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摘要： 本文搜集大量资料，在回顾我国保障性住房建设的发展历程和基本特点的基础上，以河南洛阳为例发现我国在保障性住房建设中存在的主要问题，从而提出了加快我国保障性住房建设的一些建议。
关键词： 保障性住房；建设；洛阳
前言
保障性住房是政府为低收入住房困难家庭提供的限定标准、限定价格、租金的住房，其中包括廉租住房、经济适用房、限价商品房、公共租赁房。保障性住房作为在保障性制度在住房领域的延伸，从而保障性住房的建设对经济发展、社会稳定、人民生活的提高具有重大意义。近几年来，对民生问题的高度关注，国家出台了不少关于加强保障性住房建设的措施。但由于我国是发展中国家，低收入比重较大，保障性住房一直供不应求。所以在目前情况下，加强保障性住房建设是十分必要的。
本文通过对近年来我国出台的保障性住房政策的梳理，以牡丹花都河南洛阳为例，分析在贯彻实施保障性住房建设的过程中存在的问题，究其原因提出一些具有可操作性的建议。
1.我国保障性住房建设阶段梳理
近些年来，国家高度关注民生，不断出台一些政策推进和完善保障性住房建设体系，加大保障性住房的投资力度，将保障性住房建设提到前所未有的高度。且其具有明显的阶段性特征。
1.1“安居工程”阶段（1995年—1997年）
1995年1月20日国家出台了《国家安居工程实施方案》标志着“安居工程”在全国推行，其计划是在原有保障性住房建设规格上，新增建筑面积约1.5亿平方米，预计五年完成。这一阶段我国主要以集资建房和“安居工程”两种形式。
1.2 保障性住房体系确立阶段（1998年—2001年）
1998年7月3日出台的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》标志着以经济适用房为主的保障性住房体系的初步建立。
1.3保障性安居工程萎缩阶段（2002年—2006年）
2001年底，以大连为代表的部分城市提出以出让土地获取政府收入，从而建设保障性住房的积极性减弱。2002年开始保障性住房投资比例大幅下降，2005年达到历史最低点。
1.4保障性住房体系重新确立阶段（2007年—2009年）
2007年国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度的目标和基本框架，即以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”（2006-2010年）期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善。
1.5保障性住房体系完善阶段（2010年—2015年）
2010年以来国家陆续出台了很多政策，要求加快保障性住房建设、棚户区改造和中小型住房用地量不低于建设用地供应量的70%等一系列政策。
2洛阳市保障性住房建设现状分析
2.1规模分析
目前，洛阳市廉租房保障对象为人均使用面积未达标的城市低保住房困难家庭，经济适用房保障对象为家庭人均年收入、人均住房建筑面积未达标的本市户籍居民无房家庭及各类常驻人员无房家庭。以收入水平、财产状况、户籍类型和居住年限作为甄别保障对象的依据，收入水平为关键因素。
按平均水平，洛阳市廉租房保障需求家庭为3万多户，经济适用房保障需求家庭为 30 万户。扣除至 2008 年底已获得保障住房家庭，未满足需求仍十分巨大。按户均 3 人，主城区人均使用面积 10平方米、远郊各区县人均使用面积 6 平方米计算，需求共计 360 多万平方米。规模仍很小，且每年呈递减趋势。根据2008-2012年度《洛阳年度住房计划》，各类保障性住房建设见表1：〖FL）〗
表1 2008—2012年洛阳市年度住房建设计划
2.3供需缺口分析
据 2008-2012年住房建设计划，洛阳市将新建政策性保障住房共3060 万平方米，只占总需求的 41.38%。至 2012 年底洛阳市市保障性住房供求关系对比见图1，廉租房供求缺口超过 90%，经济适用房供求缺口近 50%，难以满足低收入者对保障性住房的需要。
2.4横向比较
近年来洛阳市保障性住房建设规模和增速均有较大提高，但保障性住房建设规模占新建住房规模的比例较可比城市而言仍很低，较同处西部的西安、昆明都有不少差距见图2。〖LL〗
3.洛阳市保障性住房体系现存问题分析
保障性住房政策在洛阳发展十几年来，在解决中低收入人群的住房困难问题上发挥了不可替代的作用，同时也促进了经济发展和社会稳定，但在保障性住房建设过程中所出现的问题也是不容忽视的。
3.1未形成科学的管理机制
目前洛阳仍属于三线城市，受资金限制洛阳市未建成相对完善的保障性住房信息管理系统。据某家房地产公司反映，商业房地产企业在商品房开发上都要完成政府配置的5%保障性住房建设任务，建好后政府以成本价回收，作为保障性住房房源。此类带有保障性质的住房与普通商品房和高档小区形成混合居住的局面，保障性住房除了面积小些，其余的如小区景观效果、配套设施等享受的标准都一样，物业费收取也与其他商品房保持了一致。但问题是，对低收入家庭而言，既然享受到较高层次的服务设施，理应要承担较高的物业费，但过高的物业费又加重了低收入家庭的困难，存在着缴不起物业费的现象。
3.2供给总量及覆盖范围还不够大
保障性住房建设过程中存在着供给结构不合理、住房保障覆盖面不大等问题。一是保障性住房投资占房地产投资总额比重过低。二是保障性住房内部结构存在不合理现象。如经济适用房建筑面积偏大，建筑标准高档化，严重超出受保障群体的购买能力；廉租住房配给数量不能满足需求，廉租住房配给群体错位等现象。三是住房保障覆盖面不大。目前，洛阳住房保障主要以城市低收入家庭为主，个别地方的保障对象主要以低保家庭为主，还没有扩大到低收入家庭，更没有覆盖到大量的中等偏下“夹心层”（指既达不到廉租房申请标准，又买不起经济适用房的）居民及外来务工人员和新就业职工。 3.3资金投入不足
保障性住房属于于政策性住房，比之商品房开发，利润空间小。因而房地产企业开发投入积极性不会很高高，从而导致资金投入不足不能低收入群体的住房需求。
4.健全保障性住房体系的建议
4.1政府与市场有效的结合
政府与市场有效的结合，必然要求政府成为建设保障性住房体系的主体，但这不排斥有效的利用私人资源。在解决保障性住房市场失灵时，有必要将住房保障实施纳入政府绩效考核之内；同时在其他领域中，在政府特许授权和有效监控下，大力引进社会私人资源和市场竞争机制，充分发挥市场配置资源的功能。
4.2建立健全保障性住房退出机制
可推出经济适租房、中转租赁房、有限产权分期转移商品房、限价商品房等多种保障性住房类型，解决“夹心层”及其他中低收入家庭的住房困难。加大廉租房建设力度和增加供应量，集约利用土地资源，降低建设成本。加强实物保障，同时在现有廉租补贴、租金减免基础上创新如保障住房购置券等的货币保障方式。建立廉租房分期或局部出售，经济适用房土地出让金产权化等多种形式的保障性住房退出方式。
4.3建立统一的个人信息系统和保障性住房管理信息系统
可考虑建立起域内统一的以身份证号码为唯一标识的社会个人信息系统以及域内统一的保障性住房信息系统，提高保障性住房体系建设工作效率，减少工作失误，降低寻租可能性，提高保障性住房体系的公平性。
4.4多途径筹集保障性住房房源和建设运营资金
目前保障性住房主要源于政府或企业出资新建、社会组织捐赠、旧房改造等，房屋供给量与建设资金一直严重滞后于社会实际需求量。可通过保障性住房信托基金、保障性住房资产证券化等方式，创新性地筹集保障性住房建设及营运资金。参考文献：
[参考文献]
[1]宋永美.物价上涨过快对居民生活影响分析[J].吉林金融研究，2008（7）：61-62.
[2]徐虹.保障性住房政策的选择运用[J].中央财经大学学报，2008（6）：13-18.
[3]康庄.郑应亨.重庆市保障性住房体系建设现状、问题与对策建议[J].建筑经济，2009（8）.
[4]李国敏.对我国城市住房保障制度的再思考[J].创新，2009（8）.
[5]洛阳市.洛阳市住房建设规划（2008-2012）.2008
[6]中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室课题组，建立多层次的中国住房办共政策体系.财贸经济，2008.1.17-26.
[7]李晶. 保障性住房建设：现状、影响及融资模式[J]. 国际融资.2010（11）.26-28.
[8]曾永光.经济租赁住房制度研究.城乡建设 2009（02）.58-60.
[9]姚玲珍.中国公共住房政策模式研究[M].上海：上海财经大学出版社.2009.
关键词： 保障性住房；建设；洛阳
前言
保障性住房是政府为低收入住房困难家庭提供的限定标准、限定价格、租金的住房，其中包括廉租住房、经济适用房、限价商品房、公共租赁房。保障性住房作为在保障性制度在住房领域的延伸，从而保障性住房的建设对经济发展、社会稳定、人民生活的提高具有重大意义。近几年来，对民生问题的高度关注，国家出台了不少关于加强保障性住房建设的措施。但由于我国是发展中国家，低收入比重较大，保障性住房一直供不应求。所以在目前情况下，加强保障性住房建设是十分必要的。
本文通过对近年来我国出台的保障性住房政策的梳理，以牡丹花都河南洛阳为例，分析在贯彻实施保障性住房建设的过程中存在的问题，究其原因提出一些具有可操作性的建议。
1.我国保障性住房建设阶段梳理
近些年来，国家高度关注民生，不断出台一些政策推进和完善保障性住房建设体系，加大保障性住房的投资力度，将保障性住房建设提到前所未有的高度。且其具有明显的阶段性特征。
1.1“安居工程”阶段（1995年—1997年）
1995年1月20日国家出台了《国家安居工程实施方案》标志着“安居工程”在全国推行，其计划是在原有保障性住房建设规格上，新增建筑面积约1.5亿平方米，预计五年完成。这一阶段我国主要以集资建房和“安居工程”两种形式。
1.2 保障性住房体系确立阶段（1998年—2001年）
1998年7月3日出台的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》标志着以经济适用房为主的保障性住房体系的初步建立。
1.3保障性安居工程萎缩阶段（2002年—2006年）
2001年底，以大连为代表的部分城市提出以出让土地获取政府收入，从而建设保障性住房的积极性减弱。2002年开始保障性住房投资比例大幅下降，2005年达到历史最低点。
1.4保障性住房体系重新确立阶段（2007年—2009年）
2007年国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度的目标和基本框架，即以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”（2006-2010年）期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善。
1.5保障性住房体系完善阶段（2010年—2015年）
2010年以来国家陆续出台了很多政策，要求加快保障性住房建设、棚户区改造和中小型住房用地量不低于建设用地供应量的70%等一系列政策。
2洛阳市保障性住房建设现状分析
2.1规模分析
目前，洛阳市廉租房保障对象为人均使用面积未达标的城市低保住房困难家庭，经济适用房保障对象为家庭人均年收入、人均住房建筑面积未达标的本市户籍居民无房家庭及各类常驻人员无房家庭。以收入水平、财产状况、户籍类型和居住年限作为甄别保障对象的依据，收入水平为关键因素。
按平均水平，洛阳市廉租房保障需求家庭为3万多户，经济适用房保障需求家庭为 30 万户。扣除至 2008 年底已获得保障住房家庭，未满足需求仍十分巨大。按户均 3 人，主城区人均使用面积 10平方米、远郊各区县人均使用面积 6 平方米计算，需求共计 360 多万平方米。规模仍很小，且每年呈递减趋势。根据2008-2012年度《洛阳年度住房计划》，各类保障性住房建设见表1：〖FL）〗
表1 2008—2012年洛阳市年度住房建设计划
2.3供需缺口分析
据 2008-2012年住房建设计划，洛阳市将新建政策性保障住房共3060 万平方米，只占总需求的 41.38%。至 2012 年底洛阳市市保障性住房供求关系对比见图1，廉租房供求缺口超过 90%，经济适用房供求缺口近 50%，难以满足低收入者对保障性住房的需要。
2.4横向比较
近年来洛阳市保障性住房建设规模和增速均有较大提高，但保障性住房建设规模占新建住房规模的比例较可比城市而言仍很低，较同处西部的西安、昆明都有不少差距见图2。〖LL〗
3.洛阳市保障性住房体系现存问题分析
保障性住房政策在洛阳发展十几年来，在解决中低收入人群的住房困难问题上发挥了不可替代的作用，同时也促进了经济发展和社会稳定，但在保障性住房建设过程中所出现的问题也是不容忽视的。
3.1未形成科学的管理机制
目前洛阳仍属于三线城市，受资金限制洛阳市未建成相对完善的保障性住房信息管理系统。据某家房地产公司反映，商业房地产企业在商品房开发上都要完成政府配置的5%保障性住房建设任务，建好后政府以成本价回收，作为保障性住房房源。此类带有保障性质的住房与普通商品房和高档小区形成混合居住的局面，保障性住房除了面积小些，其余的如小区景观效果、配套设施等享受的标准都一样，物业费收取也与其他商品房保持了一致。但问题是，对低收入家庭而言，既然享受到较高层次的服务设施，理应要承担较高的物业费，但过高的物业费又加重了低收入家庭的困难，存在着缴不起物业费的现象。
3.2供给总量及覆盖范围还不够大
保障性住房建设过程中存在着供给结构不合理、住房保障覆盖面不大等问题。一是保障性住房投资占房地产投资总额比重过低。二是保障性住房内部结构存在不合理现象。如经济适用房建筑面积偏大，建筑标准高档化，严重超出受保障群体的购买能力；廉租住房配给数量不能满足需求，廉租住房配给群体错位等现象。三是住房保障覆盖面不大。目前，洛阳住房保障主要以城市低收入家庭为主，个别地方的保障对象主要以低保家庭为主，还没有扩大到低收入家庭，更没有覆盖到大量的中等偏下“夹心层”（指既达不到廉租房申请标准，又买不起经济适用房的）居民及外来务工人员和新就业职工。 3.3资金投入不足
保障性住房属于于政策性住房，比之商品房开发，利润空间小。因而房地产企业开发投入积极性不会很高高，从而导致资金投入不足不能低收入群体的住房需求。
4.健全保障性住房体系的建议
4.1政府与市场有效的结合
政府与市场有效的结合，必然要求政府成为建设保障性住房体系的主体，但这不排斥有效的利用私人资源。在解决保障性住房市场失灵时，有必要将住房保障实施纳入政府绩效考核之内；同时在其他领域中，在政府特许授权和有效监控下，大力引进社会私人资源和市场竞争机制，充分发挥市场配置资源的功能。
4.2建立健全保障性住房退出机制
可推出经济适租房、中转租赁房、有限产权分期转移商品房、限价商品房等多种保障性住房类型，解决“夹心层”及其他中低收入家庭的住房困难。加大廉租房建设力度和增加供应量，集约利用土地资源，降低建设成本。加强实物保障，同时在现有廉租补贴、租金减免基础上创新如保障住房购置券等的货币保障方式。建立廉租房分期或局部出售，经济适用房土地出让金产权化等多种形式的保障性住房退出方式。
4.3建立统一的个人信息系统和保障性住房管理信息系统
可考虑建立起域内统一的以身份证号码为唯一标识的社会个人信息系统以及域内统一的保障性住房信息系统，提高保障性住房体系建设工作效率，减少工作失误，降低寻租可能性，提高保障性住房体系的公平性。
4.4多途径筹集保障性住房房源和建设运营资金
目前保障性住房主要源于政府或企业出资新建、社会组织捐赠、旧房改造等，房屋供给量与建设资金一直严重滞后于社会实际需求量。可通过保障性住房信托基金、保障性住房资产证券化等方式，创新性地筹集保障性住房建设及营运资金。参考文献：
[参考文献]
[1]宋永美.物价上涨过快对居民生活影响分析[J].吉林金融研究，2008（7）：61-62.
[2]徐虹.保障性住房政策的选择运用[J].中央财经大学学报，2008（6）：13-18.
[3]康庄.郑应亨.重庆市保障性住房体系建设现状、问题与对策建议[J].建筑经济，2009（8）.
[4]李国敏.对我国城市住房保障制度的再思考[J].创新，2009（8）.
[5]洛阳市.洛阳市住房建设规划（2008-2012）.2008
[6]中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室课题组，建立多层次的中国住房办共政策体系.财贸经济，2008.1.17-26.
[7]李晶. 保障性住房建设：现状、影响及融资模式[J]. 国际融资.2010（11）.26-28.
[8]曾永光.经济租赁住房制度研究.城乡建设 2009（02）.58-60.
[9]姚玲珍.中国公共住房政策模式研究[M].上海：上海财经大学出版社.2009.