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摘要：改革开放三十余年来，我国经济总量不断提升，越来越多的城市步入富裕城市行列。但是随着城市化的不断发展，交通拥堵等“大城市病”也逐步显现，特别是贫富差距和区域间发展不平衡等矛盾也越来越突出。国家为解决“大城市病”和三农问题，以及着力在经济趋缓的背景下挖掘经济发展潜力，提出了城镇化的发展战略，在城市的周边多点式全面推行城镇化。但经过几年的发展，城镇化发展带来的问题也逐步突显出来。为解决城镇化发展的一系列问题，本文以D城市为例，从税收角度（主要是所得税和营业税）对城镇化发展过程的一系列问题进行了剖析，提出了继续完善城市功能、提高城市化率的建议，走界于城市化与城镇化之间的中性发展道路。
关键词：城镇化；房地产企业；房地产税收；人口
中图分类号：F812.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）007-0000-02
一、D市城镇化下房地产业发展现状
城镇化是我国现代化建设的一个必经过程，是我国现代文明的一个重要标志，是解决我国长期以来存在的城乡二元结构矛盾的最终出路，同时也是当前和今后一个时期我国经济社会发展的重要推动力[1]。D市作为国家62个新型城镇化综合试点地区之一，正处于承担国家使命、加快转型升级、建设全国蓝色经济领军城市的战略机遇期。D市的城镇化和房地产发展对推进沿海地区新型城镇化具有示范作用。通过建立多元线性回归方程可知，城镇化率（户籍人口与常住人口的比例）和房地产税收相关系数为0.943，说明两者之间具有很强的相关性，可以用房地产税收来反映城镇化的发展情况。
（一）房地产企业数量逐年增加，县级市表现更为突出
2008-2013年，D市房地产企业数量逐年稳步增加。2008年登记在册的户数约有1800户，2013年登记的户数约有3000户，较2008年约增加1200户，年均增加200户，年均增长率为11%。D市房地产企业数量逐年增加说明了其房地产市场仍然存在巨大的需求空间，城镇化发展处在快速增长的阶段，且呈现出主城区的城镇化建设已趋于完善，县级市房地产市场的发展仍有很大潜力。
（二）房地产企业税收实现快速增长，经济支撑作用明显
2008年-2013年，D市房地产企业缴纳的企业所得税和营业税从34.3亿元增长到238.15亿元，年平均增长率为47.34%，占D市总体税收的比重由2008年的6.88%增长到2013年的20.35%，增长了13.47个百分点，2009-2012年所占比重趋稳略呈现小幅下降，2013年出现大幅度回升。其中房地产企业缴纳的企业所得税占总税收的比重从2008年的2.95%增长到2013年的6.62%，增长了3.67个百分点，房地产企业缴纳营业税占总税收的比重从2008年的3.93%增长到2013年的13.73%，增长了9.8个百分点。D市房地产企业税收占总税收比重不断提高，说明房地产企业在D市经济发展中扮演着重要的角色，对经济增长的带动作用越来越大。
（三）房地产投资逐年增加，房屋销售面积实现平稳增长
2005年-2013年，D市房地产投资由268.8亿元增长到1258.8亿元，增长368.3%，年均增长21.3%。房地产投资占全市规模以上固定资产投资的比重由2005年的15.95%增长到2013年的20.85%，增长了4.9个百分点。房屋实际销售面积由2005年的888万平方米增加到2013年的1392万平方米，增长了504万平方米，年均增长率5.78%；房屋新开工面积由2005年的1455.6万平方米增加到2013年的2220万平方米，增长了764.4万平方米，年均增长率5.42%。房地产投资的大幅度增加、房屋销售面积和开工面积的平稳增长，一方面说明了D市房地产市场依然存在巨大的需求空间，另一方面也再次说明了D市城镇化发展的规模不断扩大。
二、D市城镇化面临的问题
根据钱纳里发展模型，城镇化与工业化具有良好的互促互进关系。[2]但从目前看，城镇化过度开发带来了较多的问题，这些问题通过税收数据分析给我们提供了一些观察和参考的角度：
（一）全面大规模实施城镇化基础不稳固
D市下设的各区市房地产税收存在很大的差距，由于房地产税收和城镇化存在较大的相关性，这也间接反映了D市城镇化过程中存在发展不均衡的问题。一方面是城乡收入差距呈现增大的趋势，收入比例由2000年的2.2：1增加到2013年的2.3：1，城镇化重点区域消费能力不足；另一方面设施与服务配套差距明显，中心城区配套水平较高，县级市城区配套相对完善，小城镇配套普遍滞后。这些因素都制约着城镇化的发展。
（二）城镇化发展存在盲目扩建，房地产开发与盈利面不对等
城镇化发展的过程中，有些地方政府缺少长远的整体规划，争相“上工程，盖高楼”，一方面这与农民实际的住房购买力存在很大的差异，致使开发的楼房卖不出去；另一方面房地产价格的不断上涨透支了人们的购买力，使人们多样化的需求受到抑制，进而影响到部分产业的发展，致使其不能与城镇功能很好结合，既不利于房地产业的可持续发展，也不利于新型城镇化的健康发展[3]。
（三）建设用地扩张较快，城镇化模式仍显粗放
随着经济的发展和城镇化进程的加快，D市城镇化发展走了一条外延式扩张用地的路子，城市的用地规模越来越大，城镇用地集约利用程度不高。2000-2013年，D市建成区面积由255平方公里增加到792.25平方公里，面积增长了210%，而城区人口由432万增加到728.4万人，仅增长了69%，城市建设用地的增长率远大于城市人口的增长率。土地投资强度和产出率明显低于同类城市，全市剩余的新增建设用地严重不足，城镇化的空间增长潜力有限，土地利用亟需由粗放到集约转型。
三、D市城镇化发展的建议 D市在近几年的城镇化发展中取得了丰硕的成果，无论是经济增长，还是民生保障，都在全国范围内都起到了港口城市示范带动作用。同时我们也需要清楚的认识到D市面临的发展问题依然存在，针对这些问题本文提出以下几条建议：
（一）压缩整合多点式城镇化发展格局，走适合经济发展需求的优质城镇化发展道路
城镇化初级阶段，很有可能因为对资本的吸引力不足导致城镇化发展长期停滞，所以说如何提升城镇自身竞争力是城镇化初级阶段的核心。首先，要具有科学合理的城市规划。当地政府要把以人为本、尊重自然、传承历史、绿色低碳理念融入城镇规划全过程，统筹规划市区、城郊和周边乡村发展。其次，当地政府要吸引外来资本提升城镇经济水平。在城镇化发展的过程中，很多地方容易出现城镇化发展空心化，缺少支柱性产业，当地政府不能只把城镇化简单理解为“把农民赶上楼”，致使城镇化发展始终停滞在初级阶段。最后，政府要加大基础设施的投入。政府要依据城镇常住人口空间分布特征和增长趋势，统筹布局教育、卫生、文化、体育和社会福利设施，同时也需要政府提高公共物品供给能力和水平，以满足新市民在就业、教育、医疗、社会保障等方面的需求[4]。这样既保障了新迁人口的民生问题，也对外来人口和资本产生巨大吸引力。
（二）严格把关，税收引导，确保绿色发展
城镇化发展加速阶段，最容易出现的就是环境污染问题。第二产业经济效益可观，技术要求较低，收益周期短，然而却是高耗能高排放的产业，如果没有严格的准入机制和处罚程序，则很有可能产生高污染高排放的问题。因此，当地政府首先要树立正确的政绩观，考核机制要更加全面科学，不简单的“唯GDP论”。对低污染低排放的企业可适当通过税收优惠的政策鼓励其发展，对高污染、高排放企业严格限制，如果污染物排放超标则对其严格处罚；其次，要提供齐全的产业配套，不仅让企业“进的来”，还要“留下来”、“做得好”，使企业发展做大，创造更多的市场价值和就业机会。最后，要积极发展绿色资本市场，在合理定价和测算回报的基础上，建立改善环境的投融资体系，进一步加强资本市场的环保监督作用，充分发挥金融创新在优化环境配置中的作用[5]。
（三）拓展视野，创新发展，产业结构升级
在城镇化发展稳定阶段，由于人口急剧增加，资源消耗增加，交通、环境、教育、医疗等负担加重，开始出现“城市病”，使城镇化发展进入停滞阶段，如果该城镇化发展过程中严重依靠能源发展，则很有可能出现经济衰退的现象。因此，加快产业结构升级，提升自身产业核心竞争力，是城镇化发展稳定阶段的必要手段。D市作为沿海港口城市具有自身发展的优势，要积极引进高新技术企业，鼓励发展第三产业，实现产业结构升级。
参考文献：
[1]财政部财政科学研究所课题组.城镇化进程中的地方政府融资研究.经济研究参考，2013（13）：3.
[2]陈海军.我国城镇化进程中房地产税改革研究.
[3]李传健，邓良.新型城镇化与中国房地产业可持续发展.经济问题，2015（1）：121.
[4]窦清红.推进我国城镇化建设的财税策略——“财税改革与城镇化”研讨会发言摘要.税务研究，2015（1）：125.
[5]中国金融四十人论坛课题组.土地制度改革与新型城镇化.新金融评论，2013（4）：97.
关键词：城镇化；房地产企业；房地产税收；人口
中图分类号：F812.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）007-0000-02
一、D市城镇化下房地产业发展现状
城镇化是我国现代化建设的一个必经过程，是我国现代文明的一个重要标志，是解决我国长期以来存在的城乡二元结构矛盾的最终出路，同时也是当前和今后一个时期我国经济社会发展的重要推动力[1]。D市作为国家62个新型城镇化综合试点地区之一，正处于承担国家使命、加快转型升级、建设全国蓝色经济领军城市的战略机遇期。D市的城镇化和房地产发展对推进沿海地区新型城镇化具有示范作用。通过建立多元线性回归方程可知，城镇化率（户籍人口与常住人口的比例）和房地产税收相关系数为0.943，说明两者之间具有很强的相关性，可以用房地产税收来反映城镇化的发展情况。
（一）房地产企业数量逐年增加，县级市表现更为突出
2008-2013年，D市房地产企业数量逐年稳步增加。2008年登记在册的户数约有1800户，2013年登记的户数约有3000户，较2008年约增加1200户，年均增加200户，年均增长率为11%。D市房地产企业数量逐年增加说明了其房地产市场仍然存在巨大的需求空间，城镇化发展处在快速增长的阶段，且呈现出主城区的城镇化建设已趋于完善，县级市房地产市场的发展仍有很大潜力。
（二）房地产企业税收实现快速增长，经济支撑作用明显
2008年-2013年，D市房地产企业缴纳的企业所得税和营业税从34.3亿元增长到238.15亿元，年平均增长率为47.34%，占D市总体税收的比重由2008年的6.88%增长到2013年的20.35%，增长了13.47个百分点，2009-2012年所占比重趋稳略呈现小幅下降，2013年出现大幅度回升。其中房地产企业缴纳的企业所得税占总税收的比重从2008年的2.95%增长到2013年的6.62%，增长了3.67个百分点，房地产企业缴纳营业税占总税收的比重从2008年的3.93%增长到2013年的13.73%，增长了9.8个百分点。D市房地产企业税收占总税收比重不断提高，说明房地产企业在D市经济发展中扮演着重要的角色，对经济增长的带动作用越来越大。
（三）房地产投资逐年增加，房屋销售面积实现平稳增长
2005年-2013年，D市房地产投资由268.8亿元增长到1258.8亿元，增长368.3%，年均增长21.3%。房地产投资占全市规模以上固定资产投资的比重由2005年的15.95%增长到2013年的20.85%，增长了4.9个百分点。房屋实际销售面积由2005年的888万平方米增加到2013年的1392万平方米，增长了504万平方米，年均增长率5.78%；房屋新开工面积由2005年的1455.6万平方米增加到2013年的2220万平方米，增长了764.4万平方米，年均增长率5.42%。房地产投资的大幅度增加、房屋销售面积和开工面积的平稳增长，一方面说明了D市房地产市场依然存在巨大的需求空间，另一方面也再次说明了D市城镇化发展的规模不断扩大。
二、D市城镇化面临的问题
根据钱纳里发展模型，城镇化与工业化具有良好的互促互进关系。[2]但从目前看，城镇化过度开发带来了较多的问题，这些问题通过税收数据分析给我们提供了一些观察和参考的角度：
（一）全面大规模实施城镇化基础不稳固
D市下设的各区市房地产税收存在很大的差距，由于房地产税收和城镇化存在较大的相关性，这也间接反映了D市城镇化过程中存在发展不均衡的问题。一方面是城乡收入差距呈现增大的趋势，收入比例由2000年的2.2：1增加到2013年的2.3：1，城镇化重点区域消费能力不足；另一方面设施与服务配套差距明显，中心城区配套水平较高，县级市城区配套相对完善，小城镇配套普遍滞后。这些因素都制约着城镇化的发展。
（二）城镇化发展存在盲目扩建，房地产开发与盈利面不对等
城镇化发展的过程中，有些地方政府缺少长远的整体规划，争相“上工程，盖高楼”，一方面这与农民实际的住房购买力存在很大的差异，致使开发的楼房卖不出去；另一方面房地产价格的不断上涨透支了人们的购买力，使人们多样化的需求受到抑制，进而影响到部分产业的发展，致使其不能与城镇功能很好结合，既不利于房地产业的可持续发展，也不利于新型城镇化的健康发展[3]。
（三）建设用地扩张较快，城镇化模式仍显粗放
随着经济的发展和城镇化进程的加快，D市城镇化发展走了一条外延式扩张用地的路子，城市的用地规模越来越大，城镇用地集约利用程度不高。2000-2013年，D市建成区面积由255平方公里增加到792.25平方公里，面积增长了210%，而城区人口由432万增加到728.4万人，仅增长了69%，城市建设用地的增长率远大于城市人口的增长率。土地投资强度和产出率明显低于同类城市，全市剩余的新增建设用地严重不足，城镇化的空间增长潜力有限，土地利用亟需由粗放到集约转型。
三、D市城镇化发展的建议 D市在近几年的城镇化发展中取得了丰硕的成果，无论是经济增长，还是民生保障，都在全国范围内都起到了港口城市示范带动作用。同时我们也需要清楚的认识到D市面临的发展问题依然存在，针对这些问题本文提出以下几条建议：
（一）压缩整合多点式城镇化发展格局，走适合经济发展需求的优质城镇化发展道路
城镇化初级阶段，很有可能因为对资本的吸引力不足导致城镇化发展长期停滞，所以说如何提升城镇自身竞争力是城镇化初级阶段的核心。首先，要具有科学合理的城市规划。当地政府要把以人为本、尊重自然、传承历史、绿色低碳理念融入城镇规划全过程，统筹规划市区、城郊和周边乡村发展。其次，当地政府要吸引外来资本提升城镇经济水平。在城镇化发展的过程中，很多地方容易出现城镇化发展空心化，缺少支柱性产业，当地政府不能只把城镇化简单理解为“把农民赶上楼”，致使城镇化发展始终停滞在初级阶段。最后，政府要加大基础设施的投入。政府要依据城镇常住人口空间分布特征和增长趋势，统筹布局教育、卫生、文化、体育和社会福利设施，同时也需要政府提高公共物品供给能力和水平，以满足新市民在就业、教育、医疗、社会保障等方面的需求[4]。这样既保障了新迁人口的民生问题，也对外来人口和资本产生巨大吸引力。
（二）严格把关，税收引导，确保绿色发展
城镇化发展加速阶段，最容易出现的就是环境污染问题。第二产业经济效益可观，技术要求较低，收益周期短，然而却是高耗能高排放的产业，如果没有严格的准入机制和处罚程序，则很有可能产生高污染高排放的问题。因此，当地政府首先要树立正确的政绩观，考核机制要更加全面科学，不简单的“唯GDP论”。对低污染低排放的企业可适当通过税收优惠的政策鼓励其发展，对高污染、高排放企业严格限制，如果污染物排放超标则对其严格处罚；其次，要提供齐全的产业配套，不仅让企业“进的来”，还要“留下来”、“做得好”，使企业发展做大，创造更多的市场价值和就业机会。最后，要积极发展绿色资本市场，在合理定价和测算回报的基础上，建立改善环境的投融资体系，进一步加强资本市场的环保监督作用，充分发挥金融创新在优化环境配置中的作用[5]。
（三）拓展视野，创新发展，产业结构升级
在城镇化发展稳定阶段，由于人口急剧增加，资源消耗增加，交通、环境、教育、医疗等负担加重，开始出现“城市病”，使城镇化发展进入停滞阶段，如果该城镇化发展过程中严重依靠能源发展，则很有可能出现经济衰退的现象。因此，加快产业结构升级，提升自身产业核心竞争力，是城镇化发展稳定阶段的必要手段。D市作为沿海港口城市具有自身发展的优势，要积极引进高新技术企业，鼓励发展第三产业，实现产业结构升级。
参考文献：
[1]财政部财政科学研究所课题组.城镇化进程中的地方政府融资研究.经济研究参考，2013（13）：3.
[2]陈海军.我国城镇化进程中房地产税改革研究.
[3]李传健，邓良.新型城镇化与中国房地产业可持续发展.经济问题，2015（1）：121.
[4]窦清红.推进我国城镇化建设的财税策略——“财税改革与城镇化”研讨会发言摘要.税务研究，2015（1）：125.
[5]中国金融四十人论坛课题组.土地制度改革与新型城镇化.新金融评论，2013（4）：97.