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摘要：针对房地产估价发展的问题，文章分析了我国房地产估价行业的历史和现状，论述了我国房地产估价行业的发展方向和趋势。
关键词：房地产估价；发展；趋势
Abstract: According to real estate appraisal and development issues, the article analyzes the history and current situation of China's real estate valuation industry, discusses the development of China's real estate valuation industry direction and trends.Key words: real estate valuation; development; trend
中圖分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）04-0020-02
0 引言
房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。
1 我国房地产估价行业的发展
自20世纪80年代以来，中国房地产估价行业快速发展，估价业务数量持续增长，估价法律法规不断完善，估价标准体系逐步健全，估价技术方法日趋成熟，估价专业队伍日益壮大，估价执业行为更加规范，估价服务质量明显提高，估价行业的社会影响显著提升。逐步建立起了政府监管、行业自律、社会监督的管理体制，基本形成了公平竞争、开放有序、监管有力的房地产估价市场。房地产估价在维护房地产市场秩序、保护房地产权利人的合法权益、防范金融风险、增进社会和谐等方面发挥着独特的作用。
中国十分重视发展房地产估价行业。目前，全国有房地产估价机构近4500家，从业人员25万余人，有35036人取得了房地产估价师执业资格，其中注册执业的30274人。房地产估价业务包括了为房地产转让、抵押贷款、房屋拆迁补偿、房地产损害赔偿，以及税收、司法鉴定、公司上市、企业改制、资产重组、资产处置等提供专业意见，同时积极探索估价业务的进一步深化和科学合理的拓展。
中国十分重视房地产估价法律法规制度建设。《城市房地产管理法》明确规定“国家实行房地产价格评估制度”、“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。根据这一法定制度，建设部相继颁布了《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等一系列规章和规范性文件，健全了房地产估价法规体系,使之更具操作性。
中国的房地产估价实行严格的市场准入制度。按照《行政许可法》规定，房地产估价师执业资格注册和房地产估价机构资质核准均被确定为政府行政许可事项。从事房地产估价活动的人员必须取得房地产估价师执业资格并经注册后方可执业。从事房地产估价活动的机构必须取得房地产估价机构资质后方可依法承担房地产估价业务。同时，通过建立健全相关的法律法规，充分发挥房地产估价行业组织的作用，加强了对房地产估价业务的监管，保证了房地产估价市场的良好秩序。
中国十分重视房地产估价标准体系建设，1999年颁发了国家标准《房地产估价规范》，此后还发布了《城市房屋征收估价办法》、《房地产抵押估价指导意见》等。这些都有力地保障和有效地提高了房地产估价服务的专业水平和公信力。
2 我国房地产估价行业存在的问题
但毋庸讳言，我国的房地产估价行业也还存在一些问题，主要表现在： （1）房地产估价应用技术含量较低，行业进入的技术壁垒较低，存在大量市场现有竞争者和潜在进入者；同时，由于技术含量较低，市场竞争主要依赖价格竞争，难以形成有效资本积累。 （2）资本积累较差，不能吸引更多优秀人才，提供高质量的人力资本。不仅影响估价服务的质量，而且影响整个产业的研究与发展能力。 （3）研发能力的限制，造成目前业务单一，许多企业难以满足高质量、高附加值的潜在市场需求。
（4）对客户依赖性较大，客户意愿很大程度上影响估价的结果，难以起到客观、公正的第三方估价要求。其结果是，估价报告仅成为某些行政或商业行为中某些环节的必要文件(如，法院的拍卖、商品房抵押贷款)，对经济决策和商业投资决策的参考意义不大，行业发展的空间没有得到应有的释放，甚至某些房地产估价机构仅仅依赖行政保护才能够生存。
3 我国房地产估价行业的发展方向和趋势
（1）树立品牌，做优做强
“品牌”是企业的一种重要的无形资产，是企业的名片。“品牌”就是知名度，有了知名度就具有凝聚力与扩散力，就成为企业发展的动力。企业品牌的建设，要以诚信为基础，服务质量和服务特色为核心，才能培育消费者的信誉认知度和品牌忠诚度，企业才有市场占有率和经济效益。
品牌建设是指品牌拥有者对品牌进行的设计、宣传、维护的行为和努力。品牌建设包括了品牌定位、品牌规划、品牌形象、品牌扩张等等。品牌建设是现代企业管理的一项重要内容，对企业的发展成长具有重要意义，我们国内的房地产估价企业应该予以高度重视，从企业生存发展的高度着手和加强企业的品牌建设，树立良好的企业品牌。
所谓做优，就是要在发展战略、人才结构、服务质量和规范管理等方面全面提升工作水平。因此，需要制定正确的发展战略和科学、坚实、稳定的发展目标，建设一支结构合理、专业能力全面的高素质人才队伍，建立起反映机构特色的价值观念、经营准则、经营作风、企业精神、行为规范和企业文化。所谓做强，就是要努力培育自身的核心竞争力，主动迎接市场的挑战，获取高端市场份额。必须走专业化道路，在执业能力、抵御风险能力、抵御不良倾向能力和发展后劲方面都要做强，逐步形成具有自身特点的估价体系，真正能体现独立、客观、公正的估价原则，强化质量管理和信息管理，不断提高公信力，树立良好的企业形象。估价机构要在人员上更精，技术上更成熟，设备上更先进，并且有功能丰富的估价软件支持估价工作。
（2）加强业务研究，建立高素质的专家队伍
房地产估价工作专业性强，涉及面广，具有专业性、综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产估价工作的人员不仅需要精通房地产估价业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化设备的操作技巧，同时，还要具备公关能力和敬业精神。目前，由于种种原因我国房地产估价行业从业人员素质还难尽如人意。
随着房地产估价市场的发展和业务的延伸，房地产估价市场呼唤素质综合化、多样化的专家型的专业人才，这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较广的知识面，较强的业务能力和较高的道德水准，他们是估价行业的骨干力量，只有这样的人才能适应市场发展和新业务拓展的需要。
为了配合这一必然的发展趋势，应该加强对估价师的认证和再教育工作。可以尝试区分估价师的级别，例如，设置资深估价师资格，具有这样资格的估价师可以独立开设估价机构。因此，在对估价机构的管理上，也应该破除估价机构设立所要求的最少注册估价师人数限制，可以规定只要具有资深估价师资格，就可以设置估价机构。破除根据估价师人数、注册资金以及以往业绩核定估价机构等级的限制，资深估价师本身就是这一切的代表。这样的规定不仅符合国际趋势，也利于对估价机构进行管理，有利于考核估价师的执业能力和界定估价师的法律责任。
（3）一业为主，多元经营，开拓新的业务范围
基于房地产估价业未来发展趋势及其行业特点，房地产估价机构应采取基于核心技术的同心多元化发展战略，即沿着房地产咨询服务价值链，向房地产估价业的上游、下游拓展相关的业务领域，提供高附加值的综合房地产顾问服务。 房地产评估仅仅是房地产顾问行业链条上的一个环节，另外还有上游的房地产投资、策划、可行性研究、市场营销以及下游的经纪等等，这些环节都是相互联系着的。同时，房地产评估机构在进行评估时，需要搜集一些房地产市场、相关项目的信息，占有第一手信息资源。这些信息对于进行其他的顾问工作也是很有价值的，如果能够将花费了很多成本收集到的这些信息也应用在链条上的其他环节上，将会带来更大的收益
根据目前我国房地产市场需求，有实力的房地产估价机构可以考虑将业务扩展到房地产顾问领域，具体包括以下业务： (1)投资顾问。为客户提供房地产买卖的投资顾问服务，针对客户对投资目的、期限、回报风险的要求进行详尽的分析，帮助客户寻找合适的投资项目。
（2）房地产项目的前期策划和咨询。为了帮助客户获得最佳的投资收益，在项目前期会提供深入的、具有针对性的研究，包括可行性研究、財务分析、需求分析预测、优势机会及风险分析等。另外，还可以提供开发建议顾问、推广策划顾问等服务。利用完善的房地产市场供应和需求的数据库，可以作为市场分析和研究的基础。 (3)研究与顾问。这项业务比较综合，并不是针对某个具体的项目，而是为客户的市场竞争力及面临的风险、企业发展规划等提供咨询，也为政府的房地产业政策、城市规划提供顾问服务。
（4）积极开拓国际市场，参与国际竞争，提高自己的业务能力和管理水平
当今世界，随着现代经济和科技水平的高速发展，经济全球化已经成为世界经济发展的必然趋势，这将对各行各业产生广泛而深远的影响，既为估价行业提供了前所未有的发展机遇，又提出前所未有的挑战。估价行业作为现代服务业的重要组成部分，其重要服务对象----投资者、金融机构等的跨国、跨地区活动日益频繁，不可避免地要为其提供跨国、跨地区的估价服务。这一方面会促使估价理念、估价术语及其内涵、估价方法、估价结果表述等在不同国家和地区之间趋同，另一方面需要估价师熟悉当地的相关制度政策，遵守当地对人员资格、机构资质等的要求。特别是房地产估价，由于房地产的不可移动特性，决定了它是一个地区性市场，不仅受到当地消费习俗等的影响，更受到当地政策、制度等的影响。
另外随着近年来我国经济的迅速发展，我国已经发展成为世界第二大经济体，估价行业发展30多年来知识和经验也具有了相当的积累，我们要积极利用自身的优势和条件，在国外同行走进来的同时，积极开拓国际市场，参与国际竞争，扩展自己的业务，开拓新的利润增长点。利用在国际舞台上和国际同行同台竞技的机会，积极学习、吸收国外先进的技术、方法和手段，取长补短，提高自己的业务能力和管理水平，发展成为国际知名的房地产综合顾问服务商。
4 结语
总之，对于房地产估价行业来说，面对估价市场的激烈竞争，要想求得健康发展，就要求估价活动必须坚持市场规律，树立良好的行业形象和企业品牌，做优做强，加强业务研究，建立高素质的专家队伍，围绕核心业务，积极拓展高附加值的顾问等相关业务，一业为主，多元经营，积极开拓国际市场，参与国际竞争，提高自己的业务能力和管理水平，实现、维护和保障客户的合法权益，在坚持以人为本、搞好服务的同时，应积极促进房地产估价行业的全面、协调、可持续发展。
参考文献：
[1]宋在科.当前房地产市场存在的问题及对策.科技信息.2009（18）
[2]钱碧慧，马静.论房地产项目成本管理.中国新技术新产品. 2009（9）
[3]李翠萍.二三线城市房地产市场发展分析.现代商贸工业.2009（17）
关键词：房地产估价；发展；趋势
Abstract: According to real estate appraisal and development issues, the article analyzes the history and current situation of China's real estate valuation industry, discusses the development of China's real estate valuation industry direction and trends.Key words: real estate valuation; development; trend
中圖分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）04-0020-02
0 引言
房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。
1 我国房地产估价行业的发展
自20世纪80年代以来，中国房地产估价行业快速发展，估价业务数量持续增长，估价法律法规不断完善，估价标准体系逐步健全，估价技术方法日趋成熟，估价专业队伍日益壮大，估价执业行为更加规范，估价服务质量明显提高，估价行业的社会影响显著提升。逐步建立起了政府监管、行业自律、社会监督的管理体制，基本形成了公平竞争、开放有序、监管有力的房地产估价市场。房地产估价在维护房地产市场秩序、保护房地产权利人的合法权益、防范金融风险、增进社会和谐等方面发挥着独特的作用。
中国十分重视发展房地产估价行业。目前，全国有房地产估价机构近4500家，从业人员25万余人，有35036人取得了房地产估价师执业资格，其中注册执业的30274人。房地产估价业务包括了为房地产转让、抵押贷款、房屋拆迁补偿、房地产损害赔偿，以及税收、司法鉴定、公司上市、企业改制、资产重组、资产处置等提供专业意见，同时积极探索估价业务的进一步深化和科学合理的拓展。
中国十分重视房地产估价法律法规制度建设。《城市房地产管理法》明确规定“国家实行房地产价格评估制度”、“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。根据这一法定制度，建设部相继颁布了《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等一系列规章和规范性文件，健全了房地产估价法规体系,使之更具操作性。
中国的房地产估价实行严格的市场准入制度。按照《行政许可法》规定，房地产估价师执业资格注册和房地产估价机构资质核准均被确定为政府行政许可事项。从事房地产估价活动的人员必须取得房地产估价师执业资格并经注册后方可执业。从事房地产估价活动的机构必须取得房地产估价机构资质后方可依法承担房地产估价业务。同时，通过建立健全相关的法律法规，充分发挥房地产估价行业组织的作用，加强了对房地产估价业务的监管，保证了房地产估价市场的良好秩序。
中国十分重视房地产估价标准体系建设，1999年颁发了国家标准《房地产估价规范》，此后还发布了《城市房屋征收估价办法》、《房地产抵押估价指导意见》等。这些都有力地保障和有效地提高了房地产估价服务的专业水平和公信力。
2 我国房地产估价行业存在的问题
但毋庸讳言，我国的房地产估价行业也还存在一些问题，主要表现在： （1）房地产估价应用技术含量较低，行业进入的技术壁垒较低，存在大量市场现有竞争者和潜在进入者；同时，由于技术含量较低，市场竞争主要依赖价格竞争，难以形成有效资本积累。 （2）资本积累较差，不能吸引更多优秀人才，提供高质量的人力资本。不仅影响估价服务的质量，而且影响整个产业的研究与发展能力。 （3）研发能力的限制，造成目前业务单一，许多企业难以满足高质量、高附加值的潜在市场需求。
（4）对客户依赖性较大，客户意愿很大程度上影响估价的结果，难以起到客观、公正的第三方估价要求。其结果是，估价报告仅成为某些行政或商业行为中某些环节的必要文件(如，法院的拍卖、商品房抵押贷款)，对经济决策和商业投资决策的参考意义不大，行业发展的空间没有得到应有的释放，甚至某些房地产估价机构仅仅依赖行政保护才能够生存。
3 我国房地产估价行业的发展方向和趋势
（1）树立品牌，做优做强
“品牌”是企业的一种重要的无形资产，是企业的名片。“品牌”就是知名度，有了知名度就具有凝聚力与扩散力，就成为企业发展的动力。企业品牌的建设，要以诚信为基础，服务质量和服务特色为核心，才能培育消费者的信誉认知度和品牌忠诚度，企业才有市场占有率和经济效益。
品牌建设是指品牌拥有者对品牌进行的设计、宣传、维护的行为和努力。品牌建设包括了品牌定位、品牌规划、品牌形象、品牌扩张等等。品牌建设是现代企业管理的一项重要内容，对企业的发展成长具有重要意义，我们国内的房地产估价企业应该予以高度重视，从企业生存发展的高度着手和加强企业的品牌建设，树立良好的企业品牌。
所谓做优，就是要在发展战略、人才结构、服务质量和规范管理等方面全面提升工作水平。因此，需要制定正确的发展战略和科学、坚实、稳定的发展目标，建设一支结构合理、专业能力全面的高素质人才队伍，建立起反映机构特色的价值观念、经营准则、经营作风、企业精神、行为规范和企业文化。所谓做强，就是要努力培育自身的核心竞争力，主动迎接市场的挑战，获取高端市场份额。必须走专业化道路，在执业能力、抵御风险能力、抵御不良倾向能力和发展后劲方面都要做强，逐步形成具有自身特点的估价体系，真正能体现独立、客观、公正的估价原则，强化质量管理和信息管理，不断提高公信力，树立良好的企业形象。估价机构要在人员上更精，技术上更成熟，设备上更先进，并且有功能丰富的估价软件支持估价工作。
（2）加强业务研究，建立高素质的专家队伍
房地产估价工作专业性强，涉及面广，具有专业性、综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产估价工作的人员不仅需要精通房地产估价业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化设备的操作技巧，同时，还要具备公关能力和敬业精神。目前，由于种种原因我国房地产估价行业从业人员素质还难尽如人意。
随着房地产估价市场的发展和业务的延伸，房地产估价市场呼唤素质综合化、多样化的专家型的专业人才，这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较广的知识面，较强的业务能力和较高的道德水准，他们是估价行业的骨干力量，只有这样的人才能适应市场发展和新业务拓展的需要。
为了配合这一必然的发展趋势，应该加强对估价师的认证和再教育工作。可以尝试区分估价师的级别，例如，设置资深估价师资格，具有这样资格的估价师可以独立开设估价机构。因此，在对估价机构的管理上，也应该破除估价机构设立所要求的最少注册估价师人数限制，可以规定只要具有资深估价师资格，就可以设置估价机构。破除根据估价师人数、注册资金以及以往业绩核定估价机构等级的限制，资深估价师本身就是这一切的代表。这样的规定不仅符合国际趋势，也利于对估价机构进行管理，有利于考核估价师的执业能力和界定估价师的法律责任。
（3）一业为主，多元经营，开拓新的业务范围
基于房地产估价业未来发展趋势及其行业特点，房地产估价机构应采取基于核心技术的同心多元化发展战略，即沿着房地产咨询服务价值链，向房地产估价业的上游、下游拓展相关的业务领域，提供高附加值的综合房地产顾问服务。 房地产评估仅仅是房地产顾问行业链条上的一个环节，另外还有上游的房地产投资、策划、可行性研究、市场营销以及下游的经纪等等，这些环节都是相互联系着的。同时，房地产评估机构在进行评估时，需要搜集一些房地产市场、相关项目的信息，占有第一手信息资源。这些信息对于进行其他的顾问工作也是很有价值的，如果能够将花费了很多成本收集到的这些信息也应用在链条上的其他环节上，将会带来更大的收益
根据目前我国房地产市场需求，有实力的房地产估价机构可以考虑将业务扩展到房地产顾问领域，具体包括以下业务： (1)投资顾问。为客户提供房地产买卖的投资顾问服务，针对客户对投资目的、期限、回报风险的要求进行详尽的分析，帮助客户寻找合适的投资项目。
（2）房地产项目的前期策划和咨询。为了帮助客户获得最佳的投资收益，在项目前期会提供深入的、具有针对性的研究，包括可行性研究、財务分析、需求分析预测、优势机会及风险分析等。另外，还可以提供开发建议顾问、推广策划顾问等服务。利用完善的房地产市场供应和需求的数据库，可以作为市场分析和研究的基础。 (3)研究与顾问。这项业务比较综合，并不是针对某个具体的项目，而是为客户的市场竞争力及面临的风险、企业发展规划等提供咨询，也为政府的房地产业政策、城市规划提供顾问服务。
（4）积极开拓国际市场，参与国际竞争，提高自己的业务能力和管理水平
当今世界，随着现代经济和科技水平的高速发展，经济全球化已经成为世界经济发展的必然趋势，这将对各行各业产生广泛而深远的影响，既为估价行业提供了前所未有的发展机遇，又提出前所未有的挑战。估价行业作为现代服务业的重要组成部分，其重要服务对象----投资者、金融机构等的跨国、跨地区活动日益频繁，不可避免地要为其提供跨国、跨地区的估价服务。这一方面会促使估价理念、估价术语及其内涵、估价方法、估价结果表述等在不同国家和地区之间趋同，另一方面需要估价师熟悉当地的相关制度政策，遵守当地对人员资格、机构资质等的要求。特别是房地产估价，由于房地产的不可移动特性，决定了它是一个地区性市场，不仅受到当地消费习俗等的影响，更受到当地政策、制度等的影响。
另外随着近年来我国经济的迅速发展，我国已经发展成为世界第二大经济体，估价行业发展30多年来知识和经验也具有了相当的积累，我们要积极利用自身的优势和条件，在国外同行走进来的同时，积极开拓国际市场，参与国际竞争，扩展自己的业务，开拓新的利润增长点。利用在国际舞台上和国际同行同台竞技的机会，积极学习、吸收国外先进的技术、方法和手段，取长补短，提高自己的业务能力和管理水平，发展成为国际知名的房地产综合顾问服务商。
4 结语
总之，对于房地产估价行业来说，面对估价市场的激烈竞争，要想求得健康发展，就要求估价活动必须坚持市场规律，树立良好的行业形象和企业品牌，做优做强，加强业务研究，建立高素质的专家队伍，围绕核心业务，积极拓展高附加值的顾问等相关业务，一业为主，多元经营，积极开拓国际市场，参与国际竞争，提高自己的业务能力和管理水平，实现、维护和保障客户的合法权益，在坚持以人为本、搞好服务的同时，应积极促进房地产估价行业的全面、协调、可持续发展。
参考文献：
[1]宋在科.当前房地产市场存在的问题及对策.科技信息.2009（18）
[2]钱碧慧，马静.论房地产项目成本管理.中国新技术新产品. 2009（9）
[3]李翠萍.二三线城市房地产市场发展分析.现代商贸工业.2009（17）