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摘要：文章就商业地产和住宅开发投资过程的差异，结合开发环节的不同，从成本、资金的回收周期，资金的回收方式，对开发商的运营能力的要求以及外部宏观和行业环境的影响等因素对商业地产和住宅的投资风险进行对比分析，凸显商业地产的投资风险，提出相应的风险防范措施。
关键词：住宅；商业地产；风险；分析
截至2007年，中国商业地产市场投资总体稳定增长，全国商业用房的投资总额是2775.56亿元，同比增长17.9%，也是连续3年保持在17%左右且高于住宅地产的投资增长速度，期间大量的开发商快速扩张，进入看好的商业地产。但是随着国家宏观调控政策的累积效应以及国际金融环境的变化，到2008年，房地产行业开始进入下调阶段，到现在许多开发企业遭受着巨大的资金压力，特别是要大量开发商业物业的开发商。但是商业地产的发展前景仍被看好，国务院及有关部门近日连续发布的有关扩大内需方面的投资以及相关的金融政策的开放和银行利息的不断下调，在稳定房地产市场的同时，为商业地产的发展提供了新机会。
一、问题提出
商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的商业类房地产。住宅是指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者，仅供家庭日常居住用的建筑物。在拥有良好的发展前景，但又面临重重困难的情况下，特别是面临资金链的压力，如何走好商业地产的开发的这条路就显得很重要。所以在这个时期通过传统住宅的开发与商业地产开发的投资风险进行比较分析就显得更有实际意义，对商业地产的开发投资风险要怎么认识才能保证企业在以后健康持续的发展？
二、投资风险差异分析
房地产投资风险是指投资者在投资的过程中由于各种影响因素如政策因素，自然因素，经济因素等等因素的影响，而导致投资者最终的收益的结果不同，这里主要是指给投资者带来的损失。住宅地产开发是投入之后能够一次性快速回笼资金的，而商业地产则是长期的投资过程。他们各自有自己的特色，所以面临的风险也是不同的。
（一）开发环节上的区分
最基本的开发环节的不同。当开发商看好某个城市准备进入的前提就是对该城市的市场环境有一个充分的市场环境分析，看好该城市的消费潜力之后就会着手寻找投资机会，这时住宅地产开发主要环节包括“选址-建设-销售”，销售完毕后开发工作就基本结束，建设是开发能否成功的关键环节。商业地产开发包括“策划-选址-建设-招商-经营”等环节，每个环节都必须考虑对最终的商业经营的影响，商业经营才是开发能否成功的关键环节。因此，住宅地产开发只要求开发商有一般的房地产开发知识和经验，而商业地产开发要求开发商不但有一般房地产开发的知识和经验，还必须具有商业经营管理经验。
（二）项目成本上的区分
从项目的选址上来说，商业地产一般都是布置在城市的中心，或者是在政府规划定位将来发展的CBD区域。首先就决定了它的地价很高，整个项目的土地出让金数额巨大，商业地产的地价与一般住宅项目的地价的差别是很大的，就拿广州地区来说，商业地产的楼面地价是住宅的2倍左右。建设成本上来说商业地产的建设成本比住宅地产的建设成本更高，特别是大型购物中心的设计要求更高，因为要容纳大量的人流，对建筑的安全设计、质量等提出很高的要求，同时在形体设计方面商业地产一般都是地区性的标志性建筑这些导致商业地产的前期投入成本在单位上就要比住宅要高，相对于住宅而言的建设成本较小。
（三）资金的回收周期区分
从回收周期上来分析，一般住宅项目，从前期的拿地到建成销售，一般1年左右。當然是项目的具体情况而言，有的具有整体开发实力的开发商从拿地到建成只有6个月。新出台的政策，要求封顶以后才能够预售，从建成到开始预售的时间为1年甚至更短，这样开发商在市场环境好的时候，回收资金的速度很快，而商业地产的资金回收压力是相当大。中信广场1997年建成开始投入使用，直到2007年近10年的时间才将投入的成本收回，而整个广场投资额37亿港元，涉及的金额相当的大。一个完整的商业地产开发项目则需要5-7年，而回收周期则在7-10年左右。这对开发商的资金实力来说是严峻的考验。所以在资金回收周期上来讲，商业地产的面临的资金压力比住宅地产要大很多。正是商业地产的投资回收周期与住宅地产的不同，所以两种物业的运行周期也不同，一般而言商业地产的运行周期是要比住宅地产的周期要长。
（四）资金的回收方式的区分
商业地产的资金回收方式主要是通过租金，它的主要运行方式是租赁运营，这些年失败的商业地产的营运经验就是，不能随便拆分出售产权各自营运，这样不能很好地形成规模效应，不能形成良好的业态组合，就不能吸引足够的人流来支持整个商业中心，最终会导致商业项目难以经营下去。租金的多少主要是由商业地产结合本身所形成的商业环境，一旦消费者认同区位中心环境，这使它的租金相应的也会大幅上涨，所以，商业地产的是一种引凤筑巢的开发模式，能否吸引大型的商家入驻，形成一定的规模的城市消费中心很重要，它的回收方式是细水长流型。而住宅的开发模式是筑巢引凤，吸引广大消费者前来购买。也正是回收方式的不同，也造就了商业地产的魅力。一旦商业地产的商圈成熟，让消费者形成认同感，就能够保证企业能够稳定的获得高租金的收益，这对一个企业来说，稳定的资金流的带来的好处是显而易见的。
（五）对开发商的运营的能力要求异同分析
从项目的运作上来说，商业地产在国内的发展的时间不是很长，发展不是很成熟，目前的情况更多的是一种探索，更多的是一些开发商没有认清商业地产的开发模式，没有很好地与住宅地产的开发区别开来，一次次的失败经验表明，商业地产只能整体招商运作经营，考虑各种业态的组合，形成规模效应。若急于回收资金进行产权分拆出售，无异于杀鸡取卵，此外，目前国内商业运作方面的人才也不是很多，这也是导致近年大量商业地产项目破产的原因。而国内的住宅市场的发展现在已经相对成熟，策划已经从20世纪90年代的单项策划发展到综合策划阶段直到目前的复合策划阶段，融入理念结合企业文化品牌，有针对性的发展健康、休闲、专业的住宅了。加上已经成熟的市场营销，还有完善的市场中介参与，大大降低住宅产品的销售压力。
（六）抵抗宏观和行业的风险的能力差异分析
宏观环境风险是指一个国家和地区的政治、经济、社会等宏观因素的不确定性给房地产项目投资带来的风险，包括政治稳定、宏观调控政策、国民经济GDP增长、利率变化、通货膨胀以及社会进程中的城市化等诸多风险因素。行业风险是指由于商业地产行业中的各种不确定性因素给项目投资带来的风险，如市场供求风险，地产价格带来的购买力风险，同业竞争风险，原材料价格上涨风险，商铺销售价格下跌风险、投机炒作风险、土地供应风险等。这些因素对住宅和商业地产来说都有很深刻的影响，但商业地产受上述的各种风险因素的影响更显著，因为商业物业的成长周期很长，在前期的几年当中可能需要持续的资金投入来营造商业地产的商业氛围，一旦遇到市场的下调周期或金融危机等，将会导致大量的商业地产的资金链的断裂，大量的商业烂尾楼就会出现。上一轮广州的商业地产消化期花了10年时间，在近10年时间里广州基本上没有商业地产的新开工项目，无论是写字楼还是酒店都是如此。但住宅地产不同，在中国目前随着城市化的进程，住房需求还是很大的，是一种稳定潜在的刚性需求，成交量的低迷，归根到底还是价格与消费者的心里预期价格不一致，房价调整到合适的范围，市场一定还是可以再重新热起来，这也是导致房地产周期的表现。但是商业地产一旦面临市场环境的恶化，就根本没有成交量，只有烂尾楼，也要一直等到运行周期的好转之后才可能复苏。可以说是商业地产的运行周期的振幅明显要大于住宅地产。
三、总结
上述分析的结果表明商业地产的投资面临的资金压力要明显大于住宅，所以面临的风险比住宅地产就更大。作为商业地产投资的高风险也伴随着高回报。商业地产作为将来发展的热点还是值得投资的。前提是你要认清自身的实力，结合项目本身有一个风险的全面认识，具备完善的商业地产运营的能力，最重要的是能够提供给商业地产运行足夠的资金，对企业自身资金链要有一个很好的预算，对市场风险要有足够的认识。世界500强的企业走到现在80%都是靠稳健的财务政策，这样才能在一轮又一轮的金融风暴中保持上百年屹立不倒，商业地产也是同样道理的，不要因为市场的一时的火热就大肆扩张，在企业做预算的时候，不要只着眼于当前高涨时期的市场，还要考虑市场不景气的时候的风险，所以开发商业地产更要结合企业自身的条件，适度控制发展速度和规模才能保证企业健康的运行下去。
四、相应的风险防范措施
（一）风险预防
首先对国家宏观调控政策和利率调整等要有足够的认识，商业地产的影响要有一定得预见。对于已经定位的项目要从开发环节上牢牢把握，尽量缩短从项目决策到最后的招商运营直接投入使用，特别是吸引有实力的租户入住是很重要的环节，在项目的前期就要开始考虑，现在有的商业地产的开发，提前开始招商，然后根据租户的要求进行开发，就像大连万达的开发模式，这样给项目的招租环节带来很大的便利，也能使项目商圈能够快速的成熟，快速回笼资金。快速地推出就是避免在项目运作期间宏观政策出现大的不利调整。实现这一目标，需要各个环节的顺利对接，包括项目前期的策划、规划报批，建筑工期，租赁招商等，都能够按时完成。对于可以控制的风险，如策划风险，管理风险等，我们应该从有利于项目发展的角度做到最好。在减轻和预防项目风险时，应该根据抓住项目环节的主要方面，来重点关注，及时相应的采取对策。
（二）风险转移
风险转移是一种有效的降低风险的方式，目前国内的开发商都选择了合作开发模式，可以将自身的弱项与相应的强势单位进行合作，如可以与有雄厚资金的投资银行，有丰富商业运营经验的海外背景的机构和开发商等进行合作，这样可以有效地降低项目的资金压力。在项目的销售方面可以适当的选择小量的单位进行出售，前提是要能控制项目的整体运行的商业环境，不少开发商都选择了出售5-10%比例出售产权，这在一定程度上也能快速的缓解企业的资金压力。
此外也可以考虑，出售一定年限的商业物业，尤其是商场、酒店物业可以把经营期内必经的非正常经营期所引起的风险，或因经营管理不善造成的非正常经营期人为延长而引起的风险转移出去。
最后就是工程的风险完全可以通过出包的方式转移给工程承包商，但是合同必须签订得详细、周密，明确违约的处罚办法。
另外，购买一定数量的针对风险较大方面的保险，是一种及时、有效、合理分摊经济损失和获得经济补偿的方式，也是国家大力提倡的方式。
参考文献：
1、张红.房地产经济学[M].清华大学出版社.2005.
2、林蔚.商业地产与住宅地产开发差异性分析[J].重庆建筑,2006(6).
3、洪罡.中国商业地产目前面临的问题及其对策[D].华中师范大学,2006.
4、朱明强.商品住宅投资风险分析与对策研究[D].武汉大学,2005.
5、刘鹏.安市商业地产投资风险分析及防范的研究[D].西安建筑科技大学,2007.
（作者单位：广东工业大学经济与管理学院。其中，周为吉为教授）
关键词：住宅；商业地产；风险；分析
截至2007年，中国商业地产市场投资总体稳定增长，全国商业用房的投资总额是2775.56亿元，同比增长17.9%，也是连续3年保持在17%左右且高于住宅地产的投资增长速度，期间大量的开发商快速扩张，进入看好的商业地产。但是随着国家宏观调控政策的累积效应以及国际金融环境的变化，到2008年，房地产行业开始进入下调阶段，到现在许多开发企业遭受着巨大的资金压力，特别是要大量开发商业物业的开发商。但是商业地产的发展前景仍被看好，国务院及有关部门近日连续发布的有关扩大内需方面的投资以及相关的金融政策的开放和银行利息的不断下调，在稳定房地产市场的同时，为商业地产的发展提供了新机会。
一、问题提出
商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的商业类房地产。住宅是指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者，仅供家庭日常居住用的建筑物。在拥有良好的发展前景，但又面临重重困难的情况下，特别是面临资金链的压力，如何走好商业地产的开发的这条路就显得很重要。所以在这个时期通过传统住宅的开发与商业地产开发的投资风险进行比较分析就显得更有实际意义，对商业地产的开发投资风险要怎么认识才能保证企业在以后健康持续的发展？
二、投资风险差异分析
房地产投资风险是指投资者在投资的过程中由于各种影响因素如政策因素，自然因素，经济因素等等因素的影响，而导致投资者最终的收益的结果不同，这里主要是指给投资者带来的损失。住宅地产开发是投入之后能够一次性快速回笼资金的，而商业地产则是长期的投资过程。他们各自有自己的特色，所以面临的风险也是不同的。
（一）开发环节上的区分
最基本的开发环节的不同。当开发商看好某个城市准备进入的前提就是对该城市的市场环境有一个充分的市场环境分析，看好该城市的消费潜力之后就会着手寻找投资机会，这时住宅地产开发主要环节包括“选址-建设-销售”，销售完毕后开发工作就基本结束，建设是开发能否成功的关键环节。商业地产开发包括“策划-选址-建设-招商-经营”等环节，每个环节都必须考虑对最终的商业经营的影响，商业经营才是开发能否成功的关键环节。因此，住宅地产开发只要求开发商有一般的房地产开发知识和经验，而商业地产开发要求开发商不但有一般房地产开发的知识和经验，还必须具有商业经营管理经验。
（二）项目成本上的区分
从项目的选址上来说，商业地产一般都是布置在城市的中心，或者是在政府规划定位将来发展的CBD区域。首先就决定了它的地价很高，整个项目的土地出让金数额巨大，商业地产的地价与一般住宅项目的地价的差别是很大的，就拿广州地区来说，商业地产的楼面地价是住宅的2倍左右。建设成本上来说商业地产的建设成本比住宅地产的建设成本更高，特别是大型购物中心的设计要求更高，因为要容纳大量的人流，对建筑的安全设计、质量等提出很高的要求，同时在形体设计方面商业地产一般都是地区性的标志性建筑这些导致商业地产的前期投入成本在单位上就要比住宅要高，相对于住宅而言的建设成本较小。
（三）资金的回收周期区分
从回收周期上来分析，一般住宅项目，从前期的拿地到建成销售，一般1年左右。當然是项目的具体情况而言，有的具有整体开发实力的开发商从拿地到建成只有6个月。新出台的政策，要求封顶以后才能够预售，从建成到开始预售的时间为1年甚至更短，这样开发商在市场环境好的时候，回收资金的速度很快，而商业地产的资金回收压力是相当大。中信广场1997年建成开始投入使用，直到2007年近10年的时间才将投入的成本收回，而整个广场投资额37亿港元，涉及的金额相当的大。一个完整的商业地产开发项目则需要5-7年，而回收周期则在7-10年左右。这对开发商的资金实力来说是严峻的考验。所以在资金回收周期上来讲，商业地产的面临的资金压力比住宅地产要大很多。正是商业地产的投资回收周期与住宅地产的不同，所以两种物业的运行周期也不同，一般而言商业地产的运行周期是要比住宅地产的周期要长。
（四）资金的回收方式的区分
商业地产的资金回收方式主要是通过租金，它的主要运行方式是租赁运营，这些年失败的商业地产的营运经验就是，不能随便拆分出售产权各自营运，这样不能很好地形成规模效应，不能形成良好的业态组合，就不能吸引足够的人流来支持整个商业中心，最终会导致商业项目难以经营下去。租金的多少主要是由商业地产结合本身所形成的商业环境，一旦消费者认同区位中心环境，这使它的租金相应的也会大幅上涨，所以，商业地产的是一种引凤筑巢的开发模式，能否吸引大型的商家入驻，形成一定的规模的城市消费中心很重要，它的回收方式是细水长流型。而住宅的开发模式是筑巢引凤，吸引广大消费者前来购买。也正是回收方式的不同，也造就了商业地产的魅力。一旦商业地产的商圈成熟，让消费者形成认同感，就能够保证企业能够稳定的获得高租金的收益，这对一个企业来说，稳定的资金流的带来的好处是显而易见的。
（五）对开发商的运营的能力要求异同分析
从项目的运作上来说，商业地产在国内的发展的时间不是很长，发展不是很成熟，目前的情况更多的是一种探索，更多的是一些开发商没有认清商业地产的开发模式，没有很好地与住宅地产的开发区别开来，一次次的失败经验表明，商业地产只能整体招商运作经营，考虑各种业态的组合，形成规模效应。若急于回收资金进行产权分拆出售，无异于杀鸡取卵，此外，目前国内商业运作方面的人才也不是很多，这也是导致近年大量商业地产项目破产的原因。而国内的住宅市场的发展现在已经相对成熟，策划已经从20世纪90年代的单项策划发展到综合策划阶段直到目前的复合策划阶段，融入理念结合企业文化品牌，有针对性的发展健康、休闲、专业的住宅了。加上已经成熟的市场营销，还有完善的市场中介参与，大大降低住宅产品的销售压力。
（六）抵抗宏观和行业的风险的能力差异分析
宏观环境风险是指一个国家和地区的政治、经济、社会等宏观因素的不确定性给房地产项目投资带来的风险，包括政治稳定、宏观调控政策、国民经济GDP增长、利率变化、通货膨胀以及社会进程中的城市化等诸多风险因素。行业风险是指由于商业地产行业中的各种不确定性因素给项目投资带来的风险，如市场供求风险，地产价格带来的购买力风险，同业竞争风险，原材料价格上涨风险，商铺销售价格下跌风险、投机炒作风险、土地供应风险等。这些因素对住宅和商业地产来说都有很深刻的影响，但商业地产受上述的各种风险因素的影响更显著，因为商业物业的成长周期很长，在前期的几年当中可能需要持续的资金投入来营造商业地产的商业氛围，一旦遇到市场的下调周期或金融危机等，将会导致大量的商业地产的资金链的断裂，大量的商业烂尾楼就会出现。上一轮广州的商业地产消化期花了10年时间，在近10年时间里广州基本上没有商业地产的新开工项目，无论是写字楼还是酒店都是如此。但住宅地产不同，在中国目前随着城市化的进程，住房需求还是很大的，是一种稳定潜在的刚性需求，成交量的低迷，归根到底还是价格与消费者的心里预期价格不一致，房价调整到合适的范围，市场一定还是可以再重新热起来，这也是导致房地产周期的表现。但是商业地产一旦面临市场环境的恶化，就根本没有成交量，只有烂尾楼，也要一直等到运行周期的好转之后才可能复苏。可以说是商业地产的运行周期的振幅明显要大于住宅地产。
三、总结
上述分析的结果表明商业地产的投资面临的资金压力要明显大于住宅，所以面临的风险比住宅地产就更大。作为商业地产投资的高风险也伴随着高回报。商业地产作为将来发展的热点还是值得投资的。前提是你要认清自身的实力，结合项目本身有一个风险的全面认识，具备完善的商业地产运营的能力，最重要的是能够提供给商业地产运行足夠的资金，对企业自身资金链要有一个很好的预算，对市场风险要有足够的认识。世界500强的企业走到现在80%都是靠稳健的财务政策，这样才能在一轮又一轮的金融风暴中保持上百年屹立不倒，商业地产也是同样道理的，不要因为市场的一时的火热就大肆扩张，在企业做预算的时候，不要只着眼于当前高涨时期的市场，还要考虑市场不景气的时候的风险，所以开发商业地产更要结合企业自身的条件，适度控制发展速度和规模才能保证企业健康的运行下去。
四、相应的风险防范措施
（一）风险预防
首先对国家宏观调控政策和利率调整等要有足够的认识，商业地产的影响要有一定得预见。对于已经定位的项目要从开发环节上牢牢把握，尽量缩短从项目决策到最后的招商运营直接投入使用，特别是吸引有实力的租户入住是很重要的环节，在项目的前期就要开始考虑，现在有的商业地产的开发，提前开始招商，然后根据租户的要求进行开发，就像大连万达的开发模式，这样给项目的招租环节带来很大的便利，也能使项目商圈能够快速的成熟，快速回笼资金。快速地推出就是避免在项目运作期间宏观政策出现大的不利调整。实现这一目标，需要各个环节的顺利对接，包括项目前期的策划、规划报批，建筑工期，租赁招商等，都能够按时完成。对于可以控制的风险，如策划风险，管理风险等，我们应该从有利于项目发展的角度做到最好。在减轻和预防项目风险时，应该根据抓住项目环节的主要方面，来重点关注，及时相应的采取对策。
（二）风险转移
风险转移是一种有效的降低风险的方式，目前国内的开发商都选择了合作开发模式，可以将自身的弱项与相应的强势单位进行合作，如可以与有雄厚资金的投资银行，有丰富商业运营经验的海外背景的机构和开发商等进行合作，这样可以有效地降低项目的资金压力。在项目的销售方面可以适当的选择小量的单位进行出售，前提是要能控制项目的整体运行的商业环境，不少开发商都选择了出售5-10%比例出售产权，这在一定程度上也能快速的缓解企业的资金压力。
此外也可以考虑，出售一定年限的商业物业，尤其是商场、酒店物业可以把经营期内必经的非正常经营期所引起的风险，或因经营管理不善造成的非正常经营期人为延长而引起的风险转移出去。
最后就是工程的风险完全可以通过出包的方式转移给工程承包商，但是合同必须签订得详细、周密，明确违约的处罚办法。
另外，购买一定数量的针对风险较大方面的保险，是一种及时、有效、合理分摊经济损失和获得经济补偿的方式，也是国家大力提倡的方式。
参考文献：
1、张红.房地产经济学[M].清华大学出版社.2005.
2、林蔚.商业地产与住宅地产开发差异性分析[J].重庆建筑,2006(6).
3、洪罡.中国商业地产目前面临的问题及其对策[D].华中师范大学,2006.
4、朱明强.商品住宅投资风险分析与对策研究[D].武汉大学,2005.
5、刘鹏.安市商业地产投资风险分析及防范的研究[D].西安建筑科技大学,2007.
（作者单位：广东工业大学经济与管理学院。其中，周为吉为教授）