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[摘要] 房地产业作为国民经济新的增长点，为我国经济的快速增长做出了贡献。我国每出台一次宏观经济政策都对房地产业产生着一定的影响。本文主要从投资政策、金融政策两个方面分析宏观经济政策与房地产业发展之间的关系，并指出宏观经济政策是如何影响我国房地产业的发展的。
[关键词] 房地产业 投资政策 金融政策
宏观经济政策对我国的房地产业产生着重要的影响。在这里，笔者分别从投资政策与金融政策两个方面分析宏观经济政策对我国房地产业的影响。
一、投资政策与房地产业的发展
与其他类型投资活动相比，由于房地产项目的建设周期较长，项目影响因素多，专业性、法律性的要求也比较突出，同时占用资金大，因而造成房地产投资的风险大、回报率高、回收期长等特点，因此投资对房地产业的发展产生重要的影响。
1.我国出台的投资政策与我国房地产业的发展
1987年随着国家出台了土地批租，扩大房地产发展的相关政策，房地产市场投资较活跃，房地产市场处于较为繁荣的时期，1988年全国房地产开发投资规模达到了257亿元，同比增加了71.6%。1989年，由于受政治风波的影响，房地产市场的投资规模减缓，同比的增长幅度大幅下跌至6.0%，房地产市场处于衰退与萧条阶段。
从1990年底，政治风波过后，全国房地产市场又回到了正常发展的轨道上，投资规模呈上升之势，其中1991年的开发规模达到336.2亿元，同比增长了32.7%。1992年，邓小平南巡讲话后，大量外资涌入国内，同时中央三年的“治理整顿”宣布结束，国民经济飞速发展，在房地产市场方面，房地产价格，以及消费贷款的放开，进一步刺激了房地产市场的活跃，房地产投资大量增加，到1993年，全年的房地产开发规模更达到了1938亿元，同比上涨了165%，整个房地产市场进入了繁荣阶段的顶峰。
由于房地产投资规模的急速增长，导致市场供应量急剧庞大，房地产市场结构失衡，国家相继颁发了《增值税法》、《房地产管理法》并进一步整顿金融秩序，通过宏观调控的办法抑制房地产市场的发展速度，到1994年房地产投资开始慢慢回落，1997年投资开发规模同比甚至出现了负增长，此时，房地产周期处于萧条阶段。
1997年底随着我国国民经济软着陆的成功，国家明确住宅产业作为国民经济新的增长点，并对住房制度进行改革，相继出台取消福利分房、鼓励消费购房，减免相关税费等刺激房地产市场的政策，房地产投资规模特稳步提升，房地产市场处于复苏与繁荣阶段。
2.投资政策对我国房地产业的影响
通过对以上的分析，可以看出由于对房地产投资主要决定了房地产项目及产品即房屋及建设用地的供给，因此国家的投资政策主要从供给方面直接和间接的影响着房地产业的发展。
从直接影响来看，由于社会总投资进入某一行业的数量，与该行业预期利润率成正比，与资本市场的平均利率成反比。那么，在资本市场利率不变的条件下，如果房地产业的预期利润率越高，社会总投资中进入房地产业的可能性也就越大，在此过程中，房地产的供给也就必然随之相应变动。因此可见社会总投资与房地产业之间呈现出较强的正相关关系。社会总投资的规模越大，投入房地产业的社会投资也就越多，投资对房地产业供给的影响也就越大。其次，从间接影响来看，由于房地产业较强的产业关联性，社会总投资即使在投入其他行业后，也会通过房地产业与这些行业的相关性而对房地产业产生间接影响。
二、金融政策与我国房地产业的发展
1.我国出台的金融政策与我国房地产业的发展
1984年根据国务院的有关规定，建设银行从建筑业流动资金贷款中单独切出一块支持城市综合开发和商品房专项贷款。1984年底，建设银行累计发放商品房贷款17.6亿。与此同时，我国房地产在1984年达到了改革开放以后的第一个高潮。
1988年以后，为了配合各地的房改和房地产金融业务的发展，以建设银行为主的几家专业银行成立了房地产金融业务机构，建设银行开发了不同种类的贷款，有适合于短期、临时周转的流动资金贷款，有中长期、一次贷款分期归还的固定资产贷款，也有存贷挂钩的个人消费性贷款。上海于1991年建立并随后在全国推行的住房公积金制度和房改建立的住房基金，房地产金融分成自营性房地产业务和办理住房基金、住房公积金的政策性住房金融业务，可以运用闲置的政策性资金发放房地产贷款。这块资金的信贷安排1992年起由人民银行每年从社会信用计划单独安排一块规模下达给专业银行的房地产信贷部。20世纪90年代初建设银行江门市分行在全国第一个推出个人住房按揭贷款业务。当时全国掀起了园地热和开发区热，银行的绕规模贷款、拆借资金和自办公司的贷款助长了园地热和炒地热，1993我国房地产业达到了历史上的最高峰。
1993年国家开始整顿房地产并实行从紧的货币政策。1993年人民银行规定专业银行的新增房地产贷款安排纳入当年的信用计划和固定资产投资计划，并开始清理绕规模贷款、违规拆借和自办经济实体，到1996年新增自营性开发类贷款控制很严，只能发放一部分委托贷款。1996年房地产周期达到第一个谷底。
1996年后货币政策开始松动，利率由高开始回落，1996年到2002年央行8次下调利率，利率水平处于下降的空间，银行可贷资金增加。从1996年开始，建设银行根据利率下调的信号，结合市场的需要，开始加大个人住房贷款的投放力度。1998年央行对商业银行实行的规模管理转变成资产负债比例管理，颁布了《个人住房贷款管理办法》，规定所有商业银行对购买自有普通住房都可以发放个人住房贷款，打破了主要由建设银行垄断的房地产金融业务。个人住房贷款资产质量好、风险低，是商业银行降低整体不良贷款，吸引中、高端客户资源的优质信贷品种。房地产金融政策进入以争夺个人按揭业务的自由竞争时期。竞争的加剧，使商业银行之间必然会放宽开发贷款和个人住房贷款的贷款条件，加快了房地产市场的扩张，这一阶段正是房地产市场的复苏与繁荣时期 。
从以上分析可以看出，金融政策与房地产业的发展变化紧密相关，金融政策宽松，房地产业发展处于复苏与繁荣阶段；金融政策紧缩，房地产业发展处于衰退与萧条阶段。
2.金融政策对我国房地产业的影响
对房地产业而言，由于所需资金投入规模较大，仅靠自有资金难以完成房地产的开发，因此金融政策直接影响着房地产业的发展。在这里，主要从货币供应变动和利率变动来分析金融政策与房地产业发展的关系。
（1)货币供应变动对房地产业发展的影响。货币供应变动对房地产业发展的影响如下：当货币供应量增加时，利率下降，银行贷款可供量增加，投资和消费支出增加，开发商增加开发贷款需求，住房供应增加，购房者购房活跃，增加对抵押贷款的需求。随着房地产需求持续上涨，在短期房地产供给刚性的影响下，房地产价格不断上涨，交易量不断增加，结果推动房地产市场进入扩张期。由于价格上升导致货币贬值，在房地产保值升值效应带动下，结果都会加快房地产商品流通对货币的需求限度，就会出现有效需求不足现象，结果导致房地产商品积压，空置现象严重，房地产经济处于萎缩阶段;反之则反。
（2)利率变动对房地产业发展的影响。利率变动对房地产周期变动的影响也十分明显。从供给来看，由于长期利率反映了社会的投资利润率，同时也就反映了房地产投资的机会成本水平。如果长期利率越高(低），表明房地产投资的机会成本越大(小），因而房地产投资会受到抑制(刺激），房地产的供给就会减少(增加）。从需求来看，由于利率的高低反映了人们住房贷款成本的高低。如果利率越高(低），表明住房贷款的成本越高(低），因而房地产需求会受到抑制(刺激），房地产的需求就会减少(增加）。
由此可见，宏观经济政策与房地产业的发展是紧密相连的，通过投资政策与金融政策调节房地产的供给与需求结构，使之合理的满足市场运行结构，促进房地产业的健康发展。
参考文献:
[1]钟颖:房地产投资与房地产周期性的波动.《技术经济》，2003年2月
[2]谭刚:房地产周期波动研究——理论、实证与政策分析.深圳博士论文选，2000年
[3]郁文达:房地产周期与金融政策.《中国房地产金融》，2003年9月
[4]谭刚:《房地产周期波动》.经济管理出版社，2001年
[5]丁烈云:房地产周期波动成因分析.《华中科技大学学报》，2003年2月
[6]黄慧明左辉群:房地产业周期波动机制研究.《江西农业大学学报》，2004.3
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。
[关键词] 房地产业 投资政策 金融政策
宏观经济政策对我国的房地产业产生着重要的影响。在这里，笔者分别从投资政策与金融政策两个方面分析宏观经济政策对我国房地产业的影响。
一、投资政策与房地产业的发展
与其他类型投资活动相比，由于房地产项目的建设周期较长，项目影响因素多，专业性、法律性的要求也比较突出，同时占用资金大，因而造成房地产投资的风险大、回报率高、回收期长等特点，因此投资对房地产业的发展产生重要的影响。
1.我国出台的投资政策与我国房地产业的发展
1987年随着国家出台了土地批租，扩大房地产发展的相关政策，房地产市场投资较活跃，房地产市场处于较为繁荣的时期，1988年全国房地产开发投资规模达到了257亿元，同比增加了71.6%。1989年，由于受政治风波的影响，房地产市场的投资规模减缓，同比的增长幅度大幅下跌至6.0%，房地产市场处于衰退与萧条阶段。
从1990年底，政治风波过后，全国房地产市场又回到了正常发展的轨道上，投资规模呈上升之势，其中1991年的开发规模达到336.2亿元，同比增长了32.7%。1992年，邓小平南巡讲话后，大量外资涌入国内，同时中央三年的“治理整顿”宣布结束，国民经济飞速发展，在房地产市场方面，房地产价格，以及消费贷款的放开，进一步刺激了房地产市场的活跃，房地产投资大量增加，到1993年，全年的房地产开发规模更达到了1938亿元，同比上涨了165%，整个房地产市场进入了繁荣阶段的顶峰。
由于房地产投资规模的急速增长，导致市场供应量急剧庞大，房地产市场结构失衡，国家相继颁发了《增值税法》、《房地产管理法》并进一步整顿金融秩序，通过宏观调控的办法抑制房地产市场的发展速度，到1994年房地产投资开始慢慢回落，1997年投资开发规模同比甚至出现了负增长，此时，房地产周期处于萧条阶段。
1997年底随着我国国民经济软着陆的成功，国家明确住宅产业作为国民经济新的增长点，并对住房制度进行改革，相继出台取消福利分房、鼓励消费购房，减免相关税费等刺激房地产市场的政策，房地产投资规模特稳步提升，房地产市场处于复苏与繁荣阶段。
2.投资政策对我国房地产业的影响
通过对以上的分析，可以看出由于对房地产投资主要决定了房地产项目及产品即房屋及建设用地的供给，因此国家的投资政策主要从供给方面直接和间接的影响着房地产业的发展。
从直接影响来看，由于社会总投资进入某一行业的数量，与该行业预期利润率成正比，与资本市场的平均利率成反比。那么，在资本市场利率不变的条件下，如果房地产业的预期利润率越高，社会总投资中进入房地产业的可能性也就越大，在此过程中，房地产的供给也就必然随之相应变动。因此可见社会总投资与房地产业之间呈现出较强的正相关关系。社会总投资的规模越大，投入房地产业的社会投资也就越多，投资对房地产业供给的影响也就越大。其次，从间接影响来看，由于房地产业较强的产业关联性，社会总投资即使在投入其他行业后，也会通过房地产业与这些行业的相关性而对房地产业产生间接影响。
二、金融政策与我国房地产业的发展
1.我国出台的金融政策与我国房地产业的发展
1984年根据国务院的有关规定，建设银行从建筑业流动资金贷款中单独切出一块支持城市综合开发和商品房专项贷款。1984年底，建设银行累计发放商品房贷款17.6亿。与此同时，我国房地产在1984年达到了改革开放以后的第一个高潮。
1988年以后，为了配合各地的房改和房地产金融业务的发展，以建设银行为主的几家专业银行成立了房地产金融业务机构，建设银行开发了不同种类的贷款，有适合于短期、临时周转的流动资金贷款，有中长期、一次贷款分期归还的固定资产贷款，也有存贷挂钩的个人消费性贷款。上海于1991年建立并随后在全国推行的住房公积金制度和房改建立的住房基金，房地产金融分成自营性房地产业务和办理住房基金、住房公积金的政策性住房金融业务，可以运用闲置的政策性资金发放房地产贷款。这块资金的信贷安排1992年起由人民银行每年从社会信用计划单独安排一块规模下达给专业银行的房地产信贷部。20世纪90年代初建设银行江门市分行在全国第一个推出个人住房按揭贷款业务。当时全国掀起了园地热和开发区热，银行的绕规模贷款、拆借资金和自办公司的贷款助长了园地热和炒地热，1993我国房地产业达到了历史上的最高峰。
1993年国家开始整顿房地产并实行从紧的货币政策。1993年人民银行规定专业银行的新增房地产贷款安排纳入当年的信用计划和固定资产投资计划，并开始清理绕规模贷款、违规拆借和自办经济实体，到1996年新增自营性开发类贷款控制很严，只能发放一部分委托贷款。1996年房地产周期达到第一个谷底。
1996年后货币政策开始松动，利率由高开始回落，1996年到2002年央行8次下调利率，利率水平处于下降的空间，银行可贷资金增加。从1996年开始，建设银行根据利率下调的信号，结合市场的需要，开始加大个人住房贷款的投放力度。1998年央行对商业银行实行的规模管理转变成资产负债比例管理，颁布了《个人住房贷款管理办法》，规定所有商业银行对购买自有普通住房都可以发放个人住房贷款，打破了主要由建设银行垄断的房地产金融业务。个人住房贷款资产质量好、风险低，是商业银行降低整体不良贷款，吸引中、高端客户资源的优质信贷品种。房地产金融政策进入以争夺个人按揭业务的自由竞争时期。竞争的加剧，使商业银行之间必然会放宽开发贷款和个人住房贷款的贷款条件，加快了房地产市场的扩张，这一阶段正是房地产市场的复苏与繁荣时期 。
从以上分析可以看出，金融政策与房地产业的发展变化紧密相关，金融政策宽松，房地产业发展处于复苏与繁荣阶段；金融政策紧缩，房地产业发展处于衰退与萧条阶段。
2.金融政策对我国房地产业的影响
对房地产业而言，由于所需资金投入规模较大，仅靠自有资金难以完成房地产的开发，因此金融政策直接影响着房地产业的发展。在这里，主要从货币供应变动和利率变动来分析金融政策与房地产业发展的关系。
（1)货币供应变动对房地产业发展的影响。货币供应变动对房地产业发展的影响如下：当货币供应量增加时，利率下降，银行贷款可供量增加，投资和消费支出增加，开发商增加开发贷款需求，住房供应增加，购房者购房活跃，增加对抵押贷款的需求。随着房地产需求持续上涨，在短期房地产供给刚性的影响下，房地产价格不断上涨，交易量不断增加，结果推动房地产市场进入扩张期。由于价格上升导致货币贬值，在房地产保值升值效应带动下，结果都会加快房地产商品流通对货币的需求限度，就会出现有效需求不足现象，结果导致房地产商品积压，空置现象严重，房地产经济处于萎缩阶段;反之则反。
（2)利率变动对房地产业发展的影响。利率变动对房地产周期变动的影响也十分明显。从供给来看，由于长期利率反映了社会的投资利润率，同时也就反映了房地产投资的机会成本水平。如果长期利率越高(低），表明房地产投资的机会成本越大(小），因而房地产投资会受到抑制(刺激），房地产的供给就会减少(增加）。从需求来看，由于利率的高低反映了人们住房贷款成本的高低。如果利率越高(低），表明住房贷款的成本越高(低），因而房地产需求会受到抑制(刺激），房地产的需求就会减少(增加）。
由此可见，宏观经济政策与房地产业的发展是紧密相连的，通过投资政策与金融政策调节房地产的供给与需求结构，使之合理的满足市场运行结构，促进房地产业的健康发展。
参考文献:
[1]钟颖:房地产投资与房地产周期性的波动.《技术经济》，2003年2月
[2]谭刚:房地产周期波动研究——理论、实证与政策分析.深圳博士论文选，2000年
[3]郁文达:房地产周期与金融政策.《中国房地产金融》，2003年9月
[4]谭刚:《房地产周期波动》.经济管理出版社，2001年
[5]丁烈云:房地产周期波动成因分析.《华中科技大学学报》，2003年2月
[6]黄慧明左辉群:房地产业周期波动机制研究.《江西农业大学学报》，2004.3
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。