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摘要：住宅建设用地使用权作为建筑物所有权的载体，其期满续期值得深入探讨。通过对国内关于住宅建设用地使用权期满续期安排的学术观点进行归纳并评述，发现目前国内关于住宅建设用地使用权的争议点主要集中于续期时长、续期费用等方面，在此基础上，提出住宅建设用地使用权应当有偿续期，实行以建筑物剩余安全使用期限作为续期期限与带免费续期面积的累进制缴费相结合的住宅建设用地使用权续期制度。
关键词：住宅建设用地使用权；期满续期；建筑物所有权
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1003-2177（2018）02-0028-04
1 住宅建设用地使用权续期问题的由来
1.1 现实困境引发关注
《不动产登记暂行条例》施行后，不动产权证书中的“使用期限”引发了公众对住宅建设用地使用权续期问题的关注。对此，国土资源部回应称，“使用期限”栏目记载的是建设用地使用权的使用期限，并非房屋所有权的期限。2016年，温州“二十年住宅建设用地使用权到期”再次引发大众对于该问题的关注。王某准备卖房时，发现土地使用权已经到期，后来始知该土地使用年限只有20年。对于该问题，温州市国土资源局工作人员回应称，王某的土地证如需续期，应缴纳全额土地出让金，这在全国范围内引发了热议。事实上，深圳、青岛等多地也有许多住宅建设用地使用权到期的案例。早在2004年，深圳针对该问题就专门出台了《深圳市到期房地产续期若干规定》，其中第4条规定，商住和工业用地缴费进行续期。住宅建筑物，免费顺延，青岛等地也大体上仿照深圳的做法进行了续期。
1.2 法律规定的不足
建设用地使用权为独立的用益物权。在续期问题上，《物权法》将其划分为住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权两类进行区别对待。《物权法》第149条第1款规定，“住宅建设用地使用权期限届满后，自动续期”。这使得住宅用地使用权和房屋所有权合二为一，保障了公民合法权利。但《物权法》却未对住宅建设用地使用权的续期时长、续期费用等问题做出规定，“自动续期”四个字反而使得住宅建设用地使用权在续期问题上不具有可操作性。不仅如此，2007年修订的《城市房地产管理法》中关于土地使用权的规定与《物权法》中的规定似乎还存在逻辑上的矛盾。《城市房地产管理法》第21条规定，土地出让合同中约定的土地使用期限届满的，而土地使用者欲继续使用该土地的，應当至迟在一年前申请，而且需要支付土地使用权出让金。《城市房地产管理法》中的土地使用权应当是包括住宅建筑用地使用权在内的。《物权法》于2007年出台，《城市房地产管理法》也于同年进行了修订，但对同一对象的法律适用却大相径庭。2016年12月27日，《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（以下简称《住宅建设用地使用权到期问题复函》）中答复道，“在尚未对住宅建设用地等土地使用权到期后续期作出法律安排前，少数住宅建设用地使用权期间届满的，可按以下过渡性办法处理：一、不需要提出续期申请；二、不收取费用；三、正常办理交易和登记手续。”即确立了“两不一正常”方案。但是应当注意的是，该回复仅是针对少数住宅建设用地使用权续期的提出的特殊过渡性处理方案，在今后并不具有广泛适用性，仍然需要法律对该问题作出适当的规定。
2 住宅建设用地使用权期满问题观点梳理及评析
温州案例以及《住宅建设用地使用权到期问题复函》的出台，引发了学界关于住宅建设用地使用权大讨论。笔者通过梳理，发现学者们大都赞同住宅建设用地使用权续期，观点分歧主要集中于是否应当免费续期、续期时长、续期程序等问题上，其中尤以是否有偿续期和续期时长争议最大。
2.1 住宅建设用地使用权续期是否有偿及观点评述
当前，学者们普遍认为住宅建设用地使用权人对住宅用地上的房屋享有永久所有权，而我国采取的是“房随地走”、“房地一体”主义，因此，从这个角度看，允许住宅建设用地使用权到期后续期是合乎法理的。因此，学界目前普遍认为，住宅建设用地使用权期满后可以续期。但是该续期是否有偿，却是争论不休，以至于目前尚未达成一致意见。
2.1.1有偿续期论及评述
该观点主要认为，虽然《中华人民共和国物权法》第149条第1款规定，“住宅建设用地使用权期限届满后，自动续期。”从表面上看，自动取得是没有任何条件、任何程序就可以当然取得的。但是结合《城市房地产管理法》、《土地管理法》等法律来看，该自动取得并不意味着住宅建设用地使用权可以当然续期。因为自动取得续期与有偿续期并不是一对矛盾的概念。在有偿续期这个大前提下，按照有偿续期费用的高低、计算的方式的不同又划分为以下几个观点。
（1） 以缴纳土地出让金的有偿方式续期。缴纳土地出让金有偿续期方式认可住宅建筑用地使用权人的建筑物永久所有权，但认为其住宅建筑用地使用权是有使用期限的。因此，在住宅建筑用地上的房屋并未处分、灭失的等情况下，若住宅用地使用权人欲实际支配其房屋所有权，就必须与土地的所有人通过合意达成住宅用地使用权出让合同。事实上，要求住宅用地使用权人缴纳土地出让金根本没有法律依据，因为《物权法》中已经明确规定，住宅建设用地使用权期满后，自动续期。且要求住宅用地使用权人缴纳土地出让金有以其房屋所有权而胁迫其缴纳土地出让金之嫌，更何况房屋所有权人还可能因为支付不了续期费用无法续期而丧失其建筑物所有权。
（2）缴纳土地使用税续期。杨立新教授认为，住宅建设用地使用权70年的期间是一次性买断期间。在该期间届满之后，依据《建设用使用权出让合同》，国家不再享有收缴出让金的权利，但是在公法上，应当由土地使用者承担缴纳土地使用税的义务①。其论据是住宅建设用地使用权人通过与开发商签订《商品房预售合同》，取得了开发商与住宅建设用地所有权人间签订的《国有建设用地使用权出让合同》的部分债权债务，也取得了合同当事人的地位，因此国家没有收缴出让合同金的权利，但公法角度看，国家仍然可以要求住宅建设用地使用权人缴纳税金。事实上，合同终止的原因之一是履行完毕。具体到开发商与住宅建设用地所有权人签订的《国有建设用地使用权出让合同》来说，开发商已经将缴纳土地出让金等债务履行完毕，就不会再产生合同债权债务的转移，更何况债务的转移还需要经过债权人的同意才能对债权人有效。 （3）以住宅用地使用权人的房屋面积作为缴纳标准。但面积上又出现了分歧。一种观点认为首套房屋免费续期，较为符合社会公平正义。另一种观点是超额面积有偿制度，该观点认为应当在保障个人或家庭基本住宅面积的基础上，该住宅面积内的住宅用地使用权免费续期，超过部分则需缴费续期。“超额面积有偿续期制度”就是“有偿续期 生存需要的居住面积免除使用”②。从公平的角度来说，这种“超额面积有偿续期制度”虽然更符合公平正义的价值理念，但是具体到实际来说，可以操作起来难度比较大，最后可能流于形式。
2.1.2无偿续期论及评述
无偿续期论的学者们认为，《物权法》已经对住宅建设用地的使用权续期做出了自动续期的规定，该自动续期中的“自动”，强调的就是续期的无偿性。按照实践中住宅用地使用权期限长短的不同，无偿续期论又细分为两种观点。
（1）全部无偿续期。该观点论据主要有三，一是从社会主义国家土地所有权建立的法律思想的角度看，不应该再次向居民收费。二是从土地价格的角度看，不应该一再收取土地出让金③。三是从中国目前居高不下的房产价格来看，要求缴费难以为民众所接受。孙宪忠教授认为，《物权法》第149条规定的“自动续期”其实就是无条件的续期，认为土地所有权基础就是社会主义的“国家统一所有、人民均享地利”的思想。但孙教授观点中的城市土地“全民所有”中的“全民”局限于城市居民，而未包括农村居民。与城市居民住宅建设用地同样起着保障生存作用的是农村居民的宅基地使用权，但农村的宅基地所有权人是集体组织，并非属于在该宅基地上修建房屋的村民所有，村民也只能享有使用权，其性质与住宅建设用地使用权并无本质区别。从这个角度出发，该观点中的无偿续期明显是让利于城市居民，而非让利于“全民”。
（2）住宅建设用地期限小于70年且即将续期的，应当要求住宅建设使用权人按照住宅用地出让时的价格补足不满70年期限部分的土地出让金，若土地出让时住宅建设用地使用期限为70年的，不需要补足，可以直接免费自动续期。该观点从实现公平正义出发的目的固然是合理的，但是回归现实，要求期限不满70年的住宅用地使用权人按照当时的土地出让价格缴纳差额期限的部分出让金，本身就不符合公平正义。时过境迁，按几十年前的标准用现在的货币支付几十年前的土地出让金，明显是不合理的，其与全部无偿续期论并没有實质上的区别。
2.2 住宅建设用地使用权续期期限争议观点及评述
2.2.1住宅建设用地使用权续期成为永久权利的观点及评述
该观点又细分为两种，第一种认为对于70年的住宅建设用地使用权自动续期的，应当确定为一次取得永久使用④，第二种认为自动续期意味着可以多次续期，土地使用权永久有效⑤，上述两种观点都认为期满自动续期最重要的价值是使该权利成为一个永久性的用益物权。杨立新教授认为将住宅建设用地使用权界定为无期限的用益物权并不损害国家享有事实上的土地所有权，而且农村的宅基地使用权也是地上权，该用益物权也没有设置期间限制。笔者不赞同其观点，理由如下：第一，经过续期后，住宅建设用地使用权成为永久性权利，这在实质上会损害国家对土地所有权的支配，使国家所有权虚化。况且住宅用地使用权人的建筑物在发生重建、征收、灭失等情况下，若还允许该建筑物下的住宅建设用地使用权存在，将使得住宅会永远成为投资热点，更会进一步推动房地产投资和投机行为，导致社会资源分配不公，使社会主义公平正义难以实现。第二，农村宅基地使用权与城市的住宅建设用地使用权人虽然目的都是为了保障人民的基本生存和生活要求，但是这两种使用权的所有权人的不同却会导致两种权利的不同走向，二者是有实质区别的。宅基地的所有人是集体，而住宅建设用地所有权人是国家，并且《宪法》、《土地管理法》等法律明确规定农村村民“一户一宅”，即一户只能拥有一个宅基地，而且对宅基地的面积等方面也有限制。但住宅建设用地使用权的面积是没有限制的，只要有资金就可以购置多套房产，房产就意味着住宅建设用地使用权。虽然各地都有限购政策，但是限购政策仅仅仅是政府部门出台的行政规范性文件，并不是法律。因此，农村宅基地使用权的期限并不一定必须与住宅建设用地使用权期限相同。
2.2.2续期期限最长期限为70年的观点及评述
该观点主张住宅建筑用地使用权续期期限为法律所规定的最长期限70年⑥，申请延期次数不宜超过一次，这种观点主要基于《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定。按照土地的不同用途，居住用地土地使用权的最高年限为70年。《物权法》149条规定第1款规定，“住宅建设用地使用权期限届满后，自动续期”。结合两个条文来看，自动续期应当指的是在住宅用地使用权最高年限70年内的续期。该观点从体系解释的角度，看待住宅建设用地的续期问题，却忽视了再次自动续期后，住宅建设用地上的建筑物的使用寿命可能已经到期的问题。如果建筑物使用年限将至，仍可自动取得70年的建筑用地使用权，住宅建设用地使用权人又会在该地块上重建建筑物，如此循环往复，续期期限为法律规定最长期限70年就会形同虚设，与一次性取得永久住宅建设用地使用权无异。
2.2.3续期期限以建筑物剩余安全使用年限为限的观点及评述
该观点认为应当根据建筑物的剩余安全使用期限来判断其剩余价值，用以确定期满后的续期期限。即以建设剩余寿命为标准确定住宅建设用地使用权续期期限，且只能续期一次，期限应为由建筑专家对该建筑物的安全使用的评估年限，最长与国家规定的使用年限一致。笔者认为不仅合乎法理而且也符合社会公平的原则，而且对当下建筑业粗制滥造，只追求数量的现状提出了新要求。既然居住用地的使用最高年限为70年，而《物权法》第一百四十九条规定了住宅建筑用地使用权可以自动续期，但是却并未规定续期的时长，那么此观点中以建筑物剩余使用寿命作为其续期期限是符合《物权法》的续期要求的。住宅建筑用地使用权人对其建筑区是享有永久的所有权，但是该建筑物仍然可能会发生毁损、灭失等情形，当建筑物灭失后，住宅建设用地使用人的对建筑物的所有权随之消灭，故此时，其住宅建设用地使用权随之到期也是符合“房随地走”主义的。 3 对住宅建设用地使用权期满续期的建议
3.1 住宅建设用地使用权应当有偿续期
学界普遍认为住宅建设用地使用权应当续期，但续期是否有偿还尚有争议。从法律角度来看，《物权法》的“自动续期”，从字面上理解偏向于无偿续期。但从法理来说，建设用地使用权属于用益物权，用益物权只是所有权人在自己的财产上设定的权利而已。因此，建设用地使用权人应该按照法律规定支付相应的费用。如果允许无偿续期，那与私有制无异⑦。第一，由于期限不同，住宅建设用地使用权为20年与使用权期限为70年的住宅用地使用权人支付的购置房屋的价款肯定是不一致，住宅建设用地使用权为70年的人支付的价款肯定远远高于使用权为20年人房屋所有权人。因此，住宅建设用地使用权若为无偿续期，对于住宅建设用地使用权为70年的人来说则是有失偏颇。第二，有违社会正义。无偿续期会使得经济发展带来的土地增值流向少数人。第三，无偿续期模式下，房屋所有权人只要不对房屋进行其他的处分，只有在特定情形下其才会失去住宅建设用地使用权。而且住宅建设用地使用权被征收得到置换房的群体，又会产生得到新的住宅建设用地使用权，这对那些房屋未被征收的人来说这是不合理的。这势必会推动新一轮的“炒房”行为，进而加剧贫富差距的扩大，破坏社会和谐稳定。故我国的住宅建设用地使用权理应有偿续期。
3.2以建筑物剩余安全使用期限作为续期的期限
根据建筑物的剩余寿命来判断其剩余价值，来确定期满后的续期期限，但是最高不得超过法律规定的70年期限，续期年限也应当作为续期所需缴纳费用考量因素因素之一。因为建筑物都存在一定的设计使用年限，使用年限期满后，房屋可能存在安全危险，从而无法发挥正常居住的功能。此时，即使房屋客观存在，也应当认定房屋的使用年限已经届满⑧。在城市，建筑物都是成片修建，不存在需要每户建筑物都实际进行剩余安全使用期限的测试，因此，该办法并不存在操作上的困难。建筑物剩余安全使用期限可以由政府部门或者政府部门委托的鉴定、评估机构与住宅用地所有权人一起测量，以显示测量的合法性、专业性和公开性。建筑物所有权人对建筑物的所有权是永久的，但房屋也可能灭失。若不对住宅建设使用权续期进行适当限制，可能会导致国有土地实质私有化。
3.3 带免费续期面积的累进制缴费续期制度
“带免费续期面积的累进制缴费续期制度”已经成为目前学界的通说观点。它是在对住宅建设用地和投资性的住宅建设用地进行区分的基础上，按照人均居住面积计算出免费续期面积，当然，该续期是要以房屋的剩余安全使用时间为限，最高仍然不得超过70年。该制度出发点仍是保障人的基本生存要求，考虑到如果不进行人均面积的免费续期，那么购房者在将房贷返还后又要继续缴纳住宅建设用地使用权的续期续期费用，这确实难以为大众接受。但是在保障人均免费续期面积之外的建筑物之下的住宅建设用地使用权可能为非住宅需要的投资性住宅用地，故对该部分住宅建设用地使用权续期收取费用应当是符合法律规定，并且也是符合社会公平正义要求的。
4 结语
住宅建设用地使用权续期问题涉及到我国的所有制等基本问题，涉及到社会财产的公平分配以及税收体制问题。目前暂时采用的“两不一正常”，只是过渡性处理办法，尚不能解决根本问题。在未来，民法典物权编中应当将住宅建设用地使用权期满续期制度纳入立法重点，尽快解决此问题。明确住宅建设用地使用权有偿续期，实行以建筑物剩余安全使用期限作为续期期限与带免费续期面积的累进制缴费相结合的住宅建设用地使用权续期制度。
注释
①杨立新.70年期满自动续期后的住宅建设用地使用权[J].东方法学，2016，（04）：2-10.
②石冠彬.住宅建设用地使用权续期制度的宏观构建[J].云南社会科学，2017，（02）：105-113 18.
③孙宪忠.为什么住宅土地期满应无条件续期[N].经济参考报，2016-4-25（A08）.
④杨立新.住宅建设用地使用權期满自动续期的核心价值[J].山东大学学报，2016，（04）：27-34.
⑤邹海林.住宅土地自动续期是否收费仍待解[N].经济参考报，2016-5-10（8）.
⑥房绍坤.物权法用益物权编[M].北京：中国人民大学出版社，2007，204.
⑦叶剑平，成立.对土地使用权续期问题的思考[J].中国土地，2016，（05）：30-34.
⑧王利明.住宅建设用地使用权自动续期规则[J].清华法学，2017，（02）：73-82.
参考文献
[1]崔建远.物权法[M].北京：中国人民大学出版社，2011.
[2]房绍坤.物权法用益物权编[M].北京：中国人民大学出版社，2007.
[3]王林清.建设用地使用权期限届满法律后果比较观察[J].环球法律评论，2016，（4）：75-91.
[4]高圣平，杨璇.建设用地使用权期满后的法律后果[J].法学，2011，（10）：104-112.
[5]孙良国.住宅建设用地使用权自动续期的前提问题[J].法学，2016，（10）：50-61.
[6]张力，庞伟伟.住宅建设用地使用权续期规则相关问题探析[J].法学，2016，（7）：47-56.
关键词：住宅建设用地使用权；期满续期；建筑物所有权
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1003-2177（2018）02-0028-04
1 住宅建设用地使用权续期问题的由来
1.1 现实困境引发关注
《不动产登记暂行条例》施行后，不动产权证书中的“使用期限”引发了公众对住宅建设用地使用权续期问题的关注。对此，国土资源部回应称，“使用期限”栏目记载的是建设用地使用权的使用期限，并非房屋所有权的期限。2016年，温州“二十年住宅建设用地使用权到期”再次引发大众对于该问题的关注。王某准备卖房时，发现土地使用权已经到期，后来始知该土地使用年限只有20年。对于该问题，温州市国土资源局工作人员回应称，王某的土地证如需续期，应缴纳全额土地出让金，这在全国范围内引发了热议。事实上，深圳、青岛等多地也有许多住宅建设用地使用权到期的案例。早在2004年，深圳针对该问题就专门出台了《深圳市到期房地产续期若干规定》，其中第4条规定，商住和工业用地缴费进行续期。住宅建筑物，免费顺延，青岛等地也大体上仿照深圳的做法进行了续期。
1.2 法律规定的不足
建设用地使用权为独立的用益物权。在续期问题上，《物权法》将其划分为住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权两类进行区别对待。《物权法》第149条第1款规定，“住宅建设用地使用权期限届满后，自动续期”。这使得住宅用地使用权和房屋所有权合二为一，保障了公民合法权利。但《物权法》却未对住宅建设用地使用权的续期时长、续期费用等问题做出规定，“自动续期”四个字反而使得住宅建设用地使用权在续期问题上不具有可操作性。不仅如此，2007年修订的《城市房地产管理法》中关于土地使用权的规定与《物权法》中的规定似乎还存在逻辑上的矛盾。《城市房地产管理法》第21条规定，土地出让合同中约定的土地使用期限届满的，而土地使用者欲继续使用该土地的，應当至迟在一年前申请，而且需要支付土地使用权出让金。《城市房地产管理法》中的土地使用权应当是包括住宅建筑用地使用权在内的。《物权法》于2007年出台，《城市房地产管理法》也于同年进行了修订，但对同一对象的法律适用却大相径庭。2016年12月27日，《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（以下简称《住宅建设用地使用权到期问题复函》）中答复道，“在尚未对住宅建设用地等土地使用权到期后续期作出法律安排前，少数住宅建设用地使用权期间届满的，可按以下过渡性办法处理：一、不需要提出续期申请；二、不收取费用；三、正常办理交易和登记手续。”即确立了“两不一正常”方案。但是应当注意的是，该回复仅是针对少数住宅建设用地使用权续期的提出的特殊过渡性处理方案，在今后并不具有广泛适用性，仍然需要法律对该问题作出适当的规定。
2 住宅建设用地使用权期满问题观点梳理及评析
温州案例以及《住宅建设用地使用权到期问题复函》的出台，引发了学界关于住宅建设用地使用权大讨论。笔者通过梳理，发现学者们大都赞同住宅建设用地使用权续期，观点分歧主要集中于是否应当免费续期、续期时长、续期程序等问题上，其中尤以是否有偿续期和续期时长争议最大。
2.1 住宅建设用地使用权续期是否有偿及观点评述
当前，学者们普遍认为住宅建设用地使用权人对住宅用地上的房屋享有永久所有权，而我国采取的是“房随地走”、“房地一体”主义，因此，从这个角度看，允许住宅建设用地使用权到期后续期是合乎法理的。因此，学界目前普遍认为，住宅建设用地使用权期满后可以续期。但是该续期是否有偿，却是争论不休，以至于目前尚未达成一致意见。
2.1.1有偿续期论及评述
该观点主要认为，虽然《中华人民共和国物权法》第149条第1款规定，“住宅建设用地使用权期限届满后，自动续期。”从表面上看，自动取得是没有任何条件、任何程序就可以当然取得的。但是结合《城市房地产管理法》、《土地管理法》等法律来看，该自动取得并不意味着住宅建设用地使用权可以当然续期。因为自动取得续期与有偿续期并不是一对矛盾的概念。在有偿续期这个大前提下，按照有偿续期费用的高低、计算的方式的不同又划分为以下几个观点。
（1） 以缴纳土地出让金的有偿方式续期。缴纳土地出让金有偿续期方式认可住宅建筑用地使用权人的建筑物永久所有权，但认为其住宅建筑用地使用权是有使用期限的。因此，在住宅建筑用地上的房屋并未处分、灭失的等情况下，若住宅用地使用权人欲实际支配其房屋所有权，就必须与土地的所有人通过合意达成住宅用地使用权出让合同。事实上，要求住宅用地使用权人缴纳土地出让金根本没有法律依据，因为《物权法》中已经明确规定，住宅建设用地使用权期满后，自动续期。且要求住宅用地使用权人缴纳土地出让金有以其房屋所有权而胁迫其缴纳土地出让金之嫌，更何况房屋所有权人还可能因为支付不了续期费用无法续期而丧失其建筑物所有权。
（2）缴纳土地使用税续期。杨立新教授认为，住宅建设用地使用权70年的期间是一次性买断期间。在该期间届满之后，依据《建设用使用权出让合同》，国家不再享有收缴出让金的权利，但是在公法上，应当由土地使用者承担缴纳土地使用税的义务①。其论据是住宅建设用地使用权人通过与开发商签订《商品房预售合同》，取得了开发商与住宅建设用地所有权人间签订的《国有建设用地使用权出让合同》的部分债权债务，也取得了合同当事人的地位，因此国家没有收缴出让合同金的权利，但公法角度看，国家仍然可以要求住宅建设用地使用权人缴纳税金。事实上，合同终止的原因之一是履行完毕。具体到开发商与住宅建设用地所有权人签订的《国有建设用地使用权出让合同》来说，开发商已经将缴纳土地出让金等债务履行完毕，就不会再产生合同债权债务的转移，更何况债务的转移还需要经过债权人的同意才能对债权人有效。 （3）以住宅用地使用权人的房屋面积作为缴纳标准。但面积上又出现了分歧。一种观点认为首套房屋免费续期，较为符合社会公平正义。另一种观点是超额面积有偿制度，该观点认为应当在保障个人或家庭基本住宅面积的基础上，该住宅面积内的住宅用地使用权免费续期，超过部分则需缴费续期。“超额面积有偿续期制度”就是“有偿续期 生存需要的居住面积免除使用”②。从公平的角度来说，这种“超额面积有偿续期制度”虽然更符合公平正义的价值理念，但是具体到实际来说，可以操作起来难度比较大，最后可能流于形式。
2.1.2无偿续期论及评述
无偿续期论的学者们认为，《物权法》已经对住宅建设用地的使用权续期做出了自动续期的规定，该自动续期中的“自动”，强调的就是续期的无偿性。按照实践中住宅用地使用权期限长短的不同，无偿续期论又细分为两种观点。
（1）全部无偿续期。该观点论据主要有三，一是从社会主义国家土地所有权建立的法律思想的角度看，不应该再次向居民收费。二是从土地价格的角度看，不应该一再收取土地出让金③。三是从中国目前居高不下的房产价格来看，要求缴费难以为民众所接受。孙宪忠教授认为，《物权法》第149条规定的“自动续期”其实就是无条件的续期，认为土地所有权基础就是社会主义的“国家统一所有、人民均享地利”的思想。但孙教授观点中的城市土地“全民所有”中的“全民”局限于城市居民，而未包括农村居民。与城市居民住宅建设用地同样起着保障生存作用的是农村居民的宅基地使用权，但农村的宅基地所有权人是集体组织，并非属于在该宅基地上修建房屋的村民所有，村民也只能享有使用权，其性质与住宅建设用地使用权并无本质区别。从这个角度出发，该观点中的无偿续期明显是让利于城市居民，而非让利于“全民”。
（2）住宅建设用地期限小于70年且即将续期的，应当要求住宅建设使用权人按照住宅用地出让时的价格补足不满70年期限部分的土地出让金，若土地出让时住宅建设用地使用期限为70年的，不需要补足，可以直接免费自动续期。该观点从实现公平正义出发的目的固然是合理的，但是回归现实，要求期限不满70年的住宅用地使用权人按照当时的土地出让价格缴纳差额期限的部分出让金，本身就不符合公平正义。时过境迁，按几十年前的标准用现在的货币支付几十年前的土地出让金，明显是不合理的，其与全部无偿续期论并没有實质上的区别。
2.2 住宅建设用地使用权续期期限争议观点及评述
2.2.1住宅建设用地使用权续期成为永久权利的观点及评述
该观点又细分为两种，第一种认为对于70年的住宅建设用地使用权自动续期的，应当确定为一次取得永久使用④，第二种认为自动续期意味着可以多次续期，土地使用权永久有效⑤，上述两种观点都认为期满自动续期最重要的价值是使该权利成为一个永久性的用益物权。杨立新教授认为将住宅建设用地使用权界定为无期限的用益物权并不损害国家享有事实上的土地所有权，而且农村的宅基地使用权也是地上权，该用益物权也没有设置期间限制。笔者不赞同其观点，理由如下：第一，经过续期后，住宅建设用地使用权成为永久性权利，这在实质上会损害国家对土地所有权的支配，使国家所有权虚化。况且住宅用地使用权人的建筑物在发生重建、征收、灭失等情况下，若还允许该建筑物下的住宅建设用地使用权存在，将使得住宅会永远成为投资热点，更会进一步推动房地产投资和投机行为，导致社会资源分配不公，使社会主义公平正义难以实现。第二，农村宅基地使用权与城市的住宅建设用地使用权人虽然目的都是为了保障人民的基本生存和生活要求，但是这两种使用权的所有权人的不同却会导致两种权利的不同走向，二者是有实质区别的。宅基地的所有人是集体，而住宅建设用地所有权人是国家，并且《宪法》、《土地管理法》等法律明确规定农村村民“一户一宅”，即一户只能拥有一个宅基地，而且对宅基地的面积等方面也有限制。但住宅建设用地使用权的面积是没有限制的，只要有资金就可以购置多套房产，房产就意味着住宅建设用地使用权。虽然各地都有限购政策，但是限购政策仅仅仅是政府部门出台的行政规范性文件，并不是法律。因此，农村宅基地使用权的期限并不一定必须与住宅建设用地使用权期限相同。
2.2.2续期期限最长期限为70年的观点及评述
该观点主张住宅建筑用地使用权续期期限为法律所规定的最长期限70年⑥，申请延期次数不宜超过一次，这种观点主要基于《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定。按照土地的不同用途，居住用地土地使用权的最高年限为70年。《物权法》149条规定第1款规定，“住宅建设用地使用权期限届满后，自动续期”。结合两个条文来看，自动续期应当指的是在住宅用地使用权最高年限70年内的续期。该观点从体系解释的角度，看待住宅建设用地的续期问题，却忽视了再次自动续期后，住宅建设用地上的建筑物的使用寿命可能已经到期的问题。如果建筑物使用年限将至，仍可自动取得70年的建筑用地使用权，住宅建设用地使用权人又会在该地块上重建建筑物，如此循环往复，续期期限为法律规定最长期限70年就会形同虚设，与一次性取得永久住宅建设用地使用权无异。
2.2.3续期期限以建筑物剩余安全使用年限为限的观点及评述
该观点认为应当根据建筑物的剩余安全使用期限来判断其剩余价值，用以确定期满后的续期期限。即以建设剩余寿命为标准确定住宅建设用地使用权续期期限，且只能续期一次，期限应为由建筑专家对该建筑物的安全使用的评估年限，最长与国家规定的使用年限一致。笔者认为不仅合乎法理而且也符合社会公平的原则，而且对当下建筑业粗制滥造，只追求数量的现状提出了新要求。既然居住用地的使用最高年限为70年，而《物权法》第一百四十九条规定了住宅建筑用地使用权可以自动续期，但是却并未规定续期的时长，那么此观点中以建筑物剩余使用寿命作为其续期期限是符合《物权法》的续期要求的。住宅建筑用地使用权人对其建筑区是享有永久的所有权，但是该建筑物仍然可能会发生毁损、灭失等情形，当建筑物灭失后，住宅建设用地使用人的对建筑物的所有权随之消灭，故此时，其住宅建设用地使用权随之到期也是符合“房随地走”主义的。 3 对住宅建设用地使用权期满续期的建议
3.1 住宅建设用地使用权应当有偿续期
学界普遍认为住宅建设用地使用权应当续期，但续期是否有偿还尚有争议。从法律角度来看，《物权法》的“自动续期”，从字面上理解偏向于无偿续期。但从法理来说，建设用地使用权属于用益物权，用益物权只是所有权人在自己的财产上设定的权利而已。因此，建设用地使用权人应该按照法律规定支付相应的费用。如果允许无偿续期，那与私有制无异⑦。第一，由于期限不同，住宅建设用地使用权为20年与使用权期限为70年的住宅用地使用权人支付的购置房屋的价款肯定是不一致，住宅建设用地使用权为70年的人支付的价款肯定远远高于使用权为20年人房屋所有权人。因此，住宅建设用地使用权若为无偿续期，对于住宅建设用地使用权为70年的人来说则是有失偏颇。第二，有违社会正义。无偿续期会使得经济发展带来的土地增值流向少数人。第三，无偿续期模式下，房屋所有权人只要不对房屋进行其他的处分，只有在特定情形下其才会失去住宅建设用地使用权。而且住宅建设用地使用权被征收得到置换房的群体，又会产生得到新的住宅建设用地使用权，这对那些房屋未被征收的人来说这是不合理的。这势必会推动新一轮的“炒房”行为，进而加剧贫富差距的扩大，破坏社会和谐稳定。故我国的住宅建设用地使用权理应有偿续期。
3.2以建筑物剩余安全使用期限作为续期的期限
根据建筑物的剩余寿命来判断其剩余价值，来确定期满后的续期期限，但是最高不得超过法律规定的70年期限，续期年限也应当作为续期所需缴纳费用考量因素因素之一。因为建筑物都存在一定的设计使用年限，使用年限期满后，房屋可能存在安全危险，从而无法发挥正常居住的功能。此时，即使房屋客观存在，也应当认定房屋的使用年限已经届满⑧。在城市，建筑物都是成片修建，不存在需要每户建筑物都实际进行剩余安全使用期限的测试，因此，该办法并不存在操作上的困难。建筑物剩余安全使用期限可以由政府部门或者政府部门委托的鉴定、评估机构与住宅用地所有权人一起测量，以显示测量的合法性、专业性和公开性。建筑物所有权人对建筑物的所有权是永久的，但房屋也可能灭失。若不对住宅建设使用权续期进行适当限制，可能会导致国有土地实质私有化。
3.3 带免费续期面积的累进制缴费续期制度
“带免费续期面积的累进制缴费续期制度”已经成为目前学界的通说观点。它是在对住宅建设用地和投资性的住宅建设用地进行区分的基础上，按照人均居住面积计算出免费续期面积，当然，该续期是要以房屋的剩余安全使用时间为限，最高仍然不得超过70年。该制度出发点仍是保障人的基本生存要求，考虑到如果不进行人均面积的免费续期，那么购房者在将房贷返还后又要继续缴纳住宅建设用地使用权的续期续期费用，这确实难以为大众接受。但是在保障人均免费续期面积之外的建筑物之下的住宅建设用地使用权可能为非住宅需要的投资性住宅用地，故对该部分住宅建设用地使用权续期收取费用应当是符合法律规定，并且也是符合社会公平正义要求的。
4 结语
住宅建设用地使用权续期问题涉及到我国的所有制等基本问题，涉及到社会财产的公平分配以及税收体制问题。目前暂时采用的“两不一正常”，只是过渡性处理办法，尚不能解决根本问题。在未来，民法典物权编中应当将住宅建设用地使用权期满续期制度纳入立法重点，尽快解决此问题。明确住宅建设用地使用权有偿续期，实行以建筑物剩余安全使用期限作为续期期限与带免费续期面积的累进制缴费相结合的住宅建设用地使用权续期制度。
注释
①杨立新.70年期满自动续期后的住宅建设用地使用权[J].东方法学，2016，（04）：2-10.
②石冠彬.住宅建设用地使用权续期制度的宏观构建[J].云南社会科学，2017，（02）：105-113 18.
③孙宪忠.为什么住宅土地期满应无条件续期[N].经济参考报，2016-4-25（A08）.
④杨立新.住宅建设用地使用權期满自动续期的核心价值[J].山东大学学报，2016，（04）：27-34.
⑤邹海林.住宅土地自动续期是否收费仍待解[N].经济参考报，2016-5-10（8）.
⑥房绍坤.物权法用益物权编[M].北京：中国人民大学出版社，2007，204.
⑦叶剑平，成立.对土地使用权续期问题的思考[J].中国土地，2016，（05）：30-34.
⑧王利明.住宅建设用地使用权自动续期规则[J].清华法学，2017，（02）：73-82.
参考文献
[1]崔建远.物权法[M].北京：中国人民大学出版社，2011.
[2]房绍坤.物权法用益物权编[M].北京：中国人民大学出版社，2007.
[3]王林清.建设用地使用权期限届满法律后果比较观察[J].环球法律评论，2016，（4）：75-91.
[4]高圣平，杨璇.建设用地使用权期满后的法律后果[J].法学，2011，（10）：104-112.
[5]孙良国.住宅建设用地使用权自动续期的前提问题[J].法学，2016，（10）：50-61.
[6]张力，庞伟伟.住宅建设用地使用权续期规则相关问题探析[J].法学，2016，（7）：47-56.