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摘要分析了莱芜市农村集体土地登记的意义和现状,提出了加强土地登记的建议,以为莱芜市农村集体土地登记工作提供一定的参考。
关键词土地登记;农村集体土地;意义;现状;建议;山东莱芜
中图分类号F301.22文献标识码A文章编号 1007-5739(2010)06-0387-01
土地登记是国家专门机关依法对土地的各项权利进行登记,是土地权利主体权利得以确认的过程。《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”因此,土地使用权作为一种用益物权必须经依法登记才能得到法律的保护。《土地管理法》第五条规定:“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理与监督工作。”而农村集体土地是中国土地的主体,所以农村集体土地的统一登记是土地统一管理工作的最基本的内容。集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地以及农村土地承包经营权等是法律确定的农民集体和农民个人的重要财产权。
1农村集体土地登记的意义
土地登记确认了土地权属关系,是维护土地权利人合法权益的重要法律保障。通过农村集体土地登记,有利于土地用途管制的实施,从而有效地保护耕地[1]。通过农村集体土地登记,可掌握农村集体土地动态变化的重要信息,从真正意义上实现土地的全面、依法、统一、科学的管理。由于土地权利一经土地登记即产生法律效力,受法律保护,任何单位和个人均不得侵占,从而从根本上解决农村集体土地权属纠纷,消除影响农村稳定的消极因素,维护社会的安定团结,促进社会经济稳步发展[2]。
2莱芜市农村集体土地登记的现状
莱芜市位于鲁中山区,耕地稀少,特别是人均耕地资源严重不足,珍惜和合理利用每一寸土地,调动各方面的积极因素和一切合法手段,切实保护土地和耕地,是莱芜必须面临的一项艰巨任务。当前,充分发挥地籍管理的基础作用,详细掌握现时土地利用基本狀况,是落实土地用途管制,切实保护土地的当务之急。近年来,随着社会主义市场经济体制的逐步完善,土地市场不断发育成熟,土地权利人权利意识不断加强,莱芜城镇土地登记已基本达到全覆盖,但在农村,土地登记工作还相对滞后。具体表现在:一是有相当数量的农村建设用地未登记。莱芜市现辖20个乡镇,1 070个行政村,土地总面积2 246km2,目前全市农村集体建设用地总面积190.4km2,占土地总面积的8.5%。其中登记在册的面积占60%左右,且大部分是农村宅基地,其他类型的农村集体建设用地还有相当数量未申请登记。二是新批准的宅基地及其他集体建设用地的登记数几乎为零。20世纪80~90年代初,莱芜市对全市范围内的建设用地进行了一次初始登记后,新批准的集体建设用地的登记申请寥寥无几,导致农村集体建设用地缺乏有效监管,使用混乱甚至浪费[3]。三是原有登记数据有待于进一步升级。原有登记资料尤其是80~90年代的一部分登记资料中图纸均为手工绘制的示意图,不能确切地表示宗地位置。另外,相关表格填写不规范的情况也不能很好地满足现时需要。四是原有登记档案管理欠妥,部分档案已无从查证,主要原因是档案资料在部门间交接时丢失或以前档案保护意识淡薄造成的丢失。五是土地使用者登记申请积极性不高。经调查,很多土地使用者认为只要有了批准文件,便证明了本人对该宗土地的权利,发证不发证都无关紧要。六是有很大一部分土地根本未经批准就被占用,即违法占地,该部分土地没有登记发证[4]。七是相当一部分自由买卖的土地和现状已发生变化的土地没有变更登记,造成土地权利主体不明确,现状与登记内容不一致,既不利于权利的保护也不利于权利的监督使用。
3莱芜市农村土地登记建议
为切实保护耕地,明晰产权,充分发挥地籍管理在农村土地中的积极作用,必须采取措施加快农村土地登记与发证,一是加大宣传力度,调动土地使用者登记申请的积极性,让用地者明白只有土地登记才能使自己的权益得到切实保护;二是进一步强化措施推进农村土地登记的进度。包括加快制度、机构建设、细化登记部门内部的工作权限等;三是积极完善相关登记档案资料的整理入档,做好新旧档案的整理衔接;四是继续加强农村土地利用执法检查,坚决杜绝新的违法占地现象发生。要继续加强农村村民住宅建设用地的日常监管,及时发现和制止各种类型的土地违法行为,重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证;五是加快农村集体建设用地的变更登记,争取变更一宗登记一宗,努力杜绝产生新的权属争议。充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用。
4参考文献
[1] 陈宏,张明明.保护农民合法权益完善农村集体土地登记制度[J].中小企业管理与科技,2008(26):131.
[2] 杜国平,钟太洋.农村集体土地登记中的余地确定标准探讨[J].安徽农业科学,2006,34(11):2574-2575.
[3] 搞好预算以点带面巧角纠纷——凤山县农村集地土地登记发证工作的经验[J].南方国土资源,2007(6):41-42.
[4] 李世模,管敏.搞好农村集体土地登记发证[J].国土经济,2002(9):35-36.
关键词土地登记;农村集体土地;意义;现状;建议;山东莱芜
中图分类号F301.22文献标识码A文章编号 1007-5739(2010)06-0387-01
土地登记是国家专门机关依法对土地的各项权利进行登记,是土地权利主体权利得以确认的过程。《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”因此,土地使用权作为一种用益物权必须经依法登记才能得到法律的保护。《土地管理法》第五条规定:“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理与监督工作。”而农村集体土地是中国土地的主体,所以农村集体土地的统一登记是土地统一管理工作的最基本的内容。集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地以及农村土地承包经营权等是法律确定的农民集体和农民个人的重要财产权。
1农村集体土地登记的意义
土地登记确认了土地权属关系,是维护土地权利人合法权益的重要法律保障。通过农村集体土地登记,有利于土地用途管制的实施,从而有效地保护耕地[1]。通过农村集体土地登记,可掌握农村集体土地动态变化的重要信息,从真正意义上实现土地的全面、依法、统一、科学的管理。由于土地权利一经土地登记即产生法律效力,受法律保护,任何单位和个人均不得侵占,从而从根本上解决农村集体土地权属纠纷,消除影响农村稳定的消极因素,维护社会的安定团结,促进社会经济稳步发展[2]。
2莱芜市农村集体土地登记的现状
莱芜市位于鲁中山区,耕地稀少,特别是人均耕地资源严重不足,珍惜和合理利用每一寸土地,调动各方面的积极因素和一切合法手段,切实保护土地和耕地,是莱芜必须面临的一项艰巨任务。当前,充分发挥地籍管理的基础作用,详细掌握现时土地利用基本狀况,是落实土地用途管制,切实保护土地的当务之急。近年来,随着社会主义市场经济体制的逐步完善,土地市场不断发育成熟,土地权利人权利意识不断加强,莱芜城镇土地登记已基本达到全覆盖,但在农村,土地登记工作还相对滞后。具体表现在:一是有相当数量的农村建设用地未登记。莱芜市现辖20个乡镇,1 070个行政村,土地总面积2 246km2,目前全市农村集体建设用地总面积190.4km2,占土地总面积的8.5%。其中登记在册的面积占60%左右,且大部分是农村宅基地,其他类型的农村集体建设用地还有相当数量未申请登记。二是新批准的宅基地及其他集体建设用地的登记数几乎为零。20世纪80~90年代初,莱芜市对全市范围内的建设用地进行了一次初始登记后,新批准的集体建设用地的登记申请寥寥无几,导致农村集体建设用地缺乏有效监管,使用混乱甚至浪费[3]。三是原有登记数据有待于进一步升级。原有登记资料尤其是80~90年代的一部分登记资料中图纸均为手工绘制的示意图,不能确切地表示宗地位置。另外,相关表格填写不规范的情况也不能很好地满足现时需要。四是原有登记档案管理欠妥,部分档案已无从查证,主要原因是档案资料在部门间交接时丢失或以前档案保护意识淡薄造成的丢失。五是土地使用者登记申请积极性不高。经调查,很多土地使用者认为只要有了批准文件,便证明了本人对该宗土地的权利,发证不发证都无关紧要。六是有很大一部分土地根本未经批准就被占用,即违法占地,该部分土地没有登记发证[4]。七是相当一部分自由买卖的土地和现状已发生变化的土地没有变更登记,造成土地权利主体不明确,现状与登记内容不一致,既不利于权利的保护也不利于权利的监督使用。
3莱芜市农村土地登记建议
为切实保护耕地,明晰产权,充分发挥地籍管理在农村土地中的积极作用,必须采取措施加快农村土地登记与发证,一是加大宣传力度,调动土地使用者登记申请的积极性,让用地者明白只有土地登记才能使自己的权益得到切实保护;二是进一步强化措施推进农村土地登记的进度。包括加快制度、机构建设、细化登记部门内部的工作权限等;三是积极完善相关登记档案资料的整理入档,做好新旧档案的整理衔接;四是继续加强农村土地利用执法检查,坚决杜绝新的违法占地现象发生。要继续加强农村村民住宅建设用地的日常监管,及时发现和制止各种类型的土地违法行为,重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证;五是加快农村集体建设用地的变更登记,争取变更一宗登记一宗,努力杜绝产生新的权属争议。充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用。
4参考文献
[1] 陈宏,张明明.保护农民合法权益完善农村集体土地登记制度[J].中小企业管理与科技,2008(26):131.
[2] 杜国平,钟太洋.农村集体土地登记中的余地确定标准探讨[J].安徽农业科学,2006,34(11):2574-2575.
[3] 搞好预算以点带面巧角纠纷——凤山县农村集地土地登记发证工作的经验[J].南方国土资源,2007(6):41-42.
[4] 李世模,管敏.搞好农村集体土地登记发证[J].国土经济,2002(9):35-36.