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“地王”频现与荒地上的虫鸟鸣声,可谓是当下房地产监管体制的尴尬写真。
房价飙涨之中,“地王”纪录也被频频刷新。近日,中海地产公司以70.06亿元的“天价”夺下上海长风6B、7C地块,也标志着中国新“地王”正式诞生。
表面来看,大半年来楼市的回暖让开发商预期价格将继续上涨,所以争相囤地导致地价飙升。但从体制深层面看,长期以来对闲置土地的惩处力度太弱,是造成“圈地运动”无节制泛滥的主因。
调查显示,国内一些开发商在2003年2009年上半年间获得的住宅土地中,目前处于“在售”和“售完”的地块仅占43%,剩余57%的土地尚未形成实际供应,其中27%的:土地“待开发”,30%的土地则是“规划在建”。在这些闲置地块中,更是频频出现昔日“地王”的身影。数据显示,2005年至今年上半年全国成交的50幅地王中,超过50%的“地王”地块尚未动工。作为典型的是北京2007年版“地王”,在北京市来广营乡的某地块上,至今仍然没有任何动工迹象,场地内四处杂草丛生,有的蒿草甚至已经长了两米多高,各种动物在此繁衍生息,俨然成了一个天然的野生动物园。
“地王”未必被用来盖房,但是“地王”被不断被刷新的地价,却推高了市场对房价高涨的预期。就以长风地块为例,地王的楼板价已经接近2万/平方米,加上各类成本和费用之后,预期销售房价将达到5万/平方米,比本地块既有房价高,一倍还多,导致区域内总体房价水平再度被畸形推高。
“急拍地、缓开发”现象大量出現的原因在于,开发商一旦将土地收入囊中,就拥有了商品房建造的主动权,而且并不需要为土地囤积支付任何成本。所以,开发商有充足的时间去选择最合适的开发时间,只有等待楼价攀升至心理价位才会动工建设。与之相反,一旦房价出现下跌,开发商则宁可土地荒置也不去承担房价亏损。其结果就是,开发商高价拿地推高房价,可以享受房价上涨后的暴利,却无需承担房价下跌后的土地损失,最终广大购房民众则成了买单者。
“地王”频频出现不利于房地产市场价格的理性回归,关键在于要针对开发商囤地现象进行有效遏制,其中真正落实政策才是关键。此前,国土资源部就曾明确规定,闲置土地满1年的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年的,可以无偿收回土地使用权。但数年来,这样的政策鲜见被认真执行。即便是广州8月份高调发起对闲置“地王”的阻击战,最终也是温和落幕,寓力、保利、金地等多个违规“地王”均被处以“缓刑”,即延期处理。
国土资源部有关政策的落空,关键在于地方政府没有动力去认真执行。从2003年开始,土地供应制度发生了根本性变化,土地由多渠道供应转向地方政府供应。在分权财税体制下,地方政府财政一旦吃紧,“卖地生财”便成为其弥补账面亏空的主要预算外收入。而且,开发商争相拿地后的地价越高,地方政府获得的直接经济利益就越大。从这个角度讲,开发商与地方政府之间存在明显的利益一致性。所以,对于开发商的囤地行为,很多地方政府不但怠于严格监管,反而乐见“地王”频现所带来的天价拍地收入。值得一提的是,近日国土部发出近年来最严厉警告,强调“非政府原因土地闲置将严惩不贷”。但问题是,有关“严惩”的具体措施还尚不清楚。有报道显示,新版的土地出让合同中将对竣工期进行明确规定,如果到期仍然未完工,国土部门可以对其进行经济处罚。
或许这一新规定能够对开发商囤地形成一定威慑,但是任何措施只有被切实执行才能够发挥效力。中国房地产市场的根本问题在于,只要地方政府对土地拍卖收入和房产税费收入的依赖程度没有降低,行政部门与开发商问的利益趋同现状就无法被根本改变,那么任何看似严厉有效的惩处措施都难免在执行中遇到障碍,甚至是“高高举起,轻轻放下”。以此而言,“地王”频现与荒地上的虫鸟鸣声,可谓是当下房地产监管体制的尴尬写真。
房价飙涨之中,“地王”纪录也被频频刷新。近日,中海地产公司以70.06亿元的“天价”夺下上海长风6B、7C地块,也标志着中国新“地王”正式诞生。
表面来看,大半年来楼市的回暖让开发商预期价格将继续上涨,所以争相囤地导致地价飙升。但从体制深层面看,长期以来对闲置土地的惩处力度太弱,是造成“圈地运动”无节制泛滥的主因。
调查显示,国内一些开发商在2003年2009年上半年间获得的住宅土地中,目前处于“在售”和“售完”的地块仅占43%,剩余57%的土地尚未形成实际供应,其中27%的:土地“待开发”,30%的土地则是“规划在建”。在这些闲置地块中,更是频频出现昔日“地王”的身影。数据显示,2005年至今年上半年全国成交的50幅地王中,超过50%的“地王”地块尚未动工。作为典型的是北京2007年版“地王”,在北京市来广营乡的某地块上,至今仍然没有任何动工迹象,场地内四处杂草丛生,有的蒿草甚至已经长了两米多高,各种动物在此繁衍生息,俨然成了一个天然的野生动物园。
“地王”未必被用来盖房,但是“地王”被不断被刷新的地价,却推高了市场对房价高涨的预期。就以长风地块为例,地王的楼板价已经接近2万/平方米,加上各类成本和费用之后,预期销售房价将达到5万/平方米,比本地块既有房价高,一倍还多,导致区域内总体房价水平再度被畸形推高。
“急拍地、缓开发”现象大量出現的原因在于,开发商一旦将土地收入囊中,就拥有了商品房建造的主动权,而且并不需要为土地囤积支付任何成本。所以,开发商有充足的时间去选择最合适的开发时间,只有等待楼价攀升至心理价位才会动工建设。与之相反,一旦房价出现下跌,开发商则宁可土地荒置也不去承担房价亏损。其结果就是,开发商高价拿地推高房价,可以享受房价上涨后的暴利,却无需承担房价下跌后的土地损失,最终广大购房民众则成了买单者。
“地王”频频出现不利于房地产市场价格的理性回归,关键在于要针对开发商囤地现象进行有效遏制,其中真正落实政策才是关键。此前,国土资源部就曾明确规定,闲置土地满1年的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年的,可以无偿收回土地使用权。但数年来,这样的政策鲜见被认真执行。即便是广州8月份高调发起对闲置“地王”的阻击战,最终也是温和落幕,寓力、保利、金地等多个违规“地王”均被处以“缓刑”,即延期处理。
国土资源部有关政策的落空,关键在于地方政府没有动力去认真执行。从2003年开始,土地供应制度发生了根本性变化,土地由多渠道供应转向地方政府供应。在分权财税体制下,地方政府财政一旦吃紧,“卖地生财”便成为其弥补账面亏空的主要预算外收入。而且,开发商争相拿地后的地价越高,地方政府获得的直接经济利益就越大。从这个角度讲,开发商与地方政府之间存在明显的利益一致性。所以,对于开发商的囤地行为,很多地方政府不但怠于严格监管,反而乐见“地王”频现所带来的天价拍地收入。值得一提的是,近日国土部发出近年来最严厉警告,强调“非政府原因土地闲置将严惩不贷”。但问题是,有关“严惩”的具体措施还尚不清楚。有报道显示,新版的土地出让合同中将对竣工期进行明确规定,如果到期仍然未完工,国土部门可以对其进行经济处罚。
或许这一新规定能够对开发商囤地形成一定威慑,但是任何措施只有被切实执行才能够发挥效力。中国房地产市场的根本问题在于,只要地方政府对土地拍卖收入和房产税费收入的依赖程度没有降低,行政部门与开发商问的利益趋同现状就无法被根本改变,那么任何看似严厉有效的惩处措施都难免在执行中遇到障碍,甚至是“高高举起,轻轻放下”。以此而言,“地王”频现与荒地上的虫鸟鸣声,可谓是当下房地产监管体制的尴尬写真。