大幅下滑造成的。房地产市场的发展也是有其生命发展周期的，在房地产市场的快速发展阶段和平稳发展阶段的市场风险小，给银行带来损失的可能性小。而在房地产市场的衰退期，银行可能面临更大的风险。因为其具有不可预测性。
（七）抵押物风险
抵押物风险是指由于抵押物无法处置、贬值或毁损等原因造成的给银行带来损失的风险。抵押物无法处置是由于抵押物的处理成本高、产权不明等原因造成的银行无法处理抵押物的风险。抵押物贬值风险是指抵押物随着市场变化价值降低难以弥补银行损失的风险。抵押物损毁风险是指由于各种不可抗力导致的抵押物损毁而给银行带来损失的风险。
二、个人住房贷款风险防范建议
个人住房贷款风险是每个银行都有的风险，而我国的个人住房贷款管理体系尚不健全，这样使得银行出现风险损失的机率增加。因此，需要对个人贷款风险进行防范，降低银行因个人住房贷款风险给银行带来的经济损失。
（一）加强信用风险防范
加强信用风险防范包括两个方面，即健全个人信贷评估体系和加强对房地产开发商的信贷评估体系。
1.健全个人信贷评估体系
个人住房贷款办理过程中，一个重要的环节是对受信人的信用状况进行评估。国外已经建立起了完善的个人信贷评估体系，为个人信贷状况提供专业的信用评估报告。而我国在这方面的管理和建设非常欠缺。阻止我国个人信贷评估体系建设的一个重要原因是信息不能共享。而国外个人信贷评估体系已经建立了完善的信息共享数据库，各机构之间可以共享信息在最短时间、最低成本下提供个人信贷评估体系。因此，我国应健全个人信贷评估体系，降低评估成本，实现信息共享。同时建立个人信贷数据库，对影响个人信贷风险的各种因素，如受信人的学历、工作、薪酬、负债状况等进行记录，为个人信贷评估提供资料。
2.加强对房地产开发商的信贷评估
防范个人房贷风险的一个重要措施是对房地产进行评估。房地产商从银行贷款一般是将房产抵押给银行后进行的。房产作为抵押物，其价值是保证贷款人债权安全的主要屏障。
对房地产开发商在建工程的评估是我国期房抵押贷款中的重要环节。此环节是评估房屋价值的基础，同时也是房地产公司获得贷款的需要。当房地产商将房产抵押给银行获得贷款，房地产商所需要承担的由房屋贬值带来的损失风险就转移给了银行，因此银行需要对房地产商的信用进行评估。银行可以根据自己的客户信用评级标准和体系，评估企业顾客的信用等级，从而确定授信额等。
（二）加强流动性风险防范
前文提到，流动性风险是指由于住房贷款长期占据了银行的流动负债而导致的风险。因此，要想加强流动性风险的防范，需要采取措施解决住房金融发展过程中所需要的长期资金问题。我国的社会资金以短期社会资金为主，如何将社会短期资金稳定地为住房金融发展服务是解决问题的关键。对此，可以采取的方法有以下几点： 1.寻找稳定住房贷款资金
储蓄是我国居民的主要理财方式。随着房地产市场的发展，也有一部分居民将购房作为一种投资理财方式。为形成稳定的住房贷款资金，需要根据我国的国情推出一些住房理财产品，鼓励住房储蓄。住房储蓄的时间线要长于社会短期存款，同时给储蓄人一定的优惠政策，会吸引大量顾客，从而形成稳定的住房贷款资金来源，解决住房贷款长期占据银行资金流动性差的问题。
2.完善我国住房公积金制度
完善我国的住房公积金制度是我国一项带有政策性和义务性的住房融资方式，其为解决我国住房金融的资金问题作出了重要贡献。因此，要防范住房贷款的流动性风险，应该不断完善我国的住房公积金制度。近年来，住房公积金在我国得到很好的推广和发展，但是，我国住房公积金制度还存在着如缺乏对资金的监管、管理不到位、相关法律法规尚不健全等缺陷。如采取不同的利率措施引导和鼓励职工消费、采用浮动利率吸引职工消费等措施完善我国的住房公积金制度。
（三）加强操作风险防范
操作性风险的产生是由于在贷款操作过程中由于人为等的失误造成的风险。因此，加强操作性风险的防范的关键是加强对贷款操作的管理。贷款操作过程中主要的参与者是银行的放贷工作人员。房贷工作人员每月都有房贷指标，为了留住顾客和完成自己的工作指标，会在放贷过程中放松对受信人的信用评估。为避免此类情况的发生，需要加强对员工的培训，加强对放贷工作人员的职业道德教育和职业操守教育，提高放贷人员的业务素质，增强放贷人员的风险意识。其次，对个人信贷业务实行集约化管理，提升管理空间和层次，实行审贷分离，设立专门机构对个人住房贷款信用状况进行评估。银行可以设立专门的理财中心解决此问题。第三，银行应不断优化自己的放贷产品结构，改进和优化放贷流程，对放贷过程实施规范化管理，做好个人住房贷款放贷过程中的每个环节，同时对顾客信息进行集中管理，避免用户信息的泄露等。
（四）抵押物风险防范
预防抵押物风险，需要银行加强对宏观经济及房地产行业的分析研究。银行不能只因为抢占顾客盲目降低房贷的放贷门槛，需要及时的掌握国家的政策和地方经济发展趋势，根据国家政策和地方经济状况把握当地房地产市场的发展规律，尽量避免因为国家政策或当地房地产市场政策的改变所造成的抵押物贷款风险。银行应成立相应的机构对国家房地产政策等进行研究，并根据研究适当调整银行的个人房贷业务，同时及时搜集相关信息为银行决策做参考。同时，银行要不断研究和完善现行的抵押物评估的办法和标准，考虑抵押物的静态和动态价值。银行应对抵押物进行合理的分类，各个分类的估值计算方法也应该进行调整，不能使用统一的单调的估值计算方法。对抵押物价值的合理估算和处置及将抵押物变现的速度和可能性增加也是有效防范抵押物风险的有效办法之一。
抵押物的处置是银行的一个重大问题，且不是一朝一夕能够完成的。抵押物处置的时间越长，耗费的时间、精力和成本就会越多，但是银行加快抵押物的处置速度又会遭受损失，因此，银行应制定抵押物处置措施将银行损失降到最低。
（五）建立内部审查问责制
前面提到，很多个人住房贷款的风险是由于在放贷过程中的操作不当造成的，因此，需要采取相应措施规范放贷过程中的操作问题。建立内部审查问责制是一个有效的方法。内部审查问责制的建立，可以增加放贷人员的责任感，减少放贷信用审查掺水现象，规范放贷过程中的信用审查。严格银行放贷的审核环节，从根源上降低个人住房贷款风险的出现，减少银行坏账。
房地产市场的活跃为商业银行住房贷款业务发展提供了新的机遇同时也伴随着挑战。银行作为金融市场的重要机构，在参与市场经济活动中应该降低自己面临的风险，降低自己的损失机率。个人住房贷款风险出现的影响因素很多，包括授信人信用状况、市场变化及国家政策的变化等，银行应增强对风险的防范能力。（ 作者单位为南开大学经济学院 ）