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今年是《中国房地产》创刊40周年，马志刚总编约我写篇纪念文章，我觉得责无旁贷，因为我自己的职业生涯也完全落在这40年时间里。回顾与《中国房地产》这本刊物的交集，也是回顾我自己的房地产职业生涯，同时也是回顾中国房地产业发展的历程。或者更准确地说，我希望把我和《中国房地产》都放到中国房地产业发展的大背景下，记录下一些点滴回忆，并且希望这些回忆的碎屑能够为《中国房地产》的40年历程、为中国房地产业发展的大拼图提供几块马赛克。
和《中国房地产》更早一些的交往已经有些模糊了，1980年杂志创刊的时候我读大二，那时还看不懂学术刊物，所以会去土木系资料室看些通俗一些的杂志，例如《建筑工人》。印象里面还没看见过这本刚创刊的《房产通讯》（这是《中国房地产》最开始创刊时的名字）。
本科三四年级的时候我已经对那时在国内刚开始重新被重视的管理学科有了兴趣，选修了好几门管理学和技术经济方面的课程。记得教我们的那些老师都是化工系的，他们文革之前就是教管理类课程的，这些火种文革期间算是在化工系被保留了下来。给我们上课的这些老师后来都是浙江大学管理学院的元老，连当时教我们的助教老师也早已成为管理学方面的权威了。
1983年本科毕业，我被分配到武汉城建学院当老师。当时学院有三个系：城规、城建、给排水，我在学院基建处干了一年多以后，正式到城建系当了老师，按照正常的发展轨迹，应该就是往本科专业建筑结构工程去发展了。但这时学校成立了城管系，这既有点出乎我的意料，又让我有“机遇总是给有准备的人”的感觉，因为工作一年多，我一直在买一本名为《城市问题》的杂志看（这本杂志当时是以书代刊，我都是在报摊上买的），城市经济和管理是这本杂志的主要内容之一，也是我最感兴趣的内容。我立即申请调到了城管系，第一次看到《中国房地产》就是在城管系资料室了，当时的图书资料少，只要和房地产有关的书刊，几乎是全都收进来的。
城管系设有房地产经营管理专业，这是中国高等教育体系内的第一个房地产专业，因为是国家教委专业目录里面没有的新专业，所以一开始不能招收本科生，只能招专科生。而且，名为“房地产经营管理”，实际上面向的是各地政府的房地局，毕竟那时房地产开发对绝大多数人和绝大多数城市来说都是一个陌生的概念——1979年，广州市开发了第一个商品住宅项目东湖新村，但那个开发项目也几乎和普通市民是没啥关系的，全都是卖给了香港人，他们买了以后给广州的亲戚解决住房困难。接着在1980年，北京等少数几个城市开始成立城市综合开发公司，才开始逐步有了房地产开发。《中国房地产》的前身《房产通讯》，也是天津市房地局办的，内容和房地局工作有關，读者主要是全国各地的房地局干部职工。我们城管系成立以后做的第一件事，是办干部专修班，招生对象也几乎都是全国各地的房管局职工（那时这种并无正规学历的干部专修班结业证是可以等同大专毕业证的）。一边办着专修班挣点钱回来，一边筹备新专业，并且很快在1985年招收了第一届学生，这是全国首届房地产专业的学生.虽然只是专科生。1988年，第一届专科生毕业，就开始招本科生，本科专业的名字增加了一个字：房地产经营与管理。
不过我和《中国房地产》的文字交往，却要到差不多10年之后了。1986年我去上海读研，读研期间写的两篇文章觉得还够不上《中国房地产》这个国家级的刊物，只敢投给上海的《住宅科技》，都发出来了。第一次在《中国房地产》发文章是1994年2月，那时房地产开发已经在全国铺开了，经历了1992年邓小平南巡之后的房地产热和随之而来的宏观调控，海南、惠州、北海还有广州这些地方的房地产开发已经走完了一波快速发展到高潮又急速回落到低谷的轮回。随后的几年，“房地产”三个字在行业主管部门很少被提及。不过，当时房地产估价行业刚刚兴起，我们的这篇《略论市级房地产估价事务所的建设》算是比较“前沿”的文章，所以才有胆量投给《中国房地产》。这之后就不时有文章在《中国房地产》发表了。
记得比较集中发文是在1996年8月和9月，并且是直接被约稿，接连发了4篇《中国房地产估价师执业资格考试课程系列辅导》。因为从1995年第一次房地产估价师执业资格考试开始，我就已经开始参与考试的教材编写和命题。《中国房地产》打了个擦边球，赶在1996年第二次考试命题之前约我写了这4篇辅导文章，文章也严格遵守规定，只帮助考生理解教材内容，完全不涉及考试题。
房地产估价师是我国建立职业资格制度之后设立的第一个职业资格，《中国房地产》从一开始就深度介入其中。这也是《中国房地产》的重要特色：一直紧扣中国房地产业的脉搏，既致力于解决房地产行业的各种难题，又敏锐地探索行业中出现的新问题，反映行业的新现象。不仅如此，《中国房地产》还在办刊形式上不断创新，先后创办了学术版和市场版，形成了一刊三版的格局（即分别在每月上中下旬出刊的综合版、市场版和学术版），兼顾了行业内不同读者和作者的需求。
近20年我的主要研究领域转向了房地产经纪，在《中国房地产》发表的文章也绝大部分都和房地产经纪行业有关了。可以说，《中国房地产》见证了我这些年对房地产经纪行业的研究，同时也督促了我的研究。这里我用了“督促”一词，相信这种编者和作者之间的关系并不多见，值得一记。
时间倒退到2010年的夏天，马志刚总编有次跟我聊起：“杂志上刊发的房地产经纪方面的文章太少，你能不能写写”？恰好这时我刚牵头创办了广州市房地产中介协会，在为行业服务的同时，一方面观察到行业的各种现象，另一方面也必须要对行业进行研究，既然如此，那就把我的观察和研究写下来。于是在2010年8月发了第一篇：《房地产经纪人会推高房价吗》，而且竟然被冠以“名家专栏”，这可是个比较特殊的待遇。另一方面，我也明白这是给我上了一个套儿——既然是专栏，那么就必须持续不断地开下去了。我当时的确没有想到：这个专栏开到现在已经超过了10年（后来直接改成了“廖俊平专栏”，等于是上了一个更紧的套儿）。这期间我好几次跟马总编说：“实在写不出来了”。他却丝毫不松口。我也只好搜肠刮肚继续写，并且在每月20日之前准时交稿。所以说，如果没有马志刚总编这种锲而不舍的“督促”，我不敢想象能坚持10年写这个专栏。 《中国房地产》走过了40年，我这个专栏写了10年，我让编辑部核实了一下，算是维持时间最长的一个专栏了。而我跟《中国房地产》的文缘，已经超过26年，我相信资格如此之老的作者，应该也很少了，很多我熟悉的前辈，已经不再笔耕。如果再把之前我作为读者的时间算上，基本上可以说在《中国房地产》的40年历程中，我们是一直在相互陪伴的。
除了写专栏，这些年我也会针对房地产领域其他问题写些文章，我印象中这些文章不仅每篇都发了，而且发得很快，这样就保证了文章的时效性——原本杂志的时效性是比不上报纸、更比不上如今的自媒体的。这恰是《中国房地产》的一个重要特色，当然这个特色并不仅仅是因为有一批贴近行业并且及时撰文的作者，更重要的是因为杂志社的编辑们勤奋努力且眼光敏锐。特别是马志刚总编，他一直坚持让我直接发稿给他本人，有了什么组稿想法也是直接联系我，这样就确保了时效性。最典型的例子是上个月（2020年9月）发在《中国房地产》上旬刊的文章《2020房地产经纪年会侧记》，年会是8月28日播出的，当天晚上他就聯系我，希望我写一篇年会的综述。我说那天下午已经有编辑联系过我，了解年会的情况，我向编辑提供了直播平台当天发出的演讲记录稿链接，马总编说编辑写的肯定不如我写的。这时已经早已过了9月上旬刊的截稿日期，他问了编辑部同事以后回答我：“还能放在9月上旬刊”，恰好第二天是星期六，我把这篇稿子赶写出来，发在9月5日出刊的9月上旬刊。这样的发稿时效性恐怕也是任何期刊都做不到的，这归功于马总编的新闻敏感性和行动力。我认识马总编这么多年，看到他从普通编辑到总编，常年都是在全国各地参会、参访、组稿。所以，《中国房地产》能够在40年的时间里始终站在中国房地产行业的潮头，越办越好、越办越大、越办越强，绝不仅仅是因为因缘际会、赶上了中国房地产业发展的黄金时代，而是因为有一个强有力的编辑群体。我作为《中国房地产》作者群体的一份子，也为赶上了中国房地产业发展的黄金时代、为遇上了《中国房地产》编辑部这些既专业又敬业的同道中人而由衷欣慰。
如果说在这么多年的合作中我随后感觉有点什么遗憾，那就要说说另一个话题了，这个话题不仅涉及《中国房地产》，也可以说涉及整个中国的房地产学术领域。
我们这一群以高校房地产专业教师为主的房地产学者，一直希望能有一本专业的房地产学术杂志，为此多方努力了很多年，但最终唯一可能的途径就是找到一本既有的正式刊物改成学术期刊。以我多年与《中国房地产》的合作，当然会想到这本杂志，而且在我看来，这本杂志的名字简直太得天独厚了。最初接触洽谈是在2006年（因为我保留着一份2006年2月12日拟定的《关于合作经营（中国房地产（研究版））的初步设想》）。要办学术期刊，关键是要让期刊进入中文社会科学引文索引（ CSSCl），这是一个重要的评价标准，达到了这个标准，作者才会愿意把学术稿件发表在刊物上。为此我们专门去了解相关的条件。
合作事宜断断续续谈到2009年，引入了强有力的支持单位，又开始新一轮洽谈，并且在2010年底拟定了新的合作协议。但过程也就到此中断了，因为种种原因，《中国房地产》无法放弃综合性期刊的定位。不过《中国房地产》也因此开拓了一条有自己特色的发表学术文章的路径。2011年，《中国房地产》增设了学术版，具体做法是把杂志扩展为半月刊，2012年又增设了市场版，扩展为旬刊。对于房地产学者来说，这也算是可以退而求其次——虽然这份“学术版”无法单独进入CSSCI（按照规则，必须整个刊物一起进入评价，其中一个很关键的指标是被引率，以三分之一的学术版面文章的被引数来支撑上中下三旬刊的文章，显然是会严重拉低被引率），因此在上面发文章的学术评价会受影响，但很多学术机构也还是认可的。而且，毕竟《中国房地产（下旬刊）》到目前为止仍是国内唯一一份房地产类的学术期刊。
满意也好，遗憾也罢，点点滴滴，虽为敝帚，在我看来都是这么多年共同参与的珍贵回忆。杂记如上，期待《中国房地产》继续走向下一个、再下一个40年。
和《中国房地产》更早一些的交往已经有些模糊了，1980年杂志创刊的时候我读大二，那时还看不懂学术刊物，所以会去土木系资料室看些通俗一些的杂志，例如《建筑工人》。印象里面还没看见过这本刚创刊的《房产通讯》（这是《中国房地产》最开始创刊时的名字）。
本科三四年级的时候我已经对那时在国内刚开始重新被重视的管理学科有了兴趣，选修了好几门管理学和技术经济方面的课程。记得教我们的那些老师都是化工系的，他们文革之前就是教管理类课程的，这些火种文革期间算是在化工系被保留了下来。给我们上课的这些老师后来都是浙江大学管理学院的元老，连当时教我们的助教老师也早已成为管理学方面的权威了。
1983年本科毕业，我被分配到武汉城建学院当老师。当时学院有三个系：城规、城建、给排水，我在学院基建处干了一年多以后，正式到城建系当了老师，按照正常的发展轨迹，应该就是往本科专业建筑结构工程去发展了。但这时学校成立了城管系，这既有点出乎我的意料，又让我有“机遇总是给有准备的人”的感觉，因为工作一年多，我一直在买一本名为《城市问题》的杂志看（这本杂志当时是以书代刊，我都是在报摊上买的），城市经济和管理是这本杂志的主要内容之一，也是我最感兴趣的内容。我立即申请调到了城管系，第一次看到《中国房地产》就是在城管系资料室了，当时的图书资料少，只要和房地产有关的书刊，几乎是全都收进来的。
城管系设有房地产经营管理专业，这是中国高等教育体系内的第一个房地产专业，因为是国家教委专业目录里面没有的新专业，所以一开始不能招收本科生，只能招专科生。而且，名为“房地产经营管理”，实际上面向的是各地政府的房地局，毕竟那时房地产开发对绝大多数人和绝大多数城市来说都是一个陌生的概念——1979年，广州市开发了第一个商品住宅项目东湖新村，但那个开发项目也几乎和普通市民是没啥关系的，全都是卖给了香港人，他们买了以后给广州的亲戚解决住房困难。接着在1980年，北京等少数几个城市开始成立城市综合开发公司，才开始逐步有了房地产开发。《中国房地产》的前身《房产通讯》，也是天津市房地局办的，内容和房地局工作有關，读者主要是全国各地的房地局干部职工。我们城管系成立以后做的第一件事，是办干部专修班，招生对象也几乎都是全国各地的房管局职工（那时这种并无正规学历的干部专修班结业证是可以等同大专毕业证的）。一边办着专修班挣点钱回来，一边筹备新专业，并且很快在1985年招收了第一届学生，这是全国首届房地产专业的学生.虽然只是专科生。1988年，第一届专科生毕业，就开始招本科生，本科专业的名字增加了一个字：房地产经营与管理。
不过我和《中国房地产》的文字交往，却要到差不多10年之后了。1986年我去上海读研，读研期间写的两篇文章觉得还够不上《中国房地产》这个国家级的刊物，只敢投给上海的《住宅科技》，都发出来了。第一次在《中国房地产》发文章是1994年2月，那时房地产开发已经在全国铺开了，经历了1992年邓小平南巡之后的房地产热和随之而来的宏观调控，海南、惠州、北海还有广州这些地方的房地产开发已经走完了一波快速发展到高潮又急速回落到低谷的轮回。随后的几年，“房地产”三个字在行业主管部门很少被提及。不过，当时房地产估价行业刚刚兴起，我们的这篇《略论市级房地产估价事务所的建设》算是比较“前沿”的文章，所以才有胆量投给《中国房地产》。这之后就不时有文章在《中国房地产》发表了。
记得比较集中发文是在1996年8月和9月，并且是直接被约稿，接连发了4篇《中国房地产估价师执业资格考试课程系列辅导》。因为从1995年第一次房地产估价师执业资格考试开始，我就已经开始参与考试的教材编写和命题。《中国房地产》打了个擦边球，赶在1996年第二次考试命题之前约我写了这4篇辅导文章，文章也严格遵守规定，只帮助考生理解教材内容，完全不涉及考试题。
房地产估价师是我国建立职业资格制度之后设立的第一个职业资格，《中国房地产》从一开始就深度介入其中。这也是《中国房地产》的重要特色：一直紧扣中国房地产业的脉搏，既致力于解决房地产行业的各种难题，又敏锐地探索行业中出现的新问题，反映行业的新现象。不仅如此，《中国房地产》还在办刊形式上不断创新，先后创办了学术版和市场版，形成了一刊三版的格局（即分别在每月上中下旬出刊的综合版、市场版和学术版），兼顾了行业内不同读者和作者的需求。
近20年我的主要研究领域转向了房地产经纪，在《中国房地产》发表的文章也绝大部分都和房地产经纪行业有关了。可以说，《中国房地产》见证了我这些年对房地产经纪行业的研究，同时也督促了我的研究。这里我用了“督促”一词，相信这种编者和作者之间的关系并不多见，值得一记。
时间倒退到2010年的夏天，马志刚总编有次跟我聊起：“杂志上刊发的房地产经纪方面的文章太少，你能不能写写”？恰好这时我刚牵头创办了广州市房地产中介协会，在为行业服务的同时，一方面观察到行业的各种现象，另一方面也必须要对行业进行研究，既然如此，那就把我的观察和研究写下来。于是在2010年8月发了第一篇：《房地产经纪人会推高房价吗》，而且竟然被冠以“名家专栏”，这可是个比较特殊的待遇。另一方面，我也明白这是给我上了一个套儿——既然是专栏，那么就必须持续不断地开下去了。我当时的确没有想到：这个专栏开到现在已经超过了10年（后来直接改成了“廖俊平专栏”，等于是上了一个更紧的套儿）。这期间我好几次跟马总编说：“实在写不出来了”。他却丝毫不松口。我也只好搜肠刮肚继续写，并且在每月20日之前准时交稿。所以说，如果没有马志刚总编这种锲而不舍的“督促”，我不敢想象能坚持10年写这个专栏。 《中国房地产》走过了40年，我这个专栏写了10年，我让编辑部核实了一下，算是维持时间最长的一个专栏了。而我跟《中国房地产》的文缘，已经超过26年，我相信资格如此之老的作者，应该也很少了，很多我熟悉的前辈，已经不再笔耕。如果再把之前我作为读者的时间算上，基本上可以说在《中国房地产》的40年历程中，我们是一直在相互陪伴的。
除了写专栏，这些年我也会针对房地产领域其他问题写些文章，我印象中这些文章不仅每篇都发了，而且发得很快，这样就保证了文章的时效性——原本杂志的时效性是比不上报纸、更比不上如今的自媒体的。这恰是《中国房地产》的一个重要特色，当然这个特色并不仅仅是因为有一批贴近行业并且及时撰文的作者，更重要的是因为杂志社的编辑们勤奋努力且眼光敏锐。特别是马志刚总编，他一直坚持让我直接发稿给他本人，有了什么组稿想法也是直接联系我，这样就确保了时效性。最典型的例子是上个月（2020年9月）发在《中国房地产》上旬刊的文章《2020房地产经纪年会侧记》，年会是8月28日播出的，当天晚上他就聯系我，希望我写一篇年会的综述。我说那天下午已经有编辑联系过我，了解年会的情况，我向编辑提供了直播平台当天发出的演讲记录稿链接，马总编说编辑写的肯定不如我写的。这时已经早已过了9月上旬刊的截稿日期，他问了编辑部同事以后回答我：“还能放在9月上旬刊”，恰好第二天是星期六，我把这篇稿子赶写出来，发在9月5日出刊的9月上旬刊。这样的发稿时效性恐怕也是任何期刊都做不到的，这归功于马总编的新闻敏感性和行动力。我认识马总编这么多年，看到他从普通编辑到总编，常年都是在全国各地参会、参访、组稿。所以，《中国房地产》能够在40年的时间里始终站在中国房地产行业的潮头，越办越好、越办越大、越办越强，绝不仅仅是因为因缘际会、赶上了中国房地产业发展的黄金时代，而是因为有一个强有力的编辑群体。我作为《中国房地产》作者群体的一份子，也为赶上了中国房地产业发展的黄金时代、为遇上了《中国房地产》编辑部这些既专业又敬业的同道中人而由衷欣慰。
如果说在这么多年的合作中我随后感觉有点什么遗憾，那就要说说另一个话题了，这个话题不仅涉及《中国房地产》，也可以说涉及整个中国的房地产学术领域。
我们这一群以高校房地产专业教师为主的房地产学者，一直希望能有一本专业的房地产学术杂志，为此多方努力了很多年，但最终唯一可能的途径就是找到一本既有的正式刊物改成学术期刊。以我多年与《中国房地产》的合作，当然会想到这本杂志，而且在我看来，这本杂志的名字简直太得天独厚了。最初接触洽谈是在2006年（因为我保留着一份2006年2月12日拟定的《关于合作经营（中国房地产（研究版））的初步设想》）。要办学术期刊，关键是要让期刊进入中文社会科学引文索引（ CSSCl），这是一个重要的评价标准，达到了这个标准，作者才会愿意把学术稿件发表在刊物上。为此我们专门去了解相关的条件。
合作事宜断断续续谈到2009年，引入了强有力的支持单位，又开始新一轮洽谈，并且在2010年底拟定了新的合作协议。但过程也就到此中断了，因为种种原因，《中国房地产》无法放弃综合性期刊的定位。不过《中国房地产》也因此开拓了一条有自己特色的发表学术文章的路径。2011年，《中国房地产》增设了学术版，具体做法是把杂志扩展为半月刊，2012年又增设了市场版，扩展为旬刊。对于房地产学者来说，这也算是可以退而求其次——虽然这份“学术版”无法单独进入CSSCI（按照规则，必须整个刊物一起进入评价，其中一个很关键的指标是被引率，以三分之一的学术版面文章的被引数来支撑上中下三旬刊的文章，显然是会严重拉低被引率），因此在上面发文章的学术评价会受影响，但很多学术机构也还是认可的。而且，毕竟《中国房地产（下旬刊）》到目前为止仍是国内唯一一份房地产类的学术期刊。
满意也好，遗憾也罢，点点滴滴，虽为敝帚，在我看来都是这么多年共同参与的珍贵回忆。杂记如上，期待《中国房地产》继续走向下一个、再下一个40年。