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摘要：随着住房制度改革和土地使用制度改革逐步深化，房地产开发活动日渐活跃，而房地产投资活动也空前活跃。房价一升再升，逐渐超过了大多数居民的承受能力。这里，我们从价格机制方面着手，对抑制房地产投资过热、使房价保持在一个合理的范围内提出一些看法，希望可以对这一问题的解决有所帮助。
关键词：投资过热；供求关系；抑制房地产投资过热；局限性
一、房地产投资现状
从新中国成立起到改革开放以前，由于社会制度的原因，房地产的商品属性基本上被否定。除农村的自建房以外，住房基本上都是作为福利待遇而被生产出来并分配出去的。改革开放以后，住房制度改革和土地使用制度改革逐步深化，房地产的商品属性逐渐复原，房地产开发活动日渐活跃，以至于国家几次进行调控。特别是随着国家启动内需政策的实施，房地产投资活动空前活跃，以至于该行业成为投资活动最密集的领域，不仅有越来越多的企业涉足或准备涉足这一领域，而且许多城市居民也对房地产开发与投资活动便显出浓厚的兴趣。房地产投资过热、房价上涨的原因中，固然有城市化进程加快、城镇居民个人可支配收入增加拉动住房条件改善需求、土地和钢材等建筑原材料涨价等经济中的合理因素，但是，在部分房价上涨过快的城市，房价上涨主要是投资性购房和投机性炒房盛行的结果，这些城市和地区的房地产市场已经形成一定程度的泡沫。
二、房地产供求关系
供求定律：任何一种物品价格的调整都会使该物品的供给和需求达到平衡。这一规律并不意味着在每时每刻，价格都正好处于均衡价格。它所强调的是，当市场偏离均衡时，存在改变这种非均衡状态的力量。弹性是衡量买者和卖者对市场条件变动反映应大小的指标。房地产属于高档品，相对来说弹性较大，因此价格的上涨将会在很大程度上影响人们的需求量。
（一）住宅需求函数及需求曲线
住宅需求函数Q=f(Δy，L，R，I， T，P，S，E)其中：Q——对既存住宅的需求量 Δy ——国民收入增加量 L——地方经济发展相对水平R——利率（其它资产的收益水平） I——通货膨胀率T——房地产相关税率 P——政治因素（相应量化指标）S——社会因素（习俗、心理等） E——人们对未来的预期
（二）住宅供给曲线
影响新住宅供给的主要因素：所有影响住宅存量的因素以及上述影响住宅需求的主要因素，都会影响住宅价格，从而影响新住宅供给。某一年住宅存量St:St= St-1 + Qt –D其中：St-1为上一年住宅存量 Qt为本年住宅产出量D为本年住宅消亡量
（三）住宅价格形成的供求法则
供求法则成立的一般条件：商品同质无差异；供给者与需求者进出市场自由，竞争不受任何限制；市场信息充分，买卖双方对供求信息充分了解；交易双方数量众多，任何一方不会形成垄断局面。
房地产市场的供求特点：房地产普遍具有个别性，相互之间的替代性也受到一定限制；受土地资源的局限，房地产开发投资规模受到制约，市场交易受到局限；房地产市场信息不畅，交易双方都不容易充分了解房地产的供给和需求信息；房地产市场存在种种限制，与一般市场相比，具有较大的垄断性。
（四）住房市场的供求
首先房地产（住房）的供给方面，最基本的供给是政府的土地供给，城市土地总体上是有限的，城市面积的扩张又不可能是无限的，政府可以根据土地的供给数量增减来调控房地产（住房）的供给数量。房地产开发商、投资商在取得政府供给的土地使用权后，建造住宅区，新建商品住房的上市，形成了住房的直接供给。
其次，房地产（住房）的需求方面，最主要的是城市居民和进入城市的新兴群体。城市原有居民住房改善的需要，城市年轻人组建新家庭以及进入城市的新兴群体都构成对住房的需求。某些对外开放度大的城市还有境外人士的流入，他们也需要购买住房，至少需要租赁住房。城市改造过程中的动拆迁居民更是成为最直接最现实的住房需求者。在一定的时期中，城市土地的供给总是有限的，房地产开发商建造住房的总量也是有限的，一旦需求量增长过快，房价就会有上升的趋势。可见，房地产（住房）价格的走势最主要的是由需求决定的。
房地产热中房地产发展商一方面通过各种途径获得了大量土地，另一方面由于资金、市场、配套等因素，大部分土地处于储备状态。这既是房地产市场现状的一个方面，又是影响房地产市场未来供求关系的一个不容忽视的潜在因素。消费者在了解这一供求关系后，适当调整自己的投资行为，理性的投资，可在一定程度上抑制房地产价格过高的现象。
三、抑制房地产投资过热
（一）住房制度下的投资行为
房地产开发是一种投资行为，离不开金融支持。从发达国家的经历可以看出房地产金融发展的状况，很大程度上左右着房地产投资的状况。为了控制房地产投资过快增长，改变固定资产投资过热的状况，国家出台了一系列综合措施，包括提高存款准备金率、控制房地产贷款规模、提高房地产开发项目资本金比例等金融政策和清理整顿开发区、限制高档物业用地等新的土地政策，等等。
在住房制度转轨过程中，先期进入住房市场的消费者，占据了城市中最有利的居住区位或地段，他们属于住房市场的“先知先觉”者，当“后知后觉”者跟进购房以后，市场房价被进一步推高，一时间房地产开发商的新建住房有供不应求之势，形成了需求拉动型的房价上涨。为满足房地产市场的需求，又带动了土地价格与建材价格的上涨，促成了成本推动型的房价上涨，“不知不觉”中市场房价已经有了不小的涨幅。最终，城市房价将进入结构性的房价上漲与调整，即按不同城市之间的级差与同一城市不同区位或地段的级差，形成绝对明显的“马太效应”即“优地更优，劣地更劣”，实现城市地段的历史性定位。期间也会使一些城市、一些区位或地段的房价出现阶段性的波动，使历史性的房产价格定位得到进一步的确认，使觉醒式的房价上涨，进入较为平缓的价格上升通道。
（二）用价格因素及其他控制
从构成房地产的实体来看，建筑材料的价格、人工的价格、机械使用费总共占了整个价格的80%。人工的价格要靠尽量缩短社会平均生产时间来减小。另外，简化房地产的建设程序，提高各部门的办事效率，提高企业自身的管理水平都可以尽量减小房地产的价格。
从项目管理的角度来看，做好前期的策划，在建设期做好“三控两管一协调”也可以间接地降低房地产的价格。即做好质量管理，成本管理，进度管理是很重要的。
四、运用市场机制解决的局限性
市场供求关系的变化和价格的涨落，虽会引导房地产资源的投向，但因为房地产开发企业一方面不可能事先就洞察房地产业的全局，并根据这一全局来调整自身的经济行为；另一方面，它们从自身经济利益出发而做出的各种决策行为，也不可能完全符合房地产业整体经济利益的要求，甚至相悖。因此，极易导致房地产资源在某一投向上的投入量过多或过少，造成供求失衡。为克服市场失灵问题，政府有必要对经济活动进行管理。中国的房地产业作为国民经济的一个子系统，其资源配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上，同样也要受到政府的宏观调控，以保证房地产业的健康发展。■
参考文献
[1]张东：《房地产投资导论》，中国财政经济出版社，2009年卢现祥 陈银娥：《微观经济学》，经济科学出版社，2008年
[2]卢现祥 陈银娥：《微观经济学》，经济科学出版社，2008年
[3]高鸿业：《西方经济学》，中国人民大学出版社，2011年
关键词：投资过热；供求关系；抑制房地产投资过热；局限性
一、房地产投资现状
从新中国成立起到改革开放以前，由于社会制度的原因，房地产的商品属性基本上被否定。除农村的自建房以外，住房基本上都是作为福利待遇而被生产出来并分配出去的。改革开放以后，住房制度改革和土地使用制度改革逐步深化，房地产的商品属性逐渐复原，房地产开发活动日渐活跃，以至于国家几次进行调控。特别是随着国家启动内需政策的实施，房地产投资活动空前活跃，以至于该行业成为投资活动最密集的领域，不仅有越来越多的企业涉足或准备涉足这一领域，而且许多城市居民也对房地产开发与投资活动便显出浓厚的兴趣。房地产投资过热、房价上涨的原因中，固然有城市化进程加快、城镇居民个人可支配收入增加拉动住房条件改善需求、土地和钢材等建筑原材料涨价等经济中的合理因素，但是，在部分房价上涨过快的城市，房价上涨主要是投资性购房和投机性炒房盛行的结果，这些城市和地区的房地产市场已经形成一定程度的泡沫。
二、房地产供求关系
供求定律：任何一种物品价格的调整都会使该物品的供给和需求达到平衡。这一规律并不意味着在每时每刻，价格都正好处于均衡价格。它所强调的是，当市场偏离均衡时，存在改变这种非均衡状态的力量。弹性是衡量买者和卖者对市场条件变动反映应大小的指标。房地产属于高档品，相对来说弹性较大，因此价格的上涨将会在很大程度上影响人们的需求量。
（一）住宅需求函数及需求曲线
住宅需求函数Q=f(Δy，L，R，I， T，P，S，E)其中：Q——对既存住宅的需求量 Δy ——国民收入增加量 L——地方经济发展相对水平R——利率（其它资产的收益水平） I——通货膨胀率T——房地产相关税率 P——政治因素（相应量化指标）S——社会因素（习俗、心理等） E——人们对未来的预期
（二）住宅供给曲线
影响新住宅供给的主要因素：所有影响住宅存量的因素以及上述影响住宅需求的主要因素，都会影响住宅价格，从而影响新住宅供给。某一年住宅存量St:St= St-1 + Qt –D其中：St-1为上一年住宅存量 Qt为本年住宅产出量D为本年住宅消亡量
（三）住宅价格形成的供求法则
供求法则成立的一般条件：商品同质无差异；供给者与需求者进出市场自由，竞争不受任何限制；市场信息充分，买卖双方对供求信息充分了解；交易双方数量众多，任何一方不会形成垄断局面。
房地产市场的供求特点：房地产普遍具有个别性，相互之间的替代性也受到一定限制；受土地资源的局限，房地产开发投资规模受到制约，市场交易受到局限；房地产市场信息不畅，交易双方都不容易充分了解房地产的供给和需求信息；房地产市场存在种种限制，与一般市场相比，具有较大的垄断性。
（四）住房市场的供求
首先房地产（住房）的供给方面，最基本的供给是政府的土地供给，城市土地总体上是有限的，城市面积的扩张又不可能是无限的，政府可以根据土地的供给数量增减来调控房地产（住房）的供给数量。房地产开发商、投资商在取得政府供给的土地使用权后，建造住宅区，新建商品住房的上市，形成了住房的直接供给。
其次，房地产（住房）的需求方面，最主要的是城市居民和进入城市的新兴群体。城市原有居民住房改善的需要，城市年轻人组建新家庭以及进入城市的新兴群体都构成对住房的需求。某些对外开放度大的城市还有境外人士的流入，他们也需要购买住房，至少需要租赁住房。城市改造过程中的动拆迁居民更是成为最直接最现实的住房需求者。在一定的时期中，城市土地的供给总是有限的，房地产开发商建造住房的总量也是有限的，一旦需求量增长过快，房价就会有上升的趋势。可见，房地产（住房）价格的走势最主要的是由需求决定的。
房地产热中房地产发展商一方面通过各种途径获得了大量土地，另一方面由于资金、市场、配套等因素，大部分土地处于储备状态。这既是房地产市场现状的一个方面，又是影响房地产市场未来供求关系的一个不容忽视的潜在因素。消费者在了解这一供求关系后，适当调整自己的投资行为，理性的投资，可在一定程度上抑制房地产价格过高的现象。
三、抑制房地产投资过热
（一）住房制度下的投资行为
房地产开发是一种投资行为，离不开金融支持。从发达国家的经历可以看出房地产金融发展的状况，很大程度上左右着房地产投资的状况。为了控制房地产投资过快增长，改变固定资产投资过热的状况，国家出台了一系列综合措施，包括提高存款准备金率、控制房地产贷款规模、提高房地产开发项目资本金比例等金融政策和清理整顿开发区、限制高档物业用地等新的土地政策，等等。
在住房制度转轨过程中，先期进入住房市场的消费者，占据了城市中最有利的居住区位或地段，他们属于住房市场的“先知先觉”者，当“后知后觉”者跟进购房以后，市场房价被进一步推高，一时间房地产开发商的新建住房有供不应求之势，形成了需求拉动型的房价上涨。为满足房地产市场的需求，又带动了土地价格与建材价格的上涨，促成了成本推动型的房价上涨，“不知不觉”中市场房价已经有了不小的涨幅。最终，城市房价将进入结构性的房价上漲与调整，即按不同城市之间的级差与同一城市不同区位或地段的级差，形成绝对明显的“马太效应”即“优地更优，劣地更劣”，实现城市地段的历史性定位。期间也会使一些城市、一些区位或地段的房价出现阶段性的波动，使历史性的房产价格定位得到进一步的确认，使觉醒式的房价上涨，进入较为平缓的价格上升通道。
（二）用价格因素及其他控制
从构成房地产的实体来看，建筑材料的价格、人工的价格、机械使用费总共占了整个价格的80%。人工的价格要靠尽量缩短社会平均生产时间来减小。另外，简化房地产的建设程序，提高各部门的办事效率，提高企业自身的管理水平都可以尽量减小房地产的价格。
从项目管理的角度来看，做好前期的策划，在建设期做好“三控两管一协调”也可以间接地降低房地产的价格。即做好质量管理，成本管理，进度管理是很重要的。
四、运用市场机制解决的局限性
市场供求关系的变化和价格的涨落，虽会引导房地产资源的投向，但因为房地产开发企业一方面不可能事先就洞察房地产业的全局，并根据这一全局来调整自身的经济行为；另一方面，它们从自身经济利益出发而做出的各种决策行为，也不可能完全符合房地产业整体经济利益的要求，甚至相悖。因此，极易导致房地产资源在某一投向上的投入量过多或过少，造成供求失衡。为克服市场失灵问题，政府有必要对经济活动进行管理。中国的房地产业作为国民经济的一个子系统，其资源配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上，同样也要受到政府的宏观调控，以保证房地产业的健康发展。■
参考文献
[1]张东：《房地产投资导论》，中国财政经济出版社，2009年卢现祥 陈银娥：《微观经济学》，经济科学出版社，2008年
[2]卢现祥 陈银娥：《微观经济学》，经济科学出版社，2008年
[3]高鸿业：《西方经济学》，中国人民大学出版社，2011年