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摘 要：当下，我国城市化进程加快，城乡统筹逐步推进，对我国现有土地制度提出了新的挑战。
关键词：小产权房；危害；土地流转
一、概述
住房和城乡建设部对小产权房的定义是：“在农民集体所有的土地上建设的房屋，未经规划，未缴纳土地出让金等费用向集体组织以外的居民销售，并且其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。小产权房具有以下法律特征：
（1）非法律性。小产权房这一概念是在现实生活中发展起来的，只是一个俗称而己，而并不是一个法律化的概念。根据目前我国出台的所有法律、法规，其从来没有使用过“小产权”的概念。从现行国家法律规定看，我们只能找到小产权房的间接规定。
（2）权利的不完整性。小产权房的购买者不能拥有国家颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证，而其权属只是由村委会盖章以证明，或由乡镇政府颁发集体土地使用权证书。小产权房的购买者不能对房屋拥有完全的产权，也即不能自由地对房屋进行占有、使用、收益、处分，不能自由地进行抵押。
（3）价格低廉。小产权房是以集体土地为主要建设用地，并未向国家缴纳相关税费，销售成本较常规商品房低廉，在当前高房价的情势下，吸引了较多人的关注与购买，购买者冒着自己权利有可能没有保障的风险也要购买来满足自己的住房需求。
二、小产权房现状存在的弊端
（一）买受人权益得不到保护
（1）买受人对小产权房的所有权不受国家法律的保护。小产权房没有国家的产权证书，即使买受人取得有乡政府或村委会盖章的所谓“产权”或类似的文件，也是不受法律保护的。根据我国现行的土地管理法，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，将无法办理房屋产权登记，不能办理房屋产权过户手续，所以致使买受人不能真正享有房屋的所有权。文章开头的案例便很好的阐释了此点。
（2）买受人难从小产权房拆迁中得到补偿。小产权房在国家规划建设之外，一旦被拆迁，买受人得不到国家的拆迁补偿。小产权房的开发建设被确定为未经土地规划相关部门审批的违章用地，该房屋将被拆迁。但国家的拆迁补贴只会给集体土地原来的“村民”，买受人可能得不到任何拆迁安置补贴。
（二）耕地面积减少
小产权房的建设必不可少要以土地为基础，大部分表现为占用农村的集体土地。集体土地分为宅基地和耕地，宅基地做为农民自身住房用地一般不会占用，那么占用的多为耕地。在我国耕地日益减少的大环境下，耕地面积的主要用途是保证粮食供应，而小产权房占用了此部分，必会导致耕地面积减少粮食产量下降，供应得不到满足，造成经济秩序混乱。
三、小产权房合法化及措施
小产权房的存在自身具有很多优点，比如满足了市场需求，保障了人民住房，缓解了城市居住和交通压力，同时还有利于资源的优化配置等等。如果让其合法化会使得这种弊端最小化优势最大化，那么如何解决小产权房的合法化问题？
（一）现有状况下的处理
（1）拆除占用耕地的违建小产权房。耕地对于我国意义重大，是粮食安全的前提，谨守18亿亩红线是最基本的要求。耕地的占用突破了这层保障，危害深远。因此占用耕地的小产权房一定要予以拆除，退房还地，保障耕地面积，保障粮食安全。
（2）符合建设用地规划的小产权房合法化，由政府进行统一调配管理。符合建设用地规划的小产权房，根据比例原则无需拆除，可以加以合理并进行优化配置。这样做既保障了买受人和受让人的交易安全，又符合了保障民众住房的要求同时又节约了资源。使其合法化是转为保障性住房和大产权房，政府明确并承认各方权利，出面统一管理维持秩序。
（二）根本解决方法1.改善土地流转制度
（1）宅基地的市场化。依照国家相关土地法律法规的规定，农村宅基地作为农村建设用地，与城市建设用地相比，没有自由流转的权利。《中华人民共和国宪法》中的条文并未禁止农村宅基地的流转，且在市场经济的条件下，农村宅基地作为建设用地难以发挥其作为财产的经济价值。农民作为一个独立的个体，有着完全的民事行为能力，对于其土地应该享有与城市建设用地同样平等的处分权。
（2）打破土地流转的国家垄断。如果基层政府为了其经济利益而非公共利益征收农村集体土地，农民及农村集体组织出于自己本身利益的考虑，会必然性的选择自己开发集体土地，使其所属的土地利益不为国家所侵占，从而独占出卖土地所得的利益。无论是国家还是集体，对集体土地的开发都应该受到法律的规制，要保证是为了公共利益而征地，并按规定上缴相应的土地流转税费，而不仅仅是由国家垄断全部的土地交易并且难以受到监督与约束。
2.加强监管
小产权房缺乏监管，并且房屋价格低，更容易出现偷工减料的现象，其质量状况难以保障。民众虽然拥有一套属于自己的房子，但如果安全状况无法保障，比无房更让人担忧，此时就需要国家的介入，对房屋的质量进行监管，防止“豆腐渣”工程的大量出现，危及民众人身健康和财产安全。另外，也要让购房者有发言权，并可以让媒体和公众介入监督，形成对小产权房的外部监督，以保障民众住上安全的住房。
参考文献：
[1]梁慧星著：《民法总论》，法律出版社，2001年版
[2]崔建远著：《合同法》，法律出版社，1998年版
[3]张文显著：《法理学》，法律出版社，1997年版
[4]史尚宽著：《债法总论》，中国政法大学出版社，2000年版
作者简介：
赵志宇（1990.08 ～），女， 河南商丘人 辽宁大学法学院在读研究生。
关键词：小产权房；危害；土地流转
一、概述
住房和城乡建设部对小产权房的定义是：“在农民集体所有的土地上建设的房屋，未经规划，未缴纳土地出让金等费用向集体组织以外的居民销售，并且其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。小产权房具有以下法律特征：
（1）非法律性。小产权房这一概念是在现实生活中发展起来的，只是一个俗称而己，而并不是一个法律化的概念。根据目前我国出台的所有法律、法规，其从来没有使用过“小产权”的概念。从现行国家法律规定看，我们只能找到小产权房的间接规定。
（2）权利的不完整性。小产权房的购买者不能拥有国家颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证，而其权属只是由村委会盖章以证明，或由乡镇政府颁发集体土地使用权证书。小产权房的购买者不能对房屋拥有完全的产权，也即不能自由地对房屋进行占有、使用、收益、处分，不能自由地进行抵押。
（3）价格低廉。小产权房是以集体土地为主要建设用地，并未向国家缴纳相关税费，销售成本较常规商品房低廉，在当前高房价的情势下，吸引了较多人的关注与购买，购买者冒着自己权利有可能没有保障的风险也要购买来满足自己的住房需求。
二、小产权房现状存在的弊端
（一）买受人权益得不到保护
（1）买受人对小产权房的所有权不受国家法律的保护。小产权房没有国家的产权证书，即使买受人取得有乡政府或村委会盖章的所谓“产权”或类似的文件，也是不受法律保护的。根据我国现行的土地管理法，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，将无法办理房屋产权登记，不能办理房屋产权过户手续，所以致使买受人不能真正享有房屋的所有权。文章开头的案例便很好的阐释了此点。
（2）买受人难从小产权房拆迁中得到补偿。小产权房在国家规划建设之外，一旦被拆迁，买受人得不到国家的拆迁补偿。小产权房的开发建设被确定为未经土地规划相关部门审批的违章用地，该房屋将被拆迁。但国家的拆迁补贴只会给集体土地原来的“村民”，买受人可能得不到任何拆迁安置补贴。
（二）耕地面积减少
小产权房的建设必不可少要以土地为基础，大部分表现为占用农村的集体土地。集体土地分为宅基地和耕地，宅基地做为农民自身住房用地一般不会占用，那么占用的多为耕地。在我国耕地日益减少的大环境下，耕地面积的主要用途是保证粮食供应，而小产权房占用了此部分，必会导致耕地面积减少粮食产量下降，供应得不到满足，造成经济秩序混乱。
三、小产权房合法化及措施
小产权房的存在自身具有很多优点，比如满足了市场需求，保障了人民住房，缓解了城市居住和交通压力，同时还有利于资源的优化配置等等。如果让其合法化会使得这种弊端最小化优势最大化，那么如何解决小产权房的合法化问题？
（一）现有状况下的处理
（1）拆除占用耕地的违建小产权房。耕地对于我国意义重大，是粮食安全的前提，谨守18亿亩红线是最基本的要求。耕地的占用突破了这层保障，危害深远。因此占用耕地的小产权房一定要予以拆除，退房还地，保障耕地面积，保障粮食安全。
（2）符合建设用地规划的小产权房合法化，由政府进行统一调配管理。符合建设用地规划的小产权房，根据比例原则无需拆除，可以加以合理并进行优化配置。这样做既保障了买受人和受让人的交易安全，又符合了保障民众住房的要求同时又节约了资源。使其合法化是转为保障性住房和大产权房，政府明确并承认各方权利，出面统一管理维持秩序。
（二）根本解决方法1.改善土地流转制度
（1）宅基地的市场化。依照国家相关土地法律法规的规定，农村宅基地作为农村建设用地，与城市建设用地相比，没有自由流转的权利。《中华人民共和国宪法》中的条文并未禁止农村宅基地的流转，且在市场经济的条件下，农村宅基地作为建设用地难以发挥其作为财产的经济价值。农民作为一个独立的个体，有着完全的民事行为能力，对于其土地应该享有与城市建设用地同样平等的处分权。
（2）打破土地流转的国家垄断。如果基层政府为了其经济利益而非公共利益征收农村集体土地，农民及农村集体组织出于自己本身利益的考虑，会必然性的选择自己开发集体土地，使其所属的土地利益不为国家所侵占，从而独占出卖土地所得的利益。无论是国家还是集体，对集体土地的开发都应该受到法律的规制，要保证是为了公共利益而征地，并按规定上缴相应的土地流转税费，而不仅仅是由国家垄断全部的土地交易并且难以受到监督与约束。
2.加强监管
小产权房缺乏监管，并且房屋价格低，更容易出现偷工减料的现象，其质量状况难以保障。民众虽然拥有一套属于自己的房子，但如果安全状况无法保障，比无房更让人担忧，此时就需要国家的介入，对房屋的质量进行监管，防止“豆腐渣”工程的大量出现，危及民众人身健康和财产安全。另外，也要让购房者有发言权，并可以让媒体和公众介入监督，形成对小产权房的外部监督，以保障民众住上安全的住房。
参考文献：
[1]梁慧星著：《民法总论》，法律出版社，2001年版
[2]崔建远著：《合同法》，法律出版社，1998年版
[3]张文显著：《法理学》，法律出版社，1997年版
[4]史尚宽著：《债法总论》，中国政法大学出版社，2000年版
作者简介：
赵志宇（1990.08 ～），女， 河南商丘人 辽宁大学法学院在读研究生。