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【摘 要】 上海静安区拥有大量历史建筑，其中有相当一部分是属于近代建筑。近代时期随着西方列强对中国的入侵和输出大幅加强，许多类型的西方建筑也开始在我国出现。由于我国在过去的史学研究中一直存在着重古代、轻近代的局面，直到20世纪80年代末90年代初，建筑史学界才开始出现对近代建筑保护研究的热潮。也正是在这个时期开始了对近代建筑合理再利用得思考，大量的近代历史风貌建筑得到了及时妥善的保护，部分功能已经无法满足当今需求的建筑，例如工业遗产，通过建筑内部空间形式的变化等再利用形式，在现在得以以新的角色，发挥更重要的实际作用。对上海市静安区内的优秀历史建筑进行评估和调研，有利于了解优秀历史建筑的保存和使用状态；同时能够了解历史风貌保护相关法律法规颁布以来的事实效果，为今后的保护规划工作提供启示和借鉴。
【关键词】 历史风貌保护；保护机制；优秀历史建筑；静安区
1 研究目的和意义
上海拥有许多体现城市风貌特色的优秀历史建筑，为了实现“最严格的保护制度”，上海从1991年起颁布了4批共632处优秀历史建筑并由规土、文物和房管三家行政管理部门按各法定职责共同管理。作为上海文化大都市建设的重要支撑和城市历史风貌保护规划精细化管理的示范工程，为充分发挥优秀历史建筑在传承文化、突显特色、资源利用等方面的作用，由市规土局牵头、文物局和房管局配合，共同开展上海市优秀历史建筑保护技术规定（1-4批）修订工作，通过整合三方审批与管理资源，形成优秀历史建筑的“一图一表”的管理模式。同时，这些历史建筑具有极高的历史、文化和建筑价值，为这些历史建筑尤其是公共建筑配置合理的功能，对提升周边地区的活力，营造高品质、具有特征性和历史文化底蕴的城市公共活动场所无疑有着积极的作用。
2 基本状况
静安区内共有文物建筑9处、第一批优秀历史建筑7处、第二批优秀历史建筑25处、第三批优秀历史建筑26处、第四批优秀历史建筑25处。其中第二批优秀历史建筑中的陈炳谦住宅已经被拆平。因此静安区现状共有文物建筑9处，上海市优秀历史建筑82处。从这些建筑年代上进行分类，静安区的文物和优秀历史建筑中除了1955年建造的中苏友好大楼（现上海展览中心）外，建造年代均在1910年到1949年之間。本次研究主要针对的对象为82处优秀历史建筑。
2.1建筑类型
优秀历史建筑依据建筑类型依据不同的组合方式分为建筑群和建筑单体两种类型（建筑群1、建筑单体2）进行研究。
静安区的82处优秀历史建筑中32处建筑群、50处为建筑单体。在这些建筑群体中主要以传统里弄住宅为主包括静安别墅、模范村、愚谷村、景华新村等。在空间分布上，大部分建筑群组建筑分布在愚园路两侧和延安中路南侧地区。
在32处建筑群当中88%为居住建筑，同时这32处中仅有7处改变了初始功能，7处进行过修缮改造，14处现状整体保存状况一般。
而在50处单体建筑中有35处建筑改变了功能，在这些已经发生功能变化的建筑中有18处现在作为办公建筑使用。18处建筑中约90%的建筑进行了不同程度的修缮和改造，现状保存状况普遍较好。
综上，从建筑类型来看单体类的优秀历史建筑发生功能改变且保存状况较好的比例较高，而组群类的优秀历史建筑大部分以居住建筑为主，部分规模相对较小的花园洋房已经发生了功能改变作为办公功能，且保存状况较好。对于里弄等传统住宅新式的居住类优秀历史建筑如何通过修缮或是功能置换实现可持续的保护利用仍需要加强探索和实践。
静安区的优秀历史建筑从建筑结构可以分为砖木结构、钢筋混凝土结构和砖混结构三种类型（砖木结构1、钢筋混凝土结构2、砖混结构3）。在这些优秀历史建筑中砖木结构建筑33处、钢筋混凝土结构建筑20处和砖混结构建筑29处。（见下表3、图2）
优秀历史建筑从建筑高度上可以分为三个级别，第一是1～3层，第二是4～6层，第三是6层以上。优秀历史建筑在高度1级高度的建筑有61处、2级高度建筑有14处、3级高度建筑共有7处。
2.2建筑功能
从优秀历史建筑的功能层面可以分为建筑初始设计使用功能和建筑现状使用功能，功能可以分为居住、商业、办公、文化展示、文化教育科研、娱乐、宗教和其他功能。建筑初始设计功能中60处建筑初始功能为居住功能、5处为商业、3处为办公、3处为文化教育科研、3处为娱乐建筑、4处为宗教建筑、另有4处为其他功能建筑。
现在超过50%的优秀历史建筑，共42处已经发生了功能变化。依据建筑现状使用功能分类，37处建筑现状为居住功能、6处为商业功能、25处为办公功能、1处为文化展示功能、5处为文化教育科研功能、2处为娱乐建筑、3处为宗教建筑、另有3处为其他功能。在60处原始功能为居住的建筑中33处保留了居住功能，5处改为了商业功能、18处改为了办公功能。
2.3改造修缮和保存状况
在静安区的优秀历史建筑中有38处经过了规模较大的修缮和改造，比例尚未达到总量的50%。就修缮完的保存状况来看，约70%的历史建筑整体保存状况尚可，其中约85%的优秀历史建筑外部保存状况较好，这与现在修缮工作多数针对外立面有较大的关系。而在建筑内部，只有50%的建筑保存状况较好。由此可见，对优秀历史建筑内部修缮将会是未来保护研究和工作开展的重点。
3 现状总结
3.1使用功能对历史建筑保存的影响
现状公共功能建筑保存状况普遍比居住类建筑要好，初始功能为居住但发生功能调整的历史建筑其保存状况好于保持初始功能的建筑。但是不合理的新功能选择也会对历史建筑的保存状况造成影响。在功能选择上应适当探索，鼓励将历史建筑和文化等公共属性功能相结合。
在发生功能调整的42处建筑中约有33处保存状况较好、8处保存状况一般、而在功能未发生改变的40处建筑中只有19处保存状况较好，其它保存状况均为一般。而在初始功能为居住的历史建筑中，27处已经改变了现状功能，占到了总量的45%，而在改变功能的建筑中70%（19处）保存状况较好，而在未改变功能的只有60%（20处）整体保存状况较好。在功能发生改变的42处建筑中有36是改为公共建筑，这些公共建筑中31处进行过修缮，且33处整体保存状况较好、同样33处内部保存状况均较好。其中在发生功能改变但保存状况最差的一处为现在空置的民立中学四号楼，可以发现缺乏合理的功能支撑不利于历史建筑的保存。（见下表7、表8） 3.2产权对历史建筑保存的影响
从静安区现状研究我们可以发现，单一使用主体的优秀历史建筑保存状况较好。而产权和使用权分立或是使用主体混乱导致历史建筑保存状况较差。
在原始功能为居住的优秀历史建筑中，27处发生了功能调整，在这些建筑中上文已经提过有19处保存状况较好，23处经过整体修缮。而在33处未改变功能居住类建筑中只有1处进行过修缮。综上可以发现只有使用主体明晰，才会有意愿推进历史建筑修缮和利用。
3.3建筑类型对历史建筑保存的影响
依据现状分析，历史建筑的区位条件、建筑类型、建筑结构等条件的差异对保存状况都有着较大的影响。在未来应重点关注对区位条件较差、砖木结构、居住类建筑群体等历史建筑保存状况的进一步改善。
在梳理中我们可以发现，不同类型的历史建筑保存利用也具有很大的差异性，一个突出的特点是建筑群体类居住建筑保存状况一般，亟需探索相应的机制。以花园住宅为代表的单体居住建筑，因为结构设备状况较好和居住密度较低，因此改造难度低、利用价值高，易于保护和再利用。而大量传统民居和里弄由于居住情况复杂和结构设备老化，改造成本高，难度大，多维持现有生活形态，保护情况堪忧。
3.4人口结构对历史建筑保存的影响
作为中心城人口密度最高且老龄化严重地区，历史建筑内居住人口老龄化等现象造成了居民收入普遍较低，无法承担额外对历史建筑修缮维护的开支。
静安区常住人口密度约3.2万/平方公里，是中心城区内居住密度最高的城区，人口密度远高于中心城平均值2.4万人/平方公里的密度。静安区2011年60岁及以上户籍人口8.76万人，户籍老龄人口比重达22.16%，其中相当一部分老年人居住在居住类的历史建筑中。根据静安区提供的数据，约9.4万人居住在静安区历史文化风貌区范围，人口占区总人口27.8%。
老龄化导致居民无法主动承担过高的修缮成本。同时建筑内也存在着一定的群租现象，这样导致使用者更加混亂，所有人都不愿意承担相应的维护责任。而新增加的居住人口又加剧了使用的强度。
3.5居民生活诉求对历史建筑保存的影响
在静安区的优秀历史建筑中超过45%现状为居住功能。现在居民的生活要求对保护利用提出了新的课题，其中最主要是必须的生活配套设施和部分拓展功能的需求。（见下表11）
3.6修缮改造对历史建筑保存状态的影响
政府或大型企业主导的修缮工程对历史建筑的保存状态起到积极的影响。但是在其它修缮改造利用中是存在着忽视建筑历史信息原真性、工程和技术不具有可逆性、缺乏对周边环境整体等问题。
以静安区为例，在已经进行过修缮的38处优秀历史建筑中，普遍外部和内部保存状况均较好。虽然现在静安区范围内80%的优秀历史建筑整体保存尚可，而只有50%不到的内部保存状况较好。
4 问题原因分析
4.1保护机制问题
现在涉及历史建筑保护利用的机制仍有待进一步完善，主要问题存在于缺乏历史建筑的监管和风险评估机制、缺少相应的修缮年度计划以及配套的长效监管和应急机制。
4.2产权问题
产权问题一直是居住类老建筑保护利用中需要面对的核心问题，产权问题导致的拆零使用造成了众多居住类历史建筑的高强度使用的情况，同时混乱的产权分割也导致了许多历史建筑无法得到妥善的保护和利用。
4.3物业管理问题
许多以居住类历史建筑群体为主的居住区一直属于物业管理的行政“盲区”，主要问题包括了缺乏专业的物业公司、物业公司资金运作不畅、“业委会”无法成立、物业管理公司专业能力的不足等。
4.4资金及其他配套问题
历史建筑保护的资金投入和配套人才体系建设也是现在保护利用种急需解决的问题。
在上海的《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》的第六条中对历史文化风貌区和优秀历史建筑的保护资金提出过规定，指出“应当多渠道筹集”，并提出保护的资金应由市和区、县财政预算安排的资金、境内外单位、个人和其他组织的捐赠、公有优秀历史建筑转让、出租的收益和其他依法筹集的资金并且历史文化风貌区和优秀历史建筑保护专项资金由市和区、县人民政府分别设立专门账户，专款专用，并接受财政、审计部门的监督。但现状实际投入保护的资金仅能满足部分建筑的日常修缮，资金的来源也基本完全依靠政府，民间资金和社会资本的参与相当有限。
5 相应对策初探
5.1在强调政府管理为主体的基础上，鼓励参与保护主体多元化
应强调政府作为历史建筑保护利用的主体，在此基础上构建一个由居民、开发商和民间力量等多元化主体共同参与保护利用的机制。
政府应对市场主导或民众自发的保护修缮和开发建设进行必要控制引导；对有利于保护和历史建筑再利用的行为提供一定政策支持，开辟绿色通道、简化管理流程；培育拥有相应资源和资质的机构协助市场参与保护，例如专业保护修缮团队等。在保护中应强调居民和社区的重要性和作用，为帮助历史建筑更好地适应现代生活，应在涉及居住类建筑的工程中充分听取居民的意见和诉求。
5.2应通过多样化的手段探索解决产权问题的途径
为解决困扰历史建筑多年的产权问题，因通过房屋征收、回购等多样化的形式探求突破，为合理的保护利用打下良好的基础。
房屋征收是探索解决产权问题的重要手段，建议将历史建筑纳入房屋征收的范围结合征询制度开展局部腾迁的试点。可以通过二次征询的方式提供许可和开发的通道。建议由区（县）国有土地上房屋征收部门，依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》及相关配套文件，依法将符合规定的优秀历史建筑作为“其他情形”列入房屋征收范围，开展房屋调查登记和补偿方案拟定等工作。 5.3建立历史建筑的物业管理
建立历史建筑相关的物业管理应首先完善相关的法规体系，明确物业公司应有的职责和权力，梳理相应的工作流程和机制并规范相关公司和从业人员的资质，进行相应的技术指导。同时，针对许多居住类历史建筑组群为主的小区无法成立业主委员会的问题，应通过临时委员会或增加物业公司强制执行权等方法探索解决的机制。
5.4建设完善配套支撑体系
（1）政策体系
为改善历史建筑的保存状况，应进一步完善有利于其保护利用的配套政策，例如居住政策、房管、规划和土地等，并开辟相应的绿色通道。
应鼓励将居住类历史建筑的保护和共有产权房、公租房、廉租房政策相结合。探索既有利于改善低收入人群的基本权益和生活条件，也有利于历史建筑保护修缮和相关置换工作有效开展的创新政策。
在规划层面。应结合《保护条例》的修订，完善不同保护对象的管理主体。为实现更好的保护利用，应结合保护规程明确历史建筑的风貌特征要素，补充完善保护要求，同时对功能和再利用形式进行引导。在此基础上应鼓励涉及历史建筑地块的容积率转移和土地利用性质调整。在实施容积率转移时，可不仅局限于周边地块，可以将涉及历史建筑保护的地块和其它开发地块综合考虑，统筹平衡开发指标从而实现容积率的转移。也可以使用捆绑开发的形式，将保护修缮和新建开发用地相结合进行。
（2）资金支撑体系
现有的历史建筑保护资金体系很难满足日常修缮和再利用的需求，应在加大政府资金投入的基础上，发挥其导向作用，撬动整个社会资本的投入。
应结合《保护条例》的修订，明确每年作为政府稳定投入的历史文化风貌区和优秀历史建筑保护专项资金占财政收入的比例，并拓展专项资金的使用范畴，鼓励资金不仅仅用于修缮，也可以用于吸引投资主体参与保护相应的奖励或补助资金。
（3）技术和人才体系
虽然在同济大学已经开始了历史建筑保护专业，但是现在在上海从事专业历史建筑保护技术的人才还是相对匮乏，为完善历史文化保护需要大量各类专业人才参与。因此，应进一步推进专业教育，在大中专院校开设建筑遗产保护相关专业、设置相关课程，培养专业人才；并要求涉及建筑遗产保护相关行业的从业人员获得一定的资格证明。确保了建筑遗产保护工作的科学性和持久性，为建筑遗产保护输送了大批的优秀专业人才。为无论是政府机关、咨询机关，还是群众团体、研究机构，凡是参与文化遗产保护的相关机构团体等提供专业的技术支撑。
参考文献：
[1]上海市中心城历史文化风貌区范围，上海市规划和国土资源管理局，2003年.
[2]上海市中心城历史文化风貌区风貌保护道路规划，上海市规划和国土资源管理局，2006年.
[3]伍江，王林.上海城市历史文化遗产保护制度概述[J].时代建筑，2006（2）.
[4]张松.上海城市遗产的保护策略[J].城市规划，2006（2）.
[5]王林.城市保护的文化意义與上海实践[J].上海城市规划，2012（3）.
[6]戴明.上海市历史风貌保护规划管理实践和探索[J].上海城市规划，2010（5）.
[7]毛佳樑.传承历史、延续文脉，提升城市历史风貌保护水平——上海历史文化名城保护的战略思考[J].上海城市规划，2006（2）.
[8]周俭.保护文化遗产与延续历史风貌并重——上海市历史文化风貌区保护规划编制的特点[J].上海城市规划，2006（2）.
[9]奚文沁，周俭.强化特色，提升品质，促进保护与更新的协调发展——以上海衡山路—复兴路历史文化风貌保护区保护规划为例[J].上海城市规划，2006（4）.
[10]郑时龄.近代都市文化环境中的上海历史建筑[J].上海城市规划，2004（6）.
[11]王琪.城市历史保护的若干理论与方法——英国的经验[D].浙江大学硕士论文，2003（6）.
[12]凌颖松.上海近现代历史建筑保护的历程与思考——走向更全面的价值认识[D].同济大学硕士论文，2007（6）.
[13]刘蕊.上海近代历史建筑再利用及相关设计问题研究[D].天津大学硕士论文，2006（1）.
【关键词】 历史风貌保护；保护机制；优秀历史建筑；静安区
1 研究目的和意义
上海拥有许多体现城市风貌特色的优秀历史建筑，为了实现“最严格的保护制度”，上海从1991年起颁布了4批共632处优秀历史建筑并由规土、文物和房管三家行政管理部门按各法定职责共同管理。作为上海文化大都市建设的重要支撑和城市历史风貌保护规划精细化管理的示范工程，为充分发挥优秀历史建筑在传承文化、突显特色、资源利用等方面的作用，由市规土局牵头、文物局和房管局配合，共同开展上海市优秀历史建筑保护技术规定（1-4批）修订工作，通过整合三方审批与管理资源，形成优秀历史建筑的“一图一表”的管理模式。同时，这些历史建筑具有极高的历史、文化和建筑价值，为这些历史建筑尤其是公共建筑配置合理的功能，对提升周边地区的活力，营造高品质、具有特征性和历史文化底蕴的城市公共活动场所无疑有着积极的作用。
2 基本状况
静安区内共有文物建筑9处、第一批优秀历史建筑7处、第二批优秀历史建筑25处、第三批优秀历史建筑26处、第四批优秀历史建筑25处。其中第二批优秀历史建筑中的陈炳谦住宅已经被拆平。因此静安区现状共有文物建筑9处，上海市优秀历史建筑82处。从这些建筑年代上进行分类，静安区的文物和优秀历史建筑中除了1955年建造的中苏友好大楼（现上海展览中心）外，建造年代均在1910年到1949年之間。本次研究主要针对的对象为82处优秀历史建筑。
2.1建筑类型
优秀历史建筑依据建筑类型依据不同的组合方式分为建筑群和建筑单体两种类型（建筑群1、建筑单体2）进行研究。
静安区的82处优秀历史建筑中32处建筑群、50处为建筑单体。在这些建筑群体中主要以传统里弄住宅为主包括静安别墅、模范村、愚谷村、景华新村等。在空间分布上，大部分建筑群组建筑分布在愚园路两侧和延安中路南侧地区。
在32处建筑群当中88%为居住建筑，同时这32处中仅有7处改变了初始功能，7处进行过修缮改造，14处现状整体保存状况一般。
而在50处单体建筑中有35处建筑改变了功能，在这些已经发生功能变化的建筑中有18处现在作为办公建筑使用。18处建筑中约90%的建筑进行了不同程度的修缮和改造，现状保存状况普遍较好。
综上，从建筑类型来看单体类的优秀历史建筑发生功能改变且保存状况较好的比例较高，而组群类的优秀历史建筑大部分以居住建筑为主，部分规模相对较小的花园洋房已经发生了功能改变作为办公功能，且保存状况较好。对于里弄等传统住宅新式的居住类优秀历史建筑如何通过修缮或是功能置换实现可持续的保护利用仍需要加强探索和实践。
静安区的优秀历史建筑从建筑结构可以分为砖木结构、钢筋混凝土结构和砖混结构三种类型（砖木结构1、钢筋混凝土结构2、砖混结构3）。在这些优秀历史建筑中砖木结构建筑33处、钢筋混凝土结构建筑20处和砖混结构建筑29处。（见下表3、图2）
优秀历史建筑从建筑高度上可以分为三个级别，第一是1～3层，第二是4～6层，第三是6层以上。优秀历史建筑在高度1级高度的建筑有61处、2级高度建筑有14处、3级高度建筑共有7处。
2.2建筑功能
从优秀历史建筑的功能层面可以分为建筑初始设计使用功能和建筑现状使用功能，功能可以分为居住、商业、办公、文化展示、文化教育科研、娱乐、宗教和其他功能。建筑初始设计功能中60处建筑初始功能为居住功能、5处为商业、3处为办公、3处为文化教育科研、3处为娱乐建筑、4处为宗教建筑、另有4处为其他功能建筑。
现在超过50%的优秀历史建筑，共42处已经发生了功能变化。依据建筑现状使用功能分类，37处建筑现状为居住功能、6处为商业功能、25处为办公功能、1处为文化展示功能、5处为文化教育科研功能、2处为娱乐建筑、3处为宗教建筑、另有3处为其他功能。在60处原始功能为居住的建筑中33处保留了居住功能，5处改为了商业功能、18处改为了办公功能。
2.3改造修缮和保存状况
在静安区的优秀历史建筑中有38处经过了规模较大的修缮和改造，比例尚未达到总量的50%。就修缮完的保存状况来看，约70%的历史建筑整体保存状况尚可，其中约85%的优秀历史建筑外部保存状况较好，这与现在修缮工作多数针对外立面有较大的关系。而在建筑内部，只有50%的建筑保存状况较好。由此可见，对优秀历史建筑内部修缮将会是未来保护研究和工作开展的重点。
3 现状总结
3.1使用功能对历史建筑保存的影响
现状公共功能建筑保存状况普遍比居住类建筑要好，初始功能为居住但发生功能调整的历史建筑其保存状况好于保持初始功能的建筑。但是不合理的新功能选择也会对历史建筑的保存状况造成影响。在功能选择上应适当探索，鼓励将历史建筑和文化等公共属性功能相结合。
在发生功能调整的42处建筑中约有33处保存状况较好、8处保存状况一般、而在功能未发生改变的40处建筑中只有19处保存状况较好，其它保存状况均为一般。而在初始功能为居住的历史建筑中，27处已经改变了现状功能，占到了总量的45%，而在改变功能的建筑中70%（19处）保存状况较好，而在未改变功能的只有60%（20处）整体保存状况较好。在功能发生改变的42处建筑中有36是改为公共建筑，这些公共建筑中31处进行过修缮，且33处整体保存状况较好、同样33处内部保存状况均较好。其中在发生功能改变但保存状况最差的一处为现在空置的民立中学四号楼，可以发现缺乏合理的功能支撑不利于历史建筑的保存。（见下表7、表8） 3.2产权对历史建筑保存的影响
从静安区现状研究我们可以发现，单一使用主体的优秀历史建筑保存状况较好。而产权和使用权分立或是使用主体混乱导致历史建筑保存状况较差。
在原始功能为居住的优秀历史建筑中，27处发生了功能调整，在这些建筑中上文已经提过有19处保存状况较好，23处经过整体修缮。而在33处未改变功能居住类建筑中只有1处进行过修缮。综上可以发现只有使用主体明晰，才会有意愿推进历史建筑修缮和利用。
3.3建筑类型对历史建筑保存的影响
依据现状分析，历史建筑的区位条件、建筑类型、建筑结构等条件的差异对保存状况都有着较大的影响。在未来应重点关注对区位条件较差、砖木结构、居住类建筑群体等历史建筑保存状况的进一步改善。
在梳理中我们可以发现，不同类型的历史建筑保存利用也具有很大的差异性，一个突出的特点是建筑群体类居住建筑保存状况一般，亟需探索相应的机制。以花园住宅为代表的单体居住建筑，因为结构设备状况较好和居住密度较低，因此改造难度低、利用价值高，易于保护和再利用。而大量传统民居和里弄由于居住情况复杂和结构设备老化，改造成本高，难度大，多维持现有生活形态，保护情况堪忧。
3.4人口结构对历史建筑保存的影响
作为中心城人口密度最高且老龄化严重地区，历史建筑内居住人口老龄化等现象造成了居民收入普遍较低，无法承担额外对历史建筑修缮维护的开支。
静安区常住人口密度约3.2万/平方公里，是中心城区内居住密度最高的城区，人口密度远高于中心城平均值2.4万人/平方公里的密度。静安区2011年60岁及以上户籍人口8.76万人，户籍老龄人口比重达22.16%，其中相当一部分老年人居住在居住类的历史建筑中。根据静安区提供的数据，约9.4万人居住在静安区历史文化风貌区范围，人口占区总人口27.8%。
老龄化导致居民无法主动承担过高的修缮成本。同时建筑内也存在着一定的群租现象，这样导致使用者更加混亂，所有人都不愿意承担相应的维护责任。而新增加的居住人口又加剧了使用的强度。
3.5居民生活诉求对历史建筑保存的影响
在静安区的优秀历史建筑中超过45%现状为居住功能。现在居民的生活要求对保护利用提出了新的课题，其中最主要是必须的生活配套设施和部分拓展功能的需求。（见下表11）
3.6修缮改造对历史建筑保存状态的影响
政府或大型企业主导的修缮工程对历史建筑的保存状态起到积极的影响。但是在其它修缮改造利用中是存在着忽视建筑历史信息原真性、工程和技术不具有可逆性、缺乏对周边环境整体等问题。
以静安区为例，在已经进行过修缮的38处优秀历史建筑中，普遍外部和内部保存状况均较好。虽然现在静安区范围内80%的优秀历史建筑整体保存尚可，而只有50%不到的内部保存状况较好。
4 问题原因分析
4.1保护机制问题
现在涉及历史建筑保护利用的机制仍有待进一步完善，主要问题存在于缺乏历史建筑的监管和风险评估机制、缺少相应的修缮年度计划以及配套的长效监管和应急机制。
4.2产权问题
产权问题一直是居住类老建筑保护利用中需要面对的核心问题，产权问题导致的拆零使用造成了众多居住类历史建筑的高强度使用的情况，同时混乱的产权分割也导致了许多历史建筑无法得到妥善的保护和利用。
4.3物业管理问题
许多以居住类历史建筑群体为主的居住区一直属于物业管理的行政“盲区”，主要问题包括了缺乏专业的物业公司、物业公司资金运作不畅、“业委会”无法成立、物业管理公司专业能力的不足等。
4.4资金及其他配套问题
历史建筑保护的资金投入和配套人才体系建设也是现在保护利用种急需解决的问题。
在上海的《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》的第六条中对历史文化风貌区和优秀历史建筑的保护资金提出过规定，指出“应当多渠道筹集”，并提出保护的资金应由市和区、县财政预算安排的资金、境内外单位、个人和其他组织的捐赠、公有优秀历史建筑转让、出租的收益和其他依法筹集的资金并且历史文化风貌区和优秀历史建筑保护专项资金由市和区、县人民政府分别设立专门账户，专款专用，并接受财政、审计部门的监督。但现状实际投入保护的资金仅能满足部分建筑的日常修缮，资金的来源也基本完全依靠政府，民间资金和社会资本的参与相当有限。
5 相应对策初探
5.1在强调政府管理为主体的基础上，鼓励参与保护主体多元化
应强调政府作为历史建筑保护利用的主体，在此基础上构建一个由居民、开发商和民间力量等多元化主体共同参与保护利用的机制。
政府应对市场主导或民众自发的保护修缮和开发建设进行必要控制引导；对有利于保护和历史建筑再利用的行为提供一定政策支持，开辟绿色通道、简化管理流程；培育拥有相应资源和资质的机构协助市场参与保护，例如专业保护修缮团队等。在保护中应强调居民和社区的重要性和作用，为帮助历史建筑更好地适应现代生活，应在涉及居住类建筑的工程中充分听取居民的意见和诉求。
5.2应通过多样化的手段探索解决产权问题的途径
为解决困扰历史建筑多年的产权问题，因通过房屋征收、回购等多样化的形式探求突破，为合理的保护利用打下良好的基础。
房屋征收是探索解决产权问题的重要手段，建议将历史建筑纳入房屋征收的范围结合征询制度开展局部腾迁的试点。可以通过二次征询的方式提供许可和开发的通道。建议由区（县）国有土地上房屋征收部门，依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》及相关配套文件，依法将符合规定的优秀历史建筑作为“其他情形”列入房屋征收范围，开展房屋调查登记和补偿方案拟定等工作。 5.3建立历史建筑的物业管理
建立历史建筑相关的物业管理应首先完善相关的法规体系，明确物业公司应有的职责和权力，梳理相应的工作流程和机制并规范相关公司和从业人员的资质，进行相应的技术指导。同时，针对许多居住类历史建筑组群为主的小区无法成立业主委员会的问题，应通过临时委员会或增加物业公司强制执行权等方法探索解决的机制。
5.4建设完善配套支撑体系
（1）政策体系
为改善历史建筑的保存状况，应进一步完善有利于其保护利用的配套政策，例如居住政策、房管、规划和土地等，并开辟相应的绿色通道。
应鼓励将居住类历史建筑的保护和共有产权房、公租房、廉租房政策相结合。探索既有利于改善低收入人群的基本权益和生活条件，也有利于历史建筑保护修缮和相关置换工作有效开展的创新政策。
在规划层面。应结合《保护条例》的修订，完善不同保护对象的管理主体。为实现更好的保护利用，应结合保护规程明确历史建筑的风貌特征要素，补充完善保护要求，同时对功能和再利用形式进行引导。在此基础上应鼓励涉及历史建筑地块的容积率转移和土地利用性质调整。在实施容积率转移时，可不仅局限于周边地块，可以将涉及历史建筑保护的地块和其它开发地块综合考虑，统筹平衡开发指标从而实现容积率的转移。也可以使用捆绑开发的形式，将保护修缮和新建开发用地相结合进行。
（2）资金支撑体系
现有的历史建筑保护资金体系很难满足日常修缮和再利用的需求，应在加大政府资金投入的基础上，发挥其导向作用，撬动整个社会资本的投入。
应结合《保护条例》的修订，明确每年作为政府稳定投入的历史文化风貌区和优秀历史建筑保护专项资金占财政收入的比例，并拓展专项资金的使用范畴，鼓励资金不仅仅用于修缮，也可以用于吸引投资主体参与保护相应的奖励或补助资金。
（3）技术和人才体系
虽然在同济大学已经开始了历史建筑保护专业，但是现在在上海从事专业历史建筑保护技术的人才还是相对匮乏，为完善历史文化保护需要大量各类专业人才参与。因此，应进一步推进专业教育，在大中专院校开设建筑遗产保护相关专业、设置相关课程，培养专业人才；并要求涉及建筑遗产保护相关行业的从业人员获得一定的资格证明。确保了建筑遗产保护工作的科学性和持久性，为建筑遗产保护输送了大批的优秀专业人才。为无论是政府机关、咨询机关，还是群众团体、研究机构，凡是参与文化遗产保护的相关机构团体等提供专业的技术支撑。
参考文献：
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