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摘要：通过对家庭用电量的实地问卷调查，研究了扬州市普通住宅入住情况的总体特征,并分析了普通住宅的入住率与价格之间的关系。研究结果表明，扬州市区普通住宅的平均入住率为85.44% ，处于一个正常水平。但其中仍然存在一些问题，针对入住率状况和房价现状等核心问题，又进行了深入的调查，获取了扬州商品房入住率以及市民对商品房的需求信息。为扬州房地产市场的整体发展与规划提出了建设性的意见与建议。
关键词：商品房；入住率；扬州
1 引言
建国以来，经济的快速复苏带动了全国的房地产行业不断发展，特别是改革开放之后，中国的房地产市场呈现前所未有的繁荣景象，但是飞速发展的房地产市场背后仍存在许多问题。例如，房价上涨过快、商品房制度的不合理、房地产市场交易的不规范等。
房地产市场的矛盾突出体现在，一面是大量商品房空置，无人入住；一面是很多人在叫房价太贵，买不起房，无房可住。在高房价的背景之下，高房价和高空置并存，反映出一系列社会经济问题，这些问题不加以解决势必会影响整个社会的发展。对于扬州，一个经济发展较为平稳的中型城市而言，商品房的入住状态是否合理也有待深入的研究。
鉴于空置率至今没有权威概念，更没有较为准确的计算公式，因此从商品房入住率着手研究。当然，入住率的概念也不唯一，但从调研过程的可行性与成果的直观性的角度分析，最终采用如下概念作为本文中提到的入住率定义，即商品房实际入住户数（装修完无人入住的不包括在内）与实际本期售出的商品房户数之比[1-2]。
本研究通过调查扬州市商品房入住的实际数据，以及市民的整体需求情况。分析了扬州住宅入住的现状，总结扬州房地产市场存在的问题，以及在住宅方面需要解决的矛盾，为扬州城市规划和城市建设提供一些参考信息。
2 研究区域及方法
2.1研究区域
结合扬州市的区位分布，以及城市发展整体规划的导向，采用不同区位不等比选定样本点，同区位内分层次选取样本点的方法，最终确定8个小区作为样本采集的对象。
2.2研究方法
调查主要采用问卷调查的方法。针对所要了解问题，制作了相应的问卷，分别制作了居民调查问卷以及用电量统计表。问卷发放240份，有效样本218份，回收率90.83%；用电统计表8份，100%有效回收。
入住率的界定和计算
通过对住户用电情况进行两阶段调查,以住户两次用电量的差值是否小于某一阈值来衡量住宅入住与否。两阶段间隔为两个月（6、8月）,正是扬州炎热的夏季,如果住宅有常住住户入住,其用电量应该是比较大。因此,假定两个月内某住宅用电量在10度以上，就可以认定该住户为入住。假设小区住宅入住率为V，则有：
V=[3]
式中n为入住住户数量, N为调查的住宅总户数。
3商品房入住现状分析
3.1 扬州住宅整体入住率现状
对选定的样本进行数据统计见下表1。
表1扬州住宅入住现状调查数据（2010年8月）
注：备注中的年份为住宅入住的年份。档次划分主要按其市场定位确定。
3.2数据分析
(1)数据显示，各个小区之间的入住现状存在较大差距，有的高达95.99%,有的低到54.53%，总体（商品房+安置房）入住率保持在82.66%。
(2)小区A、C、E、G为普通住宅小区，入住率都较高，这体现了扬州居民住房多为刚性需求。
(3)从小区B、D、H看出，小区的入住率与开始入住时间以及小区总户数存在一定的关联，B、D小区分别是07年、08年开始入住，并且是中高档小区；H小区，由于户数较多，加之小区分期入住，所以都存在入住率偏低的情况。小区入住3—5年内入住率偏低，一方面可能存在投机炒房的行为，另一方面也表明扬州的房地产市场发展较为合理，住房供应满足市民需求，提供了可选择的空间。
(4)数据显示，F小区是安置房，入住率只有60.57%。政府在安排过程中，每家安置3户住房，且面积都在90平米左右，所以多数家庭都只用两户，另外一户处于未利用状态，这一现象应得到合理的解决，节约有限的社会资源。
(5)另外，全部商品住宅的入住率已达85.44%，作为一个三线城市，此数据基本可以接受，在全国商品房空置率高达26%的现状下[4]，扬州保持良好水平，表明其房地产市场的发展状况良好，在满足市民住房需求的同时，保持了房地产市场的稳定与健康。
4 房价对入住率的影响分析
4.1扬州商品房价格走势
2010年8月扬州商品房价格的基本状况如下，在保持平稳的同时有小幅度的提高。
(1)扬州房价分布表[5]
表2扬州房价分布表（2010年8月）
价格 3000以下 4000 5000 6000 7000 8000 9000以上
占比 2% 10% 24% 27% 25% 9% 3%
注：其中占比2%房价在3000以下住宅多为空置安置房转卖。
(2)扬州房价走势图（2010年8月）
图1 扬州房价走势图（2010年8月）
数据显示，扬州的整体房价集中在5000——7000元/平方米,两极房价占比较低，在平稳的基础上有小幅度的提高，这也是房地产市场发展的正常状态。近期国家出台了一系列的针对投机行为房地产的调控政策，使得很多准购买者开始观望，但是扬州楼市以刚性需求为主，相比其他城市而言，扬州楼市受影响不大，总体状况平稳理性。
4.2市民可承受房价
在市民可承受房价的调查中，得出如表3数据。
表3可承受房价统计表（2010年8月）
房价（元/平方米） 4000以下 4000—6000 6000—8000 8000以上
人数 32 136 39 11
从统计数据中看出，有136个被调查者认为自己所能承受的房价在4000—6000元/平方米，占被调查人数的62.39%，市场房价略高于市民对房价的承受能力，供需关系基本平衡。
4.3房价对入住率的影响分析
通过数据的对比，得出如下结论：
(1)市民买房多为刚性需求，绝大多数购房者的购房目的为自住，所以住宅整体入住率较高；
(2)扬州房地产市场较为稳定，社会商品房数量能够满足市民居住要求，整体价格水平较为合理，投资、投机利润空间较小，入住率受投资、投机影响较小；
5结论与建議
5.1结论
(1)空置率超出国际10%警戒线[6]，按照国际标准，空置率不应超过10%，即入住率在90%以上可视为良好。扬州入住率为85.44%，说明扬州房地产整体发展水平还需提高，发展过程中仍存在一些问题，亟待解决。
(2)与同等级别城市相比，扬州入住率处于前列。同级别城市住宅入住率大多在70%左右[7]，扬州仍保持相对较高的入住率，说明在房地产市场整体监管方面做的较好。
(3)扬州商品房价格稍高于市民承受能力，说明扬州具有一个平稳的房地产市场。
5.2建议
(1)合理配置安置房数量，寻求合理安置的方式，避免资源的浪费。可以采取住宅安置与经济补贴并举，将更有利于解决住宅入住率偏低问题。
(2)政府应引导并加快房地产二级市场建设。让愿意买新房的居民能够加快新旧置换的速度，旧房可以进行改造出租，也可以继续售卖。二级市场的建设也将促进商品房市场的梯度消费，有利于解决商品房空置问题。
(3)健全社会商品房租赁市场。据统计，全国9.49%的家庭是靠租房生活[8]，这是很大的市场，业主可以通过将所拥有空置住宅出租，有效的避免资源的浪费，又能防止商品房的闲置，能够有效的提高商品房入住率。
(4)合理研究市场需求，按需建设，分层次、多元化的开发。商品房建设与管理更符合消费者的需求是解决商品房空置问题的必然要求，建设适合各种社会群体的住宅。
(5)地方政府要认真落实国家对房地市场的调控政策。强化二套房审核工作，抑制投机行为，通过宏观调控手段来保证房地产市场的健康与稳定的发展。
参考文献
[1] 陈细云.我国商品房空置率现状分析及对策[J].金融经济（理论版）.2006 年,第7期.P8
[2] 韩笑. 我国商品房空置率计算方法研究[J].中国房地产.2009年,第341期.P5-7
[3] 孟斌、张景秋、齐志营.北京市普通住宅空置量调查[A].城市问题.2009年,第4期.P8
[4] 王仕军、赵元铭.商品房“空置率” 三大拷问[J].浙江经济.2006年,第16期,P42-43
[5] 新景祥2010年8月扬州房地产市场月报[EB]
[6] 陈迅、赵三英、龙启蒙.“商品房空置率国际警戒线”质疑[J].经济问题.2004年,第7期.P7-9
[7] 杨红旭.全国商品房空置率基本合理，北京形势严峻[R].上海易居房地产研究院综.2009年
[8] 喻琦.论积极完善和发展房屋租赁市场[J].江西科技师范学院学报.2005年,第02期.P17-18
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。
关键词：商品房；入住率；扬州
1 引言
建国以来，经济的快速复苏带动了全国的房地产行业不断发展，特别是改革开放之后，中国的房地产市场呈现前所未有的繁荣景象，但是飞速发展的房地产市场背后仍存在许多问题。例如，房价上涨过快、商品房制度的不合理、房地产市场交易的不规范等。
房地产市场的矛盾突出体现在，一面是大量商品房空置，无人入住；一面是很多人在叫房价太贵，买不起房，无房可住。在高房价的背景之下，高房价和高空置并存，反映出一系列社会经济问题，这些问题不加以解决势必会影响整个社会的发展。对于扬州，一个经济发展较为平稳的中型城市而言，商品房的入住状态是否合理也有待深入的研究。
鉴于空置率至今没有权威概念，更没有较为准确的计算公式，因此从商品房入住率着手研究。当然，入住率的概念也不唯一，但从调研过程的可行性与成果的直观性的角度分析，最终采用如下概念作为本文中提到的入住率定义，即商品房实际入住户数（装修完无人入住的不包括在内）与实际本期售出的商品房户数之比[1-2]。
本研究通过调查扬州市商品房入住的实际数据，以及市民的整体需求情况。分析了扬州住宅入住的现状，总结扬州房地产市场存在的问题，以及在住宅方面需要解决的矛盾，为扬州城市规划和城市建设提供一些参考信息。
2 研究区域及方法
2.1研究区域
结合扬州市的区位分布，以及城市发展整体规划的导向，采用不同区位不等比选定样本点，同区位内分层次选取样本点的方法，最终确定8个小区作为样本采集的对象。
2.2研究方法
调查主要采用问卷调查的方法。针对所要了解问题，制作了相应的问卷，分别制作了居民调查问卷以及用电量统计表。问卷发放240份，有效样本218份，回收率90.83%；用电统计表8份，100%有效回收。
入住率的界定和计算
通过对住户用电情况进行两阶段调查,以住户两次用电量的差值是否小于某一阈值来衡量住宅入住与否。两阶段间隔为两个月（6、8月）,正是扬州炎热的夏季,如果住宅有常住住户入住,其用电量应该是比较大。因此,假定两个月内某住宅用电量在10度以上，就可以认定该住户为入住。假设小区住宅入住率为V，则有：
V=[3]
式中n为入住住户数量, N为调查的住宅总户数。
3商品房入住现状分析
3.1 扬州住宅整体入住率现状
对选定的样本进行数据统计见下表1。
表1扬州住宅入住现状调查数据（2010年8月）
注：备注中的年份为住宅入住的年份。档次划分主要按其市场定位确定。
3.2数据分析
(1)数据显示，各个小区之间的入住现状存在较大差距，有的高达95.99%,有的低到54.53%，总体（商品房+安置房）入住率保持在82.66%。
(2)小区A、C、E、G为普通住宅小区，入住率都较高，这体现了扬州居民住房多为刚性需求。
(3)从小区B、D、H看出，小区的入住率与开始入住时间以及小区总户数存在一定的关联，B、D小区分别是07年、08年开始入住，并且是中高档小区；H小区，由于户数较多，加之小区分期入住，所以都存在入住率偏低的情况。小区入住3—5年内入住率偏低，一方面可能存在投机炒房的行为，另一方面也表明扬州的房地产市场发展较为合理，住房供应满足市民需求，提供了可选择的空间。
(4)数据显示，F小区是安置房，入住率只有60.57%。政府在安排过程中，每家安置3户住房，且面积都在90平米左右，所以多数家庭都只用两户，另外一户处于未利用状态，这一现象应得到合理的解决，节约有限的社会资源。
(5)另外，全部商品住宅的入住率已达85.44%，作为一个三线城市，此数据基本可以接受，在全国商品房空置率高达26%的现状下[4]，扬州保持良好水平，表明其房地产市场的发展状况良好，在满足市民住房需求的同时，保持了房地产市场的稳定与健康。
4 房价对入住率的影响分析
4.1扬州商品房价格走势
2010年8月扬州商品房价格的基本状况如下，在保持平稳的同时有小幅度的提高。
(1)扬州房价分布表[5]
表2扬州房价分布表（2010年8月）
价格 3000以下 4000 5000 6000 7000 8000 9000以上
占比 2% 10% 24% 27% 25% 9% 3%
注：其中占比2%房价在3000以下住宅多为空置安置房转卖。
(2)扬州房价走势图（2010年8月）
图1 扬州房价走势图（2010年8月）
数据显示，扬州的整体房价集中在5000——7000元/平方米,两极房价占比较低，在平稳的基础上有小幅度的提高，这也是房地产市场发展的正常状态。近期国家出台了一系列的针对投机行为房地产的调控政策，使得很多准购买者开始观望，但是扬州楼市以刚性需求为主，相比其他城市而言，扬州楼市受影响不大，总体状况平稳理性。
4.2市民可承受房价
在市民可承受房价的调查中，得出如表3数据。
表3可承受房价统计表（2010年8月）
房价（元/平方米） 4000以下 4000—6000 6000—8000 8000以上
人数 32 136 39 11
从统计数据中看出，有136个被调查者认为自己所能承受的房价在4000—6000元/平方米，占被调查人数的62.39%，市场房价略高于市民对房价的承受能力，供需关系基本平衡。
4.3房价对入住率的影响分析
通过数据的对比，得出如下结论：
(1)市民买房多为刚性需求，绝大多数购房者的购房目的为自住，所以住宅整体入住率较高；
(2)扬州房地产市场较为稳定，社会商品房数量能够满足市民居住要求，整体价格水平较为合理，投资、投机利润空间较小，入住率受投资、投机影响较小；
5结论与建議
5.1结论
(1)空置率超出国际10%警戒线[6]，按照国际标准，空置率不应超过10%，即入住率在90%以上可视为良好。扬州入住率为85.44%，说明扬州房地产整体发展水平还需提高，发展过程中仍存在一些问题，亟待解决。
(2)与同等级别城市相比，扬州入住率处于前列。同级别城市住宅入住率大多在70%左右[7]，扬州仍保持相对较高的入住率，说明在房地产市场整体监管方面做的较好。
(3)扬州商品房价格稍高于市民承受能力，说明扬州具有一个平稳的房地产市场。
5.2建议
(1)合理配置安置房数量，寻求合理安置的方式，避免资源的浪费。可以采取住宅安置与经济补贴并举，将更有利于解决住宅入住率偏低问题。
(2)政府应引导并加快房地产二级市场建设。让愿意买新房的居民能够加快新旧置换的速度，旧房可以进行改造出租，也可以继续售卖。二级市场的建设也将促进商品房市场的梯度消费，有利于解决商品房空置问题。
(3)健全社会商品房租赁市场。据统计，全国9.49%的家庭是靠租房生活[8]，这是很大的市场，业主可以通过将所拥有空置住宅出租，有效的避免资源的浪费，又能防止商品房的闲置，能够有效的提高商品房入住率。
(4)合理研究市场需求，按需建设，分层次、多元化的开发。商品房建设与管理更符合消费者的需求是解决商品房空置问题的必然要求，建设适合各种社会群体的住宅。
(5)地方政府要认真落实国家对房地市场的调控政策。强化二套房审核工作，抑制投机行为，通过宏观调控手段来保证房地产市场的健康与稳定的发展。
参考文献
[1] 陈细云.我国商品房空置率现状分析及对策[J].金融经济（理论版）.2006 年,第7期.P8
[2] 韩笑. 我国商品房空置率计算方法研究[J].中国房地产.2009年,第341期.P5-7
[3] 孟斌、张景秋、齐志营.北京市普通住宅空置量调查[A].城市问题.2009年,第4期.P8
[4] 王仕军、赵元铭.商品房“空置率” 三大拷问[J].浙江经济.2006年,第16期,P42-43
[5] 新景祥2010年8月扬州房地产市场月报[EB]
[6] 陈迅、赵三英、龙启蒙.“商品房空置率国际警戒线”质疑[J].经济问题.2004年,第7期.P7-9
[7] 杨红旭.全国商品房空置率基本合理，北京形势严峻[R].上海易居房地产研究院综.2009年
[8] 喻琦.论积极完善和发展房屋租赁市场[J].江西科技师范学院学报.2005年,第02期.P17-18
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。