论文部分内容阅读
中国到底有多少空置房?这是中国房地产最重要的数字之一。其重要的程度就像人的心跳、呼吸、血压、体温这些最基本的生命体征一样。如果连这都不清楚,医生又凭什么开处方?
说白了,我们之所以如此看重这个数字,是因为它将真实地呈现中国未来的房价走向。
从一则假新闻说起
前不久,有一条被全国各大门户网站置于头条位置争相转载的新闻,在中国房地产界如石破天惊,引起了一场轩然大波,引来了拍砖如雨,引发了激评如潮。
这条新闻是:据国家电网公司在全国660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这些空置房足以供2亿人居住。
就在这条新闻发布的当天,笔者便习惯性地多方求证,然不得其解。
笔者研究中国房地产的空置率已有10多年了,有很多研究文章见诸报端。对这样新闻的敏感度可想而知。很快,求证有了结果,这组数据是一位中国房地产界的名博主推算出来的。这便有点不靠谱了。可推算出的结果,又如何将国家电网公司扯了进去?
很快国家电网公司出来辟谣了。国家电网公司说,他们从来没有统计和发布过此类数据。
即便国家电网公司不辟谣,这组数据也能被证实是错误的。
我们可以算一下,6540万套房,以一套70平方米计算,合45亿平方米,而中国2009年竣工住宅用商品房不过5.77亿平方米。也就是说,除非从1995年以来的14年间,所有新建成的商品住宅房一套也没卖出去,都是空置的,积累到2009年,才有望达到6540万套。这显然是荒诞不经的。
按理说,这条新闻既被断定为假新闻,便如一个气球被刺了一针,没什么戏了。可后来事件的进程表明,并非如此,这条新闻还在发酵,民众对这条新闻的热议,一浪高过一浪。而且这条新闻所引发的思考的确很有价值。它所引发的思考至少有两点:
第一,中国到底有多少空置房?第二,弄清中国房地产的核心机密很容易,可为什么这么多年来总是一笔糊涂账?查一下国家电网公司电脑里的记录,便能一清二楚。调查此事的成本非常之低,为什么国家电网公司如此讳莫如深?
空置率:中国房地产的核心机密
在此番规模空前的“中国到底有多少空置房”的大讨论中,最应说话的是国家统计局、住建部等官方权威机构,可他们却偏不置一词。
我查了一下,国家统计局曾公布过全国商品房空置面积。我们所能查到的最新的数字来自其网站2009年2月17日刊登的《2008年度经济述评:中国需要一个健康发展的房地产市场》一文。
该文称:截至2008年12月末,全国商品房空置面积1.64亿平方米,同比增长了21.8%,增幅比从1月到11月间提高了6.5个百分点。其中,空置商品住宅9069万平方米,同比增长了32.3%,增幅提高了9.4个百分点。
这个数字基本上是可信的,此前我们曾见到的数字是2005年的1.2亿平方米。几年后,滚存的商品房空置面积达到了1.64亿平方米。如果我们将这个数字与中国2009年竣工住宅用商品房5.77亿平方米加以比较,那么,中国房地产的空置率在30%上下。
显然这个计算很糙,可这已经是最精细的计算结果了,误差不会很大。国家不发布权威数据,我们有什么办法?
这已经是最新的数字了。为什么此后再不公布中国商品房空置面积了?该局一位负责人对媒体解释说,目前该商品房空置和空置率定义与国际不一样,导致争议很大。“目前这个数字只是内部掌握,以免引起更大的误解”。
目前,在国家统计局定期公布的“全国房地产开发景气指数”中,仅能够查到商品房空置面积分类指数的变化情况,但并没有具体的空置面积数,是一堆没有用的数据。
为什么顾左右而言它?我们从媒体上得到的答案是,一位国家统计局的官员说,由于这一数字较为“敏感”,而且统计局统计口径与当下市场通用口径存在一定的差异,这一数字早就不对外公布了。这就是答案。
全国商品房空置面积到底有多少?这一数字较为“敏感”,所以早就不对外公布了。
什么叫“敏感”?“敏感”的含义如下:
第一,这一数字非常重要;第二,这一数字涉及到多个利益集团的利益;第三,这一数字关系到多个政府部门的利害。
如果我们的统计数据要在多个利益集团的利益之间寻求平衡,那么,这个数字还有真实可言吗?
真实是数字的命脉所系
真实是数字的贞操。她绝不会像虚假的数字那样前门迎新,后门送旧;绝不会谄媚谁,逢迎谁;绝不会允许谁对她随心所欲,她有她的人格和尊严,矜持和骄傲。
我们痛恨虚假的数字,因为它是一种堕落的数字。
如果数字没有了真实,就像战士没有了勇敢,就像科学家没有了智慧,就像官员没有了廉洁,就像女人没有了贞操,就像男人没有了脊梁。这阴阳错位、混沌乾坤、香臭不分的情景,还不可怕吗?这世界哪里是天,哪里是地,你还能分得清吗?
考察政府官员的政绩,离不开数字。古今中外,概莫能外。这就让我们又想到了一个管理体制上的问题:如果统计局成为该级地方政府领导管理下的一个唯命是从的部门,那么,数字还能真实吗?
这不由得让人想起美伊之战后,美国人和英国人都在愤怒地问,到底是谁向总统提供了“伊拉克在制造大规模杀伤性武器”的假情报?伊拉克战败多年之后,才发现没有证据表明伊拉克在制造大规模杀伤性武器。那么,我们为什么要打伊拉克?
中国的房地产产业的情况到底怎么样?这几乎是中国经济最大、最难破解、最复杂的一个谜。
看上去,中国迅速攀升的房价与迅速增加的空置房是多么矛盾的一种经济现象,可你若仔细地分析这一对矛盾,你就会明白,其实它们的因果关系清清楚楚,这种恶性循环的因果关系也同样清清楚楚。
国家电网公司说:这里头可没我什么事儿
这则假新闻也许给我们提供了一条新思路,我们能不能从国家电网公司获得“中国有多少房子在空置着”一问之解。
“中国有多少房子在空置着”一问与国家电网公司不至于存在利益关联吧。
北京联合大学应用文理学院城市科学系张景秋和孟斌老师曾经带领课题组,对北京2004年至2006年售出后入住的50多个小区用电情况进行了调查,其结论是,电表几乎不走的比例高达27.16%,而电表不走的比例还在陆续上升,2007年时达到29%,并且越往外环空置率越高,市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右,四环至五环就上升到30%左右。
也就是说,北京的商品房空置率大体在20%到30%左右。
这个数字可信度很高。首先,北京联合大学应用文理学院城市科学系此调查与房地产行业的利益关联度不高;其次,与政府部门的利益关联度不高。
而对此最有话语权的国家电网公司,却不愿意去蹚这浑水,他们在尽量先撇清自己:这里头没我什么事儿。
国家电网公司有人出来说,由于我国用电情况比较复杂,通过电表使用情况来反映房屋空置率是不现实的。比如几户合用一表、使用插卡电表等,都无法真实反映房屋所有者的居住情况。如果一户居民拥有两套住房,轮换居住的话,两套住房都有连续的用水、用电记录,更是无法贸然判断房屋是否空置。所以,通过用水、用电、用气等能源资源消耗方式来统计房屋空置率是不科学的,也是不可行的。
这辩解既苍白又软弱。如果连续6个月电表为零,这房间里住着人吗?一个活着的人,一天不用电行吗?这辩解更加让人感到,他们的确是先把自己摘干净,他们的潜台词是说:这里头可没我什么事儿。
国家电网公司的这番话让人想起克雷诺夫的一则寓言《羊与狼的故事》:
羊到河边喝水,狼说,你弄脏了我的水,我要吃掉你。羊说,我在下游,你在上游。这里头可没我什么事儿。
中国有多少房子在空置着
全国空置房的真实数目是多少呢?
既然政府不提供官方的权威统计,我们只好向民间学术统计求证:中国指数研究院提供的数据显示,截至2010年6月底,北京商品住宅可售套数为89489套,可售面积为1185.45万平方米,1月至6月住宅空置面积为413.3万平方米(即2010年7月,北京商品住宅空置率为31%)。括号内的数字为笔者计算的结果,下同;
截至2010年6月底,上海商品住宅可售套数为40902套,可售面积为577.66万平方米,1月至6月住宅空置面积为443.17万平方米(即今年可售面积80%未能卖出);
广州商品住宅可售套数为37404套,可售面积为472.43万平方米,1月至6月住宅空置面积为137.11万平方米(空置率与北京相当,在30%以上);
深圳商品住宅可售套数为23171套,可售面积为229.42万平方米,1月至6月住宅空置面积为67.24万平方米(空置率在28%左右)。
这样看来,我们所计算的中国商品房空置率在30%上下并不糙。
我们从中国投资研究报告中获得的被广泛认可的数字是,在买房大军中,投资性买房的资金占到了33%。
中国指数研究院提供的数据可信度较高,并非我们喜欢这个数据,而是因为当它与多项数据加以比对,能够互为印证,能够与来自不同研究部门所获得的多个重要数据衔接,能够形成证据链。
这个空置率高吗?
按照国际公认的标准,商品房空置率在5%到10%之间为合理区,商品房供求平衡;空置率在10%到20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度;空置率在20%以上为商品房严重积压区。
也许,这就是我们对统计数字讳莫如深的原因所在。
要不要开征房产空置税
对于空置房征税的问题,我们先看一下欧美国家是如何做的。
英国:由于空置住房不仅占用大量的土地和资本,而且还影响当地的经济和健康发展的房地产行业,所以空置税只是英国政府打算采取的一系列措施之一。其他措施还包括:对业主课以2倍到3倍的家庭税。
德国:在德国,业主必须使空房得到重新利用,在房屋闲置率超过10%的市镇,当地政府还会推倒那些无法出租的住房。
法国:法国针对闲置房业主出台了一系列处罚措施。在法国的一些城市中,房屋闲置的第一年,业主必须缴纳房款10%的罚金,第二年为12.5%,第三年为15%,以此类推。
丹麦:丹麦政府早在50多年前,就开始对那些闲置6周以上房屋的所有者进行罚款。
美国:美国空置税率是每年20%,沉重的空置税率使美国人不敢让房屋空置。在亚特兰大,租房者不仅不用付房租,还能因为租住在偏远地区而得到补偿。在该城市一些地区,甚至还有业主出钱,让人租住其房屋,以逃避因房屋闲置而面临的处罚。此外,美国的克利夫兰和巴尔的摩等城市和瑞典一样,也将空置房推倒。
开征空置税的问题,已不是什么新话题了,中国已论证了多年。而2010年,呼声愈加强烈,并且海南省可能会先行一步。
从理论上说,中国应尽快开征空置税,这对中国房地产的健康发展有利,但在实践上,开征空置税的法律程序十分复杂,且会久拖不决,沦为空议。不如开征房产税现成。
2010年4月23日,中国五大财经网站都不约而同地以头条位置刊登了这样一条中央电视台首发的新闻:《物业税变形房产税上半年择机出台》。
文中说:“央行、银监会、国税总局、国土部、财政部、公安部等部门,就房产税开征的时机、内容和技术可行性进行研究和协调。”
物业税的推出存在太多无法逾越的阻力,如法律上的、制度设计上的、税率测算上的,作为新税种,它还必须通过全国人大的审批。而房产税是已有的房产保有环节的税种,此前一直以《暂行条例》的形式存在,对其内容的调整只要国务院批准即可。房产税也不涉及把一些土地税纳入进来。北京、上海、重庆、深圳四城市将成为房产税的试点城市。
这真是一个很好的、绝好的可操作性办法。
1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年10月1日起开始实施。所以,它不是一个新税种,无需启动立法程序。
房产税的特点:1.属于财产税中的个别财产税,其征税对象只是房屋;2.征收范围限于城镇的经营性房屋;3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法,对于自用的按房产计税余值征收,对于出租房屋按租金收入征税。
这里需要说明的是,由于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种“产品”,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税。
弄清了这一点很重要,所以,它不会推高商品房房价,也完全不存在开发商将房产税转嫁给买房人的可能。
所以,征收房产税,基本上没有房地产开发商的什么事儿。这不是让房地产开发商逃税,而是在商品房的交易过程中,已经征收了重税,仅仅是避免了重复征税。
但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房,应按规定征收房产税。
此次房产税新政新在:过去,主要是在房地产的交易环节征税,此种税收自然是一次性的,交易完成,则税收结束。而现在是在交易完成后,对住房的保有者征税。其税收是要月月缴纳的,或年年缴纳的。只要你持有该房,就会没完没了。直到该房易主。所以会对炒房客,对于占有多套住房的人,威力巨大。
实际上,这就是空置税。
勇气比智慧更重要
破解中国空置房难题,说难就难,说不难就不难。
说难,如果我们始终在利益集团和政府部门的利益博弈中纠缠,则此题无解。计划在2010年上半年出台的房产税,到了2010年下半年仍无音讯。
说不难,只要开征房产税,就能迎刃而解,处方和药品都是现成的。
破解中国空置房难题,勇气比智慧更重要。
说白了,我们之所以如此看重这个数字,是因为它将真实地呈现中国未来的房价走向。
从一则假新闻说起
前不久,有一条被全国各大门户网站置于头条位置争相转载的新闻,在中国房地产界如石破天惊,引起了一场轩然大波,引来了拍砖如雨,引发了激评如潮。
这条新闻是:据国家电网公司在全国660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这些空置房足以供2亿人居住。
就在这条新闻发布的当天,笔者便习惯性地多方求证,然不得其解。
笔者研究中国房地产的空置率已有10多年了,有很多研究文章见诸报端。对这样新闻的敏感度可想而知。很快,求证有了结果,这组数据是一位中国房地产界的名博主推算出来的。这便有点不靠谱了。可推算出的结果,又如何将国家电网公司扯了进去?
很快国家电网公司出来辟谣了。国家电网公司说,他们从来没有统计和发布过此类数据。
即便国家电网公司不辟谣,这组数据也能被证实是错误的。
我们可以算一下,6540万套房,以一套70平方米计算,合45亿平方米,而中国2009年竣工住宅用商品房不过5.77亿平方米。也就是说,除非从1995年以来的14年间,所有新建成的商品住宅房一套也没卖出去,都是空置的,积累到2009年,才有望达到6540万套。这显然是荒诞不经的。
按理说,这条新闻既被断定为假新闻,便如一个气球被刺了一针,没什么戏了。可后来事件的进程表明,并非如此,这条新闻还在发酵,民众对这条新闻的热议,一浪高过一浪。而且这条新闻所引发的思考的确很有价值。它所引发的思考至少有两点:
第一,中国到底有多少空置房?第二,弄清中国房地产的核心机密很容易,可为什么这么多年来总是一笔糊涂账?查一下国家电网公司电脑里的记录,便能一清二楚。调查此事的成本非常之低,为什么国家电网公司如此讳莫如深?
空置率:中国房地产的核心机密
在此番规模空前的“中国到底有多少空置房”的大讨论中,最应说话的是国家统计局、住建部等官方权威机构,可他们却偏不置一词。
我查了一下,国家统计局曾公布过全国商品房空置面积。我们所能查到的最新的数字来自其网站2009年2月17日刊登的《2008年度经济述评:中国需要一个健康发展的房地产市场》一文。
该文称:截至2008年12月末,全国商品房空置面积1.64亿平方米,同比增长了21.8%,增幅比从1月到11月间提高了6.5个百分点。其中,空置商品住宅9069万平方米,同比增长了32.3%,增幅提高了9.4个百分点。
这个数字基本上是可信的,此前我们曾见到的数字是2005年的1.2亿平方米。几年后,滚存的商品房空置面积达到了1.64亿平方米。如果我们将这个数字与中国2009年竣工住宅用商品房5.77亿平方米加以比较,那么,中国房地产的空置率在30%上下。
显然这个计算很糙,可这已经是最精细的计算结果了,误差不会很大。国家不发布权威数据,我们有什么办法?
这已经是最新的数字了。为什么此后再不公布中国商品房空置面积了?该局一位负责人对媒体解释说,目前该商品房空置和空置率定义与国际不一样,导致争议很大。“目前这个数字只是内部掌握,以免引起更大的误解”。
目前,在国家统计局定期公布的“全国房地产开发景气指数”中,仅能够查到商品房空置面积分类指数的变化情况,但并没有具体的空置面积数,是一堆没有用的数据。
为什么顾左右而言它?我们从媒体上得到的答案是,一位国家统计局的官员说,由于这一数字较为“敏感”,而且统计局统计口径与当下市场通用口径存在一定的差异,这一数字早就不对外公布了。这就是答案。
全国商品房空置面积到底有多少?这一数字较为“敏感”,所以早就不对外公布了。
什么叫“敏感”?“敏感”的含义如下:
第一,这一数字非常重要;第二,这一数字涉及到多个利益集团的利益;第三,这一数字关系到多个政府部门的利害。
如果我们的统计数据要在多个利益集团的利益之间寻求平衡,那么,这个数字还有真实可言吗?
真实是数字的命脉所系
真实是数字的贞操。她绝不会像虚假的数字那样前门迎新,后门送旧;绝不会谄媚谁,逢迎谁;绝不会允许谁对她随心所欲,她有她的人格和尊严,矜持和骄傲。
我们痛恨虚假的数字,因为它是一种堕落的数字。
如果数字没有了真实,就像战士没有了勇敢,就像科学家没有了智慧,就像官员没有了廉洁,就像女人没有了贞操,就像男人没有了脊梁。这阴阳错位、混沌乾坤、香臭不分的情景,还不可怕吗?这世界哪里是天,哪里是地,你还能分得清吗?
考察政府官员的政绩,离不开数字。古今中外,概莫能外。这就让我们又想到了一个管理体制上的问题:如果统计局成为该级地方政府领导管理下的一个唯命是从的部门,那么,数字还能真实吗?
这不由得让人想起美伊之战后,美国人和英国人都在愤怒地问,到底是谁向总统提供了“伊拉克在制造大规模杀伤性武器”的假情报?伊拉克战败多年之后,才发现没有证据表明伊拉克在制造大规模杀伤性武器。那么,我们为什么要打伊拉克?
中国的房地产产业的情况到底怎么样?这几乎是中国经济最大、最难破解、最复杂的一个谜。
看上去,中国迅速攀升的房价与迅速增加的空置房是多么矛盾的一种经济现象,可你若仔细地分析这一对矛盾,你就会明白,其实它们的因果关系清清楚楚,这种恶性循环的因果关系也同样清清楚楚。
国家电网公司说:这里头可没我什么事儿
这则假新闻也许给我们提供了一条新思路,我们能不能从国家电网公司获得“中国有多少房子在空置着”一问之解。
“中国有多少房子在空置着”一问与国家电网公司不至于存在利益关联吧。
北京联合大学应用文理学院城市科学系张景秋和孟斌老师曾经带领课题组,对北京2004年至2006年售出后入住的50多个小区用电情况进行了调查,其结论是,电表几乎不走的比例高达27.16%,而电表不走的比例还在陆续上升,2007年时达到29%,并且越往外环空置率越高,市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右,四环至五环就上升到30%左右。
也就是说,北京的商品房空置率大体在20%到30%左右。
这个数字可信度很高。首先,北京联合大学应用文理学院城市科学系此调查与房地产行业的利益关联度不高;其次,与政府部门的利益关联度不高。
而对此最有话语权的国家电网公司,却不愿意去蹚这浑水,他们在尽量先撇清自己:这里头没我什么事儿。
国家电网公司有人出来说,由于我国用电情况比较复杂,通过电表使用情况来反映房屋空置率是不现实的。比如几户合用一表、使用插卡电表等,都无法真实反映房屋所有者的居住情况。如果一户居民拥有两套住房,轮换居住的话,两套住房都有连续的用水、用电记录,更是无法贸然判断房屋是否空置。所以,通过用水、用电、用气等能源资源消耗方式来统计房屋空置率是不科学的,也是不可行的。
这辩解既苍白又软弱。如果连续6个月电表为零,这房间里住着人吗?一个活着的人,一天不用电行吗?这辩解更加让人感到,他们的确是先把自己摘干净,他们的潜台词是说:这里头可没我什么事儿。
国家电网公司的这番话让人想起克雷诺夫的一则寓言《羊与狼的故事》:
羊到河边喝水,狼说,你弄脏了我的水,我要吃掉你。羊说,我在下游,你在上游。这里头可没我什么事儿。
中国有多少房子在空置着
全国空置房的真实数目是多少呢?
既然政府不提供官方的权威统计,我们只好向民间学术统计求证:中国指数研究院提供的数据显示,截至2010年6月底,北京商品住宅可售套数为89489套,可售面积为1185.45万平方米,1月至6月住宅空置面积为413.3万平方米(即2010年7月,北京商品住宅空置率为31%)。括号内的数字为笔者计算的结果,下同;
截至2010年6月底,上海商品住宅可售套数为40902套,可售面积为577.66万平方米,1月至6月住宅空置面积为443.17万平方米(即今年可售面积80%未能卖出);
广州商品住宅可售套数为37404套,可售面积为472.43万平方米,1月至6月住宅空置面积为137.11万平方米(空置率与北京相当,在30%以上);
深圳商品住宅可售套数为23171套,可售面积为229.42万平方米,1月至6月住宅空置面积为67.24万平方米(空置率在28%左右)。
这样看来,我们所计算的中国商品房空置率在30%上下并不糙。
我们从中国投资研究报告中获得的被广泛认可的数字是,在买房大军中,投资性买房的资金占到了33%。
中国指数研究院提供的数据可信度较高,并非我们喜欢这个数据,而是因为当它与多项数据加以比对,能够互为印证,能够与来自不同研究部门所获得的多个重要数据衔接,能够形成证据链。
这个空置率高吗?
按照国际公认的标准,商品房空置率在5%到10%之间为合理区,商品房供求平衡;空置率在10%到20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度;空置率在20%以上为商品房严重积压区。
也许,这就是我们对统计数字讳莫如深的原因所在。
要不要开征房产空置税
对于空置房征税的问题,我们先看一下欧美国家是如何做的。
英国:由于空置住房不仅占用大量的土地和资本,而且还影响当地的经济和健康发展的房地产行业,所以空置税只是英国政府打算采取的一系列措施之一。其他措施还包括:对业主课以2倍到3倍的家庭税。
德国:在德国,业主必须使空房得到重新利用,在房屋闲置率超过10%的市镇,当地政府还会推倒那些无法出租的住房。
法国:法国针对闲置房业主出台了一系列处罚措施。在法国的一些城市中,房屋闲置的第一年,业主必须缴纳房款10%的罚金,第二年为12.5%,第三年为15%,以此类推。
丹麦:丹麦政府早在50多年前,就开始对那些闲置6周以上房屋的所有者进行罚款。
美国:美国空置税率是每年20%,沉重的空置税率使美国人不敢让房屋空置。在亚特兰大,租房者不仅不用付房租,还能因为租住在偏远地区而得到补偿。在该城市一些地区,甚至还有业主出钱,让人租住其房屋,以逃避因房屋闲置而面临的处罚。此外,美国的克利夫兰和巴尔的摩等城市和瑞典一样,也将空置房推倒。
开征空置税的问题,已不是什么新话题了,中国已论证了多年。而2010年,呼声愈加强烈,并且海南省可能会先行一步。
从理论上说,中国应尽快开征空置税,这对中国房地产的健康发展有利,但在实践上,开征空置税的法律程序十分复杂,且会久拖不决,沦为空议。不如开征房产税现成。
2010年4月23日,中国五大财经网站都不约而同地以头条位置刊登了这样一条中央电视台首发的新闻:《物业税变形房产税上半年择机出台》。
文中说:“央行、银监会、国税总局、国土部、财政部、公安部等部门,就房产税开征的时机、内容和技术可行性进行研究和协调。”
物业税的推出存在太多无法逾越的阻力,如法律上的、制度设计上的、税率测算上的,作为新税种,它还必须通过全国人大的审批。而房产税是已有的房产保有环节的税种,此前一直以《暂行条例》的形式存在,对其内容的调整只要国务院批准即可。房产税也不涉及把一些土地税纳入进来。北京、上海、重庆、深圳四城市将成为房产税的试点城市。
这真是一个很好的、绝好的可操作性办法。
1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年10月1日起开始实施。所以,它不是一个新税种,无需启动立法程序。
房产税的特点:1.属于财产税中的个别财产税,其征税对象只是房屋;2.征收范围限于城镇的经营性房屋;3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法,对于自用的按房产计税余值征收,对于出租房屋按租金收入征税。
这里需要说明的是,由于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种“产品”,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税。
弄清了这一点很重要,所以,它不会推高商品房房价,也完全不存在开发商将房产税转嫁给买房人的可能。
所以,征收房产税,基本上没有房地产开发商的什么事儿。这不是让房地产开发商逃税,而是在商品房的交易过程中,已经征收了重税,仅仅是避免了重复征税。
但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房,应按规定征收房产税。
此次房产税新政新在:过去,主要是在房地产的交易环节征税,此种税收自然是一次性的,交易完成,则税收结束。而现在是在交易完成后,对住房的保有者征税。其税收是要月月缴纳的,或年年缴纳的。只要你持有该房,就会没完没了。直到该房易主。所以会对炒房客,对于占有多套住房的人,威力巨大。
实际上,这就是空置税。
勇气比智慧更重要
破解中国空置房难题,说难就难,说不难就不难。
说难,如果我们始终在利益集团和政府部门的利益博弈中纠缠,则此题无解。计划在2010年上半年出台的房产税,到了2010年下半年仍无音讯。
说不难,只要开征房产税,就能迎刃而解,处方和药品都是现成的。
破解中国空置房难题,勇气比智慧更重要。