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【摘要】本文通过对市场比较法进行分析，讨论其在土地估价应用中的问题和解决对策，以供参考。
【关键词】市场比较法；土地估价；存在问题；解决对策
土地既是一种非常珍贵的自然资源，也是宝贵的物质财富，为了发展土地价值与作用，就必须充分利用人类的智慧对土地做科学合理的评估，才能促进人们生活水平的提高以及我国经济的发展。在评估方法中，市场比较法是一种常用的操作方法，本文对此进行探讨，分析其存在的问题与解决对策。
1、市场比较法
1.1基本含义
这是一种通过整合估价对象以及交易行为而对土地展开的比较方式，这个过程中要对成交的价格进行调整与修正，最终得出客观合理的价值。通常情况下，需要最少3个以上的交易案例来与实例相比，形成不同的参照物，同时展开实地调查，综合一般因素、个别因素以及区域因素之间的考虑，采用科学的算术平均计算方法进行价值评估[1]。
1.2适用条件
这种方法采用的是替代的原则，对参照物与实例展开比较和评估，因此必须保证参照物以及相关数据的真实性与可比性，才能确保结果的公信力与说服力。总结市场法的使用条件，主要包括以下两点，首先是发达的交易市场，只有在这样的环境下才有丰富而可靠的实例，才能存在比较的客观条件；其次是保证评估对象与实例之间有一定的相似性，因为市场比较法坚持的是替代原则，所以相似性非常重要，保证了相似性的高要求，才能确保结果的准确性。
1.3具体的操作步骤
首先是展开对交易案例的收集工作，保证交易案例选取的全面性，这需要以充分了解评估对象为前提，确保能够全面彻底掌握土地估价的市场行情与规律，才能使得估价的结果更精确，不至于出现较大的误差。其次是保证所选取的实例具有可比性，尽量选取可比性较高的案例，同时确保两者的用途是相同的，比如住宅、商业与工业，此外估价实例的过程中也要与对象相同，对抵押或租赁等各种用途进行确定。再者要修正各个影响因素，因素的修正可以分为区域因素、个别因素以及一般因素，通常情况下估价对象的分值为100分，通过对案例进行比较后进行打分，得出的最终结果还需要进行比例的调整才能确定价格。最后是确定估价结果，采用的方式是算术平均数，通过对实例调整价格的平均数进行计算，从中得到的价格作为最终的结果。
2、市场比较法在当前土地估价应用中的问题分析
2.1对实例可比性与难度的要求较大，缺乏精准性
当前，我国的土地评估市场还没有发展到发达的程度，很多地区性甚至全国性的数据库没有得到建立，导致对实例可比性要求与相似性要求的选择较大。具体到实际的评估工作上，评估师就只能依靠自身的经验和经历评估案例，或是根据网上掌握的数据进行评估，总之，评估资源的有限性严重影响了结果的准确性。此外，由于实例选择难度太大，这在一定程度上为各种违规操作行为的发生提供了条件，在遭遇行业激烈竞争的前提下，很多评估师从业务方面考虑，为了满足委托人要求，在对实例的选择和结果的计算过程中加入了很大的主观性，影响了评估市场的科学规范。因此，市场比较法运用其中显露出了各种弊端，也影响了本身价值的发挥。
2.2影响因素的修正充满了各种主观倾向性
估价师自身的估价经验、处理习惯以及理论形成能够对估价工作产生影响，这其中缺乏了具体的指导标准，也没有规范的技术支持。如果存在同一种因素，那么不同的估价师就会因差异性得出不同的结论，导致修正系数各不相同。还有的估价师自身从业时间不长，经验缺乏，偏差较大。各种主观因素都会对估价结果造成或大或小的影响，而在进行修正的同时，也没有将主观倾向性考虑其中，缺乏影响权重系数的引进，使得很多结果出现了失真的情况[2]。
2.3确定估价结果的方法不科学
一般来说，估价对象的结果必须有可比性的案例进行调整以后综合得出，但案例的不同，可比性与相似性的差异，又使得最终的价格有较大误差。当前，市场比较法采用的主要是平均数，通过计算实例价格的总和除以可比实例的例数，最终得到结果。但这种计算方法有一个重要的前提，就是将可比性完全等同化，没有体现不同实例对象的不同，总的计算方法过于粗略，科学性不强。
3、完善市场比较法在评估土地价格应用上的对策
3.1健全土地估价可比实例数据库
可比实例數据库在土地估价中有着非常重要的参与作用，对数据库展开建立健全工作，有助于提高市场比较法的应用价值。不同的评估机构需要集中所有的将利用的交易案例，并由统一的机构进行汇总，建立交易信息平台，实现资源共享。这就有助于为估价师提供更广的选择空间，有更多更相似的实例数据进行选择，同时还能保证市场比较法运用得更为科学规范，真正实现筛选代表性实例数据的作用，尽量减少了主观倾向性对数据结果造成的影响，全方位提高了准确度。
3.2确定影响因素与修正权重的科学性
评估项目不同，所蕴含的影响因素与影响效果也各不相同。在一个项目中，不同的因素所产生的价格影响也有很大差异。因此必须展开对修正权重的思考，对各种影响因素修正权重大小进行确定，并提出具体的判定标准，预防各种人为主观性判断的介入，提高客观性与准确度[3]。
3.3健全估算结果的科学确定方式
在对相关关系的问题展开研究时，回归模型是一种重要的方法，其中的可比实例与估价对象存在了千丝万缕的关系，适当地引入回归模型方式，借助其精准的计算效果来提高估价结果的准确性，才能真正加大权重引用带来的价值。值得注意的是，因为任意的数据都能由此建立一元线性回归方程，而其中包含的数据线性关系、回归方程的计算等都是未知，所以必须先检验其显著性。显著性检验的完成，才能实现评估结果的准确计算，并充分利用具有显著性的案例，精准计算出实例的价格，通过与权重修正系数相乘结果的总和相加，除以实例的例数以后，得出更为准确的估价结果。
参考文献：
[1]孙秀，李秉坤.市场比较法在土地估价应用中存在的问题及对策建议[J].对外经贸，2015，10（25）：120-122.
[2]蔡剑红，朱道林.市场比较法的不确定性传播研究[J].中国土地科学，2015，11（04）：22-24.
[3]赵文娟.市场比较法在房地产估价中的应用[J].科技经济市场，2013，12（09）：44-45.
【关键词】市场比较法；土地估价；存在问题；解决对策
土地既是一种非常珍贵的自然资源，也是宝贵的物质财富，为了发展土地价值与作用，就必须充分利用人类的智慧对土地做科学合理的评估，才能促进人们生活水平的提高以及我国经济的发展。在评估方法中，市场比较法是一种常用的操作方法，本文对此进行探讨，分析其存在的问题与解决对策。
1、市场比较法
1.1基本含义
这是一种通过整合估价对象以及交易行为而对土地展开的比较方式，这个过程中要对成交的价格进行调整与修正，最终得出客观合理的价值。通常情况下，需要最少3个以上的交易案例来与实例相比，形成不同的参照物，同时展开实地调查，综合一般因素、个别因素以及区域因素之间的考虑，采用科学的算术平均计算方法进行价值评估[1]。
1.2适用条件
这种方法采用的是替代的原则，对参照物与实例展开比较和评估，因此必须保证参照物以及相关数据的真实性与可比性，才能确保结果的公信力与说服力。总结市场法的使用条件，主要包括以下两点，首先是发达的交易市场，只有在这样的环境下才有丰富而可靠的实例，才能存在比较的客观条件；其次是保证评估对象与实例之间有一定的相似性，因为市场比较法坚持的是替代原则，所以相似性非常重要，保证了相似性的高要求，才能确保结果的准确性。
1.3具体的操作步骤
首先是展开对交易案例的收集工作，保证交易案例选取的全面性，这需要以充分了解评估对象为前提，确保能够全面彻底掌握土地估价的市场行情与规律，才能使得估价的结果更精确，不至于出现较大的误差。其次是保证所选取的实例具有可比性，尽量选取可比性较高的案例，同时确保两者的用途是相同的，比如住宅、商业与工业，此外估价实例的过程中也要与对象相同，对抵押或租赁等各种用途进行确定。再者要修正各个影响因素，因素的修正可以分为区域因素、个别因素以及一般因素，通常情况下估价对象的分值为100分，通过对案例进行比较后进行打分，得出的最终结果还需要进行比例的调整才能确定价格。最后是确定估价结果，采用的方式是算术平均数，通过对实例调整价格的平均数进行计算，从中得到的价格作为最终的结果。
2、市场比较法在当前土地估价应用中的问题分析
2.1对实例可比性与难度的要求较大，缺乏精准性
当前，我国的土地评估市场还没有发展到发达的程度，很多地区性甚至全国性的数据库没有得到建立，导致对实例可比性要求与相似性要求的选择较大。具体到实际的评估工作上，评估师就只能依靠自身的经验和经历评估案例，或是根据网上掌握的数据进行评估，总之，评估资源的有限性严重影响了结果的准确性。此外，由于实例选择难度太大，这在一定程度上为各种违规操作行为的发生提供了条件，在遭遇行业激烈竞争的前提下，很多评估师从业务方面考虑，为了满足委托人要求，在对实例的选择和结果的计算过程中加入了很大的主观性，影响了评估市场的科学规范。因此，市场比较法运用其中显露出了各种弊端，也影响了本身价值的发挥。
2.2影响因素的修正充满了各种主观倾向性
估价师自身的估价经验、处理习惯以及理论形成能够对估价工作产生影响，这其中缺乏了具体的指导标准，也没有规范的技术支持。如果存在同一种因素，那么不同的估价师就会因差异性得出不同的结论，导致修正系数各不相同。还有的估价师自身从业时间不长，经验缺乏，偏差较大。各种主观因素都会对估价结果造成或大或小的影响，而在进行修正的同时，也没有将主观倾向性考虑其中，缺乏影响权重系数的引进，使得很多结果出现了失真的情况[2]。
2.3确定估价结果的方法不科学
一般来说，估价对象的结果必须有可比性的案例进行调整以后综合得出，但案例的不同，可比性与相似性的差异，又使得最终的价格有较大误差。当前，市场比较法采用的主要是平均数，通过计算实例价格的总和除以可比实例的例数，最终得到结果。但这种计算方法有一个重要的前提，就是将可比性完全等同化，没有体现不同实例对象的不同，总的计算方法过于粗略，科学性不强。
3、完善市场比较法在评估土地价格应用上的对策
3.1健全土地估价可比实例数据库
可比实例數据库在土地估价中有着非常重要的参与作用，对数据库展开建立健全工作，有助于提高市场比较法的应用价值。不同的评估机构需要集中所有的将利用的交易案例，并由统一的机构进行汇总，建立交易信息平台，实现资源共享。这就有助于为估价师提供更广的选择空间，有更多更相似的实例数据进行选择，同时还能保证市场比较法运用得更为科学规范，真正实现筛选代表性实例数据的作用，尽量减少了主观倾向性对数据结果造成的影响，全方位提高了准确度。
3.2确定影响因素与修正权重的科学性
评估项目不同，所蕴含的影响因素与影响效果也各不相同。在一个项目中，不同的因素所产生的价格影响也有很大差异。因此必须展开对修正权重的思考，对各种影响因素修正权重大小进行确定，并提出具体的判定标准，预防各种人为主观性判断的介入，提高客观性与准确度[3]。
3.3健全估算结果的科学确定方式
在对相关关系的问题展开研究时，回归模型是一种重要的方法，其中的可比实例与估价对象存在了千丝万缕的关系，适当地引入回归模型方式，借助其精准的计算效果来提高估价结果的准确性，才能真正加大权重引用带来的价值。值得注意的是，因为任意的数据都能由此建立一元线性回归方程，而其中包含的数据线性关系、回归方程的计算等都是未知，所以必须先检验其显著性。显著性检验的完成，才能实现评估结果的准确计算，并充分利用具有显著性的案例，精准计算出实例的价格，通过与权重修正系数相乘结果的总和相加，除以实例的例数以后，得出更为准确的估价结果。
参考文献：
[1]孙秀，李秉坤.市场比较法在土地估价应用中存在的问题及对策建议[J].对外经贸，2015，10（25）：120-122.
[2]蔡剑红，朱道林.市场比较法的不确定性传播研究[J].中国土地科学，2015，11（04）：22-24.
[3]赵文娟.市场比较法在房地产估价中的应用[J].科技经济市场，2013，12（09）：44-45.