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【摘要】直管公房，是指所有权归政府并由房管部门直接管理的国家经租、公私合营、没收、接管、代管、划拨、政府资金购建的房屋，以及福利分房和实物拆迁时期建造的尚未出售的住房（含小区公建配套）等。
【关键词】直管公房；发展；对策
1、前言
公产房屋管理体制作为计划经济的产物已经有50多年的历史，虽然在某些方面也进行过局部的调整，但政事企不分的状况从总体上没有实质改变。面对建立社会主义市场经济体制的大势，面对房地产市场的迅速发育与激烈竞争，旧的公房管理体制已难以适应新形势的发展要求。
2、直管房存在的问题及现状
近些年，直管公房随着住房市场化、产权多元化和城市建设速度加快所进行地大力度拆迁，以及产业划转，各地的公房面积在不断减少。在人员减幅不大的情况下，加重了“以租养房”的负担，直管公房作为时代的历史产物，为城市商业网点的布局，解决群众就业和住房困难做出过重大贡献，曾经有过辉煌的年代。但是目前直管公房管理也存在一些历史遗留问题：一是依法管房缺乏有效依据；二是直管公房以租不能养房；三是多头管理使国有资产流失严重；四是问题复杂社会矛盾突出等。又如，一些公房（包括自管公房和售后公房）维修、物业管理滞后，给广大住户带来了诸多不便；各有关部门利益驱动，使在城市建设中要求降低公房补偿标准等事件屡有发生；因承租人经济较困难或承租人认为的历史遗留问题未解决、公房管理单位管理不到位等原因，公有住房租金收缴难度，欠租率在7%左右。这些原因不解决，将始终制约着公房管理的发展。应当肯定的是，在计划经济时期，作为一种唯一的、福利性的服务机构，房管站为公房的维护、保养和解除群众住房的后顾之忧、维护社会稳定，发挥了重要作用。但是，时至建立社会主义市场经济时期，那种旧的管理体制已经完全不能适应新形势的要求，长期重管理轻经营、仅靠房租维护的局面已经难以继续下去。
3、直管公房管理的发展思路与对策
3.1理顺关系，建立集中统一的直管公房管理新体系
构建立直管公房运管理法制化体系弥补直管公房管理上政策法律法规依据不足，管理职能相对边缘化的问题，应尽快以政府规范性文件形式出台《直管公房管理办法》，对直管公房的产权、产业管理、安全管理、修缮管理、租赁管理、资产管理和征收补偿等内容明确具体的管理细则。特别要明确“实行统一管理，不得无偿划拨”这一原则，通过力度政策来强化直管公房的存量和保护。同时，要明确直管公房管理单位的职责和职能，发挥其行政管理作用，保护国家和承租人的合法权益。
3.2建立统一的直管公房信息管理共享平台
按照各自的管理权限，直管公有住房的收益，包括住房出售款、租金以及征收补偿款等按照市、区分设账户使用管理，分别由市住保房管部门和各区人民政府决定。与此同时，建立全市公房管理统一的信息化平台，依托公房处现有的公房管理信息系统，进行系统结构拓展升级改造，实现公房信息系统与各区直管公房信息对接，使公房承租权变更、公房接、撤、管等业务都能在网上操作，规范工作流程，使公房档案信息、对外服务、业务管理、资本运作形成强大的信息平台，提高系统运营效能，强化行业内监管，实现对公房信息、租赁、维修等情况实施动态监管，对接市保障性住房信息，实现建立公房信息统计分析报告系统化、网络化、规范化，为管理决策提供参考依据。
3.3创建非住宅直管公房规范化管理新模式
一是进一步明确市级非住宅公房的管理范围，原则上应将政府性投资建设或购置的房屋、原公房征收（拆迁）补偿资金置的房屋、以公房进行产权交换的房屋、依法接管、没收归政府的房屋下列非住宅公房纳入公房统一管理。二是要完善公房资产管理的基础性工作，通过整合政府性资产的管理体制，一方面减少自管公房闲置，或无偿被单位和个人占用的情况，另一方面减轻直管公房资金严重不足的压力，切实发挥直管公房应有的作用。三是要建立市区公房公开租赁平台。按照市财政部门关于行政事业单位非自用房产出租的基本流程，对一些空置周期长，容易错失招租时机的房屋，要进一步完善操作流程，缩短招租至签约的周期，减少相关手续审核审批手续，降低租赁成本，方便承租人承租。同时，要借鉴“管办分离”，避免管理部门一手搞管理，一手搞经营，既当裁判员，又当运动员的现象，建议公房管理部门在加强产业产籍和资产管理的同时，建立独立的公房租赁平台，实行公房租赁备案制度，公开招租公示制度，对日常租赁经营和维修养护以购买服务的方式委托相关专业单位进行管理。
3.4将公房管理纳入民生工程的重点范畴。
根据公房现在的状况，梳理现有法规及政策，对于已经明显滞后的进行废改立，一则明确行政部门的职责，对行业管理进行统筹、指导、监督；二则将公房维修基金纳入全市维修基金平台统一管理，改变各产权人分散管理、各自为政的局面，改变当前售后公房公共部位维修的困境。必要时政府应设立专项财政基金，着力进行老旧公房的供水、供气、供电、消防设施等市政基础设施的改造；三则加快老城区危改进程，彻底解决居民的生活环境。
3.5整合资源，实现直管公房和与保障性住房有效衔接
从降低管理成本，整合资源的角度考虑，对直管公房和公共租赁住房可以实行“分类整合、统一管理”。在房源供给上政府腾空的直管公房、单位自管公房及其他住房在满足廉租住房实物配租后，统筹用于公共租赁住房使用。如符合住房保障条件的直管公房住户，可申请将承租的直管公房转为廉租住房，并以实物配租形式享受保障，同時按廉租住房规定享受和承担相应的权利和义务。住房政策随着社会经济发展的情况适时调整，包括租金、准入门槛和退出机制等，这就能够有效地减少转租牟利等问题，而且保障性住房有稳定的财政预算支持，能够及时得到修缮和保护。
3.6区别对待，妥善处理直管公房管理中历史遗留问题
3.6.1建立标准积极清理，稳步推进非住宅公房租金市场化。 非住宅公房租赁情况复杂，直管非住宅公房承租权是我国计划经济时代资源配置方式的产物，当初政府为商业网点配套、机关事业单位办公办学等而分配的公房租户，即“历史租户”。这部分租户原多为机关事业单位，国营或集体的商业服务企业，享受的是在成本租金基础上制定的福利租金。隨着社会经济的发展和变革，传统的公房租赁制度己不再适应经济发展的需要。2000年后，众多的国有和集体企业都进行了转改制，成为民营企业，原先所承担的社会负担也大都化解，如这些租户再实行政府指导定价的福利租金，对于其同业竞争者来说是显失公平的，对社会主义市场经济来说，也是相悖的。因此，按照承租单位性质对公房租赁进行分类梳理，清理不应当享受“政府规定租金标准”的承租户势在必行。对于机关事业单位租用的房产，在未有新规定出台前仍执行原租金，对改制为民营企业的历史租户，为确保稳定过渡，给予一定的政策适应，在做好政策宣传的同时，按照合同到期的先后顺序，分步骤有计划的进行调租和公开招租，在1-3年内与市场租金接轨；新置公房则一律实行市场租金，委托市财政定点评估机构进行评估，通过第三方平台公开招租。
3.6.2强化公房征收补偿管理，杜绝资产流失，维护国有资产权益
某些征收实施单位，为了赶进度，迁就于承租人，从公房所有人应得利益中挖出一块来贴补承租人；压低公房评估价格，挪出资金用于别处。公房管理部门代表国有资产所有权人的权益不能被虚化，承租人的使用权也不能被物权化。在法律上，房屋所有权是自物权，权利人是特定的，只有所有权人才能行使收益权，并受到法律的绝对保护，物权人以外的任何人都负有不得侵犯或妨碍的义务，只有房地产所有权人才能取得房地产的价值即房屋价值。因此，承租人只能取得因房屋被征收使用权灭失的损失补偿，包括获得承租期间所投资产生的装修、附属设施的补偿费用以及相关搬迁费用（含停产停业补偿），即遭受了多大的损失，就得到多大的补偿，体现等价有偿的原则，而不是从房产所有人应得利益中挖出一块来贴补承租人。
3.7发挥整体优势，有利于维护职工队伍的稳定。
直管公房存量的减少，旧体制下的各地方的房管单位受经营的局限，很难把富余职工自行消化，直管公房管理队伍必然要开辟新的生存途径。但是只有打破传统的经营模式，开辟新的经营领域，并不断扩大市场占有份额，才能创造更多的就业岗位，才能满足职工的转岗需求，才能保持改革、发展、稳定的统一。
结语：
随着城镇住房制度改革的不断深化，住房市场化快速推进，住房产权多元化格局逐渐形成。房屋产权多元化，又使物业管理业应运而生。物业管理社会化、市场化、专业化的要求，迫使物业管理企业竞争激烈。随着市场经济体制的不断完善，房管部门需要对各种历史遗留问题进行必要的处理，同时又要保证资产的增值，因此，直管公房的经营与管理需要进行不断的改革，才能够有效的促进其管理效率的提升。
参考文献：
[1]蔡诗.物业管理实物与操作[M].成都：西南财经大学出版社，2003
[2]张建新.物业管理概念[M].南京：东南大学出版社，2005
[3]谭善勇.现代物业管理实物[M].北京：首都经贸大学出版社，2004
[4]胡俊南.城市直管非住宅公房的有关问题探讨[J].中国房地产，2002，12.
【关键词】直管公房；发展；对策
1、前言
公产房屋管理体制作为计划经济的产物已经有50多年的历史，虽然在某些方面也进行过局部的调整，但政事企不分的状况从总体上没有实质改变。面对建立社会主义市场经济体制的大势，面对房地产市场的迅速发育与激烈竞争，旧的公房管理体制已难以适应新形势的发展要求。
2、直管房存在的问题及现状
近些年，直管公房随着住房市场化、产权多元化和城市建设速度加快所进行地大力度拆迁，以及产业划转，各地的公房面积在不断减少。在人员减幅不大的情况下，加重了“以租养房”的负担，直管公房作为时代的历史产物，为城市商业网点的布局，解决群众就业和住房困难做出过重大贡献，曾经有过辉煌的年代。但是目前直管公房管理也存在一些历史遗留问题：一是依法管房缺乏有效依据；二是直管公房以租不能养房；三是多头管理使国有资产流失严重；四是问题复杂社会矛盾突出等。又如，一些公房（包括自管公房和售后公房）维修、物业管理滞后，给广大住户带来了诸多不便；各有关部门利益驱动，使在城市建设中要求降低公房补偿标准等事件屡有发生；因承租人经济较困难或承租人认为的历史遗留问题未解决、公房管理单位管理不到位等原因，公有住房租金收缴难度，欠租率在7%左右。这些原因不解决，将始终制约着公房管理的发展。应当肯定的是，在计划经济时期，作为一种唯一的、福利性的服务机构，房管站为公房的维护、保养和解除群众住房的后顾之忧、维护社会稳定，发挥了重要作用。但是，时至建立社会主义市场经济时期，那种旧的管理体制已经完全不能适应新形势的要求，长期重管理轻经营、仅靠房租维护的局面已经难以继续下去。
3、直管公房管理的发展思路与对策
3.1理顺关系，建立集中统一的直管公房管理新体系
构建立直管公房运管理法制化体系弥补直管公房管理上政策法律法规依据不足，管理职能相对边缘化的问题，应尽快以政府规范性文件形式出台《直管公房管理办法》，对直管公房的产权、产业管理、安全管理、修缮管理、租赁管理、资产管理和征收补偿等内容明确具体的管理细则。特别要明确“实行统一管理，不得无偿划拨”这一原则，通过力度政策来强化直管公房的存量和保护。同时，要明确直管公房管理单位的职责和职能，发挥其行政管理作用，保护国家和承租人的合法权益。
3.2建立统一的直管公房信息管理共享平台
按照各自的管理权限，直管公有住房的收益，包括住房出售款、租金以及征收补偿款等按照市、区分设账户使用管理，分别由市住保房管部门和各区人民政府决定。与此同时，建立全市公房管理统一的信息化平台，依托公房处现有的公房管理信息系统，进行系统结构拓展升级改造，实现公房信息系统与各区直管公房信息对接，使公房承租权变更、公房接、撤、管等业务都能在网上操作，规范工作流程，使公房档案信息、对外服务、业务管理、资本运作形成强大的信息平台，提高系统运营效能，强化行业内监管，实现对公房信息、租赁、维修等情况实施动态监管，对接市保障性住房信息，实现建立公房信息统计分析报告系统化、网络化、规范化，为管理决策提供参考依据。
3.3创建非住宅直管公房规范化管理新模式
一是进一步明确市级非住宅公房的管理范围，原则上应将政府性投资建设或购置的房屋、原公房征收（拆迁）补偿资金置的房屋、以公房进行产权交换的房屋、依法接管、没收归政府的房屋下列非住宅公房纳入公房统一管理。二是要完善公房资产管理的基础性工作，通过整合政府性资产的管理体制，一方面减少自管公房闲置，或无偿被单位和个人占用的情况，另一方面减轻直管公房资金严重不足的压力，切实发挥直管公房应有的作用。三是要建立市区公房公开租赁平台。按照市财政部门关于行政事业单位非自用房产出租的基本流程，对一些空置周期长，容易错失招租时机的房屋，要进一步完善操作流程，缩短招租至签约的周期，减少相关手续审核审批手续，降低租赁成本，方便承租人承租。同时，要借鉴“管办分离”，避免管理部门一手搞管理，一手搞经营，既当裁判员，又当运动员的现象，建议公房管理部门在加强产业产籍和资产管理的同时，建立独立的公房租赁平台，实行公房租赁备案制度，公开招租公示制度，对日常租赁经营和维修养护以购买服务的方式委托相关专业单位进行管理。
3.4将公房管理纳入民生工程的重点范畴。
根据公房现在的状况，梳理现有法规及政策，对于已经明显滞后的进行废改立，一则明确行政部门的职责，对行业管理进行统筹、指导、监督；二则将公房维修基金纳入全市维修基金平台统一管理，改变各产权人分散管理、各自为政的局面，改变当前售后公房公共部位维修的困境。必要时政府应设立专项财政基金，着力进行老旧公房的供水、供气、供电、消防设施等市政基础设施的改造；三则加快老城区危改进程，彻底解决居民的生活环境。
3.5整合资源，实现直管公房和与保障性住房有效衔接
从降低管理成本，整合资源的角度考虑，对直管公房和公共租赁住房可以实行“分类整合、统一管理”。在房源供给上政府腾空的直管公房、单位自管公房及其他住房在满足廉租住房实物配租后，统筹用于公共租赁住房使用。如符合住房保障条件的直管公房住户，可申请将承租的直管公房转为廉租住房，并以实物配租形式享受保障，同時按廉租住房规定享受和承担相应的权利和义务。住房政策随着社会经济发展的情况适时调整，包括租金、准入门槛和退出机制等，这就能够有效地减少转租牟利等问题，而且保障性住房有稳定的财政预算支持，能够及时得到修缮和保护。
3.6区别对待，妥善处理直管公房管理中历史遗留问题
3.6.1建立标准积极清理，稳步推进非住宅公房租金市场化。 非住宅公房租赁情况复杂，直管非住宅公房承租权是我国计划经济时代资源配置方式的产物，当初政府为商业网点配套、机关事业单位办公办学等而分配的公房租户，即“历史租户”。这部分租户原多为机关事业单位，国营或集体的商业服务企业，享受的是在成本租金基础上制定的福利租金。隨着社会经济的发展和变革，传统的公房租赁制度己不再适应经济发展的需要。2000年后，众多的国有和集体企业都进行了转改制，成为民营企业，原先所承担的社会负担也大都化解，如这些租户再实行政府指导定价的福利租金，对于其同业竞争者来说是显失公平的，对社会主义市场经济来说，也是相悖的。因此，按照承租单位性质对公房租赁进行分类梳理，清理不应当享受“政府规定租金标准”的承租户势在必行。对于机关事业单位租用的房产，在未有新规定出台前仍执行原租金，对改制为民营企业的历史租户，为确保稳定过渡，给予一定的政策适应，在做好政策宣传的同时，按照合同到期的先后顺序，分步骤有计划的进行调租和公开招租，在1-3年内与市场租金接轨；新置公房则一律实行市场租金，委托市财政定点评估机构进行评估，通过第三方平台公开招租。
3.6.2强化公房征收补偿管理，杜绝资产流失，维护国有资产权益
某些征收实施单位，为了赶进度，迁就于承租人，从公房所有人应得利益中挖出一块来贴补承租人；压低公房评估价格，挪出资金用于别处。公房管理部门代表国有资产所有权人的权益不能被虚化，承租人的使用权也不能被物权化。在法律上，房屋所有权是自物权，权利人是特定的，只有所有权人才能行使收益权，并受到法律的绝对保护，物权人以外的任何人都负有不得侵犯或妨碍的义务，只有房地产所有权人才能取得房地产的价值即房屋价值。因此，承租人只能取得因房屋被征收使用权灭失的损失补偿，包括获得承租期间所投资产生的装修、附属设施的补偿费用以及相关搬迁费用（含停产停业补偿），即遭受了多大的损失，就得到多大的补偿，体现等价有偿的原则，而不是从房产所有人应得利益中挖出一块来贴补承租人。
3.7发挥整体优势，有利于维护职工队伍的稳定。
直管公房存量的减少，旧体制下的各地方的房管单位受经营的局限，很难把富余职工自行消化，直管公房管理队伍必然要开辟新的生存途径。但是只有打破传统的经营模式，开辟新的经营领域，并不断扩大市场占有份额，才能创造更多的就业岗位，才能满足职工的转岗需求，才能保持改革、发展、稳定的统一。
结语：
随着城镇住房制度改革的不断深化，住房市场化快速推进，住房产权多元化格局逐渐形成。房屋产权多元化，又使物业管理业应运而生。物业管理社会化、市场化、专业化的要求，迫使物业管理企业竞争激烈。随着市场经济体制的不断完善，房管部门需要对各种历史遗留问题进行必要的处理，同时又要保证资产的增值，因此，直管公房的经营与管理需要进行不断的改革，才能够有效的促进其管理效率的提升。
参考文献：
[1]蔡诗.物业管理实物与操作[M].成都：西南财经大学出版社，2003
[2]张建新.物业管理概念[M].南京：东南大学出版社，2005
[3]谭善勇.现代物业管理实物[M].北京：首都经贸大学出版社，2004
[4]胡俊南.城市直管非住宅公房的有关问题探讨[J].中国房地产，2002，12.