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一、概 述
我国在改革开放以前，城市实行单一、僵化的多层住宅公有制形式，因此不可能产生建筑物区分所有制度。改革开放后，我国逐步推行商品化住房制度，导致建筑物内所有人多元化，在事实上形成了区分所有现象。因此，在法律上区分建筑物所有制度已有必要。
（一）建筑物区分所有的概念
建筑物区分所有制度各国有着不同的称法,我国内地学者一般采纳“建筑物区分所有”的概念，但建筑物区分所有历来有三种学说：
1、狭义区分所有：此种观点认为，区分建筑物所有权专指建筑物专有部分构成的所有权，不包括共有部分。
2、广义区分所有：此种观点认为，区分建筑物所有权是由专有和共有部分共同组合成一种“复合物权”。
3、最广义的区分所有：此种观点认为，区分所有权应由专有、共有和因共同关系而产生的成员权利构成。
（二）建筑物区分所有权的法律特征
建筑物区分所有权是一种不动产所有权,与其他不动产所有权相比,它具有以下法律特点:
1、权利主体身份的多重性。建筑物区分所有中的专有权、共有权和成员权是相互独立的权利，因此建筑物区分所有权的主体集专有权、共有权和管理权三种主体资格于一身。
2、权利客体的多样性。建筑物区分所有权的客体包括专有部分和共有部分。专有部分是建筑材料构成的四周上下具有封闭性的、在构造和使用上具有独立性和经济价值的建筑空间；共有部分的客体是建筑物及其附属建筑物中所有的共有部分；成员权的客体为区分所有人作为管理团体成员所为的行为。
3、权利内容的复杂性。建筑物区分所有权的内容异常复杂，主要表现为三方面的权利义务关系：权利主体作为专有权人的权利义务关系，权利主体作为共有人的权利义务关系，权利主体作为管理团体成员的权利义务关系，而且这三个方面的权利义务关系经常相互交织。
（三）在法律上建筑物区分所有制度的必要性
1、建筑的多层化和住房的商品化，使得建筑所有的主体不再是单一的主体，要在法律上确认和保障各主体对其专有部分的所有权，就必须建立建筑物区分所有制度。
2、建筑物主体的多重性，导致建筑物共有部分维护、修缮等问题迫切需要在法律上得以解决。
3、住房商品化使房地产市场得以建立，而房地产交易得以进行的先决条件是法律上对建筑物主体所有制度的确认。
二、建筑物区分所有权的客体
在区分所有情况时，单独所有部分的客体应具备以下几个要求：
1、必须具有构造上的独立性。构造上的独立性又称为“物理上的独立性”，也就是说，各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，也只有这样才能客观地划分为不同部分并为各个所有人独立地支配。构造上的独立性应具有确定性、固定性。屏风、桌椅等不能作为间隔，就是因为它们不具有固定性和确定性，即不具有构造上的独立性。
2、必须具有使用上的独立性。使用上的独立性又称为“机能上之独立性”，建筑物被区分为各个部分以后，每一部分都可以被独立地使用或具有独立的经济效用。假如区分为各个房间以后，该房间无独立的出入门户，须利用相邻单位的门户才能出入，则该房间不具有使用上的独立性，而不能成为区分所有的客体。另一方面，还应具有独立的经济效用，就是各个专有部分要具有与一般建筑物同样的独立经济效用，应有一定的空间。
3、必须具有法律上的独立性。法律上的独立性也被称为：“形式的独立性”。构造上和使用上的独立性乃是经济上的独立性，只有通过登记才能表现为法律上的独立，使之在法律上成为各个所有权的客体。通过登记表现出来的法律上的独立性，是以构造上和使用上的独立为基础的，如果构造上或使用上的独立性不复存在，则法律上的独立性也难以存在。同时，区分所有的登记还要以当事人具有区分所有的意思为前提。
三、对刚颁布的《物权法》的探析
(一)专有部分所有权
一般说来，在确定区分所有人对墙壁的管理维护、维修等义务上，我国现行规定将其规定为共有财产，各个区分所有权人都负有维修义务。另一方面，每个区分所有权人对其拥有的墙壁的表层享有独立的权利，可自由粉刷墙壁，在其上悬挂物品，邻居不得妨碍专有权人所享有的此种权利。共用墙壁在登记时，不可能作为专有财产加以登记，而只是作为专有部分的组成部分而加以登记。
(二)共有部分所有权
根据2001年修正的《城市异产毗连房屋管理规定》确立的房屋自然损害时修缮费用的分担规定：房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由各所有人按份额比例分担；对可上人的房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；对各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担，为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担；共用的设施和附属建筑的修缮，由所有人按份比例分担；房屋共有部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。
(三)业主大会及业主委员会规定的探析
1、业主委员会的诉讼地位
关于业主委员会是否具有诉讼地位的问题，物权法没有就此明确规定，理论和实践上则存有较大的争议。在实践中，有些地方政府和法院明确承认了业主委员会的诉讼地位。
2、业主委员会可否决议强制让滥用专有权的业主出让其所有权
物权法第83条第二款规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”
3、业主大会及业主委员会的相关规定是否应由专门法来规范
物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”共有十四条，其中就有八条是关于业主大会和物业管理的。有关区分所有人之间订立管理规约及住户章程等应由合同法来调整，而不应在物权制度中加以考虑。
建筑物区分所有制度的确立与完善，可以明确建筑物的归属，有利于发挥物的效用，保护权利人的合法权利，保障我国市场经济秩序的稳定运行。
我国在改革开放以前，城市实行单一、僵化的多层住宅公有制形式，因此不可能产生建筑物区分所有制度。改革开放后，我国逐步推行商品化住房制度，导致建筑物内所有人多元化，在事实上形成了区分所有现象。因此，在法律上区分建筑物所有制度已有必要。
（一）建筑物区分所有的概念
建筑物区分所有制度各国有着不同的称法,我国内地学者一般采纳“建筑物区分所有”的概念，但建筑物区分所有历来有三种学说：
1、狭义区分所有：此种观点认为，区分建筑物所有权专指建筑物专有部分构成的所有权，不包括共有部分。
2、广义区分所有：此种观点认为，区分建筑物所有权是由专有和共有部分共同组合成一种“复合物权”。
3、最广义的区分所有：此种观点认为，区分所有权应由专有、共有和因共同关系而产生的成员权利构成。
（二）建筑物区分所有权的法律特征
建筑物区分所有权是一种不动产所有权,与其他不动产所有权相比,它具有以下法律特点:
1、权利主体身份的多重性。建筑物区分所有中的专有权、共有权和成员权是相互独立的权利，因此建筑物区分所有权的主体集专有权、共有权和管理权三种主体资格于一身。
2、权利客体的多样性。建筑物区分所有权的客体包括专有部分和共有部分。专有部分是建筑材料构成的四周上下具有封闭性的、在构造和使用上具有独立性和经济价值的建筑空间；共有部分的客体是建筑物及其附属建筑物中所有的共有部分；成员权的客体为区分所有人作为管理团体成员所为的行为。
3、权利内容的复杂性。建筑物区分所有权的内容异常复杂，主要表现为三方面的权利义务关系：权利主体作为专有权人的权利义务关系，权利主体作为共有人的权利义务关系，权利主体作为管理团体成员的权利义务关系，而且这三个方面的权利义务关系经常相互交织。
（三）在法律上建筑物区分所有制度的必要性
1、建筑的多层化和住房的商品化，使得建筑所有的主体不再是单一的主体，要在法律上确认和保障各主体对其专有部分的所有权，就必须建立建筑物区分所有制度。
2、建筑物主体的多重性，导致建筑物共有部分维护、修缮等问题迫切需要在法律上得以解决。
3、住房商品化使房地产市场得以建立，而房地产交易得以进行的先决条件是法律上对建筑物主体所有制度的确认。
二、建筑物区分所有权的客体
在区分所有情况时，单独所有部分的客体应具备以下几个要求：
1、必须具有构造上的独立性。构造上的独立性又称为“物理上的独立性”，也就是说，各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，也只有这样才能客观地划分为不同部分并为各个所有人独立地支配。构造上的独立性应具有确定性、固定性。屏风、桌椅等不能作为间隔，就是因为它们不具有固定性和确定性，即不具有构造上的独立性。
2、必须具有使用上的独立性。使用上的独立性又称为“机能上之独立性”，建筑物被区分为各个部分以后，每一部分都可以被独立地使用或具有独立的经济效用。假如区分为各个房间以后，该房间无独立的出入门户，须利用相邻单位的门户才能出入，则该房间不具有使用上的独立性，而不能成为区分所有的客体。另一方面，还应具有独立的经济效用，就是各个专有部分要具有与一般建筑物同样的独立经济效用，应有一定的空间。
3、必须具有法律上的独立性。法律上的独立性也被称为：“形式的独立性”。构造上和使用上的独立性乃是经济上的独立性，只有通过登记才能表现为法律上的独立，使之在法律上成为各个所有权的客体。通过登记表现出来的法律上的独立性，是以构造上和使用上的独立为基础的，如果构造上或使用上的独立性不复存在，则法律上的独立性也难以存在。同时，区分所有的登记还要以当事人具有区分所有的意思为前提。
三、对刚颁布的《物权法》的探析
(一)专有部分所有权
一般说来，在确定区分所有人对墙壁的管理维护、维修等义务上，我国现行规定将其规定为共有财产，各个区分所有权人都负有维修义务。另一方面，每个区分所有权人对其拥有的墙壁的表层享有独立的权利，可自由粉刷墙壁，在其上悬挂物品，邻居不得妨碍专有权人所享有的此种权利。共用墙壁在登记时，不可能作为专有财产加以登记，而只是作为专有部分的组成部分而加以登记。
(二)共有部分所有权
根据2001年修正的《城市异产毗连房屋管理规定》确立的房屋自然损害时修缮费用的分担规定：房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由各所有人按份额比例分担；对可上人的房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；对各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担，为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担；共用的设施和附属建筑的修缮，由所有人按份比例分担；房屋共有部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。
(三)业主大会及业主委员会规定的探析
1、业主委员会的诉讼地位
关于业主委员会是否具有诉讼地位的问题，物权法没有就此明确规定，理论和实践上则存有较大的争议。在实践中，有些地方政府和法院明确承认了业主委员会的诉讼地位。
2、业主委员会可否决议强制让滥用专有权的业主出让其所有权
物权法第83条第二款规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”
3、业主大会及业主委员会的相关规定是否应由专门法来规范
物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”共有十四条，其中就有八条是关于业主大会和物业管理的。有关区分所有人之间订立管理规约及住户章程等应由合同法来调整，而不应在物权制度中加以考虑。
建筑物区分所有制度的确立与完善，可以明确建筑物的归属，有利于发挥物的效用，保护权利人的合法权利，保障我国市场经济秩序的稳定运行。