论文部分内容阅读
摘 要：20世纪以来，我国房地产市场发展十分迅猛，成为中国经济高增长的巨大拉动力量。但是随着房地产市场的发展，市场供给逐渐超过了市场需求，房地产去库存问题逐渐引起了人们的关注。本文通过研究中国房地产去库存的各项措施，提出了其中存在的问题和困难，并在此基础上提出了相应的政策建议。
关键词：房地产去库存 问题 政策建议
1、引言
近年来，中国房地产销售面积的累计同比增长率出现了趋势性的下降，房地产库存面积持续增加，在此背景下，中央高层频繁表态将房地产行业的重点问题聚焦在去库存方面，各项宽松政策层出不穷。落实户籍制度改革、建立租购并举的住房制度、鼓励开发商调整营销策略、降低首付比例等等一系列政策均有利于解决房地产去库存的问题，并取得了一定成效。但是相对于我国巨大的地产库存来说，这些措施仍然存在不尽人意之处。
2、房地产去库存过程中的问题和困难
2.1 有效需求调动不充分
有效需求的充分调动必须降低购房者的购房成本，提高购房者的购房欲望。然而在过去的一年中，虽然国家降低购房首付比例至20%，连续6次降准降息，贷款利率下降到历史最低点，同时部分省市进行补贴……，在一定程度上降低了购房者的成本，但是房地产价格在经过十几年的高速增长之后，房价已经达到了一个十分高的位置，与这样的高价相比，这些政策所能降低的购房者的成本是微不足道的，大部分人尤其是青年仍然很难承受如此高的房价，因此有效需求增加仍然有限。同时实施开放“二孩儿”政策、落实户籍制度改革、发展住房租赁市场等措施在短期内很难见效，同时在实际操作中也存在很多问题。
2.2 各项政策措施实施难度大
落实户籍制度改革，加快农民市民化对于农民工进城买房具有一定的吸引力，但是受限于多重阻力实际有效需求预计短期内难以激活。首先，当前城镇流动人群中大部分集中在一线城市，北上广深有限的人口承载力难以对流动人群继续开放；其次，农民工市民化需要落实教育、医疗等各项配套政策；其次，基于生活成本的考虑，农民工工作和家庭生活两地分隔的局面短期内难以打破；最后由于住房贷款需要提供收入证明等相关材料，农民工贷款难也成为一大阻碍。实行购房补贴政策虽然能够减少购房者的购房成本，刺激有效需求，但是对于哪类人进行补贴，补贴多少却难以界定，同时也受限于财政的富裕程度。再加之由于土地财政的现象严重，政策措施在实施中必然会受到地方的阻碍。
2.3 缺乏对房地产商的激励措施
国家大部分措施都是针对如何提升有效需求的，而对于地产开发商的各项激励措施较少。然而市场是一个双向的，有效解决高库存的问题不仅仅需要需求方的努力，更需要供给方主动改变以往的经营模式，主动破解高库存难题。
2.4 房地产市场交易不规范
首先，在大部分城市，尤其是三四线城市，存在大量违规建筑和无证销售的现象，有些开发商甚至在没有土地证的情况下就开始进行宣传、建造和销售等行为，严重违反了我国相关法律，这与地方政府的监管不严和处罚过轻有着必然的联系；其次，绝大部分开发商存在捂盘惜售等欺瞒消费者的行为；再次，开发商建筑存在大量与规划方案不一致的地方，严重侵害了消费者合法权利。市场的不规范不利于房地产市场的健康持续发展，也不利于去库存问题的解决。
3、房地产去库存的政策建议
3.1 尊重市场规律，借助市场的力量去库存
根据供需定理，房地产拥有大量的库存，其供给已远远大于其需求，在市场的调节下，房地产价格将会下降，开发商利润降低，弱势开发商将逐渐退出房地产市场，房地产市场展开新一轮的并购重组，经过长时间的市场调整，必然会再次达到供求平衡。但是政府在此过程中也应当发挥宏观调控的作用，防止房地产市场过度的波动。
3.2 降低购房成本，刺激有效需求
首先，通过补贴、税收优惠等措施鼓励开发商降低房地产价格，增加有效需求，增加房地产销量；其次，政府应区分购房者的类别，根据其不同需求给予相应的购房补贴，同时也应在财政允许的范围内尽量加大补贴力度，分担购房者的成本，刺激有效需求；再次，降低契税、印花税、委托办理产权手续费等相关税费，维持或者继续降低贷款利率，对于农民工或者刚需房需求者给予优惠利率等措施，进一步降低购房者的各项成本。
3.3 完善住房金融体系，丰富贷款模式
目前我国住房贷款一般都需要提供收入证明等相关材料，而这些材料对于农民工或者刚参加工作的青年来说是比较困难的，因此必须丰富住房金融体系，丰富贷款模式。一是银行应加快土地质押、信用担保等其他住房贷款方式，完善住房金融体系；二是政府可为建立住房贷款抵押保险制度，降低购房者贷款阻碍。
3.4 开发商发力，主动去库存
开发商作为房地产市场中的重要一方，主动去库存关系着房地产商的生死存亡。一是为实现快速去化库存，房地产商应实施积极合理的定价策略，提高销售量，降低库存；二是审慎拿地，使土地储备结构更合理化，减少新开工面积或平稳开工，以销定产，防止库存量的过度增加；三是调整城市布局，聚焦一二线城市。目前三四线城市的库存情况已明显恶化、供需失衡明显，而一二线城市得益于经济强劲发展和人口集聚能力，市场消化速度和能力更胜一筹，因此房地产商应将目光从三四线城市转移到一二线城市；四是创新销售模式，例如万科以租代购的方式。
3.5 规范房地产市场，促进房地产行业健康持续发展
首先，政府应履行好监管职责，对于违规建造、无证销售等行为予以严格监管，保护购房者的合法权益；二是对于以上各项行为给予严厉处罚，违规建造、无证销售等行为屡禁不止在一定程度上是因为处罚不严而造成的，因此要想杜绝，必须严厉处罚。
4、结语
房地产去库存工作在我国仍然任重而道远，在尊重市场规律的基础上，更好的发挥政府宏观调控的作用，应充分调动购房者的有效需求、丰富贷款模式、鼓励开发商主动去库存、规范房地产交易市场等方面入手，促进我国房地产行业的健康发展。
参考文献
[1] 彭兴韵，费兆奇.房地产市场寻求新均衡加速去库存[J]上海证券报，2015：1-7.
[2] 倪鹏飞，丁如曦.楼市去库存的目标原则与路径[N]经济参考报，2015-12-11（008）.
[3] 谢逸枫.农民工进城“去库存”要打组合拳[J]产业，2016（1）：38—41.
（作者单位：河北大学经济学院 河北保定市 071000）
关键词：房地产去库存 问题 政策建议
1、引言
近年来，中国房地产销售面积的累计同比增长率出现了趋势性的下降，房地产库存面积持续增加，在此背景下，中央高层频繁表态将房地产行业的重点问题聚焦在去库存方面，各项宽松政策层出不穷。落实户籍制度改革、建立租购并举的住房制度、鼓励开发商调整营销策略、降低首付比例等等一系列政策均有利于解决房地产去库存的问题，并取得了一定成效。但是相对于我国巨大的地产库存来说，这些措施仍然存在不尽人意之处。
2、房地产去库存过程中的问题和困难
2.1 有效需求调动不充分
有效需求的充分调动必须降低购房者的购房成本，提高购房者的购房欲望。然而在过去的一年中，虽然国家降低购房首付比例至20%，连续6次降准降息，贷款利率下降到历史最低点，同时部分省市进行补贴……，在一定程度上降低了购房者的成本，但是房地产价格在经过十几年的高速增长之后，房价已经达到了一个十分高的位置，与这样的高价相比，这些政策所能降低的购房者的成本是微不足道的，大部分人尤其是青年仍然很难承受如此高的房价，因此有效需求增加仍然有限。同时实施开放“二孩儿”政策、落实户籍制度改革、发展住房租赁市场等措施在短期内很难见效，同时在实际操作中也存在很多问题。
2.2 各项政策措施实施难度大
落实户籍制度改革，加快农民市民化对于农民工进城买房具有一定的吸引力，但是受限于多重阻力实际有效需求预计短期内难以激活。首先，当前城镇流动人群中大部分集中在一线城市，北上广深有限的人口承载力难以对流动人群继续开放；其次，农民工市民化需要落实教育、医疗等各项配套政策；其次，基于生活成本的考虑，农民工工作和家庭生活两地分隔的局面短期内难以打破；最后由于住房贷款需要提供收入证明等相关材料，农民工贷款难也成为一大阻碍。实行购房补贴政策虽然能够减少购房者的购房成本，刺激有效需求，但是对于哪类人进行补贴，补贴多少却难以界定，同时也受限于财政的富裕程度。再加之由于土地财政的现象严重，政策措施在实施中必然会受到地方的阻碍。
2.3 缺乏对房地产商的激励措施
国家大部分措施都是针对如何提升有效需求的，而对于地产开发商的各项激励措施较少。然而市场是一个双向的，有效解决高库存的问题不仅仅需要需求方的努力，更需要供给方主动改变以往的经营模式，主动破解高库存难题。
2.4 房地产市场交易不规范
首先，在大部分城市，尤其是三四线城市，存在大量违规建筑和无证销售的现象，有些开发商甚至在没有土地证的情况下就开始进行宣传、建造和销售等行为，严重违反了我国相关法律，这与地方政府的监管不严和处罚过轻有着必然的联系；其次，绝大部分开发商存在捂盘惜售等欺瞒消费者的行为；再次，开发商建筑存在大量与规划方案不一致的地方，严重侵害了消费者合法权利。市场的不规范不利于房地产市场的健康持续发展，也不利于去库存问题的解决。
3、房地产去库存的政策建议
3.1 尊重市场规律，借助市场的力量去库存
根据供需定理，房地产拥有大量的库存，其供给已远远大于其需求，在市场的调节下，房地产价格将会下降，开发商利润降低，弱势开发商将逐渐退出房地产市场，房地产市场展开新一轮的并购重组，经过长时间的市场调整，必然会再次达到供求平衡。但是政府在此过程中也应当发挥宏观调控的作用，防止房地产市场过度的波动。
3.2 降低购房成本，刺激有效需求
首先，通过补贴、税收优惠等措施鼓励开发商降低房地产价格，增加有效需求，增加房地产销量；其次，政府应区分购房者的类别，根据其不同需求给予相应的购房补贴，同时也应在财政允许的范围内尽量加大补贴力度，分担购房者的成本，刺激有效需求；再次，降低契税、印花税、委托办理产权手续费等相关税费，维持或者继续降低贷款利率，对于农民工或者刚需房需求者给予优惠利率等措施，进一步降低购房者的各项成本。
3.3 完善住房金融体系，丰富贷款模式
目前我国住房贷款一般都需要提供收入证明等相关材料，而这些材料对于农民工或者刚参加工作的青年来说是比较困难的，因此必须丰富住房金融体系，丰富贷款模式。一是银行应加快土地质押、信用担保等其他住房贷款方式，完善住房金融体系；二是政府可为建立住房贷款抵押保险制度，降低购房者贷款阻碍。
3.4 开发商发力，主动去库存
开发商作为房地产市场中的重要一方，主动去库存关系着房地产商的生死存亡。一是为实现快速去化库存，房地产商应实施积极合理的定价策略，提高销售量，降低库存；二是审慎拿地，使土地储备结构更合理化，减少新开工面积或平稳开工，以销定产，防止库存量的过度增加；三是调整城市布局，聚焦一二线城市。目前三四线城市的库存情况已明显恶化、供需失衡明显，而一二线城市得益于经济强劲发展和人口集聚能力，市场消化速度和能力更胜一筹，因此房地产商应将目光从三四线城市转移到一二线城市；四是创新销售模式，例如万科以租代购的方式。
3.5 规范房地产市场，促进房地产行业健康持续发展
首先，政府应履行好监管职责，对于违规建造、无证销售等行为予以严格监管，保护购房者的合法权益；二是对于以上各项行为给予严厉处罚，违规建造、无证销售等行为屡禁不止在一定程度上是因为处罚不严而造成的，因此要想杜绝，必须严厉处罚。
4、结语
房地产去库存工作在我国仍然任重而道远，在尊重市场规律的基础上，更好的发挥政府宏观调控的作用，应充分调动购房者的有效需求、丰富贷款模式、鼓励开发商主动去库存、规范房地产交易市场等方面入手，促进我国房地产行业的健康发展。
参考文献
[1] 彭兴韵，费兆奇.房地产市场寻求新均衡加速去库存[J]上海证券报，2015：1-7.
[2] 倪鹏飞，丁如曦.楼市去库存的目标原则与路径[N]经济参考报，2015-12-11（008）.
[3] 谢逸枫.农民工进城“去库存”要打组合拳[J]产业，2016（1）：38—41.
（作者单位：河北大学经济学院 河北保定市 071000）