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进行开发区土地集约利用评价，可以掌握开发区土地利用现状集约水平，摸清、明确开发区评价范围内可供挖潜的土地规模、分布和利用特点等情况,对建立健全开发区土地节约集约利用考核制度与长效机制，增强土地参与宏观调控的能力具有重要作用。2008年7月，国土资源部发布《关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知》，对开展开发区土地集约评价工作作出总体部署。
作为开发区土地集约利用评价的唯一技术规范，《开发区土地集约利用评价规程（试行）》规定了详尽的评价指标体系，对各个指标的含义及具体现状值的测算都有明确的解释和说明，并且为确保指标现状值计算科学无误，规程中还设计了相应严格的调查表格，这也就使评价过程中外业调查有的放矢，也保证了评价数据的科学有效。但是，在之后进行的指标标准化及潜力测算方面，出现了评价工作的难点问题——评价指标理想值的设定，规程中并没有给出具体的取值规定。
一、指标理想值对评价结果的重要影响
指标理想值决定开发区评价指标实现度分值，并最终决定开发区集约度综合分值。评价指标标准化是开发区集约度分值测算的基础，规程中明确规定了指标标准化的计算公式,指标标准化处理是进行开发区子目标分值测算的基础，子目标分值又是目标分值测算的基础，环环相扣，最终影响开发区集约度综合分值。而指标标准化的前提是测算开发区现状值分值和确定理想值，开发区现状分值是依照开发区国土、房产、规划、财政、税务、统计等部门的相关数据统计确定，只要数据来源可靠一般不会产生多大改变。因此，在不考虑权重对开发区集约度分值影响的情况下，理想值的确定结果，将会最终影响开发区的目标分值和集约度综合分值。如果开发区自身想提高最终的土地集约利用水平，可在确定指标理想值时，将较为接近现状值的数值作为理想值，这样就能使该指标的实现度分值无限接近100%，从而最终达到提高集约度综合分值的目的，开发区土地集约利用评价结果也就看上去既“好看”又合情合理。
二、规程中指标理想值确定方法
现行试用规程中给出了确定理想值的4种方法：目标值法、发展趋势估计法、先进经验逼近法、专家咨询法。根据规程中对这四种方法的要求，在确定了开发区的发展目标或者先进经验后，依照其中的一种或多种，即可确定开发区的理想值。但依照这四种方法确定理想值也有不足之处，主要是规程对这4种方法的解释相对比较模糊，具体操作时不易找到关于开发区的发展目标或相关指标的国家标准等作为依据，主要还是依靠专家定性确定，以至于在实际操作过程中，对于理想值确定缺乏严肃性或者说确定的依据随意性太大。当开发区管委会或地方政府看到本地开发区土地集约水平不理想时，往往要求技术单位调整指标理想值，来提高集约度综合分值。而通过调整指标理想值测算出来的开发区土地集约利用程度及潜力水平呢？“看上去很美”，可完全失去了评价摸底和找差距的真正目的，这样的评价无异于在玩儿数字游戏。
三、设定指标理想值影响因素分析
指标理想值设定在开发区土地集约利用评价中至关重要，如果任由各地区自己设定指标理想值，那么评价结果（集约度分值和潜力）对提高开发区用地管理水平将不具有任何意义。为了增强开发区评价的科学性、严肃性和应用性，作者认为有必要从国家层面制定评价指标理想值的取值标准（或范围），规定各个开发区在评价时必须参考使用，对于超标准（或范围）设定指标理想值的，必须注明原由。
总结实践经验，笔者认为应该从以下三方面因素考虑设定评价指标理想值。
（1）开发区所在的区域
毋庸质疑，中国各个地区之间存在着巨大的经济差距。有研究学者认为当今中国存在三个经济体：东部地区、中部地区和西部地区。改革开放以后，随着我国市场经济体制的建立和西部大开发等区域经济协调发展政策的实施，一定程度上控制了区域经济差距扩大的趋势，但从现实来看这种经济差距还是客观存在的，并且未来一段时间也将长期存在。那么，受此影响，作为地区经济增长“引擎”的开发区，土地集约利用评价的各项评价指标在不同地区之间也必然存在较大差异。所以，宜根據我国各地区经济发展水平划分出不同经济区，制定不同的评价指标理想值。
具体作法建议：在首轮评价完成以后，对各地区开发区的指标现状值进行汇总排序，分析其规律，并征询各地学者专家的意见，划分不同经济区域，并制定不同的指标理想值标准。笔者认为不同地区的开发区评价指标理想值（特别是评价体系中的经济指标）应遵循以下规律：
东部开发区>中部开发区>西部开发区
（2）开发区的类型
从上世纪80年代我国设立首批国家级经济开发区以来，全国各省份基本都设立了各自的国家级开发区，而省级开发区更是星罗棋布，虽然经过一番清理撤并，但最终保留下来的省级以上开发区也有一千余家。一般认为，我国的开发区包括9个类型。其中，国家级开发区6个类型，分别是国家级经济技术开发区、国家级高新技术产业开发区、国家级保税区、国家级出口加工区、边境经济合作区、其他类型的国家级开发区（国家旅游度假区、保税物流园区、保税港区、互市贸易区、两岸科技工业园、工业园区、台商投资区、开发区、跨境工业区、经济开发区、金融贸易区等）；省级开发区3个类型，分别是省级经济开发区、省级高新技术产业园区、省级特色工业园区。
以上类型的开发区，各有其特点，各个开发区的发展定位和主导产业存在很大差异，反映在指标考核上就有所区别。目前，开发区评价规程中所确定的评价指标，主要针对一般的经济开发区和高新技术开发区而设立，对于其他类型的开发区，规程中的指标并不能完全使用，或不太适宜使用。如建筑密度、容积率指标，并不适用于化工类园区，这类园区中化工设备一般露天放置，厂区内并无大量建筑，若以建筑密度、容积率指标去评价化工类园区集约用地水平是偏颇的。再如，规程中限定的评价指标侧重于工业用地，如将高新技术产业用地包括在内，总共16项评价指标中涉及工业用地的有7项之多，如果单纯采用这些指标评价商贸物流型的园区也不太适宜（商贸物流型园区不以生产为主，大量土地用于仓储及配套办公、酒店住宿餐饮、金融服务等）。所以，宜根据开发区发展定位和主导产业划分不同类型的开发区，并依据各自特点选择制定适宜的评价指标和理想值标准。
（3）开发区所处的发展阶段
对开发区发展进行研究的学者普遍引用辨证唯物主义关于物质诞生、发展(存在)、消亡(再生) 的周期性理论，阐述开发区发展周期的观点。一般认为，开发区是一个随时间发展而不断演化的客观存在, 其演化过程表现出明显的周期性和阶段性特点。如将开发区自创建到衰亡分为创建区、成长期、转换期、成熟期和回归期，从制度的视角将开发区分为强制度优势阶段、弱制度化阶段和后制度化阶段三个阶段,将开发区的生命周期分为要素驱动、产业主导、创新突破和财富凝聚四个阶段。
处于不同发展阶段的开发区，其内部运行机制和经济特征是不一样的，反映在评价指标上也就应有差别。笔者综合前人观点，结合评价实践，将我国现有开发区按产业发展水平及空间开发规模等划分成起步型、成长型、成熟型三类。
I、起步型开发区的批准规划面积小，已开发土地规模和基础设施保障程度低。
II、成长型开发区的批准规划面积进一步扩大，各项公用设施、基础设施完善，开发空间充足，入区企业数量不断增多。
III、成熟型开发区的进区企业布置合理，经济贡献突出，但发展空间不足。该类型开发区在扩区获得充足土地资源后，经过科学规划、合理定位，可能回归为成长型开发区或转变为综合型城市。
针对以上三个发展类型的开发区，笔者认为评价指标理想值（特别是用地效益、管理绩效这两个目标层下各指标的理想值）应遵循以下规律：
成熟型开发区≥成长型开发区>起步型开发区
作为开发区土地集约利用评价的唯一技术规范，《开发区土地集约利用评价规程（试行）》规定了详尽的评价指标体系，对各个指标的含义及具体现状值的测算都有明确的解释和说明，并且为确保指标现状值计算科学无误，规程中还设计了相应严格的调查表格，这也就使评价过程中外业调查有的放矢，也保证了评价数据的科学有效。但是，在之后进行的指标标准化及潜力测算方面，出现了评价工作的难点问题——评价指标理想值的设定，规程中并没有给出具体的取值规定。
一、指标理想值对评价结果的重要影响
指标理想值决定开发区评价指标实现度分值，并最终决定开发区集约度综合分值。评价指标标准化是开发区集约度分值测算的基础，规程中明确规定了指标标准化的计算公式,指标标准化处理是进行开发区子目标分值测算的基础，子目标分值又是目标分值测算的基础，环环相扣，最终影响开发区集约度综合分值。而指标标准化的前提是测算开发区现状值分值和确定理想值，开发区现状分值是依照开发区国土、房产、规划、财政、税务、统计等部门的相关数据统计确定，只要数据来源可靠一般不会产生多大改变。因此，在不考虑权重对开发区集约度分值影响的情况下，理想值的确定结果，将会最终影响开发区的目标分值和集约度综合分值。如果开发区自身想提高最终的土地集约利用水平，可在确定指标理想值时，将较为接近现状值的数值作为理想值，这样就能使该指标的实现度分值无限接近100%，从而最终达到提高集约度综合分值的目的，开发区土地集约利用评价结果也就看上去既“好看”又合情合理。
二、规程中指标理想值确定方法
现行试用规程中给出了确定理想值的4种方法：目标值法、发展趋势估计法、先进经验逼近法、专家咨询法。根据规程中对这四种方法的要求，在确定了开发区的发展目标或者先进经验后，依照其中的一种或多种，即可确定开发区的理想值。但依照这四种方法确定理想值也有不足之处，主要是规程对这4种方法的解释相对比较模糊，具体操作时不易找到关于开发区的发展目标或相关指标的国家标准等作为依据，主要还是依靠专家定性确定，以至于在实际操作过程中，对于理想值确定缺乏严肃性或者说确定的依据随意性太大。当开发区管委会或地方政府看到本地开发区土地集约水平不理想时，往往要求技术单位调整指标理想值，来提高集约度综合分值。而通过调整指标理想值测算出来的开发区土地集约利用程度及潜力水平呢？“看上去很美”，可完全失去了评价摸底和找差距的真正目的，这样的评价无异于在玩儿数字游戏。
三、设定指标理想值影响因素分析
指标理想值设定在开发区土地集约利用评价中至关重要，如果任由各地区自己设定指标理想值，那么评价结果（集约度分值和潜力）对提高开发区用地管理水平将不具有任何意义。为了增强开发区评价的科学性、严肃性和应用性，作者认为有必要从国家层面制定评价指标理想值的取值标准（或范围），规定各个开发区在评价时必须参考使用，对于超标准（或范围）设定指标理想值的，必须注明原由。
总结实践经验，笔者认为应该从以下三方面因素考虑设定评价指标理想值。
（1）开发区所在的区域
毋庸质疑，中国各个地区之间存在着巨大的经济差距。有研究学者认为当今中国存在三个经济体：东部地区、中部地区和西部地区。改革开放以后，随着我国市场经济体制的建立和西部大开发等区域经济协调发展政策的实施，一定程度上控制了区域经济差距扩大的趋势，但从现实来看这种经济差距还是客观存在的，并且未来一段时间也将长期存在。那么，受此影响，作为地区经济增长“引擎”的开发区，土地集约利用评价的各项评价指标在不同地区之间也必然存在较大差异。所以，宜根據我国各地区经济发展水平划分出不同经济区，制定不同的评价指标理想值。
具体作法建议：在首轮评价完成以后，对各地区开发区的指标现状值进行汇总排序，分析其规律，并征询各地学者专家的意见，划分不同经济区域，并制定不同的指标理想值标准。笔者认为不同地区的开发区评价指标理想值（特别是评价体系中的经济指标）应遵循以下规律：
东部开发区>中部开发区>西部开发区
（2）开发区的类型
从上世纪80年代我国设立首批国家级经济开发区以来，全国各省份基本都设立了各自的国家级开发区，而省级开发区更是星罗棋布，虽然经过一番清理撤并，但最终保留下来的省级以上开发区也有一千余家。一般认为，我国的开发区包括9个类型。其中，国家级开发区6个类型，分别是国家级经济技术开发区、国家级高新技术产业开发区、国家级保税区、国家级出口加工区、边境经济合作区、其他类型的国家级开发区（国家旅游度假区、保税物流园区、保税港区、互市贸易区、两岸科技工业园、工业园区、台商投资区、开发区、跨境工业区、经济开发区、金融贸易区等）；省级开发区3个类型，分别是省级经济开发区、省级高新技术产业园区、省级特色工业园区。
以上类型的开发区，各有其特点，各个开发区的发展定位和主导产业存在很大差异，反映在指标考核上就有所区别。目前，开发区评价规程中所确定的评价指标，主要针对一般的经济开发区和高新技术开发区而设立，对于其他类型的开发区，规程中的指标并不能完全使用，或不太适宜使用。如建筑密度、容积率指标，并不适用于化工类园区，这类园区中化工设备一般露天放置，厂区内并无大量建筑，若以建筑密度、容积率指标去评价化工类园区集约用地水平是偏颇的。再如，规程中限定的评价指标侧重于工业用地，如将高新技术产业用地包括在内，总共16项评价指标中涉及工业用地的有7项之多，如果单纯采用这些指标评价商贸物流型的园区也不太适宜（商贸物流型园区不以生产为主，大量土地用于仓储及配套办公、酒店住宿餐饮、金融服务等）。所以，宜根据开发区发展定位和主导产业划分不同类型的开发区，并依据各自特点选择制定适宜的评价指标和理想值标准。
（3）开发区所处的发展阶段
对开发区发展进行研究的学者普遍引用辨证唯物主义关于物质诞生、发展(存在)、消亡(再生) 的周期性理论，阐述开发区发展周期的观点。一般认为，开发区是一个随时间发展而不断演化的客观存在, 其演化过程表现出明显的周期性和阶段性特点。如将开发区自创建到衰亡分为创建区、成长期、转换期、成熟期和回归期，从制度的视角将开发区分为强制度优势阶段、弱制度化阶段和后制度化阶段三个阶段,将开发区的生命周期分为要素驱动、产业主导、创新突破和财富凝聚四个阶段。
处于不同发展阶段的开发区，其内部运行机制和经济特征是不一样的，反映在评价指标上也就应有差别。笔者综合前人观点，结合评价实践，将我国现有开发区按产业发展水平及空间开发规模等划分成起步型、成长型、成熟型三类。
I、起步型开发区的批准规划面积小，已开发土地规模和基础设施保障程度低。
II、成长型开发区的批准规划面积进一步扩大，各项公用设施、基础设施完善，开发空间充足，入区企业数量不断增多。
III、成熟型开发区的进区企业布置合理，经济贡献突出，但发展空间不足。该类型开发区在扩区获得充足土地资源后，经过科学规划、合理定位，可能回归为成长型开发区或转变为综合型城市。
针对以上三个发展类型的开发区，笔者认为评价指标理想值（特别是用地效益、管理绩效这两个目标层下各指标的理想值）应遵循以下规律：
成熟型开发区≥成长型开发区>起步型开发区