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摘 要：发展共有产权住房，作为北京市加强住房制度顶层设计的落地政策，是深化住房供给侧结构性改革的重要举措，是完善住房供应结构，支持无房家庭解决住房刚需的长期制度安排。共有产权住房政策的出台，标志着北京市“保基本、分层次、广覆盖”住房供应体系进一步完善，引导居民形成梯级消费理念，加快构建购租并举的住房制度，建立完善符合首都特点的住房基础性制度和长效机制，全力推进住有所居目标实现。
关键词：北京市;共有产权房;租购并举;长效机制
一、北京共有产权保障住房基本情况
（一）北京共有产权保障住房基本情况
北京市共有产权保障住房于2017年开始试点工作，截至目前，北京市共有64个共有产权住房项目实现了土地供应，目前均在建设过程中，可提供房源约6.55万套。城六区新建项目容积率不高于2.8，层高不低于2.8米，套型总建筑面积最大90平方米;其他区新建项目容积率不高于2.5，层高不低于2.9米，套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米。总体看，中心城区共有产权住房仍然供不应求，城市发展新区六环路区域当前供需矛盾不大，这些区域也是中心城区适宜功能和人口疏解重点承载区，规划前景和政策导向清晰，发展潜力巨大。
二、北京市共有产权房存在的问题
（一）信息不对称，寻租现象盛行
尽管共有产权房是由政府与居民共同拥有产权，利益共享，在很大程度上降低了牟取暴利的空间，但依然存在寻租牟利的可能。某些居民即使有住房，但为了得到这种优惠而通过各种手段获得购房资格，再通过一些方式进行转让出租获取利益。说明即使共有产权房有一定的政策限制，但是依然会有一部分人投机，从中谋取利益。
（二）定价和产权比例设置标准不一
北京市各区共有产权房产权比例存在区别，但购房者所要承担的最低份额均高于50%，这对中低收入家庭来说仍然是很重的负担。另外，各地对产权比例确定规则设置模糊，由于政府的产权比例由土地出让金所确定，加之房价一直处于变动之中，因此产权比例上下调动会给双方的利益带来极大的不稳定性。制定科学的产权比例和转让机制，让共有产权房不再成为投机人的工具，在当前显的尤为重要。
（三）适用对象准入标准
北京市各区对共有产权房的申购资格有着不同的衡量标准，家庭收入是确定享受共有产权房的标准之一。但是每个家庭的收入情况是处于变动过程中的，工资的变动、兼职收入的多少等都会对是否符合中低收入群体的界定产生影响。另外，不能仅凭申购人个人提供的收入信息作为审核依据，因为可能存在有隐性收入的人员虚报收入或者勾结审核人员对收入及住房水平造假从而取得受保障资格的情形，并且现阶段北京市尚未构建综合性个人资产、信誉、房产等信息评价系统，这对申请者是否属于受保障人群的判断造成一定的障碍。
（四）建设资金财政保障不足
我国保障性住房建设资金的来源主要是政府的财政拨款和土地出让金收益。从北京市共有产权房的实施情况来看，存在资金投入不足的问题。作为持有房屋部分产权的北京市政府，不仅要在共有产权房的前期建设中投入大量资金，还要在后期维持正常运转投入大量财力。这种单一的由政府财政投入为主导的资金来源渠道具有一定的不稳定性，当北京市政府无法承受巨额的建设资金需求时，共有产权房的建设规模会受到资金不足的影响，其他社会保障事业的财政投入也会受影响。
（五）监管权限不明
目前尚没有法律明确规定政府在住房保障方面的法律责任。当购房者与政府之间实际发生产权纠纷时，适用公法还是私法是我们要面临的一个问题。而适用法律标准的模糊、对政府职责的确认和划分缺少法律依据、对失职行为缺少法律追究标准等，势必会影响保障性住房工作的效率和效果。因此，北京市共有产权房的运营存在职责分配不明、监督机构不完善、监管力度、问责机制缺乏等问题。
三、北京市共有产权房良性运行的政策建议
（一）共有产权房的信息公开透明化，加强政府内部监督
在整个房源的获取过程中，政府参与较多，尤其是房源的交易流通环节以及相关的供应对象的审核、房源的确认环节，较多的政府部门参与就有可能存在政府权力的滥用与腐败，导致共有产权房的使用性质被改变。为了避免这种现象，政府部门应该使所有信息公开透明，在群众的监督下办事，同时，政府部门应该加强内部监督，使各个环节环环相扣，防止腐败现象发生。
（二）明晰产权比例与权利义务关系
产权持有比例一直以来都是共有产权房的焦点问题之一。首先，北京市政府可探索将与购房者共同持有房屋产权的权利和义务让渡给社会组织，由社会组织和个人共有享有房屋产权，并自由协商产权比例的分配。政府不直接参与共有产权房的持有，有助于避免政府作为行政主体可能带来的政治风险。在共有产权房制度下，购房人减少了当下的购房成本，而意在长期回报的组织机构，保留了对未来增值的索取权，双方都有积极性参与。其次，减轻购房者的购房压力，实行阶梯式产权比例购房。
（三）完善准入和退出机制
北京市政府应该对购房人的户籍进行必要的限制，将申请资格限制在共有产权住房所在地户籍的居民范围内。因为，当前北京市对共有产权住房保障信息管理的水平还不高，有关部门难以对异地户籍购房者的收入、现有房产等信息进行准确的核查，容易让不符合申请条件的人有机可乘，而忽视了真正需要保障的困难群体;其次，共有产权住房所在地的纳税人是共有产权住房的主要提供者，所以北京市政府应当对共有产权住房申请人的户籍进行限制以保障当地纳税人的住房需求。通过建立综合性信息平台，使得资格审查机构与银行或金融机构实行信息互联，对共有产权房住房人每年进行一次资格审查，让不再符合受保障的对象尽快退出保障体系，拒绝信用不良的人贷款。只允许共有产权保障房在符合条件的内部人之间流转，才能使得有限的公共保障资源发挥最大的作用。
（四）扩大共有产权房建设资金的保障渠道
实现共有产权房建设主体多元化，北京市政府可以鼓励公益性的社会组织承担建设共有产权房的责任，采用PPP融资模式，拓宽融资渠道，有效解决政府财政压力大的问题。其次，扩大住房公积金的使用范围，将共有产权房的购买，租赁，维修等费用纳入公积金适用范围内。并且提高住房公积金增值收益在建设共有产权房的比例。最后，降低土地成本也有利于共有产权房的建设。
（五）设立专业化的监督管理机构
北京市政府应设立一个独立的、非营利的共有产权房管理机构，并通过法律，法规来明确其权利和义务，以此来保障北京市共有产权房的日常运营。管理机构的工作范围应包括维持共有产权房运营的各个方面，如产权分配持有比例、准入和退出机制、维修基金的管理、转让交易原则、问责机制等。同时，设立第三方监督机构对该管理机构进行评估，并将评估结果向社会公开，以接受公眾的监督。综上所述，应加强对共有产权房管理，使每个环节都能顺利、高效运作，并且各部门之间要协调发展，这样才能使共有产权房制度成为真正的惠民工程。
参考文献：
[1]胡吉亚.共有产权房中的博弈分析[J].湖南大学学报（社会科学版），2019，33（06）：56-62.
[2]陈剑.共有产权房融资及融资过程中风险处置的研究[J].商业会计，2019（18）：48-50.
[3]郝书雅，于长平.北京市共有产权房的现状及发展建议[J].住宅与房地产，2019（16）：11+23.
作者简介：
张慧艳（1994—），女，汉族，山西吕梁人，山西财经大学（社会保障专业）
学术硕士研究生，研究方向：住房保障制度方向.
关键词：北京市;共有产权房;租购并举;长效机制
一、北京共有产权保障住房基本情况
（一）北京共有产权保障住房基本情况
北京市共有产权保障住房于2017年开始试点工作，截至目前，北京市共有64个共有产权住房项目实现了土地供应，目前均在建设过程中，可提供房源约6.55万套。城六区新建项目容积率不高于2.8，层高不低于2.8米，套型总建筑面积最大90平方米;其他区新建项目容积率不高于2.5，层高不低于2.9米，套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米。总体看，中心城区共有产权住房仍然供不应求，城市发展新区六环路区域当前供需矛盾不大，这些区域也是中心城区适宜功能和人口疏解重点承载区，规划前景和政策导向清晰，发展潜力巨大。
二、北京市共有产权房存在的问题
（一）信息不对称，寻租现象盛行
尽管共有产权房是由政府与居民共同拥有产权，利益共享，在很大程度上降低了牟取暴利的空间，但依然存在寻租牟利的可能。某些居民即使有住房，但为了得到这种优惠而通过各种手段获得购房资格，再通过一些方式进行转让出租获取利益。说明即使共有产权房有一定的政策限制，但是依然会有一部分人投机，从中谋取利益。
（二）定价和产权比例设置标准不一
北京市各区共有产权房产权比例存在区别，但购房者所要承担的最低份额均高于50%，这对中低收入家庭来说仍然是很重的负担。另外，各地对产权比例确定规则设置模糊，由于政府的产权比例由土地出让金所确定，加之房价一直处于变动之中，因此产权比例上下调动会给双方的利益带来极大的不稳定性。制定科学的产权比例和转让机制，让共有产权房不再成为投机人的工具，在当前显的尤为重要。
（三）适用对象准入标准
北京市各区对共有产权房的申购资格有着不同的衡量标准，家庭收入是确定享受共有产权房的标准之一。但是每个家庭的收入情况是处于变动过程中的，工资的变动、兼职收入的多少等都会对是否符合中低收入群体的界定产生影响。另外，不能仅凭申购人个人提供的收入信息作为审核依据，因为可能存在有隐性收入的人员虚报收入或者勾结审核人员对收入及住房水平造假从而取得受保障资格的情形，并且现阶段北京市尚未构建综合性个人资产、信誉、房产等信息评价系统，这对申请者是否属于受保障人群的判断造成一定的障碍。
（四）建设资金财政保障不足
我国保障性住房建设资金的来源主要是政府的财政拨款和土地出让金收益。从北京市共有产权房的实施情况来看，存在资金投入不足的问题。作为持有房屋部分产权的北京市政府，不仅要在共有产权房的前期建设中投入大量资金，还要在后期维持正常运转投入大量财力。这种单一的由政府财政投入为主导的资金来源渠道具有一定的不稳定性，当北京市政府无法承受巨额的建设资金需求时，共有产权房的建设规模会受到资金不足的影响，其他社会保障事业的财政投入也会受影响。
（五）监管权限不明
目前尚没有法律明确规定政府在住房保障方面的法律责任。当购房者与政府之间实际发生产权纠纷时，适用公法还是私法是我们要面临的一个问题。而适用法律标准的模糊、对政府职责的确认和划分缺少法律依据、对失职行为缺少法律追究标准等，势必会影响保障性住房工作的效率和效果。因此，北京市共有产权房的运营存在职责分配不明、监督机构不完善、监管力度、问责机制缺乏等问题。
三、北京市共有产权房良性运行的政策建议
（一）共有产权房的信息公开透明化，加强政府内部监督
在整个房源的获取过程中，政府参与较多，尤其是房源的交易流通环节以及相关的供应对象的审核、房源的确认环节，较多的政府部门参与就有可能存在政府权力的滥用与腐败，导致共有产权房的使用性质被改变。为了避免这种现象，政府部门应该使所有信息公开透明，在群众的监督下办事，同时，政府部门应该加强内部监督，使各个环节环环相扣，防止腐败现象发生。
（二）明晰产权比例与权利义务关系
产权持有比例一直以来都是共有产权房的焦点问题之一。首先，北京市政府可探索将与购房者共同持有房屋产权的权利和义务让渡给社会组织，由社会组织和个人共有享有房屋产权，并自由协商产权比例的分配。政府不直接参与共有产权房的持有，有助于避免政府作为行政主体可能带来的政治风险。在共有产权房制度下，购房人减少了当下的购房成本，而意在长期回报的组织机构，保留了对未来增值的索取权，双方都有积极性参与。其次，减轻购房者的购房压力，实行阶梯式产权比例购房。
（三）完善准入和退出机制
北京市政府应该对购房人的户籍进行必要的限制，将申请资格限制在共有产权住房所在地户籍的居民范围内。因为，当前北京市对共有产权住房保障信息管理的水平还不高，有关部门难以对异地户籍购房者的收入、现有房产等信息进行准确的核查，容易让不符合申请条件的人有机可乘，而忽视了真正需要保障的困难群体;其次，共有产权住房所在地的纳税人是共有产权住房的主要提供者，所以北京市政府应当对共有产权住房申请人的户籍进行限制以保障当地纳税人的住房需求。通过建立综合性信息平台，使得资格审查机构与银行或金融机构实行信息互联，对共有产权房住房人每年进行一次资格审查，让不再符合受保障的对象尽快退出保障体系，拒绝信用不良的人贷款。只允许共有产权保障房在符合条件的内部人之间流转，才能使得有限的公共保障资源发挥最大的作用。
（四）扩大共有产权房建设资金的保障渠道
实现共有产权房建设主体多元化，北京市政府可以鼓励公益性的社会组织承担建设共有产权房的责任，采用PPP融资模式，拓宽融资渠道，有效解决政府财政压力大的问题。其次，扩大住房公积金的使用范围，将共有产权房的购买，租赁，维修等费用纳入公积金适用范围内。并且提高住房公积金增值收益在建设共有产权房的比例。最后，降低土地成本也有利于共有产权房的建设。
（五）设立专业化的监督管理机构
北京市政府应设立一个独立的、非营利的共有产权房管理机构，并通过法律，法规来明确其权利和义务，以此来保障北京市共有产权房的日常运营。管理机构的工作范围应包括维持共有产权房运营的各个方面，如产权分配持有比例、准入和退出机制、维修基金的管理、转让交易原则、问责机制等。同时，设立第三方监督机构对该管理机构进行评估，并将评估结果向社会公开，以接受公眾的监督。综上所述，应加强对共有产权房管理，使每个环节都能顺利、高效运作，并且各部门之间要协调发展，这样才能使共有产权房制度成为真正的惠民工程。
参考文献：
[1]胡吉亚.共有产权房中的博弈分析[J].湖南大学学报（社会科学版），2019，33（06）：56-62.
[2]陈剑.共有产权房融资及融资过程中风险处置的研究[J].商业会计，2019（18）：48-50.
[3]郝书雅，于长平.北京市共有产权房的现状及发展建议[J].住宅与房地产，2019（16）：11+23.
作者简介：
张慧艳（1994—），女，汉族，山西吕梁人，山西财经大学（社会保障专业）
学术硕士研究生，研究方向：住房保障制度方向.