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【摘要】随着经济水平的提高、城市化进程逐步加快，作为与人们日常衣食住行息息相关的房地产行业也经历了飞速的发展。在这种市场趋势下，房地产企业的管理制度和方法要同步进行配套和完善。在众多系统工程方法论的成果中，适用于分析复杂系统的WSR方法论，是使房地产企业管理更加制度化、规范化的有效措施。
【关键词】WSR方法论；房地产行业；企业管理
1 引言
城市化进程的加快、经济的发展、工业进程的不断推进，加速了一个区域及一个国家城市化的进程，导致大量的农村人口向城市区域迁移，从而带来了巨大的房地产需求。因此，房地产行业如雨后春笋般飞速的发展，成为了整合自然资源、社会资源、综合开发的新兴产业形式，这意味着空前的发展机遇，也带来了许多隐患和挑战，需要配套先进的管理手段，对企业运营的方方面面加强管理。WSR方法论给企业带来了新的管理契机，引导和帮助企业管理者顺应市场形势，进行内部流程管理，使企业在竞争中立于不败之地。
2 WSR方法论的涵义及其一般步骤
2.1涵义
WSR是“物理（Wuli）一事理（Shili）一人理（Renli）方法论”的简称，是中国著名系统科学专家顾基发教授和朱志昌博士于1994年在英国HULL大学提出的。它既是一种方法论，又是一种解决复杂问题的工具。在观察和分析问题时，尤其是观察分析带复杂特性的系统时，WSR体现其独特性，并具有中国传统的哲学思辨，是多种方法的综合统一；根据具体情况，WSR将方法组群条理化、层次化、起到化繁为简之功效，属于定性与定量分析综合集成的东方系统思想。
顾名思义，物理一事理一人理（WSR）系统方法论就是物理、事理和人理三者如何巧妙配置有效利用以解决问题的一种系统方法论。“懂物理、明事理、通人理”就是WSR方法论的实践准则，形容一个人的“通情达理”，就是对其成功实践了WSR的概括。
2.2一般步骤
WSR系统方法论的内容易于理解，而具体实践方法与过程应按实践领域与考察对象而灵活变动。一般工作过程可分为这样的7步：①理解意图；②制定目标；③调查分析；④构造策略；⑤选择方案；⑥协调关系；⑦实现构想。（如图1所示）
图1：WSR方法论下7步骤关系图
这些步骤不一定严格依照图中所描述的顺时针顺序，例如协调关系就是始终贯穿于整个过程中的。协调关系不仅仅是协调人与人的关系，实际上可以是协调每一步实践中物理、事理和人理的关系，协调意图、目标、现实、策略、方案、构想间的关系。只有经过真正有效的沟通后，实现的构想才有可能为用户所接受，并有可能启发其下一阶段新的意图。
3 WSR在房地产企业中的应用
要研究WSR在房地产企业中的管理效用，必须在理解WSR涵义及过程的基础上，将三元素“物理、事理、人理”的涵义对应到管理的实践中去。
3.1“物理、事理、人理”在房地产企业管理中的具体涵义
3.1.1物理
房地产行业相应的法律法规和各项制度，如城市房地产管理法、土地管理法、房地产开发经营管理条例等等；未来行业发展的趋势和走向，政府在在长期规划和宏观调控中的各项措施对房地产企业的影响；工程投标、建设、制定合同、计量等环节的规范；行业人才的整体水平和素质，人才数量和质量的配备；客户未来消费喜好和能力评估；各种硬件设施采购价格等等。
3.1.2事理
房地产企业组织内部企业文化的设定。公司规模、部门设置、人员配备；在企业长期发展规划的前提下设立目标和愿景；各个开发步骤的具体实施方法，购买土地、招投标、设计施工方案、计量工期和成本、施工单位、销售方法的确定；各部门员工的工作设计和考核，为了促进工作能力和业绩制定的培训计划；房地产企业与各个相关部门的沟通协调合作计划。
3.1.3人理
房地产企业中与人的意识有关的因素。员工对企业的归属感和忠诚度；员工对于企业长期目标的认可和努力程度，是否与个人目标和个人利益相匹配一致；工作积极性和工作效率；员工与领导者之间的关系，员工与员工之间的人际关系是否稳定和谐；房地产企业与各合作单位关系的建立和维持。
3.2 WSR方法论在房地产企业中的具体实施
在对三元素涵义的充分认识基础上，就可以探索在应用领域的具体实施了，根据上文中我们所提出的WSR方法论的七个步骤，应用于房地产管理领域分析如下：
3.2.1理解意图，规划目标
房地产企业在行业中的战略目标和愿景，未来发展的规模和方向的制定，在行业中取得什么样的市场地位；楼盘的销售目标，在同类楼盘中主打的概念，定位于哪类的市场和目标人群，年度的财务目标等等，这些都是需要企业前期考虑的问题。
3.2.2开展调研，制定策略
制定好愿景和目标，房地产企业的人员就要对内外部环境进行调研。内部的调研包括企业内部现状，人员及物资的储备、企业在行业中的知名度、要进行的房产项目的可行性和回报率。外部的调研包括国家的宏观经济政策、行业现状及市场环境、消费者投资购买心理、同类竞争企业等等。在此基础上，制定项目的整体方案，主要包括对获取入地、投标、设计、施工、成本、营销等多方面的设计。
3.2.3协调关系，提出方案
在制定了基本的策略之后，就会发现项目在运行过程中潜在的一些风险和阻力。这就需要房地产企业对这些风险和阻力进行协调和解决，对策略中的具体环节设定详细并可行的计划，包括土地竞标方案、融资规划、施工图纸绘制、招标文件的编篡、营销方案的制定等等。
3.2.4具体实施，效果评价
前期的各项准备做好之后，项目就进入到了具体实施阶段。此时，可按照前期制定的方案进行目标管理，对于各阶段的项目运行情况进行实时监控，随时发现问题，及时对方案进行调整，使之能够与实际情况相匹配，好的项目不是一蹴而就的，需要项目人员反复探索和改进。此时，建立真实有效的效果评价机制尤为重要，它能够及时监测项目中的缺陷，使项目人员能够把握好项目的进度和质量。在最后的投资回报率核算中，它也是的一项必不可少工具。
正如上文所提到的，沟通协调工作不仅仅是其中一个步骤，它是贯穿在整个项目始终的。
3 结语
综上所述，在房地产行业趋于白热化的竞争中，企业要想立于不败之地，必须采取科学有效的管理方法，在国家政策制度以及市场规律的调节下，提高企业核心竞争力，用知识的武器打赢市场之战。必须承认的是，房地产企业管理是非常复杂繁琐的一项工作，WSR方法论正是房地产企业的一把利剑，运用“事理”解决“物理”，再运用“人理”进行全面的沟通协调。三者相互作用，相互影响，通过七个步骤，形成一个综合的管理系统，提高企业管理效率，让管理者的难题迎刃而解。
参考文献：
[1] 竹隰生，刘念.WSR方法论在房地产企业管理中的应用 [J]. 价值工程，2012（5）
[2]荣枚，韩传峰. 基于WSR基础设施系统管理研究[J]. 华东经济管理. 2011（6）
[3]顾基发，唐锡晋，朱正祥. 物理-事理-人理系统方法论综述[J]. 交通运输系统工程与信息. 2007（16）
【关键词】WSR方法论；房地产行业；企业管理
1 引言
城市化进程的加快、经济的发展、工业进程的不断推进，加速了一个区域及一个国家城市化的进程，导致大量的农村人口向城市区域迁移，从而带来了巨大的房地产需求。因此，房地产行业如雨后春笋般飞速的发展，成为了整合自然资源、社会资源、综合开发的新兴产业形式，这意味着空前的发展机遇，也带来了许多隐患和挑战，需要配套先进的管理手段，对企业运营的方方面面加强管理。WSR方法论给企业带来了新的管理契机，引导和帮助企业管理者顺应市场形势，进行内部流程管理，使企业在竞争中立于不败之地。
2 WSR方法论的涵义及其一般步骤
2.1涵义
WSR是“物理（Wuli）一事理（Shili）一人理（Renli）方法论”的简称，是中国著名系统科学专家顾基发教授和朱志昌博士于1994年在英国HULL大学提出的。它既是一种方法论，又是一种解决复杂问题的工具。在观察和分析问题时，尤其是观察分析带复杂特性的系统时，WSR体现其独特性，并具有中国传统的哲学思辨，是多种方法的综合统一；根据具体情况，WSR将方法组群条理化、层次化、起到化繁为简之功效，属于定性与定量分析综合集成的东方系统思想。
顾名思义，物理一事理一人理（WSR）系统方法论就是物理、事理和人理三者如何巧妙配置有效利用以解决问题的一种系统方法论。“懂物理、明事理、通人理”就是WSR方法论的实践准则，形容一个人的“通情达理”，就是对其成功实践了WSR的概括。
2.2一般步骤
WSR系统方法论的内容易于理解，而具体实践方法与过程应按实践领域与考察对象而灵活变动。一般工作过程可分为这样的7步：①理解意图；②制定目标；③调查分析；④构造策略；⑤选择方案；⑥协调关系；⑦实现构想。（如图1所示）
图1：WSR方法论下7步骤关系图
这些步骤不一定严格依照图中所描述的顺时针顺序，例如协调关系就是始终贯穿于整个过程中的。协调关系不仅仅是协调人与人的关系，实际上可以是协调每一步实践中物理、事理和人理的关系，协调意图、目标、现实、策略、方案、构想间的关系。只有经过真正有效的沟通后，实现的构想才有可能为用户所接受，并有可能启发其下一阶段新的意图。
3 WSR在房地产企业中的应用
要研究WSR在房地产企业中的管理效用，必须在理解WSR涵义及过程的基础上，将三元素“物理、事理、人理”的涵义对应到管理的实践中去。
3.1“物理、事理、人理”在房地产企业管理中的具体涵义
3.1.1物理
房地产行业相应的法律法规和各项制度，如城市房地产管理法、土地管理法、房地产开发经营管理条例等等；未来行业发展的趋势和走向，政府在在长期规划和宏观调控中的各项措施对房地产企业的影响；工程投标、建设、制定合同、计量等环节的规范；行业人才的整体水平和素质，人才数量和质量的配备；客户未来消费喜好和能力评估；各种硬件设施采购价格等等。
3.1.2事理
房地产企业组织内部企业文化的设定。公司规模、部门设置、人员配备；在企业长期发展规划的前提下设立目标和愿景；各个开发步骤的具体实施方法，购买土地、招投标、设计施工方案、计量工期和成本、施工单位、销售方法的确定；各部门员工的工作设计和考核，为了促进工作能力和业绩制定的培训计划；房地产企业与各个相关部门的沟通协调合作计划。
3.1.3人理
房地产企业中与人的意识有关的因素。员工对企业的归属感和忠诚度；员工对于企业长期目标的认可和努力程度，是否与个人目标和个人利益相匹配一致；工作积极性和工作效率；员工与领导者之间的关系，员工与员工之间的人际关系是否稳定和谐；房地产企业与各合作单位关系的建立和维持。
3.2 WSR方法论在房地产企业中的具体实施
在对三元素涵义的充分认识基础上，就可以探索在应用领域的具体实施了，根据上文中我们所提出的WSR方法论的七个步骤，应用于房地产管理领域分析如下：
3.2.1理解意图，规划目标
房地产企业在行业中的战略目标和愿景，未来发展的规模和方向的制定，在行业中取得什么样的市场地位；楼盘的销售目标，在同类楼盘中主打的概念，定位于哪类的市场和目标人群，年度的财务目标等等，这些都是需要企业前期考虑的问题。
3.2.2开展调研，制定策略
制定好愿景和目标，房地产企业的人员就要对内外部环境进行调研。内部的调研包括企业内部现状，人员及物资的储备、企业在行业中的知名度、要进行的房产项目的可行性和回报率。外部的调研包括国家的宏观经济政策、行业现状及市场环境、消费者投资购买心理、同类竞争企业等等。在此基础上，制定项目的整体方案，主要包括对获取入地、投标、设计、施工、成本、营销等多方面的设计。
3.2.3协调关系，提出方案
在制定了基本的策略之后，就会发现项目在运行过程中潜在的一些风险和阻力。这就需要房地产企业对这些风险和阻力进行协调和解决，对策略中的具体环节设定详细并可行的计划，包括土地竞标方案、融资规划、施工图纸绘制、招标文件的编篡、营销方案的制定等等。
3.2.4具体实施，效果评价
前期的各项准备做好之后，项目就进入到了具体实施阶段。此时，可按照前期制定的方案进行目标管理，对于各阶段的项目运行情况进行实时监控，随时发现问题，及时对方案进行调整，使之能够与实际情况相匹配，好的项目不是一蹴而就的，需要项目人员反复探索和改进。此时，建立真实有效的效果评价机制尤为重要，它能够及时监测项目中的缺陷，使项目人员能够把握好项目的进度和质量。在最后的投资回报率核算中，它也是的一项必不可少工具。
正如上文所提到的，沟通协调工作不仅仅是其中一个步骤，它是贯穿在整个项目始终的。
3 结语
综上所述，在房地产行业趋于白热化的竞争中，企业要想立于不败之地，必须采取科学有效的管理方法，在国家政策制度以及市场规律的调节下，提高企业核心竞争力，用知识的武器打赢市场之战。必须承认的是，房地产企业管理是非常复杂繁琐的一项工作，WSR方法论正是房地产企业的一把利剑，运用“事理”解决“物理”，再运用“人理”进行全面的沟通协调。三者相互作用，相互影响，通过七个步骤，形成一个综合的管理系统，提高企业管理效率，让管理者的难题迎刃而解。
参考文献：
[1] 竹隰生，刘念.WSR方法论在房地产企业管理中的应用 [J]. 价值工程，2012（5）
[2]荣枚，韩传峰. 基于WSR基础设施系统管理研究[J]. 华东经济管理. 2011（6）
[3]顾基发，唐锡晋，朱正祥. 物理-事理-人理系统方法论综述[J]. 交通运输系统工程与信息. 2007（16）